[摘 要]2015年以來中國經(jīng)濟下行壓力不斷加劇，在中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會議上，習近平主席提出“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”。國家及各級政府不斷出臺相關(guān)政策加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，但遼寧省房地產(chǎn)市場仍存在供給與需求結(jié)構(gòu)性矛盾等諸多問題。通過分析房地產(chǎn)行業(yè)近10年的相關(guān)數(shù)據(jù)和主要經(jīng)濟指標，對比遼寧省與全國、東北三省相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)的差異，以及房地產(chǎn)行業(yè)與工業(yè)投入產(chǎn)出情況，較為深入地剖析了遼寧省房地產(chǎn)市場存在的問題。結(jié)合目前遼寧省以及全國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅政策，提出合理化建議。

[關(guān)鍵詞]供給側(cè)改革;產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整;房屋空置率

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.20.028

1 引言

為應對經(jīng)濟下行壓力不斷加劇、傳統(tǒng)經(jīng)濟增長放緩、削減過剩產(chǎn)能優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，2015年11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會議上，習近平總書記指出：“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率?！?017年10月18日，習近平總書記在黨的十九大報告中指出，“深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟體系，必須把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上，把提高供給體系質(zhì)量作為主攻方向，顯著增強我國經(jīng)濟質(zhì)量優(yōu)勢?！?/p>

房地產(chǎn)行業(yè)需要投入大量的資金、土地、人工，屬于高投入行業(yè)。而房價關(guān)乎民生，面對飛漲的房價，近幾年國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，遼寧省政府也不斷出臺調(diào)控政策加強對房價的控制。高投入低產(chǎn)出的行業(yè)，不應是經(jīng)濟增長的重點，應成為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點。

2 文獻綜述

為應對經(jīng)濟下行壓力增大、傳統(tǒng)經(jīng)濟增長不足、化解 過剩產(chǎn)能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，2015 年我國正式提出“供給側(cè) 改革”戰(zhàn)略。在經(jīng)濟下行壓力同樣較大的遼寧省，房地產(chǎn)行業(yè)每年保持著幾百億元的納稅額，看似繁榮卻存在著諸多問題。劉寧（2018）認為遼寧省房地產(chǎn)庫存總量雖然有所下降，但總量仍然較大，且存在存量區(qū)域分布不均衡、需求波動較大等問題。劉錫晶（2013）認為遼寧省房地產(chǎn)市場經(jīng)常出現(xiàn)供求總量的短缺或過剩、結(jié)構(gòu)性矛盾突出。宋春蘭（2013）認為應當減少現(xiàn)行房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的比重，并按照房地產(chǎn)評估價格確定保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。即從稅收入手對房地產(chǎn)行業(yè)實施調(diào)控。楊會云（2017）認為遼寧省三四線城市房地產(chǎn)市場供求失衡，供應過剩阻滯市場健康發(fā)展。李瑤（2018）認為遼寧沿海經(jīng)濟帶人口增長速度緩慢，多數(shù)地級市人口呈負增長。李進軍（2018）認為房地產(chǎn)市場與地方積極有著緊密的聯(lián)系，而我國房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不完善，還存在著諸多問題。Riddel M（2004）論述了房地產(chǎn)的均衡狀態(tài)，并認為1967—1998年房地產(chǎn)市場處于非均衡狀態(tài)，并利用1967—1998年的數(shù)據(jù)分析了在房地產(chǎn)市場處于非均衡狀態(tài)下房價與股市的關(guān)系。

3 遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

2018年5月21日遼寧省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省住建廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確要求堅決貫徹落實中央關(guān)于房地產(chǎn)工作的重要部署，堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松、堅決遏制投機炒房，因地制宜，精準施策，確保全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。為此，遼寧省出臺了7項措施力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，但遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)仍存在著諸多問題。

3.1 房屋空置率較高

目前國際上，還沒有一個對房屋空置率統(tǒng)一的測算標準和定義。在我國房屋空置率被定義為某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。而美國將聯(lián)邦統(tǒng)計局在其調(diào)查時沒有人居住的房屋均視為空置房屋，包括度假房、溫泉房、第二套住房等。加拿大對房屋空置率統(tǒng)計較細致，將其分為“出租房屋空置率”和“自住房屋空置率”，分別用來統(tǒng)計待出租的房屋情況和自用住房使用情況。日本將存量市場所有住房和日本家庭戶數(shù)做差，差值被定義為空置住房數(shù)量。

截至目前國家統(tǒng)計局沒有做過相關(guān)測算，僅在相關(guān)報表中提及空置房屋為：在報告時期的截止點，所有已經(jīng)竣工的商品住宅面積中還沒有銷售或出租的面積。

西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》報告披露，2013年，我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達到22.4%，城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。其中六大城市空置率分別為：重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率為23.2%。但其測算依據(jù)和準確性有待進一步論證。

2017年國家電網(wǎng)公司做了一個統(tǒng)計，從每戶電表數(shù)據(jù)來測算，如果一戶一年用電量不超過20度認為該房屋空置。依據(jù)國家電網(wǎng)公司公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，我國2017年大中城市房屋空置率為11.9%，小城市房屋空置率為13.9%，農(nóng)村超過14%。這一數(shù)據(jù)的公布引起了較多爭議，有學者質(zhì)疑以20度電作為標準的合理性;有網(wǎng)友認為所居住的小區(qū)空置的房屋較多，而電力公司公布的數(shù)據(jù)較低，所以質(zhì)疑其真實性。

如果根據(jù)我國統(tǒng)計局給出的空置房屋的定義結(jié)合《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》來進行計算的話可得2017年全國及部分城市房地產(chǎn)空置率相應結(jié)果如表1所示?？梢娺|寧省的房屋空置率為48.75%遠高于全國平均水平，在東三省中僅比黑龍江省低0.08，與北京相差0.0631。

按照國際通行慣例，商品房空置率在5%～10%為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展;空置率在10%～20%為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。

可見，無論按哪種方式計算，遼寧省的房屋空置率都超過了安全水平。若想降低房屋空置率，遼寧省應積極采取措施：一方面控制新建商品房的數(shù)量;另一方面促進商品房銷售。房屋空置率計算結(jié)果見表1。

理論上較高的房屋空置率意味著房屋供給大于需求，根據(jù)商品定價的原理，如果商品的供給大于需求則商品的價格應該下降。而事實卻是相反的，遼寧省的房價始終處于上漲態(tài)勢。2018年9月國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)顯示，沈陽環(huán)比上漲1.013%，大連環(huán)比上漲1.006%，錦州環(huán)比上漲1.019%，丹東環(huán)比上漲1.01%，;二手住宅銷售價格沈陽環(huán)比上漲1.011%，大連環(huán)比上漲1.009%，錦州環(huán)比上漲1.014%，丹東環(huán)比上漲1.004%。實際市場中，房價持續(xù)上漲，說明市場中實際需求是大于實際供給的。這就意味著遼寧省房地產(chǎn)市場中存在著無效的不適應市場需求的供給。

3.2 建筑業(yè)生產(chǎn)總值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重過高

近幾年我國建筑業(yè)生產(chǎn)總值占全國GDP的比重為6.6%～6.9%，如表2所示遼寧省建筑行業(yè)占本省生產(chǎn)總值的比重最高值到達31.7%。近幾年遼寧省經(jīng)濟下行壓力較大，建筑業(yè)總產(chǎn)值隨之下降盤整，在2018年占本省生產(chǎn)總值出現(xiàn)最低值12.4%，但仍遠高于全國平均值。雖然到目前為止沒有研究明確證明建筑業(yè)生產(chǎn)總值占地區(qū)生產(chǎn)總值為多少較為合適，但結(jié)合遼寧省較高的房屋空置率，該比率略顯較高。根據(jù)國家“十二五”規(guī)劃對于產(chǎn)業(yè)機構(gòu)調(diào)整的指導思想，應大力促進高附加值、綠色低碳、具有國際競爭力的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而對于建筑業(yè)這類附加值較低、能耗較高的行業(yè)應限制其發(fā)展。遼寧省生產(chǎn)總值見表2。

3.3 投入產(chǎn)出效率不高

3.3.1 投資回報率不高

投資回報率（ROI）通常用于衡量企業(yè)的盈利能力，即評價企業(yè)所投入的資產(chǎn)通過管理人員的投資活動和外部經(jīng)濟因素的綜合作用最終產(chǎn)生的利潤情況。因其與利潤和投入經(jīng)營所必備的財產(chǎn)相關(guān)，在此本文用該指標評價建筑行業(yè)的投資回報情況。通過對比表4與表5中的數(shù)據(jù)可以看出，在全國范圍內(nèi)建筑行業(yè)的投資回報率始終低于全國范圍內(nèi)工業(yè)投資回報率。受經(jīng)濟下行壓力影響建筑行業(yè)和工業(yè)的投資回報率均有所下降。

對比表3和表4可知2014年起遼寧省建筑行業(yè)的投資回報率低于全國水平。而投資回報率的高低與商品房平均售價的漲幅密切相關(guān)，當某年的商品房售價增長率較大時，當年的投資回報率也相應有所增長。在各部位聯(lián)合發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，2014年起遼寧省商品房平均售價的增長速度有所放緩?？梢娊ㄖ袠I(yè)的投資回報情況與商品房銷售均價密切相關(guān)，但兩者的具體關(guān)系受多種因素干擾具體比例關(guān)系有待使用計量方法進一步計算。但初步可以得出結(jié)論建筑行業(yè)收益的增長靠的不是技術(shù)的革新、產(chǎn)品的革新，而依靠的是產(chǎn)品價格的上漲。這類粗放式增長的行業(yè)不可能成為經(jīng)濟的增長點而應維持在市場供求平衡的一個點上，市場的投資規(guī)模、產(chǎn)出規(guī)模都逐步向供需平衡點調(diào)整。全國工業(yè)投資回報率和遼寧省商品房均價情況見表5和表6。

3.3.2 投入結(jié)構(gòu)問題

房地產(chǎn)業(yè)原本就是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。其定義決定了房地產(chǎn)行業(yè)需投入大量的土地、人力、資金。

在供給側(cè)改革的背景下，中國經(jīng)濟的發(fā)展應告別對勞動力、土地、資源等一般性生產(chǎn)要素投入過多的依賴，提高人才、技術(shù)、知識、信息等高級要素投入比重，全面提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，尋找新的經(jīng)濟發(fā)展動力。

遼寧省的建筑行業(yè)使用了約占城鎮(zhèn)單位就業(yè)人數(shù)20%～30%的人員貢獻了遼寧省GDP的10%～30%。2017年遼寧省建筑行業(yè)從業(yè)人口為104.31萬人，占城鎮(zhèn)單位就業(yè)人數(shù)的20.08%，而當年建筑行業(yè)生產(chǎn)總值為3687.92億元，僅占當年地區(qū)生產(chǎn)總值的15.4%。

可見建筑行業(yè)所需投入的人力與產(chǎn)出不成正比。隨著中國人口紅利的降低，勞動密集型產(chǎn)業(yè)應成為我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中應削減的產(chǎn)業(yè)。

建筑行業(yè)對土地資源的需求可以說是剛性的。而土地屬于不可再生資源，如何將這一不可再生資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配，是建筑行業(yè)合理投入土地的目標，也是房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革的重點。而這一改革的實現(xiàn)必須依靠國家及各省市相關(guān)部門的微觀調(diào)控政策下實現(xiàn)。遼寧省建筑行業(yè)從業(yè)人數(shù)見表7。

4 供給側(cè)改革背景下遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)財稅策略

4.1 征收房產(chǎn)空置稅

房產(chǎn)空置稅是指對房地產(chǎn)商開發(fā)完成后銷售的商品房過度空置或房屋的所有者空置達到一定時間段后，根據(jù)空置年限采用累進稅率所征收的懲罰性稅賦。房產(chǎn)空置稅，是對占有房屋所有權(quán)且空置浪費的行為進行征稅，因素不會造成居民或房企普遍性的稅收負擔加重，而僅對造成房屋空置浪費的行為人征稅。

房屋空置本身就是對土地這一稀缺資源的浪費，而且還會造成資源享用的不公平，特別是在大城市，富人在市區(qū)投資購物房屋并空置導致房價過高，中低收入家庭被排斥到遠郊居住，引起交通擁堵、居民生活品質(zhì)下降、房價居高不下等一系列問題。

對擁有多套房屋而又閑置的居民征收房屋空置稅，可以迫使該部分人群將空置房屋出租或出售，對抑制房租、房價的過快增長，解決中低收入家庭居住需求有著積極作用。

對開發(fā)商征收房產(chǎn)空置稅，打破部分開發(fā)商捂盤惜售、特價而沽的企圖，迫使其按市場實際供需關(guān)系定價銷售。督促開發(fā)商在房屋設(shè)計時充分考慮市場的需求，從功能、用途、房型設(shè)計等多方面滿足消費者的需求，促進房地產(chǎn)市場供給與需求的平衡。緩解因房地產(chǎn)市場估計與需求不匹配導致的部分房屋空置，部分房屋價格高漲的狀態(tài)。

4.2 加速新建樓盤周邊配套建設(shè)

住宅周邊的配套設(shè)施可以分為兩類。一類是與基本居住相關(guān)的各種公用管線以及設(shè)施，包括水、電、天然氣、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、供暖、雨水處理、污水處理。這些設(shè)施是居民基本居住需求。另一類是與家庭生活需求有關(guān)的各種公共設(shè)施，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理設(shè)施。

遼寧作為東北的老工業(yè)基地，省內(nèi)有數(shù)百家大規(guī)模工業(yè)企業(yè)。因考慮到環(huán)保、交通運輸、城市規(guī)劃等諸多因素，近年來多家大型工業(yè)企業(yè)搬遷至遠郊。隨后這些企業(yè)遷入地周邊也新建了一些住宅，然而周邊的與家庭生活相關(guān)的配套設(shè)施并未建設(shè)完全。這樣一來就會有一部分人選擇在配套設(shè)施完全的老城區(qū)居住，每天長途跋涉至新廠址工作，不僅造成交通擁堵，也造成新建廠區(qū)周邊的新建住宅大量空置。

一方面，政府應加強周邊交通、教育、醫(yī)療等設(shè)施的建設(shè);另一方面，遼寧省應盡快出臺相關(guān)規(guī)定，強制開發(fā)商在一定規(guī)模的新建小區(qū)附近配套建設(shè)，幼兒園、小學、中學、商超，滿足新建小區(qū)居民家庭生活需要。從而促進房地產(chǎn)市場供給與需求的平衡。

4.3 針對房地產(chǎn)行業(yè)進行結(jié)構(gòu)性增稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個房地產(chǎn)價值鏈中起主導地位，不僅占據(jù)了整個產(chǎn)業(yè)鏈條中絕大多數(shù)的利潤，也成為整個行業(yè)中產(chǎn)品形態(tài)的主導。要想降低房價首先應降低整個產(chǎn)業(yè)中獨霸絕大多數(shù)利潤的房地產(chǎn)的利潤空間。而要想改變房地產(chǎn)市場的供需不均衡，則應通過稅收調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資方向，使其開發(fā)項目滿足大眾需求。

2019年總理政府工作報告中“減、降、改、創(chuàng)”成為關(guān)鍵詞。增值稅成為減稅的重點，其中制造業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行16%的稅率降至13%，將交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行10%的稅率降至9%。而房地產(chǎn)行業(yè)并未列入降稅行列，而位于其下游的建筑行業(yè)增值稅稅率的降低將間接減少房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣的增值稅進項，從而使其增值稅稅負增加。有效的將房地產(chǎn)開發(fā)商高額的利潤向房地產(chǎn)行業(yè)鏈條中的建筑及原材料供應行業(yè)轉(zhuǎn)移。

首先，可以重新開征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅是對我國境內(nèi)用各種資金進行固定資產(chǎn)投資的單位和個人，按其投資額征收的一種稅。計稅依據(jù)為納稅人實際完成的固定資產(chǎn)投資額，可依據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向?qū)嵭?～30%的差別稅率，調(diào)整流入建筑行業(yè)的投資，從而縮減建筑行業(yè)規(guī)模，引導資金流入高附加值、綠色低碳、具有國際競爭力的產(chǎn)業(yè)。

其次，調(diào)整土地使用稅，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目調(diào)整稅率。目前我國土地使用稅按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應納稅額。這樣土地使用稅對開發(fā)項目類型沒有調(diào)節(jié)作用?？蓢L試改為按項目類型征收不同的土地使用稅，如對別墅、高檔公寓、商業(yè)用房、辦公樓等類型的項目可以征收較高的土地使用稅;而對于普通住宅可以征收較低的土地使用稅。

最后，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅。2008年新稅法實施起，我國對所有企業(yè)征收25%的企業(yè)所得稅。2012年起對小型微利企業(yè)按20%征收企業(yè)所得稅，對國家重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)按15%征收企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是有效的稅收經(jīng)濟杠桿，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅率，可降低房地產(chǎn)行業(yè)利潤率，迫使企業(yè)減少投資，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目的。

參考文獻：

[1]劉寧，王琳琳，李瑤.遼寧省房地產(chǎn)去庫存對策研究[J].遼寧經(jīng)濟，2018（6）：30.31

[2]齊錫晶，張杰，秦嬌嬌，等.遼寧省房地產(chǎn)市場不均衡發(fā)展分析與對策[J].東北大學學報（自然科學版），2013（5）：731. 735

[3]宋春蘭.房地產(chǎn)稅制改革與稅基評估體系的構(gòu)建[J].經(jīng)濟研究導刊，2013（8）：98.99

[4]楊會云，李桂芝，施宏遠.遼寧省三線城市房地產(chǎn)問題與對策研究[J].經(jīng)濟師，2017（8）：189.190

[5]李瑤，石海均，張杰.遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場分析[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，2018（33）：69.70，86

[6]李進軍，房地產(chǎn)市場的變化對地方經(jīng)濟的影響分析[J].金融經(jīng)濟，2018（22）：51.52

[7]譚希.房屋空置率指標體系研究及應用——以重慶為例[D].重慶：重慶交通大學，2017

[8]田效先.“營改增”背景下遼寧房地產(chǎn)行業(yè)稅收發(fā)展存在問題及對策[J].地方財政研究，2016（8）：67.71

[9]RIDDEL M.Housing market Disequilibrium： an Examination of Housing market Price and Stock Dynamics 1967—1998[J].Journal of Housing Economics，2004，13（6）.

[10]ALEX ANAS，SUNG JICK EUM.Hedonic Analysis of a housing market in disequilibrium[J].Journal of Urban Economics，1984，15（1）.

[11]EDDIE C M HUI.Market disequilibrium and urban land shortages：Analysis of policy and patterns in Hong Kong[J]. Urban Planning and Development，2006，132（2）.

[作者簡介] 孟司雨（1984—），女，遼寧沈陽人，沈陽城市建設(shè)學院，碩士研究生，博士在讀，副教授，講師，研究方向：財稅理論與政策研究。