商品房層高“縮水”相關(guān)問(wèn)題研究

何悅

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國(guó)民生活水平的日益提高，人們?cè)絹?lái)越注重居住的舒適程度，購(gòu)房者除了關(guān)注房屋的面積、坐向、戶(hù)型、配套、環(huán)境等因素外，房屋的層高也成為重要考慮因素之一。隨著商品房交易量不斷增長(zhǎng)，因商品房層高問(wèn)題引發(fā)的矛盾和糾紛也隨之增多。本文以一例商品房預(yù)售合同糾紛案為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)商品房層高“縮水”相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析并提出建議。

關(guān)鍵詞：層高不足;違約;賠償標(biāo)準(zhǔn)

一、案情簡(jiǎn)介

2014年8月21日，李某與房開(kāi)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。合同約定：李某向房開(kāi)公司購(gòu)買(mǎi)案涉商品房，商品房用途為住宅，層高為3米，房屋占地面積為74.26平方米，套內(nèi)占地面積為60.92平方米，總金額746760元。對(duì)于面積差異處理方式，合同中有明確約定，但就房屋層高差異，雙方并未作出約定。此后，經(jīng)測(cè)量，李某發(fā)現(xiàn)涉案房屋實(shí)際層高為2.8米，于是要求房開(kāi)公司承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。雙方協(xié)商未果，李某遂訴至法院。

二、要點(diǎn)分析

（一）商品房層高“縮水”是否構(gòu)成欺詐

合同欺詐分為積極欺詐和消極敲詐，積極敲詐是指在簽訂、履行合同過(guò)程中，一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，使對(duì)方當(dāng)事人基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)建立合同法律關(guān)系，已達(dá)到非法目的。消極敲詐是指在簽訂、履行合同過(guò)程中故意隱瞞真實(shí)情況，謀取不正當(dāng)利益。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，通過(guò)查詢(xún)判例，迄今尚未有認(rèn)定為合同欺詐的案例。在司法實(shí)務(wù)中，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在訂立合同過(guò)程中，故意虛報(bào)實(shí)際層高，激發(fā)購(gòu)房者購(gòu)房意愿或故意隱瞞實(shí)際層高掩飾房屋瑕疵，而使購(gòu)房人陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，一般按過(guò)失來(lái)認(rèn)定違約責(zé)任。

（二）商品房層高“縮水”是否可以解除合同

解決該問(wèn)題的關(guān)鍵是從兩個(gè)層面來(lái)認(rèn)定，其一是商品層高不足是否達(dá)到約定解除條件;其二是商品房層高不足是否達(dá)到法定解除標(biāo)準(zhǔn)。首先，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第93條第2款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，一方或雙方當(dāng)事人可以解除合同。”可以看出，合同約定解除權(quán)適用前提是雙方當(dāng)事人在合同中明確約定合同解除的條件，以及約定解除條件已成就。在合同無(wú)明確約定或約定解除條件未成就時(shí)，一方當(dāng)事人不得任意解除合同。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，如果購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將層高差異約定為合同解除的條件時(shí)，購(gòu)房者可主張解除合同。其次，為了避免合同解除權(quán)的濫用，《中華人民共和國(guó)合同法》第94條明確規(guī)定了行使法定解除權(quán)的5種情形，即在一方當(dāng)事人存在根本性違約，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，守約當(dāng)事人方可主張合同解除權(quán)。在違約方?jīng)]有達(dá)到根本違約的程度時(shí)，不得輕易解除合同。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)的房屋違反《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中普通住宅2.8米的現(xiàn)行層高標(biāo)準(zhǔn)或其他強(qiáng)制性規(guī)范，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司構(gòu)成根本性違約，購(gòu)房者有權(quán)行使法定解除權(quán)。

本案中，李某沒(méi)有解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訴求。但在同等條件下，若其提出解除合同的主張，由于雙方并未對(duì)房屋層高不符應(yīng)解除合同作出約定，案涉商品房2.8米的高度符合《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有違反強(qiáng)制性規(guī)范，且房屋層高在相差0.2米的情況下不會(huì)對(duì)居住產(chǎn)生重大影響，不屬于根本違約，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)訴求。

（三）商品房層高“縮水”是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

合同是當(dāng)事人之間的契約，在合同合法有效且充分體現(xiàn)當(dāng)事人合意的情況下，合同內(nèi)容對(duì)雙方當(dāng)事人都具備法律效力。當(dāng)合同一方或雙方違反合同中約定或法律直接規(guī)定的義務(wù)，應(yīng)視為合同違約。由于違約方往往會(huì)給守約方造成損失，甚至導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。因此，合同的違約方要承擔(dān)違約責(zé)任。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，通常對(duì)商品房的層高都有明確約定，當(dāng)約定層高與商品房實(shí)際層高存在差異時(shí)，屬于違反合同約定，應(yīng)視為合同違約。同時(shí)，由于層高誤差違背了合同約定及誠(chéng)實(shí)信用原則，損害了購(gòu)房者期待獲得的利益，因此購(gòu)房者可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)違約責(zé)任。

本案中，李某與房開(kāi)公司于2014年8月21日訂立的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且無(wú)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方均應(yīng)嚴(yán)格遵守。李某與房開(kāi)公司簽署的合同中明確約定：“層高為3米”，即房開(kāi)公司依約應(yīng)向李某交付實(shí)際層高為3米的房屋。而李某經(jīng)測(cè)量發(fā)現(xiàn)，案涉房屋實(shí)際層高為2.8米，不符合合同約定的3米，已構(gòu)成違約，房開(kāi)公司應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

（四）商品房層高“縮水”的違約賠償標(biāo)準(zhǔn)

商品房層高未達(dá)到合同約定的高度時(shí)，合同中有約定的，應(yīng)當(dāng)按合同承擔(dān)違約責(zé)任。但合同中未對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行規(guī)定的，賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)，現(xiàn)階段商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋尚無(wú)明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，可以將層高縮水的賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)綜合考慮購(gòu)房人居住情況、受損程度，并類(lèi)推采用商品房面積不足的賠償標(biāo)準(zhǔn)，參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條的規(guī)定，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司交付的套內(nèi)建筑面積的誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)和超出3%兩種不同情況，作出不同處理。

本案中，因李某與房開(kāi)公司未約定層高不符的違約責(zé)任，法律亦無(wú)明確規(guī)定賠償標(biāo)準(zhǔn)，故法院根據(jù)建筑面積計(jì)算規(guī)范對(duì)層高的最低要求、層高減少幅度在兩者間所占的比例以及房地產(chǎn)估價(jià)考慮的因素和價(jià)格修正或調(diào)整幅度等因素，酌情確定房開(kāi)公司向李某按房屋價(jià)款的2%支付違約金。

三、思考與建議

（一）運(yùn)用意思自治原則合理保障權(quán)益

為了避免層高差異糾紛，購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)一定要重視層高數(shù)值，并對(duì)層高確認(rèn)及違約賠償方式進(jìn)行明確約定。違約賠償方式可參照商品房面積確認(rèn)及面積差異處理的法定方式，要求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息等。同時(shí)就自己關(guān)心的問(wèn)題，也要進(jìn)行充分的商討，合同中予以明確約定，使個(gè)人利益得到充分保障。

（二）完善立法關(guān)于層高差異處理方式

目前，我國(guó)相關(guān)立法僅涉及面積差異處理方式，而未對(duì)層高差異制定相應(yīng)的法律，導(dǎo)致大量層高差異的案件因沒(méi)有統(tǒng)一的法律規(guī)定，而出現(xiàn)同案不同判的現(xiàn)象。因此，我國(guó)相關(guān)立法也應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋層高差異層面的法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)完善，以保障各方的合法權(quán)益，推動(dòng)房地產(chǎn)交易的順利進(jìn)行。

（三）通過(guò)個(gè)案分析綜合設(shè)立賠償標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于房地產(chǎn)公司的違約賠償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案情，個(gè)案分析。如因開(kāi)發(fā)商存在主觀惡意，故意隱瞞層高數(shù)值，造成層高差異，則應(yīng)確定較重的賠償責(zé)任。如因開(kāi)發(fā)商筆誤致合同約定與實(shí)際層高存在誤差或房管部門(mén)系統(tǒng)住宅信息錄入錯(cuò)誤等過(guò)失行為所導(dǎo)致的層高差異，可根據(jù)約定和有關(guān)建筑、評(píng)估規(guī)范酌情確定賠償書(shū)額。堅(jiān)持具體問(wèn)題具體分許，做到個(gè)案平衡，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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