房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及其防控措施

梁媛媛

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，僅僅依靠企業(yè)自身積累資金很難滿(mǎn)足對(duì)資金的需求，為了抓住良好的發(fā)展機(jī)會(huì)，很多房地產(chǎn)企業(yè)選擇了負(fù)債經(jīng)營(yíng)這一方式。然而，負(fù)債經(jīng)營(yíng)是一把“雙刃劍”。因此，權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營(yíng)的利弊，識(shí)別分析負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)并合理調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義。首先闡述了負(fù)債經(jīng)營(yíng)的意義，然后分析了房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)，最后提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);負(fù)債經(jīng)營(yíng);風(fēng)險(xiǎn);防控措施

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2020）26-0025-02

一、負(fù)債經(jīng)營(yíng)的意義

負(fù)債經(jīng)營(yíng)指的是企業(yè)通過(guò)銀行借款、發(fā)行債券、租賃等舉債方式獲取資金，以滿(mǎn)足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及擴(kuò)張發(fā)展的資金需求的一種經(jīng)營(yíng)方式。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，具有資金需求量大的特點(diǎn)，因而負(fù)債經(jīng)營(yíng)成為了很多房地產(chǎn)企業(yè)較為青睞的經(jīng)營(yíng)方式。

負(fù)債經(jīng)營(yíng)不僅可以彌補(bǔ)企業(yè)資金不足，為企業(yè)的發(fā)展壯大提供資金保障，更為重要的是其具有財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，即由于債務(wù)利息是一項(xiàng)固定成本，使得息稅前利潤(rùn)的變動(dòng)會(huì)帶來(lái)每股收益更大幅度的變動(dòng)。所以，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，可以有效利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)資本的快速擴(kuò)充積累。此外，由于利息費(fèi)用在稅前扣除，可以給企業(yè)帶來(lái)抵稅效應(yīng)，能夠降低企業(yè)的資金成本。相對(duì)于發(fā)行股票籌集資金而言，債權(quán)人不參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，避免稀釋股權(quán)，有利于維護(hù)股東的控制權(quán)。對(duì)于企業(yè)而言，負(fù)債經(jīng)營(yíng)不僅具有有利的一面，同時(shí)也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。尤其隨著企業(yè)不斷加速擴(kuò)張，負(fù)債規(guī)模越來(lái)越大，負(fù)債經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也更加凸顯。

二、負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

（一）償債風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)通過(guò)舉債方式獲取資金必須承擔(dān)按期還本付息責(zé)任，倘若負(fù)債規(guī)模過(guò)大，便會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面對(duì)較大的償債壓力。目前我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模較大，資產(chǎn)負(fù)債率較高。

隨著行業(yè)集中度不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)為了進(jìn)一步促進(jìn)規(guī)模增長(zhǎng)，依然需要大量的資金支持，這就使得負(fù)債規(guī)模持續(xù)加大。據(jù)2019年年報(bào)，房地產(chǎn)行業(yè)三巨頭中國(guó)恒大、碧桂園、萬(wàn)科總負(fù)債近5萬(wàn)億元。在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》中綜合實(shí)力排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)，有8家企業(yè)2019年資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，6家處于80%以上。過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)加大企業(yè)的償債壓力，意味著企業(yè)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。尤其房地產(chǎn)企業(yè)易于受到宏觀(guān)環(huán)境和國(guó)家政策的影響，對(duì)國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策較為敏感，且房地產(chǎn)企業(yè)投入資金量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金回收期長(zhǎng)，一旦資金使用不當(dāng)或經(jīng)營(yíng)不善，企業(yè)的投資收益率未達(dá)到預(yù)期，甚至低于借款利息率，或者企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中變現(xiàn)能力出現(xiàn)問(wèn)題、財(cái)務(wù)狀況持續(xù)惡化，企業(yè)便會(huì)面臨無(wú)法及時(shí)償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，不僅影響企業(yè)信譽(yù)，甚至?xí)蛊髽I(yè)陷入財(cái)務(wù)困境以至破產(chǎn)倒閉。

（二）利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)

利率的變動(dòng)直接影響企業(yè)負(fù)債籌資的成本。對(duì)于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果負(fù)債規(guī)模較大，即便是較小幅度的利率變動(dòng)也會(huì)對(duì)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的利息產(chǎn)生較大的影響。且利率的變動(dòng)受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控的影響，不為企業(yè)所左右。利率提高時(shí)會(huì)大幅增加企業(yè)的利息，加大債務(wù)資金成本;利息的增加不僅會(huì)降低企業(yè)的利潤(rùn)，還會(huì)加重企業(yè)的償債負(fù)擔(dān)，對(duì)流動(dòng)資金的大量需求會(huì)使企業(yè)資金鏈繃緊，加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）影響企業(yè)再籌資

房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債比例過(guò)高，意味著其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。當(dāng)企業(yè)再度通過(guò)舉債方式籌集資金時(shí)，金融機(jī)構(gòu)會(huì)更為謹(jǐn)慎，更加重視對(duì)其資本結(jié)構(gòu)的合理性、償債能力、盈利能力等進(jìn)行全面綜合的評(píng)價(jià)，尤其企業(yè)的低信用等級(jí)、較高的資產(chǎn)負(fù)債率等都會(huì)增加企業(yè)再度負(fù)債籌資的難度和籌資的成本;此外，債權(quán)人還會(huì)加強(qiáng)對(duì)資金用途的限制和監(jiān)管。如果企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票籌集資金，較高的負(fù)債規(guī)模和負(fù)債比例也會(huì)影響投資者的決策，從而影響股票價(jià)格，加大企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)

很多企業(yè)選擇負(fù)債經(jīng)營(yíng)不僅僅是為了滿(mǎn)足大量的資金需求，更是想充分利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)“四兩撥千斤”的效果，即用舉債取得的資金進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)，獲得較高的回報(bào)。由于債務(wù)利息是一定的，當(dāng)投資收益率大于負(fù)債利息率時(shí)，企業(yè)就獲得了財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)。企業(yè)的負(fù)債比率越高，企業(yè)獲得的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)就越強(qiáng)。但是這并不意味企業(yè)可以一味地?cái)U(kuò)大負(fù)債規(guī)模，因?yàn)樨?cái)務(wù)杠桿也會(huì)表現(xiàn)出負(fù)效應(yīng)。企業(yè)一旦經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)問(wèn)題，如果投資收益率低于負(fù)債利息率，企業(yè)除了償還本金之外，大規(guī)模的負(fù)債產(chǎn)生的高額固定利息也需要償還，企業(yè)就有可能會(huì)出現(xiàn)入不敷出，甚至要?jiǎng)佑米杂匈Y本。

三、負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警防范機(jī)制

在當(dāng)今資本市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)已較為普遍，企業(yè)在追求負(fù)債經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的利益的同時(shí)也要重視負(fù)債經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，使風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)滲透到每個(gè)員工，無(wú)論管理層還是員工都要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。通過(guò)培訓(xùn)加強(qiáng)各部門(mén)、各崗位工作人員風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力、風(fēng)險(xiǎn)信息的傳遞能力等。

此外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際狀況科學(xué)地建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警防范機(jī)制。通過(guò)合適的內(nèi)部平臺(tái)讓各個(gè)層級(jí)的人員了解企業(yè)相應(yīng)的信息，設(shè)置包括盈利能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)等在內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，衡量企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于負(fù)債規(guī)模較高的企業(yè)應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注投資收益率和負(fù)債利息率、財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)等，判斷出現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿負(fù)面效應(yīng)的可能性。監(jiān)測(cè)企業(yè)實(shí)時(shí)現(xiàn)金存量及預(yù)計(jì)流入流出量，預(yù)測(cè)企業(yè)是否會(huì)出現(xiàn)短期現(xiàn)金不足風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，制訂適合本公司的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方案，以便一旦系統(tǒng)顯示有關(guān)指標(biāo)即將出現(xiàn)或者已經(jīng)出現(xiàn)異常，企業(yè)可以根據(jù)既定方案靈活地采取有關(guān)對(duì)策應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）確定合理的負(fù)債規(guī)模和結(jié)構(gòu)

企業(yè)選擇負(fù)債經(jīng)營(yíng)時(shí)首要應(yīng)當(dāng)考慮的是負(fù)債的規(guī)模，保持合理的資本結(jié)構(gòu)。盲目擴(kuò)大負(fù)債可能會(huì)造成資金閑置、資本成本上升、利潤(rùn)降低等問(wèn)題，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)環(huán)境變化、行業(yè)特征及自身實(shí)際情況合理負(fù)債。企業(yè)在確定負(fù)債規(guī)模時(shí)應(yīng)著重考慮以下幾方面因素。第一，企業(yè)在確定負(fù)債規(guī)模時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化趨勢(shì)。應(yīng)當(dāng)通過(guò)關(guān)注政府公布的一系列調(diào)控政策及市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)判斷當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和企業(yè)所處行業(yè)發(fā)展前景。若當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，企業(yè)所處行業(yè)前景廣闊，可以適當(dāng)采取擴(kuò)張性的政策;反之，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取緊縮的政策，適當(dāng)縮減債務(wù)規(guī)模。第二，對(duì)于未來(lái)現(xiàn)金流入量與需求量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)其短期計(jì)劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)對(duì)于目標(biāo)進(jìn)行合理的資金預(yù)算，保持較好的資金流動(dòng)性。合理預(yù)測(cè)企業(yè)資金的缺口，是企業(yè)吸收資金、控制負(fù)債規(guī)模的重要依據(jù)。第三，重視財(cái)務(wù)杠桿變化，當(dāng)企業(yè)的投資收益率大于負(fù)債利息率時(shí)，企業(yè)可獲得財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)，反之，便會(huì)體現(xiàn)出財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)。因此，投資收益率和負(fù)債利息率二者之間的關(guān)系是判斷企業(yè)負(fù)債規(guī)模是否合理的重要指標(biāo)之一。

企業(yè)不僅應(yīng)保持合理的負(fù)債規(guī)模，還應(yīng)關(guān)注負(fù)債的構(gòu)成。合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)不僅能夠有效降低企業(yè)的償債壓力，還可以降低企業(yè)資本成本、調(diào)整財(cái)務(wù)杠桿等。企業(yè)在確定短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債的比例時(shí)，一方面，要考慮債務(wù)的償還期限。企業(yè)可以制作還款臺(tái)賬，明確各項(xiàng)負(fù)債的還款期限及還款金額，在未來(lái)某段時(shí)間可能出現(xiàn)還款壓力較大的情況時(shí)，就利用短期借款和長(zhǎng)期借款的還款時(shí)間差避開(kāi)在同一時(shí)間還款，降低償還負(fù)債的壓力。另一方面，考慮企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成以及與負(fù)債的匹配情況。若該企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)占比較大、流動(dòng)性強(qiáng)、現(xiàn)金流入穩(wěn)定、對(duì)流動(dòng)負(fù)債的保障程度較高，企業(yè)在舉債時(shí)可以考慮適當(dāng)增加流動(dòng)負(fù)債;若企業(yè)非流動(dòng)資產(chǎn)比重較大、資產(chǎn)變現(xiàn)能力弱、近期現(xiàn)金流入情況不佳，應(yīng)當(dāng)減少流動(dòng)負(fù)債，以免到期時(shí)無(wú)法償還造成資金鏈斷裂。

（三）拓寬籌資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量大，不能依靠單一的籌資方式。不僅可以通過(guò)銀行貸款、發(fā)行債券、發(fā)行股票、信托基金等方式籌資，還可以充分發(fā)揮內(nèi)部力量，在內(nèi)部開(kāi)展資金眾籌，待資金回籠再給員工相應(yīng)分紅。這種方式一定程度上還能激發(fā)員工的工作熱情、提高工作效率。同時(shí)也可以利用自身為上市公司的優(yōu)勢(shì)向外部大眾籌資，進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)金融融資，或者與其他企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)上開(kāi)展合作，引入外部資金等。企業(yè)根據(jù)各種籌資方式的資金成本、風(fēng)險(xiǎn)等，以及企業(yè)的資金需求、業(yè)務(wù)階段特點(diǎn)，利用多種籌資渠道，滿(mǎn)足企業(yè)的資金需求。

結(jié)語(yǔ)

總而言之，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，負(fù)債經(jīng)營(yíng)是一把雙刃劍。雖然負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以提供大量的資金、發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)、具有債務(wù)利息抵稅效應(yīng)及降低資金成本等優(yōu)勢(shì)，但是也會(huì)使企業(yè)面臨償債風(fēng)險(xiǎn)、利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、再籌資困難，甚至體現(xiàn)出財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)，導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)面臨破產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)、建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警防范機(jī)制，確定合理的負(fù)債規(guī)模和結(jié)構(gòu)，拓寬籌資渠道以加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防控，更好地平衡收益和風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

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