房產(chǎn)稅對(duì)一線城市住房市場(chǎng)的影響分析

彭博

摘要：房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅收體系中的重要稅種，對(duì)維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，平衡房地供求有著重要的作用。本文通過供求理論和四象限模型來分析一線城市在征收房產(chǎn)稅后對(duì)住房市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響，對(duì)房產(chǎn)稅出臺(tái)后的相關(guān)住房政策改變進(jìn)行了假設(shè)，使結(jié)論更貼近現(xiàn)實(shí)，并為全面實(shí)行房產(chǎn)稅提出一些建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅;住房市場(chǎng);一線城市

1 緒論

目前我國(guó)在房地產(chǎn)方面的稅費(fèi)主要存在于交易環(huán)節(jié)，而在持有過程中并沒有征稅，這就導(dǎo)致了許多人或開發(fā)商囤積住房，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，擾亂了正常市場(chǎng)的交易秩序。在此背景下，中央2011年進(jìn)行了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，將上海和重慶作為兩個(gè)試點(diǎn)區(qū)以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，平穩(wěn)房?jī)r(jià)。如今全國(guó)各大城市已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)實(shí)行了限購(gòu)限貸新政，認(rèn)房又認(rèn)貸的新模式下使房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)平穩(wěn)，包括共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)讓真正需要住房的人有房所居。在這樣的背景下，房產(chǎn)稅與新政策起到了相輔相成的作用，稅收機(jī)制可以將許多空置住房流入市場(chǎng)，增加住房供給，讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合理水平。

2 房產(chǎn)稅對(duì)一線城市住房市場(chǎng)的影響分析

2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析

首先從供求關(guān)系來分析，在房產(chǎn)稅征收之前供給曲線與需求曲線如圖1，當(dāng)供給等于需求時(shí)S曲線與D曲線相交于E1點(diǎn)，此時(shí)E1為供需平衡點(diǎn)。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡時(shí)供給等于需求，但增加房產(chǎn)稅后由于持有環(huán)節(jié)成本的增加，影響了住房的需求，需求曲線會(huì)向左平移，如圖1虛線所示。

圖1? 征收房產(chǎn)稅前后的供求曲線對(duì)比

新的平衡點(diǎn)由E1變?yōu)镋2，價(jià)格由原來的P1下降到P2，需求量由Q1減少到Q2，由于在一線城市中，土地供給已經(jīng)接近飽和，增量市場(chǎng)較為平穩(wěn)，所以供給彈性較低，房產(chǎn)稅對(duì)供給曲線影響不大，于是在市場(chǎng)機(jī)制的作用下新的平衡點(diǎn)E2表明房?jī)r(jià)會(huì)隨著房產(chǎn)稅的出臺(tái)而降低。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的四象限模型分析

再?gòu)姆康禺a(chǎn)四象限模型來看，如圖2，當(dāng)住房市場(chǎng)平衡時(shí)，房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和投資市場(chǎng)在四個(gè)象限中都保持著合理的比例，但是在其中一個(gè)元素發(fā)生變化時(shí)，它們之間就會(huì)產(chǎn)生新的平衡。

例如當(dāng)征收房產(chǎn)稅后，原本的平衡便會(huì)改變，新平衡下的房?jī)r(jià)，租金，供給，需求都會(huì)發(fā)生一些變化，如圖2虛線所示：

圖2? 征收房產(chǎn)稅前后的房地產(chǎn)四象限模型對(duì)比

在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，根據(jù)四象限模型可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)增加了房產(chǎn)稅后，由于持有成本適量增加，導(dǎo)致需求會(huì)減少，于是平衡點(diǎn)會(huì)向左平移，這時(shí)由于房產(chǎn)稅的增加資本化率i會(huì)增大，第二象限曲線會(huì)向上偏折，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，價(jià)格下降引起新開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量減少，最終帶來住宅存量減少，租金上升。如今有的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，根據(jù)這些一線城市如今的房地產(chǎn)政策來看，在房產(chǎn)稅出臺(tái)后，為了平衡市場(chǎng)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過冷，政府有很大的可能會(huì)放松調(diào)控政策，以達(dá)到房產(chǎn)稅與政策相輔相成的作用。所以在房產(chǎn)稅出臺(tái)后在交易環(huán)節(jié)中可能會(huì)面臨以下變化：

2.2.1 貸款利率會(huì)適量下調(diào)。一線城市的貸款受到政策影響，利率不斷攀升，包括首套房和二套房的首付款比例以及利率都達(dá)到了史上最高，這就使一些想要買房的人望而卻步。在房產(chǎn)稅出來后，為了不對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊，銀行貸款利率應(yīng)會(huì)適當(dāng)降低。

2.2.2 交易環(huán)節(jié)稅收減少，目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收種類別繁多，稅負(fù)過重，如果一線城市在征收房產(chǎn)稅后，為了不給百姓造成過多的稅收負(fù)擔(dān)政府將會(huì)減少一些稅收，當(dāng)然這也需要結(jié)合當(dāng)前征收房產(chǎn)稅的力度而決定。

2.2.3 放寬購(gòu)房政策。房產(chǎn)稅的出現(xiàn)使人們?cè)诜康禺a(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本增加了，這多多少少會(huì)影響人們對(duì)房屋的需求，由于現(xiàn)在一線城市限購(gòu)限貸的政策過嚴(yán)，近一年來房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，當(dāng)房產(chǎn)稅出現(xiàn)后若不放寬購(gòu)房政策，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

在住宅租賃市場(chǎng)中，稅收都具有轉(zhuǎn)嫁的特征，房產(chǎn)稅也不例外，從前文的四象限模型的分析可以得出房租會(huì)上漲。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)的保有環(huán)節(jié)中所需成本增加了，而房屋所有者為了降低成本必然會(huì)增加房租，但這只是一方面，由于房產(chǎn)稅的增加會(huì)使一些房地產(chǎn)的投機(jī)者不得不將自己手中的空置房提供到市場(chǎng)中出租或出售，以用來減少成本，這會(huì)使存量市場(chǎng)供給增加，但這個(gè)供給是短期的不可持續(xù)的，它可能會(huì)使房租和房?jī)r(jià)在一定時(shí)期內(nèi)呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，但隨著市場(chǎng)規(guī)律的影響，房租會(huì)上漲到一定水平后達(dá)到平穩(wěn)。

3 結(jié)論與建議

3.1 結(jié)論

在一線城市和一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較迅速的城市中，房產(chǎn)稅主要起調(diào)節(jié)市場(chǎng)的作用，當(dāng)征收房產(chǎn)稅后若政策因素和貸款利率保持不變，保有環(huán)節(jié)的成本增加會(huì)導(dǎo)致投資性需求減少，房?jī)r(jià)降低，新增商品房數(shù)量減少，但是商品房租賃市場(chǎng)短期供給會(huì)增加，房租升高，住宅交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將達(dá)到平衡，不再以原先的交易市場(chǎng)為主，同時(shí)集體建設(shè)用地市場(chǎng)將提升競(jìng)爭(zhēng)力。房產(chǎn)稅對(duì)住宅市場(chǎng)的影響不僅僅是單因素的影響，更多的是不同因素交織作用在一起，從稅收體系到地方政策，每一個(gè)因素的變化都會(huì)引起其他因素的變化并對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生過多過少的影響。

3.2 建議

由于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)外不同，所以在征收房產(chǎn)稅時(shí)不能照搬國(guó)外的稅收制度，如何科學(xué)的制定房產(chǎn)稅稅收制度是當(dāng)前亟待解決的難題，根據(jù)前文分析筆者提出了以下幾點(diǎn)建議：

3.2.1 明確稅收目的。實(shí)行任何一項(xiàng)稅收都要有相應(yīng)的目的，不同的用途所需要繳納的房產(chǎn)稅也不同，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也不同。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)應(yīng)以調(diào)節(jié)市場(chǎng)為主要作用，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的地區(qū)應(yīng)以平衡收入差距為主要目的。擁有明確的稅收目的可以讓房產(chǎn)稅起到更好的效果。

3.2.2建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是房產(chǎn)稅出臺(tái)的奠基石，它可以清楚地記錄個(gè)人名下的房產(chǎn)，既可以避免稅收時(shí)調(diào)查權(quán)屬的麻煩，也可以更好的管理住房市場(chǎng)，讓房產(chǎn)稅更好的發(fā)揮作用。

3.2.3 完善稅收體系。目前我國(guó)在房地產(chǎn)業(yè)稅收過重，且稅收結(jié)構(gòu)不合理，交易環(huán)節(jié)之中的稅收明顯大于保有環(huán)節(jié)，因此在房產(chǎn)稅出臺(tái)前應(yīng)合理制定相關(guān)稅收體系，平衡各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，為房產(chǎn)稅的實(shí)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉樹德.李貞.新一輪房地產(chǎn)限購(gòu)政策效果研究[J]金融與經(jīng)濟(jì)，2017 ，08

[2]張弛.吳佳楷.申雪艷.中國(guó)一二三線城市房?jī)r(jià)影響因素分析[J]現(xiàn)代商業(yè)，2016，05

[3]王玉.淺析房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用[J]納稅，2018，02

[4]孫志剛.淺析房產(chǎn)稅對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的影響[J]中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2017，13

[5]王彬.房產(chǎn)稅改革的幾點(diǎn)思考[J]納稅，2018，03

[6]劉尚希.房產(chǎn)稅立法取向[J]中國(guó)經(jīng)濟(jì)報(bào)告，2018，02

[7]陶宇鏡，甘明超，鄧殊.房產(chǎn)稅是否與土地出讓金、城鎮(zhèn)土地使用稅重復(fù)[J]中國(guó)房地產(chǎn)，2018，04