王儷娟

摘要 當前，隨著城鎮(zhèn)化建設的不斷推進，土地開發(fā)工程也日益壯大。土地開發(fā)是綜合性比較強的工程，土地開發(fā)涉及征地、拆遷、基礎設施建設以及測繪評估等過程，對其進行科學的成本核算和控制，提高成本核算水平顯得尤為重要。因此，相關企業(yè)必須進一步規(guī)范土地開發(fā)成本核算管理，提升土地開發(fā)成本核算水平，從而促進我國土地市場高效運行。

關鍵詞 土地開發(fā);成本核算;策略

一、引言

作為土地開發(fā)企業(yè)，在深刻認識到本行業(yè)特點和發(fā)展趨勢的前提下，結合企業(yè)的自身優(yōu)勢，提高企業(yè)財務管理水平，對其進行科學的成本核算和控制，提高成本核算水平，對于政府和企業(yè)來講都至關重要。

二、土地成本核算概述

土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設場地）所發(fā)生的各種費用支出;土地成本核算是土地開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中對所產(chǎn)生的各種開發(fā)耗費的成本，按照一定標準對各類對象進行科學、合理的分配與歸集。土地成本管理是土地開發(fā)企業(yè)對生產(chǎn)經(jīng)營中所產(chǎn)生的各項成本費用的核算、分析、決策及控制活動。其中，土地成本核算過程中，需要對土地開發(fā)中各個環(huán)節(jié)所發(fā)生的不同費用類型進行分析、歸集與核算。費用的類型包含了直接與間接所產(chǎn)生的費用統(tǒng)計。直接費用包含了前期費用、補償費用、基礎設施配套設施費用、各項稅費。間接費用包含了管理費用、財務費用、不可預計費。

三、土地開發(fā)成本核算特點與重要性分析

（一）土地成本核算特點

土地開發(fā)指對未利用土地，通過工程、生物或綜合措施，使其達到可利用狀態(tài)的活動，包括開發(fā)為農用地和開發(fā)為建設用地，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動。在土地開發(fā)過程中，會涉及各種稅費、建設費用、管理費、人員費用以及多項不可預見的費用等，而土地開發(fā)成本核算就是保障土地開發(fā)項目順利進行的基礎保障。土地開發(fā)成本核算周期的長短，主要是開發(fā)土地項目的規(guī)模大小、所涉及內容項目的多少以及建設周期長短等因素決定的，因此，企業(yè)開發(fā)的土地，因其設計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內容的不同，在土地成本核算構成上，不同的費用種類、支付對象和歸集方式上也都具有顯著的差異，使土地成本核算具備了開發(fā)周期長、項目開發(fā)復雜的特點。土地開發(fā)成本核算具有一定的難度，需要核算人員依據(jù)實際土地開發(fā)項目的特點與具體內容，科學地選取合適的核算方法，來保障整個土地項目開發(fā)的順利開展。在土地開發(fā)成本核算中，如果某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，將直接影響到整個工程項目的進展，延長項目開發(fā)建設周期，大大增加工程的建設運行成本。

（二）土地開發(fā)成本核算的重要性

第一，土地出讓價格主要以成本核算為參照依據(jù)。在企業(yè)的土地開發(fā)項目中，土地開發(fā)成本核算是企業(yè)土地開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)，是保障項目順利開展的核心基礎。開發(fā)成本作為土地掛牌底價的重要組成部分，土地最終的出讓交易價格主要就是依據(jù)最終核算成本來決定的，會對整個土地開發(fā)的實際效益產(chǎn)生重要影響。

第二，企業(yè)成本管理與土地成本核算存在著直接關聯(lián)。企業(yè)成本管理的預算、計劃、分析、考核等控制工作的開展，都與企業(yè)土地成本核算存在直接聯(lián)系，成本核算的科學性、合理性將直接影響企業(yè)成本管理的有效性，同時也對企業(yè)的成本決策和經(jīng)營決策的正確與否產(chǎn)生重大影響。企業(yè)成本管理水平以及成本的監(jiān)督、預算考核、成本執(zhí)行等都是可以通過成本核算來反映的。

第三，成本核算是項目決策、融資的依據(jù)。土地項目開發(fā)所涉及的資金巨大，需要企業(yè)具備較強的融資能力，通過有效的土地成本核算，可以實現(xiàn)對土地開發(fā)資金需求量的準確預估，是項目決策、項目融資的依據(jù)。

四、土地一級開發(fā)成本核算目前存在的問題

（一）缺乏對成本核算管理的正確認識

當前，部分成本核算企業(yè)由于對成本核算管理的重要性缺乏正確的認識，而因為種種因素忽視了科學、合理、全面的成本核算管理對企業(yè)管理的重要作用，僅僅將其作為成本費用的簡單歸集，不能夠深入地進行調研與分析核算，出現(xiàn)土地成本管理意識不強、準確率不高等現(xiàn)象。

（二）成本核算偏差過大

在企業(yè)成本核算過程中，由于企業(yè)負責成本核算的相關部門缺乏對成本投入問題的深入調研與核算分析，造成了對整個土地開發(fā)項目所產(chǎn)生的歸集對象統(tǒng)一、深入了解與掌握，成本核算只是流于形式，對土地開發(fā)所產(chǎn)生的前期費用、管理費用、基礎設施費用等直接或間接產(chǎn)生的成本費用不能科學地核算，造成成本核算偏差大，后期不明項目費用多等問題。

（三）開發(fā)成本核算項目內容不統(tǒng)一、不完整

企業(yè)成本核算相關人員素質欠缺，責任意識不強，在進行土地成本核算中，對土地開發(fā)過程中各項成本費用對象歸集不認真、不及時、不仔細，并不能準確地依照工程實際選用科學、合理的成本核算方法以及不能科學合理地設置成本核算科目，造成了會計科目中部分成本費用支出不能得到真實反映、后期數(shù)據(jù)混亂等現(xiàn)象。

（四）開發(fā)成本核算中的管理費用不明確

在組織、實施土地開發(fā)工程中，會產(chǎn)生相應的管理費用，如租用現(xiàn)場辦公場地經(jīng)費、抽調及聘用現(xiàn)場辦公人員經(jīng)費、交通費用等等。在成本核算中，對于這項管理費用出現(xiàn)理解模糊、開支標準不明確等現(xiàn)象。如抽調及聘用的人員的工資金額、抽調聘用人數(shù)等沒有界定，如果不實施合理的管控，會出現(xiàn)虛增人員經(jīng)費的現(xiàn)象，增加土地成本。

五、成本核算問題的解決方案

（一）提高土地一級開發(fā)成本管理的正確認識

企業(yè)單位必須從內部重視成本核算管理，相關直接負責領導以及負責成本核算的工作人員要正確地認識到成本核算對整個土地開發(fā)工程項目以及企業(yè)利益效益與發(fā)展的重要作用，不斷強化成本管理意識，應全面聯(lián)合各個業(yè)務部門，對各項費用支出進行嚴格管理，提高成本管理效益。

（二）提高土地一級開發(fā)成本核算的預算能力

企業(yè)單位需要加強對土地開發(fā)成本核算人員以及相關人員的教育培訓工作，促進相關人員專業(yè)技能、素養(yǎng)以及責任認識的不斷提升，培養(yǎng)一支專業(yè)性強、高素質的開發(fā)、預算、核算人員，為成本費用的預算及核算提供人才保障。強化對土地開發(fā)成本核算中，對工程項目各項產(chǎn)生成本費用的調研、核查工作，相關工作人員要抱著認真、負責的態(tài)度，對工程前期費用、基礎設施建設費用、管理費用、財務費用等進行全面科學的歸集與核算，重視對不確定性和風險的分析，避免拆遷工程費用核算出入過大，保障土地開發(fā)項目的預算金額與實際所產(chǎn)生的金額差異性的最低化。

（三）土地一級開發(fā)企業(yè)要細化成本核算對象

相關成本核算部門要嚴格依據(jù)工程實際，明確成本核算對象，設置細化成本核算，并對成本費用核算的會計科目進行統(tǒng)一，以便于成本歸集與控制。依據(jù)企業(yè)實際與工程實際，合理地選擇成本核算方式與方法，對于成本核算的劃分依據(jù)，可以根據(jù)土地權屬性質或者規(guī)劃條件劃分，同時，可以采用分級的形式對成本費用內容進行層次化明細核算，保障土地開發(fā)資金的準確性和安全性。

（四）明確開發(fā)成本中管理費用的核算內容

由于土地開發(fā)成本核算涉及費用類型多且靈活，因此，必須細化土地開發(fā)各項費用開支與成本中管理費用的核算內容，尤其是對于項目前期費用、征地拆遷費用、管理費用、不可預算費用以及公共區(qū)域基礎設施建設費用等，要嚴格按照協(xié)議價格或者國家相關文件標準執(zhí)行，合理確定項目管理費用列支范圍，并科學、全面地核算其成本。同時，也需要相關負責人腳踏實地、認真地對待整個環(huán)節(jié)，在核算生產(chǎn)成本過程中，密切關注現(xiàn)場，控制相關的管理費用，避免對小額費用的不重視導致的成本核算不準確，提升成本核算的準確性，保障城投公司正確核算土地開發(fā)成本。

六、結語

土地開發(fā)成本核算是土地開發(fā)項目正常進行的基本前提和保障，貫穿于土地開發(fā)的全過程。想要提高整個土地開發(fā)效率，取得利益，土地開發(fā)負責人在核算土地開發(fā)成本中要嚴格按照相關制度、原則核算，提升成本核算的可靠性，為將來土地招拍掛環(huán)節(jié)提供可靠的財務數(shù)據(jù)和指導。

（作者單位為昆明滇池置業(yè)有限責任公司）

參考文獻

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