小產(chǎn)權(quán)房存在的問題及解決對(duì)策

摘要：隨著城市化進(jìn)程的不斷提速，商品房的價(jià)格在不斷的攀升，城市人口的不斷增多，政府提供的保障性住房數(shù)量有限，導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房的問題在近年來凸顯了出來，小產(chǎn)權(quán)房雖然在一定程度上緩解了城市居民的住房壓力，但它畢竟是不合法的存在，對(duì)于已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析，不能制定一刀切的政策來解決這個(gè)復(fù)雜的社會(huì)問題。本文旨在闡述小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀以及危機(jī)，以及提出解決問題的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;政府;住房

伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的提速，城市化進(jìn)程的深入，越來越多的農(nóng)村人口進(jìn)入了城市，農(nóng)村人口的大量涌入，使本就缺乏的住房資源又受到很大的沖擊，商品房的價(jià)格居高不下，與之對(duì)應(yīng)的保障性住房申請(qǐng)難度又偏大。小產(chǎn)權(quán)房則是以價(jià)格偏低取勝，最開始是在2006年的媒體上，小產(chǎn)權(quán)被用作是與經(jīng)國家房屋產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)相對(duì)立的大產(chǎn)權(quán)房來區(qū)分的。首先小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模發(fā)展是伴隨著國家房地產(chǎn)市場(chǎng)的腳步的，房價(jià)最初的大幅上漲是從北京上海開始的，然后迅速的向全國蔓延，所以有人買不起價(jià)格很高的商品房就把目光投向了價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。一套小產(chǎn)權(quán)房的全款大致只能是一套商品房的首付，這么大的價(jià)格懸殊使人們有了購買小產(chǎn)權(quán)房的念頭，而忽略了小產(chǎn)權(quán)房在法律上是不被保護(hù)的。雖然國家嚴(yán)厲打擊小產(chǎn)權(quán)房，但是小產(chǎn)權(quán)在全國范圍依然蔓延。全國各地都有小產(chǎn)權(quán)房的身影，小產(chǎn)權(quán)房在政府的打壓下有愈演愈烈之勢(shì)。

一、小產(chǎn)權(quán)房狀況目前存在的問題

1.1 小產(chǎn)權(quán)房狀況的各地差異化

近幾年，小產(chǎn)權(quán)房在房價(jià)高的地方問題顯得更加突出，我國的一線城市北京、上海、廣州、深圳的小產(chǎn)權(quán)房不論是數(shù)量還是價(jià)值價(jià)格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，一線城市的小產(chǎn)權(quán)房甚至還能輻射二三線城市的小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展，比如，北京的小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格就高于二三線城市的商品房，周邊的城市像石家莊、廊坊在北京小產(chǎn)權(quán)房的影響下數(shù)量在不斷的增長，然而在欠發(fā)達(dá)地區(qū)，以貴州為例，小產(chǎn)權(quán)房的交易大都發(fā)生在貴陽等較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，而且通常只發(fā)生于自然人之間。

1.2 小產(chǎn)權(quán)房增長放緩

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展放緩，房地產(chǎn)的主要開發(fā)重點(diǎn)還是大產(chǎn)權(quán)房，再加上政府近些年來的三令五申，小產(chǎn)權(quán)房的弊端也是逐漸的暴露在公眾視野中，小產(chǎn)權(quán)房的交易量也大大減少，同時(shí)，一些地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的糾紛也時(shí)有發(fā)生，以及小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量問題沒人負(fù)責(zé)，或許是小產(chǎn)權(quán)房不在公共設(shè)施規(guī)劃范圍內(nèi)，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房子的水電熱氣供應(yīng)的負(fù)面新聞也不斷報(bào)道，讓后來的潛在購房者望而卻步，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)達(dá)到了一定飽和度也是增長放緩的一個(gè)重要原因。

1.3 小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)

小產(chǎn)權(quán)作為一個(gè)不合法的存在，不能得到法律的保護(hù)，小產(chǎn)權(quán)房的法律地位和性質(zhì)與商品房有著本質(zhì)的區(qū)別。國家法律規(guī)定，商品房可以自由買賣，受到法律保護(hù)，小產(chǎn)權(quán)則在訴訟時(shí)無法得到法律保護(hù)，只能是主張退還購房款或者是按照同期貸款支付利息。小產(chǎn)權(quán)房在整頓的過程中，如果是違法違規(guī)行為，小產(chǎn)權(quán)房面臨拆除，購房者和銷售雙方提供交款合同后，購房者只能找銷售方索要房款而無法獲得法律的保障。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過程中沒有開發(fā)商的監(jiān)管，如果監(jiān)管失位，小產(chǎn)權(quán)房就無法獲得銀行的貸款支持，大量的開發(fā)資金沒有政府監(jiān)管，開發(fā)商自律不嚴(yán)就會(huì)導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的購買者在短期之內(nèi)無法獲得必要的承諾。對(duì)于購房者來說小產(chǎn)權(quán)房是只能用來居住的，它不能作為一項(xiàng)資產(chǎn)讓他存在升值的空間，小產(chǎn)權(quán)房在國家安全基本保障建設(shè)方面都沒有受到必要的保護(hù)，在征地補(bǔ)償收益以及小產(chǎn)權(quán)房的合法性方面都得不到法律的保護(hù)。

二、小產(chǎn)權(quán)房問題的對(duì)策

2.1 國家應(yīng)加大對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的管理力度

國家應(yīng)該從宏觀層面控制小產(chǎn)權(quán)房的增長，李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)：房子是用來住的，不是用來炒的。應(yīng)該將這樣的理念推行到平民百姓之中，限制炒房團(tuán)的購房行為，近幾年在重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅就是限制炒房的一大重要舉措，如果炒房的人群在國家的調(diào)控過程中無法收益，那對(duì)于房價(jià)的增長也具有一定的限制作用，給人民群眾樹立一個(gè)正確的購房理念。我國近幾年推行的保障性住房制度也對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的增長具有抑制性作用，政府如果能將保障性住房的體制更加完善，讓更多買不起房子的人能住上房子，那也就不會(huì)有那么多人鋌而走險(xiǎn)購買小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的存在對(duì)于我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響是巨大的，抑制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展是維護(hù)我國法律尊嚴(yán)所必須要采取的措施。另外，政府對(duì)于政績的考核標(biāo)準(zhǔn)也已經(jīng)不在是以GDP為最主要的指標(biāo)，使政府能夠騰出手來解決小產(chǎn)權(quán)房的問題。

2.2 拆除、扶正、轉(zhuǎn)化、保留

國家目前對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的最棘手的方面，就是已經(jīng)修建的小產(chǎn)權(quán)房該怎么合理的解決。小產(chǎn)權(quán)房的不斷增加有多重原因，根據(jù)我在家鄉(xiāng)的訪談，過去人們對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的購買原因有：1.個(gè)人對(duì)于法律上購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)沒有做到很深刻的認(rèn)識(shí)。2.價(jià)格低。3.國家當(dāng)時(shí)沒有明文規(guī)定不能購買小產(chǎn)權(quán)房。4.對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的合法化有一定的期待。5.本著法不責(zé)眾的態(tài)度購買小產(chǎn)權(quán)房。6.買來的房子主要還是用來居住，沒有考慮升值因素。因此，我比較贊同拆除一部分、扶正一部分、轉(zhuǎn)化一部分、保留一部分的方式。我認(rèn)為這種方式是比較合適的，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房的建成時(shí)間，建筑新舊程度，對(duì)于城市發(fā)展的影響，安置居民的難易程度，綜合考慮小產(chǎn)權(quán)房的拆與留。目前比較有效的辦法是將一部分符合條件的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)繳稅費(fèi)和補(bǔ)辦手續(xù)之后納入國家保障性住房體系;對(duì)于情節(jié)惡劣的，違反城市總體規(guī)劃，非法占用耕地的違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房，統(tǒng)統(tǒng)采取強(qiáng)拆和改建，國家應(yīng)該統(tǒng)一相關(guān)政策，統(tǒng)一解決辦法。

2.3 做好不動(dòng)產(chǎn)登記

國土資源部門曾經(jīng)明確表示過，要盡快建立聯(lián)系會(huì)議制度，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享平臺(tái)，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房問題采取拆除一批，教育一片，處理一批，問責(zé)一批，警示一片的治理方式，把小產(chǎn)權(quán)房上升的勢(shì)頭遏制住，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)該分類進(jìn)行，落實(shí)物權(quán)法分散在有關(guān)部門登記，登記信息的平臺(tái)要明確各個(gè)權(quán)屬的職責(zé)，注明登記依據(jù)，各個(gè)部門在履行職責(zé)的時(shí)候要做到證件真實(shí)有效，內(nèi)容真實(shí)。

2.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

國家要想從根源上解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，還是要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，控制房地產(chǎn)的增長速度，雖然說讓我們的工資速度追上房價(jià)的增長速度是不現(xiàn)實(shí)的，但是如果說人人都能買到自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力能達(dá)到的住房，誰還愿意去購買缺少證書的小產(chǎn)權(quán)房呢？對(duì)于已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)房，推進(jìn)土地管理辦法，城市房地產(chǎn)法律法規(guī)的修訂，讓一部分符合條件的小產(chǎn)權(quán)房在補(bǔ)繳稅費(fèi)補(bǔ)辦證書之后，使土地的承包經(jīng)營合法化。對(duì)于購買小產(chǎn)權(quán)房的購買者，要配合國家的相關(guān)政策，積極的配合國家的調(diào)查登記，在遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)原則上，盡量維護(hù)自身利益，盡量讓房屋能夠繼續(xù)使用，保障居民的居住需求。對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)”房的管理應(yīng)該以法律要求來分析研究和解決“小產(chǎn)權(quán)”房的問題，使其購買者能夠享受合法合理的權(quán)益，獲得其應(yīng)享受的待遇。

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作者簡介：

李銘堅(jiān)，西南民族大學(xué)，管理學(xué)院。