如何消散”學(xué)區(qū)房“之熱？

贠沁羽

一、“學(xué)區(qū)房熱”產(chǎn)生的原因與弊端

（一）“學(xué)區(qū)房”緣何過熱？

1、教育資源不均衡，房與學(xué)掛鉤

“學(xué)區(qū)房過熱”問題的本質(zhì)在于我國有限的教育資源分布不均衡。教育資源豐富的北京，海淀、朝陽等區(qū)小學(xué)的教學(xué)水平也存在較大差距，名校往往能夠極大提高孩子們進(jìn)入好高中、好大學(xué)的幾率。但“就近入學(xué)”政策，房子與學(xué)區(qū)掛鉤，商品房被賦予了“教育資源”的象征，家長們不得不爭取學(xué)區(qū)房。

2、“學(xué)區(qū)房”供不應(yīng)求

學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求，其價(jià)格也一路飆升。首先，成績是衡量一個(gè)孩子發(fā)展前途的最重要指標(biāo)，與升學(xué)、出國等直接掛鉤。孩子的成績與師資力量、學(xué)校資源關(guān)系緊密。為此，家長們不辭辛苦，散盡錢財(cái)在名校旁安家。同時(shí)，學(xué)區(qū)房交易以二手房為主，交易存量較低;與此相反，二胎等政策的影響，適齡兒童數(shù)量遠(yuǎn)大于相關(guān)地區(qū)的學(xué)區(qū)房數(shù)量。教育資源有限，名校有限，學(xué)區(qū)房有限，學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求。

3、炒房現(xiàn)象嚴(yán)重

炒房者抓住家長們的心理，炒作學(xué)區(qū)房。在家長們看來，購買學(xué)區(qū)房是一個(gè)永遠(yuǎn)不會虧本的買賣。因?yàn)閷W(xué)區(qū)房不僅僅是用來居住的商品，可以作為孩子入學(xué)的敲門磚;還是一份不會貶值的投資。炒房者抓住家長們的心理，伺機(jī)炒作，使得學(xué)區(qū)房價(jià)格持續(xù)走熱。部分業(yè)主聯(lián)合漲價(jià);售樓人員采用高定價(jià)、“學(xué)區(qū)、學(xué)區(qū)房、學(xué)區(qū)名額”等為名宣傳推廣房源;銷售機(jī)構(gòu)渲染烘托成交信息，引導(dǎo)出售方隨意提高報(bào)價(jià)，向出售方和看房客戶散布房源緊缺、房價(jià)上漲信息。

（二）“學(xué)區(qū)房熱”有何不妥？

炒房尋租，產(chǎn)生負(fù)外部性。首先，炒房有成本，中介機(jī)構(gòu)需要宣傳造勢，各方聯(lián)絡(luò)并承受各種風(fēng)險(xiǎn)。其次，購房者也需要付出成本，他們以超于常態(tài)的謹(jǐn)慎去購房，往往花費(fèi)更大精力。最后，對于社會公眾來說，持續(xù)上漲的學(xué)區(qū)房價(jià)格將引起生育焦慮、教育焦慮，甚至降低生育率。從這些負(fù)外部性來看，炒房不符合經(jīng)濟(jì)效率。

有悖公平。學(xué)區(qū)房本屬于商品房，其價(jià)格由市場供求關(guān)系決定，買主追求利潤最大化本無可厚非。但學(xué)區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源由政府公共財(cái)政支持，財(cái)政支出由社會公眾共同分擔(dān)。如此一來，學(xué)區(qū)房超出普通商品房的高額溢價(jià)，便是房主搭了“公共資源”便車的結(jié)果。

二、現(xiàn)有政策的法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

“學(xué)區(qū)房”過熱的本質(zhì)問題是教育資源的不均衡，這與社會發(fā)展水平息息相關(guān)，政府需要通過宏觀調(diào)控促進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源流動等方式推動學(xué)校教育水平提高，但這是一條長遠(yuǎn)的發(fā)展之路。

科斯指出：因?yàn)橥獠砍杀臼怯晌廴菊吆褪芎φ吖餐斐傻?，所以將?zé)任歸咎于某一方的法律，只有當(dāng)它碰巧能以較低的成本避免問題發(fā)生，才能產(chǎn)生正確的結(jié)果。目前，給學(xué)區(qū)房降溫的方式主要有兩種：其一，多校劃片;其二，整治學(xué)區(qū)房銷售市場。

（一）多校劃片政策

1、多校劃片政策存在合理性

多校劃片，淡化房子與學(xué)區(qū)的緊密聯(lián)系?！蛾P(guān)于義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見》指出，本市戶籍適齡兒童入學(xué)，免試就近入學(xué)。各區(qū)教委要根據(jù)學(xué)位供給情況和戶籍、房產(chǎn)、居住年限，積極穩(wěn)妥推進(jìn)以多校劃片為主，單校劃片和多校劃片相結(jié)合的入學(xué)方式，這削弱了學(xué)校與住房之間的聯(lián)系，即使支付了大額的學(xué)區(qū)房款，能夠享受優(yōu)質(zhì)教育資源的可能性也較小。人們能夠得到的收益遠(yuǎn)小于自己付出的成本，面對這樣經(jīng)濟(jì)效率較低的事，想必任何一位理性的家長均不會再盲目追求學(xué)區(qū)房。

2、多校劃片政策無法實(shí)現(xiàn)有效規(guī)制

上有政策，下有對策，此政策很難實(shí)現(xiàn)成本與收益的平衡。有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家長會選擇在教育資源相對均衡的區(qū)域買房，對于這一區(qū)域的學(xué)區(qū)房來說，房價(jià)熱度仍然很高。盡管西城區(qū)為應(yīng)對這樣的行為，將“多校劃片”解釋為“在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)”，這樣的解釋仍不具有現(xiàn)實(shí)的可操作性。一來，此政策可能會對政府工作帶來更高成本，對區(qū)域間的協(xié)同配合要求較大。二來，即使各區(qū)政府部門對此均達(dá)成合意，為方便兒童入學(xué)，跨區(qū)域距離不能太遠(yuǎn)，以免為兒童家長帶來太大負(fù)擔(dān)，規(guī)劃難度較大。如此，區(qū)域的中心地段又成為了學(xué)區(qū)的“風(fēng)水寶地”，家長們總能找到“跨區(qū)域”風(fēng)險(xiǎn)最小的學(xué)區(qū)買房。

（二）整治學(xué)區(qū)房銷售市場

1、整治政策存在必要性

打擊炒房行為，降低市場交易成本。根據(jù)科斯定理，如果交易成本為零且保證交易自由，那么不論如何選擇法律配置資源，雙方都能達(dá)成對彼此有利的協(xié)議，最終產(chǎn)生符合經(jīng)濟(jì)效率的結(jié)果。即使產(chǎn)權(quán)不盡合理，經(jīng)過自由交易，其也能夠流通到效率最高的地方進(jìn)行使用。但“學(xué)區(qū)房”銷售中介等的炒房行為通過提供虛假信息、惡意抬價(jià)，提高了市場的交易成本，使得原本自由的市場主體產(chǎn)生交易壁壘，信息并不對稱，難以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效率。

2、整治政策的可行路徑

2021年4月末，北京市展開學(xué)區(qū)房銷售市場整治工作，主要包括：違規(guī)宣傳學(xué)區(qū)房、借學(xué)區(qū)房等炒作房價(jià)等。但只是原則性規(guī)定，相關(guān)具體措施并沒有提及。鑒于此，應(yīng)針對不同的行為方式有所懲罰：事前懲罰高概率、低成本，而事后懲罰低概率、高成本，人人都是風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，兩者組合可以起到較好的作用。

首先是事前懲罰。事前懲罰是指在未實(shí)現(xiàn)最終的損害結(jié)果之前便對相關(guān)人員進(jìn)行懲罰的方式，使相關(guān)人員愿意采取預(yù)防措施，且法律體系也能以低成本判斷其是否有采取措施的行為。事前懲罰明確告知相關(guān)人員，不采取法律規(guī)定的預(yù)防措施需要付出的成本有多大，以避免人們盲目自信下對社會造成的損害。以廣告為例，房屋中介機(jī)構(gòu)可能沒有主觀惡意，認(rèn)為廣告中含有“學(xué)區(qū)房”字樣只起到推銷宣傳的作用，與引發(fā)房子價(jià)格暴漲之間不存在必然聯(lián)系。但實(shí)際上，廣告宣傳會誘發(fā)家長們爭相購買，甚至造成供需關(guān)系的不平衡，刺激學(xué)區(qū)房價(jià)格上漲。通過事前法律，立法機(jī)關(guān)利用比較接近事實(shí)的預(yù)判來取代相關(guān)人員不盡準(zhǔn)確的判斷。

其次是事后懲罰。事后懲罰是損害結(jié)果發(fā)生以后對相關(guān)人員進(jìn)行處罰的措施，其利用了銷售中介掌握的自身信息與厭惡懲罰的心理，讓相關(guān)人員有意愿采取應(yīng)做正確的行為。針對的具體行為有：是否散布房源緊缺、房價(jià)上漲信息;是否散布虛假消息;是否聯(lián)合漲價(jià)等。對此應(yīng)采取高額罰款、停業(yè)、納入黑名單等方式嚴(yán)厲打擊。因?yàn)閷W(xué)區(qū)房炒作的目的是高收益，如果中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為快速達(dá)到巨額收益的目的更為重要，就算他發(fā)布了虛假的信息，并且為此付出罰款，只要不太常被抓到就無所謂，嚴(yán)厲懲罰具有警示作用;而且如果罰款等措施不足以覆蓋不良行為的收益，其也一直有誘因持續(xù)此行為。

“學(xué)區(qū)房熱”的治理任重道遠(yuǎn)，需要對市場、供、求三方共同發(fā)力，綜合治理，如此才能為學(xué)區(qū)房降溫。

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