合村并居政策下農民住房補貼研究

摘要：為了推進我國城市化進程，更好的完成建設社會主義新農村目標，建設美麗鄉(xiāng)村，促進生產(chǎn)力提高，促進城鄉(xiāng)一體化，對我國農村的管理體制進行變革，提高效率，促進農村經(jīng)濟活力，我國自2008年進行合村并居項目，山東省因為其獨特的地理位置，地處平原，幅員遼闊，有利于合村并居項目的推進，成為我國試點省份。由于合村并居中購置并居點新商品房費用較高，而農村宅基地上自建房普遍估值較低，農民群眾常常需要自己加資才能購置新房，為尋求到合理的購房補償，文章將運用個案分析法對合村并居中居民買房難的問題進行研究，對合村并居在其他省份推進提供借鑒。

關鍵詞：山東省;合村并居;住房補貼

2020年5月6日山東省自然資源廳召開《山東省村莊布局專項規(guī)劃》研討會更是將合村并點政策提上政府規(guī)劃。合村并居項目在實踐中，矛盾在應用過程中體現(xiàn)出來。為了減少土地資源的無效使用，發(fā)展集約農業(yè)，大部分居民需要搬遷至新社區(qū)，國家對居民的老舊房屋進行征收，對土地資源進行統(tǒng)一規(guī)劃。在征收中，房屋補貼費用的不足與搬遷至新社區(qū)購房費用較高產(chǎn)生矛盾。由于搬遷至新社區(qū)，政府對土地的征收使農民的生產(chǎn)要素被剝奪，農民在短時間內沒有收入來源;同時補償水平不高也使得農民搬遷的積極性不高，政策推行難度較大。

1.合村并居的原因

山東省是人口大省，幅員遼闊，其耕地率為全國最高的省份，是中國的農業(yè)大省，其農作物以小麥、玉米、地瓜、大豆為主。由于山東省村級數(shù)量眾多，2017年時，全國村級單位約六十六萬個，山東省行政村約6.5萬個，全國排名第一，比排名第二的河北省多一萬多，據(jù)統(tǒng)計每個村平均人口約為500人，部分村民需要外出務工，村內實際人口還要少于統(tǒng)計數(shù)量。為了減少基層行政費用，減少基礎設施建設成本，帶領群眾致富，促進居民民主化管理;城市化的發(fā)展導致人口流動無法避免，大量農村人口外流，出現(xiàn)了空心村的現(xiàn)象，宅基地被荒廢，大規(guī)模標準農田無人耕種被閑置，造成了土地資源利用率降低;2006年國家國土資源部就制定了“土地增減政策”，政策要求城鎮(zhèn)建設用地數(shù)量的增加與農村建設用地數(shù)量的減少相掛鉤，盤活土地資源。

2.合村并居的實施方案

在合村并居時，需要農民放棄其自建房以及宅基地等土地使用權，政府對自建房面積進行測量和對單位面積價格進行評估，對農民的新房進行補貼。但是由于農村宅基地的取得規(guī)則為一戶一宅，無償取得，無限期使用，這些規(guī)則勢必影響了大部分居民不愿意放棄宅基地。在近幾年的試點城市里，部分農民群眾搬遷的意愿較低，與補貼政策不到位相關。

合村并居時補助類型大致包括四類：房屋補償、搬遷補助、臨時安置補助、停產(chǎn)停業(yè)補助費用。1.村民宅基地上住房被拆遷后提供了兩種補償方式，第一種是房屋安置，即對拆遷之后進行房屋補償，進行以房換房或者在一定平房內以成本價對被拆遷人進行賠償;第二種是貨幣補償方式，政府直接支付拆遷補償款。兩種模式可以由村民自行選擇。2.搬遷補助費，給被拆遷人或房屋承租人一筆資金，對他們在搬遷時產(chǎn)生的花銷進行補貼。3.臨時過渡補助費，拆遷人或者房屋承租人房屋被拆遷時需要重新租房或者借宿親戚家，此時需要對此項開銷進行補助。

以山東惠民縣合村并居補償標準為例，根據(jù)《惠民縣合村并居房屋搬遷補償安置指導意見》可知

（1）房屋補償費的計算標準不可以由政府單方面制定。需要有資歷完備的第三方房地產(chǎn)價格評估機構進行評估。其依照的制定標準是住建部發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，同時要結合被拆遷房屋重置所需花費的費用進行補償。

（2）搬遷補助費：搬遷和安置共產(chǎn)生兩次搬遷行為，按4元每平方米每次計算。

（3）臨時安置補助費：一院一戶600元。

（4）停產(chǎn)停業(yè)補助費：由地方根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平自行制定， 100 元/㎡為最高標準。

以山東省青島市黃島區(qū)合村并居補償標準為例

（1）房屋安置補償：被拆遷房屋經(jīng)過第三方評估公司進行價格評估，并給予貨幣補償，與并居點的安置樓價款進行比價，進行差價的結算。

（2）貨幣補償：發(fā)放的貨幣補償包括應安置樓房的貨幣補償金額加上宅基地上房屋評估值再扣除根據(jù)優(yōu)惠價置換安置樓房的價款進行結算同時加上安置樓房貨幣補償金額5%的獎勵。

（3）搬遷補助：每平方米補助 40 元，最低補助金額1000元。

（4）臨時過渡補助：每個宅基地每月補助標準為800-1500元。對選擇貨幣補償?shù)谋徊疬w戶發(fā)放10個月的補助。對選擇房屋補償?shù)牟疬w戶根據(jù)實際花費的過渡費用進行補貼。

3.合村并居個案分析及建議

同在山東省內，由于所屬市不同，補助總體呈現(xiàn)較大差距，這也導致了部分居民不愿意執(zhí)行合村并居政策。且相關補助并沒有明確補助金額，導致基層在執(zhí)行時可操作空間較大，部分農民群眾享受不到最實惠的補貼。并且由于農村居民土地估價普遍較為便宜，但是合村并居居名點普遍高于拆遷補償價格，導致居民搬進并居點時需要額外繳費，其費用可能高達數(shù)萬元，對于農民群體，其收入低，存款少，很難短時間湊齊足夠數(shù)額，其次部分家庭宅基地建設較好，合村并居導致其居住環(huán)境下降且需要支付額外的費用，導致其不愿意積極參與政策。例如上文中提到的惠民縣，在政府公開留言網(wǎng)站上即可查詢到相關政策求助：其被拆遷的自建房每平方米700元左右折算，購置換置房費用為每平方米1100元。其中，按家庭人口扣除面積，超出面積每平方米1800元。假設：一個三口之家 農村房的面積是180平方米 換置房是120平方米 那么：3（人）x30（平方米）=90（平方米） 120（平方米）-90（平方米）=30（平方米） 90（平方米）x1100（元）+30（平方米）x1800（元）=153000（元） 180（平方米）x700（元）-153000（元）=-27000（元） 農民群眾原本180平方米的自建房換置120平方米的房子需要額外承擔27000元。

對此，在房屋安置補償以及購買并居點房屋兩個環(huán)節(jié)提出建議：

（1）政府邀請第三方評估機構在測量房屋面積，評估房屋價值時，提高單位面積估值，讓居民在購買并居點房屋時減少額外支出，提高其換居意愿。

（2）在選擇換居點時，應該在區(qū)縣范圍內提供多個并居點拱農民群眾選擇，避免出現(xiàn)某一并居點房屋價格過高而農民群眾支付不起的現(xiàn)象，對于進城務工的農民來說，可以選擇更接近縣城的區(qū)域買房，減少了其回家的距離，便利了農民群眾生產(chǎn)生活。

（3）設立財政和村級補貼。由于合村并居的目的是建設美麗鄉(xiāng)村，改善農民生活條件，它是一個改革試驗而不是一場運動，所以需要各級財政予以支持。對于住房安置等費用較高的可以中央進行補貼，對于搬家補貼等可以由地方政府進行財政補貼，盡可能減少由搬家?guī)Ыo農民群眾的經(jīng)濟損失。同時也要因地制宜，不可以全國一個標準，由于各地的經(jīng)濟發(fā)展條件不同，各地的生活費用支出以及誤工費用都會有較大的差異，需要地方政府根據(jù)統(tǒng)計局官方統(tǒng)計資料核定標準。

（4）聯(lián)系當?shù)亟鹑跈C構，提供農民群眾較低的貸款品種，放松貸款審核機制，提供農民群眾小額貸款資金，給農民群眾再創(chuàng)業(yè)提供資金支持，依托合村并居之后社區(qū)居民數(shù)量大生活物資需求量高，人員集中等優(yōu)勢，鼓勵其通過個體經(jīng)營提高農民群眾的生活水平，讓合村并居政策真正做到讓農民群眾生活質量高起來。

（5）對于農民群眾原本的土地進行合理安置，對于由于并居點距離耕地遠，交通不便，鼓勵其進行土地流轉，保障其每年有一定的收入，同時避免了土地資源的浪費。同時鼓勵有能力的農民承包土地，發(fā)展農業(yè)種植大戶。

4.結語

合村并居推動下，有助于改革落后農村結構以及管理體制，通過將零散的自然村整合，快速建設農村社區(qū)。一方面有利于地方政府釋放經(jīng)濟活力，減少組織經(jīng)費，另一方面通過對村民的集中管理，集中提供基礎設施，提高生活質量。但是在試點的過程中，不乏出現(xiàn)了農民利益受損的案例，導致農民群眾不愿意主動參與合村并居。鑒于農民群眾收入低，家庭存款原本就不多，需要各級財政資金進行支持。根據(jù)土地增減政策，合村并居后城鎮(zhèn)建設用地可以增加，有利于地方政府稅收收入，補貼給農民群眾的財政資金從長遠來看是可以用稅收來彌補。

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基金項目：本文屬安徽財經(jīng)大學大學生創(chuàng)新訓練項目《合村并居政策下農民住房補貼研究——以山東省為例》（項目編號：202010378331）階段性研究成果。

作者簡介：梁佳文（1999-）女，漢族，湖南耒陽人，單位：安徽財經(jīng)大學財政與公共管理學院，本科，稅收學專業(yè)，研究方向：稅收學。

指導老師：雷松林