黃帥?周利民?潘喜哲
摘要:作為我國(guó)重要的支柱型產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn),近年來一直面臨著巨大的挑戰(zhàn),我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的高房?jī)r(jià)、高庫存、高杠桿的特征,因此討論房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)不能一概而論,當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)有庫存風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)以及政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)四大類,因此,有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),需要保持政策調(diào)控引導(dǎo)地位不變,盡可能釋放市場(chǎng)潛力,同時(shí)還要盡快完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制,有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)效穩(wěn)定發(fā)展。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);去庫存
一、緒論
近幾年來,國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,總的來說全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行較為平穩(wěn),但城市和區(qū)域間仍存在較大差距,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2020年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》表示,雖然政府在進(jìn)行強(qiáng)壓調(diào)控,但以深圳、廣州為代表的一線城市,以及以惠州、金華為代表的部分二線城市房地產(chǎn)價(jià)格仍有大幅度上漲,而與之相對(duì)的是三四線中小城市的房地產(chǎn)庫存量持續(xù)增長(zhǎng),去庫存的壓力依舊很大。因此結(jié)構(gòu)化差異的存在一方面會(huì)使北上廣深的傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市積聚更多風(fēng)險(xiǎn),另一方面,全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存總量較大,如何防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及特征
(一)庫存風(fēng)險(xiǎn)
據(jù)公開資料顯示,至2019年7月,商品房、住宅及商業(yè)大口徑庫存面積分別為73.9、32.5、41.4億平方米,庫存規(guī)模依然處于高位,商品房、住宅及商業(yè)大口徑庫存的去化周期為47.7、24.2、199.6個(gè)月,需要更長(zhǎng)的時(shí)間,其中細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不平衡,商辦市場(chǎng)的去庫存壓力更大,這與許多中小城市盲目拓展新城和開發(fā)區(qū)等工程相關(guān)系較大,建設(shè)了大批過剩的寫字樓、購(gòu)物中心等項(xiàng)目。同時(shí),一二線城市的商品住宅庫存壓力基本已經(jīng)釋放,但三四線的庫存還比較高,庫存過余的風(fēng)險(xiǎn)仍不可忽略的。
(二)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)
由于當(dāng)前的影響,在經(jīng)濟(jì)下降壓力和庫存水平仍然很高的情況下,中央宏觀政策保持穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),保持就業(yè)穩(wěn)定,地方有了更大的操作空間,因城施策更加細(xì)化,使得房地產(chǎn)價(jià)格上漲更快。綜合來看,上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將明顯改善,消費(fèi)者集中,一線及部分二線城市的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超市場(chǎng)承受力,而杠桿率很高,房?jī)r(jià)上升的壓力仍然很大,因此,我們還需要高度警惕價(jià)格泡沫的風(fēng)險(xiǎn),防止由于房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)而引起的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
(三)融資風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)的特殊性,房地產(chǎn)公司需要大量資金來支持公司的發(fā)展。巨大的投資規(guī)模,加上投資周期長(zhǎng),回收速度慢,適當(dāng)引入負(fù)債資金支持,是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的一個(gè)必然選擇。但房企融資結(jié)構(gòu)比較單一,仍以國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金為主,一旦產(chǎn)品滯銷,住房空置率上升,房企資金就會(huì)被套住,企業(yè)發(fā)展也就會(huì)發(fā)生危機(jī)。雖然隨著房地產(chǎn)走紅,高風(fēng)險(xiǎn)的資本開始進(jìn)入市場(chǎng),但中小房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資能力仍然不夠,民間資本管理混亂,抗風(fēng)險(xiǎn)能力差,也會(huì)給房企融資帶來新的風(fēng)險(xiǎn),一旦資金鏈破裂,房企將會(huì)遭到重創(chuàng)。
(四)政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)市場(chǎng)受土地、信貸和稅收政策的影響較大,一旦頒布或調(diào)整了上述政策,市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。近幾年來,政府對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)政策進(jìn)行了持續(xù)的調(diào)整,如土地供應(yīng)調(diào)整,商品房信貸調(diào)整,商品房交易環(huán)節(jié)稅收調(diào)整,住房公積金制度調(diào)整,房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求快速增加,同時(shí),城市基礎(chǔ)設(shè)施水平,軌道交通建設(shè),教育醫(yī)療條件等環(huán)境因素也與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展密切相關(guān)。政策調(diào)整與環(huán)境的改變將直接引導(dǎo)購(gòu)房人的消費(fèi)期預(yù)期,一旦政策環(huán)境發(fā)生過大或過快,將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),必須慎重出臺(tái)相關(guān)政策,科學(xué)地把握時(shí)機(jī)與節(jié)奏。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的建議
(一)保持政策調(diào)控引導(dǎo)地位不變
要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)和增長(zhǎng),離不開政策調(diào)控的支持,各地政府都必須堅(jiān)持"房用來住,不用來炒"原則,始終維持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)、一致和穩(wěn)定。但政策的調(diào)控并不能一概而論,需要因地制宜合理地進(jìn)行調(diào)整,此外針對(duì)個(gè)別城市的樓市,或?qū)τ诔龊侠矸秶膯蝹€(gè)城市,國(guó)家及相關(guān)省市監(jiān)管部門,應(yīng)根據(jù)監(jiān)察和預(yù)警級(jí)別,啟動(dòng)約談,問責(zé)和完善政策的措施。
(二)盡可能釋放市場(chǎng)潛力
首先,需要釋放空間上的潛力。支持中心城郊、大城市圈及周邊城市中小城市住房開發(fā),增加資金投入,增加土地供給,也有利于房?jī)r(jià)的下降。同時(shí),提高基礎(chǔ)設(shè)施的輻射范圍,拓寬高質(zhì)量公共服務(wù)的周邊范圍;第二,需要釋放行業(yè)潛力。加快舊城更新、老房改建和配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入;最后,需要釋放消費(fèi)者需求的潛力。在抑制炒房的同時(shí),把改善住房的需求作為主要關(guān)注點(diǎn),以帶動(dòng)剛性需求的發(fā)展。結(jié)合新城鎮(zhèn)化,實(shí)施“新市民安居工程”,加大對(duì)新市民住房保障和建設(shè)的力度。
(三)盡快完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制
一是全面范圍內(nèi)實(shí)行覆蓋,構(gòu)建一種雙向聯(lián)動(dòng)的機(jī)制。要把全國(guó)各城市都納入監(jiān)管和監(jiān)管范圍,避免過去僅管控價(jià)格的弊端,把人口、居住、土地、金融、輿情等重大指標(biāo)都納入監(jiān)管范圍,同時(shí)把督察范圍擴(kuò)大到前期的規(guī)劃、計(jì)劃和市場(chǎng)的預(yù)期,特別是做好應(yīng)急計(jì)劃的準(zhǔn)備工作。
二是對(duì)優(yōu)惠政策進(jìn)行分類,促進(jìn)責(zé)任承擔(dān)機(jī)制的不斷完善。明確城市主體監(jiān)管責(zé)任:逐步明確對(duì)違規(guī)責(zé)任的具體劃分,對(duì)涉嫌超出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)控制范圍或超出紅線控制范圍的重點(diǎn)城市,對(duì)于涉嫌違反管理決定執(zhí)行規(guī)則的重點(diǎn)城市,自動(dòng)開始建立約談、問責(zé)處理機(jī)制。
三是切實(shí)抓緊關(guān)鍵評(píng)價(jià)指標(biāo),建立健全動(dòng)態(tài)的關(guān)鍵指標(biāo)評(píng)價(jià)機(jī)制,將常住人口等城市有關(guān)功能指標(biāo)數(shù)據(jù)納入以上城市監(jiān)測(cè)和監(jiān)督管理功能指標(biāo)分析系統(tǒng),并根據(jù)城市住房建設(shè)指標(biāo)的不同時(shí)期表現(xiàn),對(duì)住房土地、資金和住房基礎(chǔ)配套設(shè)施及其他公共服務(wù)指標(biāo)進(jìn)行不同增幅程度的環(huán)比增減。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)是具有一定風(fēng)險(xiǎn)性的特殊行業(yè),但由于其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的獨(dú)特地位,必須對(duì)其可能存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)分析,準(zhǔn)確把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的特征和內(nèi)在規(guī)律,才能有針對(duì)性地采取措施或?qū)Σ咭詰?yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。不可否認(rèn)的是在國(guó)家調(diào)控政策主導(dǎo)下,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向理性回歸,但仍不能放松警惕,還需持續(xù)關(guān)注,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
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