南京市高星級酒店空間分布特征分析

王瑾 王麗媛

[提要] 隨著旅游市場的蓬勃開展，高星級酒店的數(shù)量和規(guī)模逐步擴大。城市酒店空間布局合理與否，將對城市酒店業(yè)整體乃至整個區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。本文以南京市作為研究對象，采取定性與定量相結(jié)合的方法，借助眾多空間分析手段，在分析南京市高星級酒店空間分布基本特征基礎(chǔ)上，探索其空間布局的重要影響因素。

關(guān)鍵詞：高星級酒店;空間分布;影響因素

基金項目：2017年10月江蘇省高校哲學(xué)社會科學(xué)研究基金項目：“南京市高星級飯店空間分布特征及經(jīng)營績效關(guān)系研究”（項目編號：2017SJB0419）

中圖分類號：F719 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2020年7月6日

一、南京市高星級酒店發(fā)展概述

2000年以來，隨著中國旅游業(yè)的發(fā)展，南京市的酒店業(yè)以一種蓬勃之勢飛速發(fā)展，規(guī)模不斷壯大，數(shù)量不斷增加，正逐步步入國際現(xiàn)代化酒店行業(yè)。據(jù)筆者實時抓取攜程網(wǎng)的不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，南京至2018年初共有4，781家酒店提供住宿，其中，中高端酒店（四、五星級酒店及四、五星標(biāo)準(zhǔn)酒店）171家，價位主要集中在400～1，000元之間。2010～2013年南京市高星級酒店價格呈上漲趨勢，在2014年因為政策的原因普遍下降，2014年之后價格又迅速回暖。南京圣和府邸豪華精選酒店是目前南京市中心地區(qū)價位最高的酒店，基本價位在1，300元以上。就入住率而言，近5年的平均入住率為67.3%，從2014年開始南京高星級酒店的入住率就呈現(xiàn)一定的上升趨勢。并且，四星級酒店要明顯高于五星級酒店，原因是現(xiàn)在的大眾旅游市場更追求性價比，旅游者更愿意選擇價位中等且體驗感良好的酒店。

二、南京市高星級酒店空間分布特征研究

筆者將南京市高星級酒店的詳細(xì)位置信息一一收錄，制作酒店名稱與酒店地址的EXCEL表格，接著選擇地圖無憂軟件對其在地圖上進(jìn)行空間標(biāo)記。通過對標(biāo)記地圖的分析可以得到南京市各高星級酒店在各個區(qū)域分布的圖示，可以直觀地反映出各高星級酒店在不同行政區(qū)域及商圈上的分布差異。

（一）酒店布局密度不均勻，呈現(xiàn)出市中心密集郊區(qū)分散的形態(tài)。截至2019年1月，南京下轄11個市轄區(qū)，如果想要研究其高星級酒店的空間分布特征，本文首先從了解各個行政區(qū)劃高星級酒店的分布情況開始。由圖1可看出，南京市高星級酒店總量在各個行政區(qū)劃上的布局存在比較明顯的差異性——兩極化較為明顯。超過50%的酒店都集中在市中心的一些重要行政區(qū)，如鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和秦淮區(qū)，是南京市高星級酒店數(shù)量最多、分布最集中的區(qū)域。而江寧區(qū)近些年來發(fā)展迅速，集聚了一批高端產(chǎn)業(yè)和外企，祿口機場、南京南站以及寧杭高速、湯山溫泉也在一定程度上起到了促進(jìn)作用，以致后來居上，成為了南京市高星級酒店數(shù)量最多的一個區(qū)。（圖1）

（二）商業(yè)圈集聚效應(yīng)明顯。南京是東南沿海地區(qū)較為發(fā)達(dá)的一個城市，在歷史上是長江流域的商業(yè)聚集地。分布在南京市的大大小小商圈不下幾十個，而結(jié)合地圖無憂軟件制作的南京高星級酒店空間分布圖，我們可以看出南京高星級酒店主要集中在五個商圈。它們從上至下分別是鼓樓湖南路商圈、新街口商圈、夫子廟商圈、河西奧體商圈、江寧百家湖商圈。（圖2）

新街口是南京市高星級酒店集中密度最大的商圈。作為南京市最有名最老牌的商業(yè)圈，這里集聚了種類繁多的高星級酒店，如南京圣和府邸豪華精選酒店、金陵飯店、剛剛開業(yè)的麗茲卡爾頓酒店等等。其次是鼓樓湖南路商圈，作為南京的老牌商圈之一。這里是南京的文化中心，毗鄰玄武湖，吸引眾多具有文化小資情懷的酒店聚集于此，如威斯汀、洲際和玄武飯店等。排在第三位的是江寧百家湖商圈。因沿百家湖而建，風(fēng)景秀美，同曦假日百貨、景楓、百家湖1912、江寧金鷹天地都在這里，地鐵一號線橫穿而過。與此同時，百家湖畔國際化產(chǎn)業(yè)駐扎，帶來的高端消費人群以及一流的商業(yè)配套設(shè)施讓百家湖商圈一鳴驚人。越來越多的國外高星級品牌駐扎于此，南京高星級酒店的一個新極點正在成型。南京夫子廟商圈是歷史文化的綜合體，在這里集中的也是一些南京老字號的酒店，如狀元樓大酒店以及水游城假日等等。南京政府根據(jù)城市規(guī)劃布局發(fā)展需要發(fā)展起了河西商圈，而這里很快就發(fā)展成為了南京的核心商務(wù)圈，有著眾多的精英購物商城。這里的商業(yè)氛圍濃厚，人們的普遍消費水平高于南京平均水平，因此也吸引了一些的奢華國際品牌入駐，如卓美亞、費爾蒙、萬麗等。

（三）與旅游景區(qū)的關(guān)聯(lián)性漸漸明顯。南京不僅是歷史文化名城也是著名的旅游城市，目前擁有兩家5A級旅游景區(qū)、22家4A級景區(qū)。筆者參考了10年前的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)當(dāng)時由于高星級酒店較少，與旅游景區(qū)的關(guān)聯(lián)性雖然有，但明顯關(guān)聯(lián)程度不強。而時至今日，南京高星級酒店主要集中在以下幾個風(fēng)景區(qū)：玄武湖風(fēng)景區(qū)、總統(tǒng)府風(fēng)景區(qū)、夫子廟風(fēng)景區(qū)、百家湖風(fēng)景區(qū)、中山陵風(fēng)景區(qū)和河西奧體中心。而其中最集中的風(fēng)景區(qū)就是總統(tǒng)府風(fēng)景區(qū)與玄武湖風(fēng)景區(qū)?？偨y(tǒng)府因為其獨特的歷史文化背景，優(yōu)美雅致的建筑群、豐富的民國時期歷史文物在南京眾多景區(qū)中有著重要的位置。因為總統(tǒng)府優(yōu)越的地理環(huán)境，所以景區(qū)周圍分布著許多高星級酒店，如南京圣和府邸豪華精選酒店、中央飯店等。玄武湖景區(qū)是南京的城中公園，在景區(qū)內(nèi)不僅能觀賞城中都市風(fēng)景更能欣賞紫金山風(fēng)貌所以周圍吸引了眾多的高星級酒店如玄武飯店、香格里拉酒店等，有些酒店更是以玄武湖湖景房著稱如威斯汀酒店、洲際酒店等等。

其次，夫子廟秦淮河風(fēng)光帶與百家湖風(fēng)景區(qū)也擁有著一定數(shù)量的高星級酒店。這里是眾多旅游者來南京旅行的必游之地，有一些具有特色的高星級酒店在這里匯聚如南京狀元樓大酒店，南京頤和芥子園酒店等。而百家湖景區(qū)風(fēng)景秀美，周圍環(huán)境安靜宜人，周圍也匯集了一些高星級的酒店如南京湖濱金陵飯店、南京麗湖雅致酒店、金鷹尚美、景楓萬豪等酒店。

鐘山風(fēng)景區(qū)與建鄴奧體中心體周圍也匯集著部分高星級酒店。雖然鐘山風(fēng)景名勝區(qū)是南京風(fēng)景名勝區(qū)中最大的一個風(fēng)景區(qū)，但因為中山陵景區(qū)與明孝陵景區(qū)的景區(qū)性質(zhì)，周邊匯集的高星級酒店數(shù)量并不太多，可以看出，酒店數(shù)量和景區(qū)的等級關(guān)聯(lián)程度不大，主要還是與景區(qū)所處位置和其資源特色有關(guān)。而建鄴奧體中心位于河西新城CBD，因2014年國際青奧會的舉辦，留存有許多青奧時期的景點，因此周圍酒店多為國際型高檔酒店，如卓美亞、華泰萬麗、金奧費爾蒙等酒店。

三、南京市高星級酒店空間分布的影響因素

目前，國內(nèi)學(xué)術(shù)界對星級飯店空間布局的影響因素的選擇研究點各不相依。不同的研究者從不同的角度給出了自己的觀點。作者通過對許多相關(guān)學(xué)術(shù)論文的篩選與研究，以及上文對南京市高星級酒店空間分布的分析討論，再加上對南京市市情市況的解讀，對幾個重要影響因素進(jìn)行分析。

（一）旅游資源稟賦。區(qū)域旅游資源的豐富程度和等級質(zhì)量對高星級酒店的空間分布影響很大。南京市旅游資源豐富，分布也相對均勻，整體上城市中心地區(qū)的資源優(yōu)勢要大于周邊地區(qū)。其中，分布集中的區(qū)域是玄武區(qū)、秦淮區(qū)、鼓樓區(qū)、建鄴區(qū);旅游資源中等集中的區(qū)域有雨花臺區(qū)、江寧區(qū)、高淳區(qū)、棲霞區(qū);旅游資源種類相對較少的區(qū)域是溧水區(qū)、六合區(qū)、浦口區(qū)。筆者將南京市各行政區(qū)的3A級以上景區(qū)進(jìn)行數(shù)量統(tǒng)計，并設(shè)置5A級景區(qū)60分，4A級景區(qū)30分，3A級景區(qū)10分，做出一份各行政區(qū)資源稟賦分值表，然后與其行政區(qū)內(nèi)的高星級酒店數(shù)量做相關(guān)性分析。（表1、表2、表3）

由表3我們得知，南京各行政區(qū)內(nèi)的高星級酒店與旅游資源稟賦有著較大的相關(guān)性0.727655，南京資源稟賦對高星級酒店的空間分布有較大影響作用。當(dāng)然由于政策影響，商業(yè)經(jīng)濟形式的不同，即使有些地區(qū)的旅游資源并不十分豐富，也依然可以吸引很多高星級的酒店駐扎，例如鼓樓區(qū)。

（二）交通通達(dá)性。交通體系包含了對外交通與對內(nèi)交通。對外交通就是不同類型的交通樞紐，如航空、鐵路、公路、水運等等。樞紐越多越發(fā)達(dá)，說明旅游者有多種渠道可以進(jìn)入該目的地。但在祿口機場、南京南站、南京站附近我們發(fā)現(xiàn)，高星級酒店的分布較少。分析原因，一方面交通樞紐車流量大，來往車輛復(fù)雜，人員復(fù)雜，周邊環(huán)境噪聲大;另一方面交通樞紐存在的一個普遍問題就是衛(wèi)生設(shè)施不足。所以對于現(xiàn)在要追求高品質(zhì)生活的人們來說，位于交通樞紐附近的酒店不太具有吸引力。可見高星級酒店對交通樞紐的依賴性較小。

而對內(nèi)交通，根據(jù)各家高星級酒店的地理位置，我們可以看到南京主城區(qū)的高星級飯店主要分布在中央路、幾條中山主路、漢中路等主干道，珠江路、湖南路、北京西路、長江路等次干道也有聚集。筆者利用Arcgis軟件對主城區(qū)的主干道和主要次干道進(jìn)行矢量化，以25m為單位進(jìn)行緩沖區(qū)處理，每隔25m進(jìn)行一個統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)有21家五星級酒店和22家四星級酒店，將南京市正式掛星的三星級以上酒店的分布圖放置在制好的道路緩沖圖上，就可以獲取到一個道路緩沖的高星級酒店分布圖，如圖3所示。而表4向我們展示的是五個不同距離的緩沖區(qū)中的星級酒店的數(shù)量。（圖3、表4）

2018年，南京市二星級及以上的星級酒店有76家，在緩沖區(qū)為150m的區(qū)域中集中了43家高星級酒店，占總數(shù)量的56.6%。在緩沖區(qū)為25m、50m的區(qū)域集中的高星級酒店最多，但是超過50m后，高星級酒店的數(shù)量明顯減少，這是因為超過50m的距離，就會失去交通位置的優(yōu)勢，會影響旅游者對酒店地理位置的選擇，會因為偏遠(yuǎn)而放棄選擇這些酒店入住。所以我們可以得知，南京高星級酒店的空間分布和主要道路的分布息息相關(guān)，甚至可以說具有一定的依賴性。

（三）地價及商業(yè)圈的集聚。城市地價水平是影響商業(yè)設(shè)施布局的重要因素之一。不同的業(yè)務(wù)部門對地價的承受能力不同，所以不同業(yè)務(wù)部門所在的地價區(qū)域也存在差異。同樣，不同的酒店等級的地價也不同，運營商必須考慮地價、自身經(jīng)濟實力以及投資酒店的等級來選擇最適合酒店的位置。在不同的地價區(qū)中各星級酒店的分布也存在差異，不同地價區(qū)域中每一個等級星級酒店的數(shù)量見表5，前四級地價區(qū)中共有40家高星級酒店，其中一級地價區(qū)中有15家，二級地價區(qū)中有15家，三級地價區(qū)中有6家，四級地價區(qū)中有4家，主城區(qū)域星級酒店大部分都綜合在等級較大的一級和二級地價區(qū)域，地價等級與星級酒店等級呈一致關(guān)系。（表5）

從上文可看出，高星級酒店大多在熱門繁華的商圈附近聚集，而大多數(shù)商圈又處在地價高的區(qū)域之中。例如新街口商圈、湖南路商圈、夫子廟商圈都處在南京的一級地價區(qū)中。商業(yè)區(qū)等級的高低以及繁華程度與星級酒店布局密度有著正相關(guān)的關(guān)系。高星級酒店會高密度的聚集在繁華、等級高的商圈周圍。

（四）政府決策行為?，F(xiàn)代新建的高星級酒店建筑一般都規(guī)模較大，形式、風(fēng)格多樣，具有獨特樣式，對城市的整體風(fēng)貌，建筑布局有很大影響。而且在很多城市，高星級酒店都建成了地標(biāo)式的建筑物，如鼓樓的綠地洲際，是一個區(qū)域?qū)ν忾_放、招商引資的窗口。所以，政府會對高星級酒店的布局進(jìn)行管控，這不再只是酒店投資者的個人裁決。政府會根據(jù)城市的整體規(guī)劃以及當(dāng)?shù)氐膶ν庹邅韺Ω咝羌壘频甑牟季诌M(jìn)行調(diào)整。對于未來，想要優(yōu)化南京市高星級酒店布局需要旅游主管部門和酒店投資者的共同努力。

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