孔浩熙

摘 要：本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期管理工作進(jìn)行了研究，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理工作的重要性，然后研究前期工作可能面臨的主要問(wèn)題，最后研究如何做好前期管理工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;前期開(kāi)發(fā);管理措施

引言：房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)工作房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展的基礎(chǔ)，為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利開(kāi)發(fā)就要做好在前期管理工作，解決招標(biāo)、合同、設(shè)計(jì)等方面的問(wèn)題，降低開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工作主要是投資和計(jì)劃方面的工作，包括運(yùn)營(yíng)咨詢、現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)、方案設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目定位、可行性研究、土地審批和施工許可。通過(guò)前期工作，可以對(duì)工程項(xiàng)目制定可行性研究，分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，以及能夠從環(huán)境、節(jié)能、交通的角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目作出準(zhǔn)確的綜合性報(bào)告。利用測(cè)繪工作，可以對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的情況進(jìn)行勘探，以及完成施工放線。土地審批等工作，可以獲得土地，同時(shí)也能推動(dòng)合同協(xié)議。在委托協(xié)議上的設(shè)計(jì)上，需要做好對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的跟蹤，并且對(duì)方案資料進(jìn)行嚴(yán)格檢查。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期管理工作面向項(xiàng)目設(shè)計(jì)、可操作性報(bào)告、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)推廣、融資管理等等。其中可操作性報(bào)告是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性等方面的全面研究，能夠?qū)?xiàng)目的經(jīng)濟(jì)要求、技術(shù)要求等等進(jìn)行計(jì)算，分析項(xiàng)目的盈利情況，以及定制合適的項(xiàng)目管理方案。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的管理，能保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量，確保設(shè)計(jì)和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況相符合，保證項(xiàng)目的可行性和確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期管理工作的重要性

（一）對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的作用

做好前期管理工作，能提高對(duì)工程開(kāi)發(fā)建設(shè)的控制，也能做好工程前期的組織工作，讓不同的參與單位加強(qiáng)交流，明確各個(gè)單位的指責(zé)范圍，共同做好監(jiān)督工作，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)定制項(xiàng)目管理的標(biāo)準(zhǔn)、明確目標(biāo)，有利于管理制度的推行，幫助工程建設(shè)落實(shí)到人，避免出現(xiàn)施工進(jìn)度拖延的情況。做好前期開(kāi)發(fā)工作，也能保證規(guī)劃合理，讓招標(biāo)工作有詳細(xì)的計(jì)劃，利用不同方面的信息，為招標(biāo)工作提供保障。

（二）對(duì)合同的作用

房地產(chǎn)項(xiàng)目需要經(jīng)過(guò)勘察、施工、材料采購(gòu)等工作，通過(guò)招標(biāo)采購(gòu)能夠控制項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用，保證工程質(zhì)量。通過(guò)做好前期管理工作，能讓管理人員根據(jù)項(xiàng)目的整體情況進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，確定招標(biāo)的內(nèi)容和招標(biāo)方法，也能保證合同內(nèi)容清楚明確，確定參與方的職責(zé)范圍，明確各方權(quán)利義務(wù)等等。前期管理工作可以從源頭上進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控，避免合同中存在爭(zhēng)議的內(nèi)容，也能防止有人違約。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期管理的常見(jiàn)問(wèn)題

（一）項(xiàng)目策劃的問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目本身和城市的發(fā)展掛鉤，所以在策劃時(shí)必須要滿足城市發(fā)展的需要，如果和城市發(fā)展的方向之間存在矛盾，將不能保證房地產(chǎn)的真正價(jià)值，也不利于未來(lái)的盈利。

（二）土地審批

土地審批是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的重要內(nèi)容，在土地收儲(chǔ)過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)收儲(chǔ)對(duì)象不滿、收儲(chǔ)辦法不合理、計(jì)劃不完善等問(wèn)題，導(dǎo)致土地審批速度慢，從而對(duì)項(xiàng)目的造成一定的損失。其次，土地出讓也需要經(jīng)過(guò)招標(biāo)、拍賣等工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生需要向相關(guān)部門做好申請(qǐng)，保證土地價(jià)格的合理性。

（三）項(xiàng)目設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)可能會(huì)出現(xiàn)與建設(shè)單位要求、相關(guān)法律不符合的情況，所以會(huì)導(dǎo)致一定矛盾的出現(xiàn)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成果不能達(dá)到預(yù)期目的。一些項(xiàng)目可能會(huì)在平面設(shè)計(jì)上存在問(wèn)題，或者在設(shè)計(jì)過(guò)程中不同設(shè)計(jì)單位并沒(méi)有充分協(xié)調(diào)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)的總質(zhì)量難以符合要求。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期管理措施

（一） 做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理

為了能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，必須要做好決策工作。通過(guò)做好調(diào)研工作，對(duì)選址策劃等方面進(jìn)行分析，在規(guī)劃方面，還需要了解當(dāng)?shù)卣恼撸ㄏ嚓P(guān)的行政要求、不同位置的用地分類、建設(shè)范圍要求等等。針對(duì)市場(chǎng)需求，需要從價(jià)格、服務(wù)水平、建筑品質(zhì)、數(shù)量等方面進(jìn)行分析，研究消費(fèi)者的范圍，并且要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目和城市的發(fā)展方向相一致，提升項(xiàng)目的價(jià)值。針對(duì)建設(shè)方的訴求，也要根據(jù)土地部門的土地資源儲(chǔ)備情況有所掌握，了解不同位置的土地所有權(quán)，結(jié)合多方面要求明確地址。

（二）研究項(xiàng)目的可行性

對(duì)項(xiàng)目的可行性研究也是風(fēng)險(xiǎn)控制的一部分，包括對(duì)綠色建筑的風(fēng)險(xiǎn)控制、具體投資的風(fēng)險(xiǎn)控制等等。比如需要根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)要求來(lái)對(duì)空調(diào)參數(shù)進(jìn)行控制，研究冷熱源、照明等系統(tǒng)的能源消耗。計(jì)算時(shí)，針對(duì)不同的系統(tǒng)都要采用獨(dú)立的算法，確保計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，避免對(duì)建筑工程的前期評(píng)估和后期建設(shè)情況不一致，控制好誤差。其次，也要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力進(jìn)行研究，根據(jù)不同的控制標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，從而做好對(duì)盈虧平衡的控制。

（三）項(xiàng)目土地審批

在土地收儲(chǔ)環(huán)節(jié)，利用合規(guī)的收儲(chǔ)補(bǔ)償可以減少建設(shè)單位的資金成本，而為了降低土地審批的難度，必須通過(guò)審批人員、政府、建設(shè)單位、拆遷戶的角度出發(fā)，考慮土地收儲(chǔ)過(guò)程中存在的矛盾，以及做好對(duì)各種問(wèn)題的解決準(zhǔn)備。在土地出讓的環(huán)節(jié)，在公告上給出針對(duì)特殊協(xié)調(diào)的要求，方便獲得土地競(jìng)價(jià)的優(yōu)勢(shì)，其次也要做好組織協(xié)調(diào)的工作，了解審批者的困難，加強(qiáng)合作保證雙方可以快速解決問(wèn)題，提高獲得土地使用證的速度。

（四）對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)管理

為了做好設(shè)計(jì)的管理工作，需要明確設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，并且從以人為本的角度出發(fā)，保證設(shè)計(jì)可以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)。還可以使用全新的工藝材料，這樣就能確保工程后期維護(hù)工作更加方便。針對(duì)平面圖設(shè)計(jì)需要做好風(fēng)險(xiǎn)管理和控制，并且根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)域?qū)ε涮椎捻?xiàng)目進(jìn)行研究，確保未來(lái)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中能夠滿足商業(yè)服務(wù)的要求。還需要充分考慮公共建設(shè)、城市發(fā)展等因素，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。

五、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)做好風(fēng)險(xiǎn)控制、策劃、設(shè)計(jì)等方面的工作，可以降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的困難，避免未來(lái)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中存在矛盾。做好不同部門的聯(lián)絡(luò)，加強(qiáng)和政府的交流，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工作可以順利進(jìn)行。

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