北京接連推出不限價地塊，釋放了什么信號？

李慧敏

7月29日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會掛牌兩宗不限價地塊，總起始價83.06億元，兩塊地分別位于石景山區(qū)和平谷區(qū)。截至目前，北京共有7宗不限價地塊正在掛牌出讓。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時表示，不限價并不代表高價，但對于供應(yīng)來說肯定有影響，開發(fā)商預(yù)期可能會調(diào)高，所以開發(fā)商或會放緩供應(yīng)，而這有助于消化當(dāng)下北京樓市的市場存量。另一方面，不限價地塊的密集推出或許也是市場見底的體現(xiàn)。

北京接連推出不限價地塊

北京市規(guī)劃和自然資源委員會7月29日掛牌的這兩宗地塊，分別位于石景山區(qū)和平谷區(qū)，總起始價83.06億元，其中京土整儲掛（石）[2020]035號地塊起始價69.78億元，京土整儲掛（平）[2020]036號地塊起始價13.28億元。

京土整儲掛（石）[2020]035號地塊位于石景山區(qū)北辛安地區(qū)，用地性質(zhì)為二類居住用地、其他類多功能用地、托幼用地，土地面積73884.721m2，建筑控制規(guī)模為267169.687m2。該地塊未限制商品住宅銷售價格，起始價為69.78億元。該宗地掛牌競價起始時間為8月19日9時。

京土整儲掛（平）[2020]036號地塊位于平谷區(qū)王辛莊鎮(zhèn)，用地性質(zhì)為居住用地，建設(shè)用地面積3.64萬平方米，規(guī)劃建筑面積8.57萬平方米，起始價13.28億元。該宗地掛牌競價起始時間也是8月19日9時。

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者梳理，截至7月30日，北京共有7宗住宅用地等待出讓，這些地塊都有一個共同特點，就是不限價。

另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，以成交為界限，截至目前，今年以來北京共成交商品房住宅地塊34宗，其中28宗為不限價地塊（不包括上述7宗未成交地塊）。而2019年成交的不限價地塊為14宗，2018年僅為1宗。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年成交的不限價地塊中不乏位于城區(qū)內(nèi)、地段較好的地塊。如位于豐臺區(qū)盧溝橋大瓦窯的DWY-L39等、DWY-L33等兩個地塊，位于西四環(huán)與西五環(huán)之間，靠近地鐵。

其中，大瓦窯DWY-L39等地塊（大瓦窯馨城項目）是二類居住、基礎(chǔ)教育及綠隔產(chǎn)業(yè)用地地塊，規(guī)劃建筑面積約12萬平方米，成交價29.6億元，溢價率18.26%，樓面價約43868元/平方米。

大瓦窯DWY-L33等地塊（大瓦窯新村項目一期）二類居住、基礎(chǔ)教育及綠隔產(chǎn)業(yè)用地地塊，規(guī)劃建筑面積約10.3萬平方米，以溢價26.5%成交，成交價格48億元，樓面價46588元/平方米。

而該地段周邊二手房價格區(qū)間約在5萬元～7萬元/平方米之間。

在張大偉看來，不限價商品房的供應(yīng)已經(jīng)成為北京市場的主流，雖然不排除未來還有零星的限價地塊出讓的可能性，但總體看，2020年，北京住宅土地的不限價供應(yīng)已經(jīng)全面開啟。

房價會漲嗎？

對于北京不限價地塊的接連推出，張大偉對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，“因為近兩年北京房價很平穩(wěn)，所以過去的限價意義不大了。不限價不代表高價，但對于供應(yīng)來說肯定有影響，過去限價的時候，開發(fā)商會將開發(fā)的樓盤一次性全部入市出售，而不限價了，開發(fā)商預(yù)期可能會調(diào)高，因為當(dāng)下可能賣不到高價的樓盤，未來有可能賣到高價，所以開發(fā)商或會放緩供應(yīng)，不過這有助于消化當(dāng)下市場存量。另一方面，不限價地塊的密集推出或許也是市場見底的體現(xiàn)。”

也有業(yè)內(nèi)人士分析，北京調(diào)控的方向確實是有所調(diào)整，就是從過去3年平抑房價，轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲攴潘赏恋爻鲎?，開始去庫存，穩(wěn)定市場，但這并不是刺激市場。

從上述土地出讓情況可看出，2017年北京樓市調(diào)控收緊以后，出讓的土地基本上以限競房為主。但北京的限競房銷售市場分化明顯，五環(huán)內(nèi)地段好的賣得很快，而遠(yuǎn)郊的項目則去化較慢。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前北京新建商品房存量達到8.7萬套，同比上漲29%。這其中有很大一部分是限競房。

總體上看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，五環(huán)外的商品房呈現(xiàn)供過于求狀態(tài)，而五環(huán)內(nèi)的商品房卻又供不應(yīng)求，適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整可起到激活樓市的效果。

事實上，與一些二線城市的樓市火爆相比，北京樓市近兩年比較穩(wěn)定，價格有小幅下調(diào)。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅有所擴大。

易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)則顯示，2020年上半年，全國100個城市新建商品住宅成交均價為15595元/平方米，同比上漲10.9%。

但北京是特例，雖然5月份出現(xiàn)了少許的升溫，但6月因為疫情的變化，市場快速降溫，整體看，當(dāng)下北京房地產(chǎn)市場再次回到了4月水平，整體價格較前兩年的高點是下跌的。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，與2017年最高點對比，北京的房價下調(diào)明顯。北京二手房價格3年來平均跌幅超過20%。如天通苑東一區(qū)2017年時約3.9萬元/平方米左右，目前約3.2萬元/平方米左右。而朝陽區(qū)珠江綠洲家園在2017年房價高點時，大戶型單價也在5萬元以上，現(xiàn)在只有4萬多元。

張大偉認(rèn)為，北京市場在近期有望逐漸再次回到正軌。