軒雅倩

【摘 要】居住權(quán)源自于羅馬人役權(quán)，經(jīng)過發(fā)展居住權(quán)逐漸從人役性發(fā)展到具有經(jīng)濟(jì)性。我國在《民法典》中設(shè)立了居住權(quán)條款，但我國現(xiàn)今的居住權(quán)內(nèi)容缺失，停留在居住權(quán)的人役性上，對于居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)屬性無明確的規(guī)定。我國應(yīng)當(dāng)完善《物權(quán)編》中相關(guān)居住權(quán)立法，設(shè)立開放性居住權(quán)法律體系，強(qiáng)調(diào)居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)屬性，在兼具社會公益的同時優(yōu)化居住權(quán)人在繼承、轉(zhuǎn)讓、出租等方面的權(quán)利，建立統(tǒng)一的居住權(quán)體制。

【關(guān)鍵詞】居住權(quán);人役權(quán);經(jīng)濟(jì)性

一、居住權(quán)的歷史發(fā)展：從人役性到經(jīng)濟(jì)性

《民法典》第366條以及第371條對居住權(quán)下了定義，居住權(quán)雖然在我國剛剛設(shè)立，但其實質(zhì)上是古老的制度，其最早源于羅馬法。在羅馬法的體系中，居住權(quán)是屬于人役權(quán)下設(shè)的一種權(quán)利。人役權(quán)是羅馬法役權(quán)權(quán)能分權(quán)理論的產(chǎn)物，役權(quán)的本意是人對他人物所享有的權(quán)利，類似于現(xiàn)代大陸法系國家的物權(quán)。在羅馬法體系中，役權(quán)被分為地役權(quán)和人役權(quán)，地役權(quán)是為了特定土地而設(shè)立的權(quán)利，人役權(quán)則是以特定人的利益設(shè)立的權(quán)利，其中包括用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)等。

研究羅馬法的發(fā)展歷史發(fā)現(xiàn)，古羅馬隨著經(jīng)濟(jì)與社會的發(fā)展，其固有的家庭模式受到社會觀念變革、生產(chǎn)力發(fā)展與奴隸解放運(yùn)動的影響，財產(chǎn)制度與家庭結(jié)構(gòu)受到比較大的沖擊，并且產(chǎn)生了一大批社會弱勢群體。古羅馬統(tǒng)治階級為了維護(hù)固有的社會階層，同時為穩(wěn)定社會秩序和解決社會問題，進(jìn)而將所有權(quán)與使用權(quán)分離，并在人役權(quán)下設(shè)立居住權(quán)，可謂是順應(yīng)社會現(xiàn)實的制度創(chuàng)造。在這樣的社會背景下產(chǎn)生，居住權(quán)也被賦予強(qiáng)烈的人役性，并被保留到了之后各國的居住權(quán)的立法當(dāng)中，最為突出的就是居住權(quán)的無償性與不可轉(zhuǎn)讓性。

隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，生產(chǎn)力在兩次工業(yè)革命中得到提升，經(jīng)濟(jì)學(xué)在西方的設(shè)立，讓各國意識到了原本的傳統(tǒng)居住權(quán)制度的適用范圍的封閉與僵化，進(jìn)而通過立法克服傳統(tǒng)制度的弊端。研究發(fā)現(xiàn)，各國的立法途徑主要分為兩種，一是通過用益權(quán)的商事化來滿足不特定市場主體物權(quán)性利用他人房屋的經(jīng)濟(jì)需求，彌補(bǔ)居住權(quán)無法進(jìn)入商事流通領(lǐng)域、不注重效益價值的弊端;二是制定有關(guān)居住權(quán)的單行法，突破民法典中居住權(quán)人役性和倫理性的限制，建立一種新的居住權(quán)制度。前者主要為英美法系國家，例如英國的《婚姻家庭法案》中為了保障婚姻家庭中非所有權(quán)人的權(quán)利而設(shè)立的婚姻住宅權(quán)。后者如德國1951年通過的《住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》，規(guī)定了可以在市場中交易流動的長期性居住權(quán)。

二、經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)的法理分析

當(dāng)下學(xué)界對居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)屬性主要的爭議焦點在居住權(quán)的人役性以及由此而來的不可轉(zhuǎn)移原則是否應(yīng)當(dāng)破除，其中有代表性的是申衛(wèi)星老師與劉閱春老師的觀點。前者認(rèn)為居住權(quán)人役性的不可轉(zhuǎn)移原則違反了民法制度中私人自治的核心價值，這一概念枷鎖必須破除。而后者認(rèn)為居住權(quán)應(yīng)當(dāng)出于社會公益的考量，其立法應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓等多方面施以限制。

筆者更傾向于前者觀點。首先，從經(jīng)濟(jì)的定義來，經(jīng)濟(jì)學(xué)就是為了在資源稀缺的情況下滿足各類主體的需求從而達(dá)到最大的社會公正，將經(jīng)濟(jì)學(xué)與法學(xué)融合能更好地優(yōu)化社會資源分配，協(xié)調(diào)社會利益關(guān)系，從而促進(jìn)社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其次，法律的正當(dāng)性來自于其內(nèi)在的價值基礎(chǔ)，認(rèn)可和保護(hù)民事主體對住房保障的靈活安排，滿足弱勢群體的居住需求。可見我國的居住權(quán)立法具有明顯的公法色彩，使得其偏離了既有的私人自治的民法核心價值，進(jìn)而忽視了居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)屬性。但是，居住權(quán)作為一項民事法律制度，其經(jīng)濟(jì)屬性更應(yīng)該著眼于私人自治之間的物權(quán)利用關(guān)系，并不應(yīng)當(dāng)直接涉及國家公權(quán)力問題。經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)其核心，是為了在物權(quán)交易市場中提供一種全新的形式，讓交易的平等民事主體在自由競爭中自由轉(zhuǎn)讓自由繼承，讓居住權(quán)可以從而實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與當(dāng)事人的意思自治。居住權(quán)在實質(zhì)運(yùn)行中并不是完全定位與“保障住房體系”，也不能輕易地與貼上公共政策的標(biāo)簽。

所以，居住權(quán)經(jīng)濟(jì)屬性的法理基礎(chǔ)在于私人意思自治，而由居住權(quán)的人役屬性推導(dǎo)出的不可轉(zhuǎn)讓原則并非適用所有范圍，將住宅權(quán)立法由封閉型轉(zhuǎn)向開放型，滿足社會不斷發(fā)展的需求。

三、經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)的現(xiàn)實構(gòu)造：我國如何建立經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)制度

（一）探索兼具社會性的投資性居住權(quán)

通過建立基于在家庭關(guān)系上的，揉入了有償設(shè)立與社會公益性居住權(quán)的特征的投資性居住權(quán)，還可以讓居住權(quán)人與所有人共擔(dān)購買房屋所承擔(dān)的風(fēng)險，維護(hù)社會的穩(wěn)定。同時，社會公益性與投資性要在居住權(quán)中共存，兩者分別在不同的領(lǐng)域發(fā)揮作用，適用不同規(guī)則。例如《德國民法典》中規(guī)定了具有社會公益性質(zhì)的居住權(quán)，接著在其他法律中規(guī)定了具有投資性的居住權(quán)。本文認(rèn)為我國可以兼采德國民法對兩種居住權(quán)的特殊規(guī)定，制定兼具社會公益性的投資性居住權(quán)制度，在保護(hù)私法意志自由的前提下，也要保證社會公益，不讓居住權(quán)徹底商業(yè)化破壞了立法初衷。

（二）優(yōu)化居住權(quán)在繼承中的適用

在居住權(quán)條款中，設(shè)立有關(guān)繼承方面的條款。需要特別關(guān)注的是，遺囑中設(shè)立居住權(quán)在遺囑人未明確居住權(quán)的條件以及期限的情況下，繼承人與居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系有待明確，繼承人可以在遺囑繼承的基礎(chǔ)上通過合同約定相關(guān)事宜，達(dá)不成合約協(xié)議的，可以通過司法程序進(jìn)行權(quán)益維護(hù)。同時將物權(quán)編與繼承編有效銜接，在各自編目中設(shè)置條款，例如在物權(quán)編中設(shè)計“適用繼承編的規(guī)定”，在繼承編中設(shè)計：“適用物權(quán)編的規(guī)定”，以來構(gòu)建完整的居住權(quán)體系。

（三）構(gòu)建“以房養(yǎng)老”的居住權(quán)利

“以房養(yǎng)老”，源于荷蘭的“住房反向抵押貸款”，通過設(shè)立居住權(quán)，以讓這種制度在我國有實現(xiàn)的可能，能夠很好地解決我國當(dāng)下日益老齡化的社會中的養(yǎng)老問題，同時也解決了我國特殊國情即子女養(yǎng)老所帶來的社會矛盾。但是，當(dāng)前居住權(quán)并沒有規(guī)定居住權(quán)人對具有居住權(quán)的房屋可依擁有永久居住的權(quán)利，同時對于老年人將房屋抵押擔(dān)保后是否有轉(zhuǎn)讓的權(quán)利也沒有明確的規(guī)定。所以，需在今后的司法解釋中對老年人“以房養(yǎng)老”的居住權(quán)的各種權(quán)利進(jìn)行細(xì)化與明確。

四、結(jié)語

我國居住權(quán)的目的應(yīng)當(dāng)在于住有所居，物盡其用。即在保障人民住房權(quán)利的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)房產(chǎn)資源自由利用的開放性與多樣性。為了實現(xiàn)這一目的，我國的居住權(quán)立法需要進(jìn)一步肯定居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)屬性，在保障私法自治和社會公益的基礎(chǔ)上完善我國的居住權(quán)立法，以來滿足我國市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展之下，不同社會主體對居住權(quán)的多元需求，以彰顯我國的現(xiàn)代化法治建設(shè)。

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