葛豐

近期有媒體報(bào)道稱，監(jiān)管部門要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。

盡管該消息尚待進(jìn)一步予以確認(rèn)，但來(lái)自市場(chǎng)方面的信息顯示，近來(lái)個(gè)人房貸額度確有吃緊跡象。而這種針對(duì)個(gè)人房貸的從嚴(yán)管控，與此前針對(duì)房企新推出的“三道紅線”新規(guī)，共同構(gòu)成了對(duì)房地產(chǎn)融資端的嚴(yán)密“合圍”。

依據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人房貸金額小、借款人分散，主要涉及微觀層面風(fēng)險(xiǎn)把控。但問(wèn)題是，就像量變可以引起質(zhì)變，個(gè)人房貸的連續(xù)多年過(guò)快增長(zhǎng)，同樣導(dǎo)致其宏觀效應(yīng)不斷凸現(xiàn)，因此對(duì)個(gè)人房貸的角色判定與風(fēng)險(xiǎn)管理，理當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)地納入更廣視野中重新審視。具體包括：

首先，由于首付比要求以及個(gè)人無(wú)限責(zé)任等原因，我國(guó)個(gè)人房貸違約率確實(shí)較低，但這種較合意的結(jié)果不斷刺激引發(fā)的另一個(gè)結(jié)果是，銀行對(duì)個(gè)人房貸的偏好度越來(lái)越高。這不僅導(dǎo)致我國(guó)購(gòu)房家庭整體債務(wù)負(fù)擔(dān)增加非常明顯，而且在某些局部，已經(jīng)積累起較大的風(fēng)險(xiǎn)，譬如，在低收入家庭組和新購(gòu)房家庭組。而這種看似蟄伏中的局部性風(fēng)險(xiǎn)，客觀上對(duì)穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)收入等宏觀任務(wù)提出了更高的要求。

其次，當(dāng)前我國(guó)金融安全的相對(duì)薄弱環(huán)節(jié)之一，就是房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率明顯過(guò)高，而如果對(duì)這種狀況做進(jìn)一步探究，就會(huì)發(fā)現(xiàn)與一般想象大相徑庭，即我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)中，直接來(lái)自金融部門的融資比例其實(shí)并不高。從2015年起，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)中非常重大的一個(gè)變化就是，來(lái)自非金融部門的融資占比快速飆升至70%以上，這其中，最主要的來(lái)源就是由個(gè)人房貸轉(zhuǎn)化而來(lái)的居民購(gòu)房款。因此，這說(shuō)明如果僅針對(duì)房企融資進(jìn)行收緊，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債問(wèn)題并不能得到有效控制。

第三，雙循環(huán)發(fā)展格局下提振消費(fèi)的重要性、迫切性不言而喻，而過(guò)高的房?jī)r(jià)，對(duì)我國(guó)居民部門消費(fèi)能力與消費(fèi)意愿的抑制作用極為顯著。故此從這個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控并非僅針對(duì)房地產(chǎn)單個(gè)部門，其效果如何，更是關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效的大局。

在保持市場(chǎng)總體穩(wěn)定的前提下，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控較切實(shí)際的首要目標(biāo)，就是要盡可能消除房?jī)r(jià)再次過(guò)快上漲的預(yù)期。而數(shù)據(jù)表明，2008年以來(lái)，我國(guó)居民部門三次加杠桿進(jìn)程提速，都伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格和銷量的明顯上升，因此這種高相關(guān)性，已充分說(shuō)明個(gè)人房貸在穩(wěn)房?jī)r(jià)乃至穩(wěn)經(jīng)濟(jì)通盤戰(zhàn)略中的重要地位。

所以說(shuō)，在經(jīng)歷連年高速擴(kuò)張后的現(xiàn)時(shí)階段，看似微觀的個(gè)人房貸已經(jīng)一頭連接千家萬(wàn)戶，一頭連接宏觀大局。而應(yīng)因這種新的形勢(shì)，有必要對(duì)個(gè)人房貸加以更審慎的宏觀管理，畢竟只有這樣，才能在一個(gè)恰當(dāng)?shù)耐饬槿胂?，及時(shí)消除掉銀行和購(gòu)房者在短期逐利性驅(qū)動(dòng)下，“合謀”催生并不斷放大非理性繁榮的可能性。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2020年第19期）