竣工前后房地產(chǎn)面積差異問(wèn)題的產(chǎn)生與應(yīng)對(duì)分析

黃文嘉

（廣州市城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院，廣州 510060）

1 引言

在現(xiàn)代化社會(huì)的快速發(fā)展中，我國(guó)房屋建筑工程項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模在不斷擴(kuò)大，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了一定的機(jī)遇。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，房屋面積直接影響著房屋的價(jià)格，在實(shí)際測(cè)量過(guò)程中，竣工前后房地產(chǎn)面積存在一定的差異，常帶來(lái)很多矛盾和糾紛。為了有效改善這一現(xiàn)狀，相關(guān)部門需要深入分析房屋面積差異的產(chǎn)生原因，制定應(yīng)對(duì)策略，有效解決各項(xiàng)矛盾和糾紛，為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展提供保障。

2 竣工前后房地產(chǎn)面積差異問(wèn)題的產(chǎn)生原因

2.1 房地產(chǎn)面積測(cè)繪規(guī)則的轉(zhuǎn)變

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，我國(guó)很多地區(qū)的房屋建筑面積數(shù)量不斷增加，開發(fā)與建設(shè)速度越來(lái)越快，房屋建筑種類也不斷增加[1]。在科學(xué)技術(shù)水平快速提升的背景下，測(cè)繪技術(shù)也在不斷更新，人們?cè)诜康禺a(chǎn)建筑測(cè)繪中產(chǎn)生了很大的分歧，尤其是開發(fā)商和購(gòu)房者之間的矛盾更加尖銳，受竣工前后房地產(chǎn)建筑面積測(cè)繪差異的影響，測(cè)繪房屋建筑實(shí)際面積的計(jì)算規(guī)則在不斷轉(zhuǎn)變。主要表現(xiàn)在以下方面：（1）在測(cè)量房地產(chǎn)建筑面積的過(guò)程中，測(cè)繪技術(shù)人員雖然嚴(yán)格按照測(cè)繪規(guī)則進(jìn)行，但房屋建筑預(yù)測(cè)面積和實(shí)際面積測(cè)繪方式有所不同，導(dǎo)致最終數(shù)值出現(xiàn)一定的差異；（2）在房地產(chǎn)建筑面積測(cè)繪規(guī)模不同的情況下，采用的測(cè)量規(guī)范會(huì)有所不同；（3）在管理制度以及規(guī)范局限性的影響下，測(cè)繪技術(shù)人員的理解存在偏差，導(dǎo)致各個(gè)測(cè)繪部門、不同地域?qū)Ψ康禺a(chǎn)建筑預(yù)測(cè)面積結(jié)果有所不同，進(jìn)而出現(xiàn)竣工前后房地產(chǎn)面積差異問(wèn)題。

2.2 房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)變更引起的面積差異

房地產(chǎn)開發(fā)和設(shè)計(jì)直接關(guān)系著房地產(chǎn)竣工前后的面積，在房地產(chǎn)建筑施工中出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更、施工變更、未嚴(yán)格按施工圖紙施工或向房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)提供不實(shí)資料等，都會(huì)造成房屋建筑面積差異。

2.3 房地產(chǎn)建筑測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)不同引起的面積差異

在商品房建設(shè)過(guò)程中，工期較長(zhǎng)，若建筑施工前后采用的測(cè)量規(guī)則或標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，會(huì)造成測(cè)量面積誤差，該誤差比的絕對(duì)值一般在 3%以上，并且常因此產(chǎn)生糾紛。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)例分析

在某房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段，技術(shù)人員通過(guò)進(jìn)行驗(yàn)收工作發(fā)現(xiàn)竣工前后房地產(chǎn)面積存在很大差異，具體如表1所示。

表1 某項(xiàng)目竣工前后房地產(chǎn)面積差異

由表1可知，通過(guò)分析存在差異的3個(gè)部位共產(chǎn)生 780m2的面積差。

4 竣工前后房地產(chǎn)面積差異問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

4.1 明確竣工房地產(chǎn)面積測(cè)量方法

4.1.1 布置控制點(diǎn)

在房地產(chǎn)面積測(cè)量過(guò)程中，技術(shù)人員需要合理布置控制點(diǎn)，并充分利用全站儀、GPS-RTK 技術(shù)，實(shí)行三級(jí)導(dǎo)線方式，確保房地產(chǎn)面積測(cè)量工作的有序進(jìn)行。

4.1.2 測(cè)量竣工圖

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，竣工圖測(cè)量是其中的關(guān)鍵，需要以繪圖的方式對(duì)房地產(chǎn)面積進(jìn)行測(cè)量[2]。在竣工圖測(cè)量過(guò)程中，測(cè)繪技術(shù)人員需要明確竣工測(cè)量范圍，在三級(jí)導(dǎo)線位置的等級(jí)控制點(diǎn)中設(shè)置站點(diǎn)，并做好各項(xiàng)細(xì)節(jié)部位的測(cè)量，如臺(tái)階、附墻柱、勒腳等。除此之外，測(cè)量技術(shù)人員必須確?？⒐そㄖ推矫鎴D形、懸挑部位的投影點(diǎn)和外輪廓的拐點(diǎn)測(cè)量精度標(biāo)準(zhǔn)滿足地物點(diǎn)的精準(zhǔn)要求。

4.1.3 測(cè)量工程高度和層高

在房地產(chǎn)面積測(cè)量過(guò)程中，技術(shù)人員需要針對(duì)建筑高度與層高進(jìn)行二次測(cè)量，確保測(cè)量誤差滿足相關(guān)要求，還需要明確測(cè)量的實(shí)際位置，采用多站點(diǎn)測(cè)量方式，隨后做好校準(zhǔn)核對(duì)工作，測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)必須滿足規(guī)劃部門審批的標(biāo)準(zhǔn)要求。另外，技術(shù)人員還需要明確各項(xiàng)信息，如建筑物棟號(hào)、道路、建筑物名稱、層數(shù)、結(jié)構(gòu)資料后，為后續(xù)繪圖工作的實(shí)施提供支持。

4.1.4 測(cè)量工程面積

在房地產(chǎn)面積測(cè)量過(guò)程中，技術(shù)人員應(yīng)準(zhǔn)確地測(cè)量地基面積、單棟建筑占地面積、地上地下面積、總占地面積、功能使用面積，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)面積測(cè)量的準(zhǔn)確性。

4.1.5 編制竣工測(cè)量成果

在編制房地產(chǎn)竣工測(cè)量成果的過(guò)程中，技術(shù)人員需要針對(duì)各個(gè)時(shí)期的資料進(jìn)行深入分析，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范要求編制報(bào)告，為規(guī)劃部門工程監(jiān)督檢查工作的有效實(shí)施提供支持，確保后期房地產(chǎn)工程建設(shè)工作的有序進(jìn)行。

4.2 提升技術(shù)人員的綜合素質(zhì)

在房地產(chǎn)面積測(cè)繪過(guò)程中，技術(shù)人員需要掌握專業(yè)技術(shù)，并通過(guò)專業(yè)學(xué)習(xí)、培訓(xùn)后，才能夠更好地進(jìn)行測(cè)繪工作。同時(shí)，技術(shù)人員在實(shí)際測(cè)量過(guò)程中，需要充分了解建筑行業(yè)的實(shí)際內(nèi)容、建筑設(shè)計(jì)相關(guān)的知識(shí)，根據(jù)圖紙測(cè)繪要求進(jìn)行測(cè)量，有效解決各項(xiàng)測(cè)量問(wèn)題，還應(yīng)熟練掌握房產(chǎn)面積、房產(chǎn)歸屬相關(guān)知識(shí)，為房地產(chǎn)測(cè)量工作的順利實(shí)施提供支持。因此，為了縮小竣工前后房地產(chǎn)面積差異，相關(guān)部門必須注重技術(shù)人員綜合素質(zhì)的提升，有效地解決各項(xiàng)測(cè)量問(wèn)題。

4.3 減少設(shè)計(jì)變更量

為了減小竣工前后房地產(chǎn)面積的誤差，相關(guān)部門應(yīng)注重設(shè)計(jì)變更問(wèn)題，盡量減少設(shè)計(jì)變更量，嚴(yán)格按照?qǐng)?bào)建規(guī)劃圖紙審查內(nèi)容進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪工作，避免因面積變更出現(xiàn)竣工前后房地產(chǎn)面積的差異問(wèn)題[3]。通常情況下，在竣工前后房地產(chǎn)面積的誤差超過(guò) 3%的情況下，開發(fā)商和業(yè)主會(huì)受到一定的損失，甚至?xí)绊懸?guī)劃部門在竣工階段的驗(yàn)收工作。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)面積測(cè)繪過(guò)程中，為了避免出現(xiàn)竣工前后房地產(chǎn)面積差異問(wèn)題，技術(shù)人員需要深入分析差異問(wèn)題的產(chǎn)生原因，并采取相應(yīng)的措施予以優(yōu)化，有效地保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。同時(shí)，房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)人員需要嚴(yán)格按照測(cè)繪管理要求，測(cè)量房地產(chǎn)建筑面積，不斷完善測(cè)繪過(guò)程監(jiān)督制度，確保房地產(chǎn)面積測(cè)繪的精準(zhǔn)性。