文/凌利 楊淇山

由于資金量大等原因，房地產(chǎn)融資一直是國內(nèi)外專家研究的重點(diǎn)。新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，學(xué)界對(duì)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的研究日益增多，其中王菁在《房價(jià)波動(dòng)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系研究——基于格蘭杰因果檢驗(yàn)》一文中表示，當(dāng)前面臨系統(tǒng)性房產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小，這也意味著在脫離“黑天鵝”事件時(shí)，房地產(chǎn)金融是可以保持較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)的。國外也有學(xué)者發(fā)表學(xué)術(shù)論文，認(rèn)為利用養(yǎng)老金進(jìn)行的房地產(chǎn)融資或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)融資的第二支柱。在國內(nèi)外對(duì)于房地產(chǎn)融資多保持樂觀態(tài)度之時(shí)，本文試對(duì)比正常狀況下的房地產(chǎn)融資狀況來思考“黑天鵝”事件對(duì)于房地產(chǎn)融資的影響。

一、“黑天鵝”事件與房地產(chǎn)融資的關(guān)系

房地產(chǎn)融資方式主要有銀行貸款、股票債券、私募基金等，“黑天鵝”事件對(duì)房地產(chǎn)融資有著諸多方面的影響，主要分為直接影響與間接影響。

（一）直接影響

從直接影響方面來看，“黑天鵝”事件會(huì)引起線下購房停滯，導(dǎo)致資金回籠失敗，停工、工程事故等問題會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)施工進(jìn)度暫停，這一系列問題都將影響房地產(chǎn)融資的進(jìn)程與質(zhì)量。

1.線下購房問題。房地產(chǎn)融資的主要形式之一為房屋出售，只有當(dāng)房產(chǎn)根據(jù)計(jì)劃進(jìn)行出售后才能收回房地產(chǎn)建設(shè)的大部分成本，房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)融資得以存在的關(guān)鍵?！昂谔禊Z”事件導(dǎo)致房產(chǎn)無法正常售賣時(shí)，將直接造成房地產(chǎn)企業(yè)的虧損甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)投資者不僅無法在融資之后獲得預(yù)期的受益，更有可能與房地產(chǎn)企業(yè)一起承擔(dān)損失，因此，線下購房出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)融資過程將受到直接影響。

房地產(chǎn)融資為整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行提供能量以及潤滑油?！昂谔禊Z”事件導(dǎo)致工人停工時(shí)，房地產(chǎn)融資與房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行會(huì)發(fā)生連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的癱瘓。

2.由停工導(dǎo)致的資金周轉(zhuǎn)問題。工人停工的原因有多方面，當(dāng)工人停工時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)將無法運(yùn)轉(zhuǎn)下去。由此引發(fā)的投資者對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目是否能完成的思考，將給房地產(chǎn)融資帶來困難。在企業(yè)發(fā)行債權(quán)、股票甚至想通過銀行借貸進(jìn)行融資時(shí)，投資方會(huì)對(duì)企業(yè)的狀況進(jìn)行分析，從而考慮是否參與該企業(yè)的融資。

3.事故與其他因素。企業(yè)安全防范意識(shí)欠缺，將導(dǎo)致各類事故的發(fā)生，事故的發(fā)生對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)評(píng)價(jià)的影響是極其重大的。不僅如此，在發(fā)生重大安全事故時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人需要投入大量的資金來對(duì)該類事件進(jìn)行處理，融資需求大與融資難度高等兩方面將給企業(yè)帶來雙重的打擊，然而該類事件的發(fā)生率是可以通過規(guī)范企業(yè)的日常運(yùn)營流程來降低的。

（二）間接影響

1.國民經(jīng)濟(jì)下滑影響房地產(chǎn)融資?！昂谔禊Z”事件使得各行業(yè)受到?jīng)_擊，在“黑天鵝”事件發(fā)生時(shí)，國民經(jīng)濟(jì)普遍低迷，此時(shí)消費(fèi)者的消費(fèi)水平普遍降低，國民對(duì)于房屋的購買欲望減弱。國民經(jīng)濟(jì)增長速度下滑，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)造成打擊。

2.與投資有關(guān)的房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)泡沫破裂是目前國內(nèi)專家預(yù)測(cè)發(fā)生概率最高的“黑天鵝”事件。房地產(chǎn)泡沫的破裂對(duì)于房地產(chǎn)融資是毀滅性的打擊，在房地產(chǎn)市場低迷時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于外界來說將不再具有融資的價(jià)值。

目前房地產(chǎn)供大于求，房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，此類事件發(fā)生時(shí)將會(huì)引起一系列連鎖反應(yīng)，如圖1 所示。

圖1 房地產(chǎn)泡沫破裂連鎖反應(yīng)圖

房地產(chǎn)泡沫破裂，投資者與市場環(huán)境首當(dāng)其沖，加之房地產(chǎn)的貶值將導(dǎo)致投資者放棄投資甚至大量拋售房地產(chǎn)，融資因此變得更加困難，融資困難將繼續(xù)促使房地產(chǎn)市場環(huán)境變差，投資者放棄投資，從而形成一個(gè)惡性循環(huán)。

（三）“黑天鵝”事件與房地產(chǎn)金融關(guān)系的宏觀分析

從宏觀角度來看，停工、事故將從房地產(chǎn)融資開始影響房地產(chǎn)行業(yè)，線下購房減少國民經(jīng)濟(jì)下滑、房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)將在后期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成毀滅性的傷害。

“黑天鵝”事件會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于“黑天鵝”事件的應(yīng)對(duì)策略構(gòu)建是極其重要的。

二、“黑天鵝”事件背景下房地產(chǎn)融資的緊急調(diào)整策略

“黑天鵝”事件來臨時(shí)，房地產(chǎn)融資所受到的傷害是不能避免的，本文將列舉四種應(yīng)對(duì)策略，為房地產(chǎn)企業(yè)在“黑天鵝”事件來臨時(shí)的融資提供參考。

（一）“斷臂自救”，以小博大

大量拋售手中的房地產(chǎn)商品是“黑天鵝”事件來臨時(shí)很多企業(yè)會(huì)選擇的資金回籠方式。在“黑天鵝”事件導(dǎo)致房地產(chǎn)融資情況急劇變差時(shí)，只能采取大量拋售的策略來彌補(bǔ)成本損失，因?yàn)椤昂谔禊Z”事件會(huì)在一定的時(shí)間內(nèi)切斷房地產(chǎn)行業(yè)的任何融資途徑。由于房地產(chǎn)融資金額巨大，在商品房出售停滯時(shí)，“斷臂自救”，放棄眼前利益，可保持企業(yè)不破產(chǎn)，等待融資環(huán)境好轉(zhuǎn)時(shí)再進(jìn)行融資。

“斷臂自救”策略會(huì)在一定時(shí)期給予同行極大的壓力，“斷臂自救”會(huì)使得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力暫時(shí)性地得到緩和?！皵啾圩跃取钡乃俣纫?，如果在“黑天鵝”事件發(fā)生時(shí)不能及時(shí)進(jìn)行融資，企業(yè)破產(chǎn)的概率將大大上升。

（二）“另辟蹊徑”，自由變通

房地產(chǎn)融資的多重途徑?jīng)Q定了面對(duì)“黑天鵝”事件時(shí)可以“另辟蹊徑”。唯有“另辟蹊徑”，自由變通，才有可能使企業(yè)進(jìn)一步運(yùn)營下去。在常規(guī)的房地產(chǎn)融資因不可預(yù)測(cè)的原因而停滯時(shí)，思考證券、股票、銀行貸款以外的融資渠道便顯得尤為重要了。民間集資是一種風(fēng)險(xiǎn)較大，實(shí)行較為困難、利息較高的融資方式，當(dāng)由于“黑天鵝”事件而無法通過正常途徑進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)時(shí)，企業(yè)可以考慮利用民間融資等途徑來解決問題。

必要情況下，可以通過集團(tuán)其他行業(yè)的融資來幫助房地產(chǎn)企業(yè)。以史丹利地產(chǎn)為例，在遇到“黑天鵝”事件時(shí)，會(huì)著重考慮依靠化肥等產(chǎn)品幫助房地產(chǎn)融資。由于其他行業(yè)仍然有很好的債務(wù)償還前景，在“黑天鵝”事件發(fā)生時(shí)，融資便顯得并沒有那么困難了。

（三）“聽天由命”，順其自然

部分房地產(chǎn)項(xiàng)目在沒有融資途徑時(shí)，沒有足夠的能力獲得其他方面的支持，只能盡早申請(qǐng)破產(chǎn)清算，以此終止房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)行，避免企業(yè)陷入長期的債務(wù)關(guān)系中。面對(duì)“黑天鵝”事件“聽天由命”帶有一定的無奈，但也可能借此度過融資寒冬期，同時(shí)提升了自身競爭力，提高企業(yè)的可信度，在融資寒冬期過后重整旗鼓，重新進(jìn)行融資。

（四）“如魚得水”，力挽狂瀾

與“聽天由命”策略相對(duì)應(yīng)的是“如魚得水”，主動(dòng)出擊。對(duì)于綜合實(shí)力雄厚的企業(yè)來說，沖擊整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的“黑天鵝”事件會(huì)給企業(yè)的發(fā)展帶來新的契機(jī)。以某市石材行業(yè)為例，當(dāng)國家政策不支持小型石材企業(yè)運(yùn)營時(shí)，部分實(shí)力雄厚的石材企業(yè)主動(dòng)響應(yīng)國家號(hào)召，進(jìn)行新一輪的廠房建設(shè)，其他競爭對(duì)手則由于資不抵債而申請(qǐng)破產(chǎn)，在石材行業(yè)的寒冬期結(jié)束后，主動(dòng)出擊且實(shí)力雄厚的企業(yè)的競爭對(duì)手大大減少，企業(yè)的競爭力也因此得到提升。由此可見，“黑天鵝”事件也是拉開同行業(yè)差距的契機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過“黑天鵝”事件帶來的寒冬期后將會(huì)得到大量的融資機(jī)會(huì)。正確地順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，在不同的環(huán)境下運(yùn)用不同的策略，才能保證企業(yè)的正常發(fā)展。

三、新型冠狀病毒疫情肺炎下的房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境分析

2020 年新型冠狀病毒疫情是繼2002—2004 年非典型性肺炎后發(fā)生在世界范圍內(nèi)的最大的“黑天鵝”事件。每一次疫情的爆發(fā)都直接引發(fā)大規(guī)模的消費(fèi)萎縮，新冠肺炎疫情同樣導(dǎo)致我國消費(fèi)的萎縮，這種消費(fèi)的萎縮體現(xiàn)在各行各業(yè)的暫時(shí)性歇業(yè)上。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國資金流動(dòng)量最高的行業(yè)之一，在此期間將遭遇更多困難。

（一）新型冠狀病毒肺炎疫情與國民經(jīng)濟(jì)

新冠肺炎疫情以兩種方式導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)萎縮，一是通過減少國民出門的可能降低其消費(fèi)水平，二是通過限制國民收入來源降低其收入水平，兩者相互影響。當(dāng)新冠肺炎疫情來臨時(shí)，消費(fèi)者將因?yàn)榱?xí)慣于線下購房而將購房日期延后，甚至因收入減少而不再去購置房地產(chǎn)。目前房地產(chǎn)融資中的絕大部分屬于房地產(chǎn)投資者融資，需要重點(diǎn)關(guān)注的是，房地產(chǎn)投資者僅僅是在手中有閑置資金時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，在經(jīng)濟(jì)狀況良好時(shí)，房地產(chǎn)作為保值的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品自然會(huì)受到廣大投資者的青睞。

（二）“建房難，賣房難，房產(chǎn)貶值”

1.建房難。農(nóng)民工作為房屋建筑的主要?jiǎng)趧?dòng)力在新冠肺炎疫情的影響下行動(dòng)受到了限制，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑企業(yè)停工。農(nóng)民工在難以回歸到就業(yè)崗位的同時(shí)還會(huì)在疫情期間向房地產(chǎn)公司追討工資。在無法復(fù)工的時(shí)間里，房地產(chǎn)企業(yè)需要償還的利息是龐大的。項(xiàng)目徹底停工將是企業(yè)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。

2.賣房難。疫情期間，H 地產(chǎn)的“低價(jià)售房”行為也引起了大眾的思考：這一行為是否預(yù)示著房地產(chǎn)銷售走向了低谷期？在與有關(guān)工作人員的交流與溝通中可以了解到，在疫情后期，尋求房產(chǎn)中介幫助賣房的人變多了。從二手房銷售頻次中可以了解到，目前的銷售需求相較于疫情之前有了較大的提升，供給量的增加并不能表示房產(chǎn)銷售量的增加，相反，存量供給量的增加預(yù)示著需求量的降低。

3.房產(chǎn)貶值。房產(chǎn)貶值并不是由疫情直接導(dǎo)致的，房產(chǎn)貶值大體有以下兩個(gè)方面的原因。

（1）供大于求導(dǎo)致的具有規(guī)律性的價(jià)格降低。供大于求預(yù)示著房企可能會(huì)通過降價(jià)的方式來刺激對(duì)于房產(chǎn)的消費(fèi)。

（2）房產(chǎn)企業(yè)謀求發(fā)展而主動(dòng)引起的房產(chǎn)降價(jià)。在這種情況下，房產(chǎn)降價(jià)將是普遍的，房地產(chǎn)泡沫有可能因此破裂。

（三）經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境造成的影響

筆者將從“黑天鵝”事件影響下的房地產(chǎn)融資的四個(gè)方面（銀行融資、債權(quán)融資、民間融資、其他融資方面）來分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)金融造成的影響。

1.銀行融資問題。銀行融資與企業(yè)的信用程度成正比。銀行在參與融資時(shí)會(huì)對(duì)需要融資的企業(yè)的資金狀況以及前景進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)。在“黑天鵝”事件的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r是難以確定的。由于房產(chǎn)需求量降低、供給量上升，再加上工人停工，房地產(chǎn)企業(yè)很有可能就此陷入債務(wù)危機(jī)中，不僅如此，國民經(jīng)濟(jì)萎縮，銀行也會(huì)因此受到影響，壞賬風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大提高。因此，在“黑天鵝”事件發(fā)生時(shí)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)依靠銀行進(jìn)行融資的需求將難以得到滿足。

2.債券融資問題?！昂谔禊Z”事件爆發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)金融債券融資將暫時(shí)性遇到困難。原因主要有三點(diǎn)：

(1)國民經(jīng)濟(jì)萎縮，國民消費(fèi)欲望低，投資欲望低。“黑天鵝”事件爆發(fā)時(shí)部分人進(jìn)行的房地產(chǎn)拋售行為便是一個(gè)印證。

(2)國民收入水平降低，部分個(gè)體經(jīng)營戶表示，疫情的發(fā)生直接導(dǎo)致自己近三個(gè)月沒有任何生意，收入的減少使得自己沒有閑置的資金參與房地產(chǎn)投資，這也意味著房地產(chǎn)企業(yè)希望通過債權(quán)進(jìn)行融資的愿望化為泡影。

(3)由于房地產(chǎn)企業(yè)自身狀況引起的投資者的擔(dān)憂。由上文可知，目前存在建房難、賣房難問題，在這類問題不解決的情況下，房地產(chǎn)債券融資將不會(huì)被消費(fèi)者看好，“黑天鵝”事件背景下的，房地產(chǎn)投資不再是一個(gè)穩(wěn)定保值的投資方式。

3.民間融資問題。民間融資并不受國家的支持，但其仍然有方便快捷、門檻低的優(yōu)點(diǎn)。由于“黑天鵝”事件引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)融資困難，部分企業(yè)將鋌而走險(xiǎn)，選擇民間融資。民間融資有可能會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)成為房地產(chǎn)融資的主要方式。

4.其他融資問題。股票融資以市場自身調(diào)控為主，企業(yè)對(duì)其難以把控，而境外融資多發(fā)生在大型企業(yè)之間，中小企業(yè)在面臨“黑天鵝”事件時(shí)難以通過境外融資的方式減輕融資壓力。若前三類融資難以為企業(yè)所用，股票融資與境外融資的可行性會(huì)變得更弱。股票融資某種程度上只能在“黑天鵝”事件過后存活下來的企業(yè)的融資中起作用，可以調(diào)動(dòng)境外融資的企業(yè)也并不需要通過境外融資來緩解融資困難，也就是說，其他融資渠道只能作為“黑天鵝”事件后企業(yè)擴(kuò)張策略的一部分，而并非生存策略。

四、由H 房產(chǎn)集團(tuán)的營銷策略引發(fā)的思考

新冠肺炎疫情期間H 房產(chǎn)集團(tuán)實(shí)行了低價(jià)售房策略。有學(xué)者表示，H 房產(chǎn)集團(tuán)的低價(jià)售房策略是疫情期間的一次非常成功的營銷，開拓了房地產(chǎn)網(wǎng)上銷售的新路徑，并且將在這一領(lǐng)域長期領(lǐng)先，不僅如此，在疫情期間國民足不出戶時(shí)，H 房產(chǎn)集團(tuán)的降價(jià)策略在消費(fèi)者群體中引起了軒然大波。有關(guān)專家點(diǎn)評(píng)：“H 房產(chǎn)集團(tuán)的這一舉動(dòng)不僅為自己打了一次免費(fèi)的廣告，還抓住了消費(fèi)者撿便宜的心理，同時(shí)還在不利于房產(chǎn)銷售的時(shí)間里做好了房地產(chǎn)銷售?！碑?dāng)然也有對(duì)H 房產(chǎn)集團(tuán)的負(fù)面評(píng)價(jià)：“商家的慣用思路是先提價(jià)再降價(jià)，H 房產(chǎn)集團(tuán)名義上是降價(jià)，實(shí)際上還是使用了先提價(jià)再降價(jià)的方式，H 房產(chǎn)集團(tuán)的營銷套路使用得很好?！睙o論是正面評(píng)價(jià)還是負(fù)面評(píng)價(jià)，H 房產(chǎn)集團(tuán)都是此次“黑天鵝”事件的贏家。

（一）網(wǎng)上售房

網(wǎng)上售房早有先例，但由于房地產(chǎn)價(jià)值太大，網(wǎng)上售房情況并不理想。此次H 房產(chǎn)集團(tuán)推出的“網(wǎng)上售房，無條件退房”解決了消費(fèi)者的后顧之憂。消費(fèi)者使用H房產(chǎn)集團(tuán)網(wǎng)上售房平臺(tái)，意味著H 房產(chǎn)集團(tuán)在網(wǎng)上售房方面已經(jīng)遠(yuǎn)超同行業(yè)競爭者了。從某種意義上講，H 房產(chǎn)集團(tuán)在新型冠狀病毒肺炎疫情這一“黑天鵝”事件下采取的策略是主動(dòng)出擊，搶了市場，為未來的網(wǎng)上售房打下了良好的基礎(chǔ)。

（二）低價(jià)銷售策略

H 房產(chǎn)集團(tuán)的另一特點(diǎn)是低價(jià)售房，這也是H 房產(chǎn)集團(tuán)在銷售領(lǐng)域作出的一大革新，類似“斷臂自救”策略。值得思考的是，即使H 房產(chǎn)集團(tuán)自稱低價(jià)售房，仍然有一些學(xué)者、專家表示其中有問題，即漲價(jià)后打折。這一銷售方式經(jīng)常出現(xiàn)在某購物平臺(tái)的“618”購物節(jié)與另一購物平臺(tái)的“雙十一”、“雙十二”活動(dòng)中。從客觀角度來說，H 房產(chǎn)集團(tuán)沒有必要進(jìn)行低價(jià)拋售，但聯(lián)系到“黑天鵝”事件對(duì)H 房產(chǎn)集團(tuán)的銷售策略就不難理解了。

（三）H 房產(chǎn)集團(tuán)營銷策略思考

從融資方面考慮，H 房產(chǎn)集團(tuán)的做法有助于快速回籠資金，不僅如此，H 房產(chǎn)集團(tuán)的做法也在“黑天鵝”事件發(fā)生時(shí)提升了企業(yè)的知名度，使得企業(yè)的形象得到了提升，其債券的價(jià)值也會(huì)得到相應(yīng)的提升。從策略的角度看，H房產(chǎn)集團(tuán)在“黑天鵝”事件發(fā)生時(shí)的融資策略是主動(dòng)的，這也和其雄厚的實(shí)力有關(guān)，整體符合“如魚得水，力挽狂瀾”的策略，從而在此期間獲得了成功。

五、總結(jié)

“黑天鵝”事件是出現(xiàn)概率較小，但是一旦出現(xiàn)將會(huì)給企業(yè)融資帶來很大困難的事件。本文為“黑天鵝”事件背景下的房地產(chǎn)融資提供了部分策略，并以此次新冠肺炎疫情中房地產(chǎn)融資的困難為例，思考了“黑天鵝”事件中不同企業(yè)的不同融資策略。