吳斌

摘要：過(guò)去40年，我國(guó)活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易已經(jīng)使得我國(guó)部分大城市逐步進(jìn)入存量房市場(chǎng)，這對(duì)評(píng)估系統(tǒng)的準(zhǔn)確性提出了更高要求。在分析目前房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中數(shù)據(jù)存在的問(wèn)題基礎(chǔ)上，結(jié)合空間的垂直、水平和時(shí)間等多維度考慮，分析和定義了相關(guān)概念，提出房地產(chǎn)適應(yīng)性估價(jià)模型和平均數(shù)校準(zhǔn)歸一的計(jì)算方法，以期充分體現(xiàn)影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)實(shí)體因素和區(qū)位因素，減小數(shù)據(jù)差異性引入的不準(zhǔn)確性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高精度、低成本的系統(tǒng)、科學(xué)、客觀地批量評(píng)估目標(biāo)。最后，以上海市某小區(qū)為例進(jìn)行實(shí)證分析計(jì)算。

關(guān)鍵詞：計(jì)稅價(jià)格核定系統(tǒng);相對(duì)價(jià)格系數(shù);修正體系;房地產(chǎn);平均數(shù)校準(zhǔn)歸一法

中圖分類(lèi)號(hào)：TP391

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

ResearchonApplicationofNormalizationofDiscreteDataintheTaxEvaluationSystem

WUBin

（ShanghaiNankangScienceandTechnologyCo.Ltd.，Shanghai200030，China）

Abstract：Inthepast40years，theactiverealestatemarkettransactionsinChinahavemadesomebigcitiesgraduallyenterintothestockhousingmarket，whichputsforwardhigherrequirementsfortheaccuracyoftheevaluationsystem.Thispaperfirstanalyzestheproblemsexistinginthedataofthecurrentrealestateappraisalprocess，analyzesanddefinestherelevantconceptsincombinationwiththemultidimensionalconsiderationofthevertical，horizontalandtimeofspace，andputsforwardthecalculationmethodoftherealestateadaptiveappraisalmodelandthecalibrationoftheaverage，inordertofullyreflectthevariousentityfactorsandlocationfactorsthataffecttherealestatepriceandreducetheintroductionofdatadifferences，andachievethegoalofhighprecisionandlowcostsystem，scientificandobjectivebatchevaluation.Finally，anexampleofaresidentialareainShanghaiisgivenforempiricalanalysisandcalculation.

Keywords：taxablepriceverificationsystem;relativepricecoefficient;correctionsystem;realestate;meancalibrationnormalization

0引言

過(guò)去40年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，已經(jīng)使得如北京上海等一線城市逐步進(jìn)入存量房市場(chǎng)，活躍的市場(chǎng)交易為國(guó)家稅收提供了廣闊的稅源，同時(shí)也對(duì)征收機(jī)構(gòu)提出了更新更高的要求。從房地產(chǎn)交易雙方角度看，通常為降低交易成本，普遍存在成交價(jià)格的情況，從而達(dá)到逃避稅負(fù)的目的，因此，建立一套計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估的計(jì)稅價(jià)格核定系統(tǒng)就顯得非常有必要。

1大數(shù)據(jù)時(shí)代的計(jì)算問(wèn)題

核稅系統(tǒng)中數(shù)據(jù)不完整、價(jià)格數(shù)據(jù)的偏離、銷(xiāo)售時(shí)間的跨度會(huì)造成數(shù)據(jù)的有效性、可用性差，需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。在正式建立修正體系之前，需要先定義幾個(gè)概念。

1.1房屋空間的分解和建模問(wèn)題：相對(duì)價(jià)格系數(shù)

房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的理論基礎(chǔ)有地租理論、產(chǎn)權(quán)理論、區(qū)位理論、房地產(chǎn)市場(chǎng)理論、成本價(jià)值構(gòu)成理論、受益論等。其中區(qū)位理論是房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估技術(shù)重要理論依據(jù)之一[1]。從房屋性質(zhì)來(lái)說(shuō)具有唯一性，從而決定了每個(gè)房屋（建筑物）都是獨(dú)一無(wú)二的。如何對(duì)房屋空間的分解和建模是大數(shù)據(jù)分析的重要問(wèn)題。但是從另一方面來(lái)說(shuō)，鄰近的物業(yè)之間有一定關(guān)聯(lián)，價(jià)格上不會(huì)差別太大。把不同目標(biāo)物業(yè)之間的比值定義為建筑物業(yè)單位的相對(duì)價(jià)格系數(shù)（RelativePriceCoefficient，下文稱(chēng)RP系數(shù)）。RP值中所涉及的綜合價(jià)格因素包括：物業(yè)類(lèi)型、位置、建筑形式、樓層、朝向、景觀等。這部分的工作量通常很大，不過(guò)基于大數(shù)據(jù)的個(gè)體間比價(jià)關(guān)系的分析和市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)測(cè)為基礎(chǔ)的方法，是核價(jià)數(shù)據(jù)處理批量化、自動(dòng)化的前提。

從空間垂直角度和橫向角度來(lái)確定房屋位置屬性。特定小區(qū)內(nèi)的樓幢相較平均值為該樓幢的RP值。體現(xiàn)了同小區(qū)內(nèi)樓幢和樓幢之間橫向的差異。對(duì)于多層和高層樓宇來(lái)說(shuō)不同樓層相對(duì)于平均值的比值即樓層RP值，為垂直方向差異。價(jià)格在小區(qū)內(nèi)部平均的房屋為標(biāo)準(zhǔn)房屋。標(biāo)準(zhǔn)房屋所在的樓層作為標(biāo)準(zhǔn)樓層。而標(biāo)準(zhǔn)房屋的現(xiàn)勢(shì)價(jià)格，作為該小區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)。對(duì)于目前以傳統(tǒng)評(píng)估方法為主的評(píng)估方法基礎(chǔ)上進(jìn)行價(jià)格監(jiān)控和價(jià)格的合理性驗(yàn)證[2]。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)性顯著，導(dǎo)致評(píng)估模型變得復(fù)雜和困難。對(duì)房地產(chǎn)特征因素進(jìn)行系統(tǒng)識(shí)別與分類(lèi)的方法，提高房地產(chǎn)評(píng)稅系統(tǒng)在境內(nèi)房地產(chǎn)計(jì)稅評(píng)估的適用性[3]。數(shù)據(jù)分析結(jié)合經(jīng)驗(yàn)顯示，樓層高度不同，對(duì)于價(jià)格的變化規(guī)律有較大差異。根據(jù)樓幢高度分類(lèi)計(jì)算，對(duì)不同樓層高的樓按照年度分別統(tǒng)計(jì)樓幢平均值、RP值，將年度間標(biāo)準(zhǔn)方差最小的樓層做為通用標(biāo)準(zhǔn)層。當(dāng)小區(qū)數(shù)據(jù)不足時(shí)，用通用標(biāo)準(zhǔn)層的相關(guān)參數(shù)參與計(jì)算。以上海市房屋狀況中心數(shù)據(jù)庫(kù)為例，經(jīng)計(jì)算6層高樓的標(biāo)準(zhǔn)層為3，層高7層以上的標(biāo)準(zhǔn)層為6層。

1.2房屋時(shí)間的建模問(wèn)題：時(shí)效性

除了空間位置之外，由于時(shí)間對(duì)房屋價(jià)格的影響非常顯著，特別是對(duì)于成交時(shí)間較早的案例，需要考慮時(shí)間修正。時(shí)間修正的主要依據(jù)為價(jià)格趨勢(shì)曲線、上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房?jī)r(jià)變化指數(shù)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格包含了建筑物的建造年代差異信息，本文不對(duì)建造年代單獨(dú)做數(shù)據(jù)處理。

1.3可信度

目前核稅系統(tǒng)中通常采用基準(zhǔn)價(jià)格，即每個(gè)小區(qū)給出一個(gè)基準(zhǔn)價(jià)格。由于長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有成交等因素，通常無(wú)法及時(shí)更新基準(zhǔn)價(jià)格。計(jì)算機(jī)自動(dòng)化使用了自動(dòng)化的基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算，基價(jià)采用調(diào)查時(shí)點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源，會(huì)給與不同的評(píng)分，只有達(dá)到預(yù)期的分?jǐn)?shù)，才可以使用，否則將采用人工輔助評(píng)估的通道。批量評(píng)估價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源表現(xiàn)了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，使用同小區(qū)相似相鄰的樓幢房屋數(shù)據(jù)顯然比其他小區(qū)數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確。不同參考來(lái)源的數(shù)據(jù)評(píng)分是不同的，如表1所示。

通用樓幢數(shù)據(jù)0.4相似主要考慮面積、樓高。面積誤差10%以?xún)?nèi)，樓高相同。

除了RP值之外，數(shù)據(jù)的完整性、準(zhǔn)確性也非常重要。這是可靠計(jì)算的基礎(chǔ)，從目前的情況看，由于開(kāi)發(fā)商保留、私下交易、銷(xiāo)售進(jìn)度等因素，導(dǎo)致價(jià)格數(shù)據(jù)部分缺失，或者即使有價(jià)格，也是銷(xiāo)售時(shí)間跨度大，對(duì)于不同房屋之間的可比性降低。通過(guò)一定的技術(shù)手段可以為缺少價(jià)格的房屋提供一個(gè)參考價(jià)格，而參考價(jià)格的獲得將決定數(shù)據(jù)的可靠性。如表1所示，優(yōu)先使用（相近）通用系數(shù)作為對(duì)應(yīng)樓幢樓層數(shù)據(jù)。

可信度得分大于0.9為可信度高。比如某房屋沒(méi)有價(jià)格，則采用相鄰的房屋價(jià)格作為參考，則它的可信度為0.8。如果該樓價(jià)格數(shù)據(jù)完整，那么該樓幢的可信度為1。可信度分為房屋可信度和樓幢可信度，樓幢可信度為同一樓幢房屋可信度的平均值。

除了利用可信度作為判斷外，對(duì)于交易價(jià)格偏離市場(chǎng)價(jià)格的情況，面積相對(duì)很大，房齡差異較明顯，建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境因素不同等價(jià)格影響因素修正。

2平均數(shù)校準(zhǔn)歸一法

對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化（Normalization），也稱(chēng)歸一化，是數(shù)據(jù)分析一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，不同評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)于量綱和量綱單位具有不同要求，從而影響到不同的數(shù)據(jù)分析結(jié)果，為了解決數(shù)據(jù)之間的可比性，需要將數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)一定處理后限定在一定范圍內(nèi)。

2.1歸一計(jì)算及其約束條件

由于合同價(jià)格產(chǎn)生不是在同一時(shí)間完成的，相同類(lèi)型的房屋，通常越是后面的房屋價(jià)格越是高，因此計(jì)算結(jié)果會(huì)有很多異常數(shù)據(jù)，比如明顯低于或高于相同相似房屋的價(jià)格，因此必須對(duì)價(jià)格和系數(shù)進(jìn)行校準(zhǔn)后才能參與計(jì)算，否則會(huì)產(chǎn)生很大的偏差。

常用的歸一化如線性歸一化、標(biāo)準(zhǔn)差歸一化即非線性歸一化。這兩種方法各有適用情況。根據(jù)價(jià)格數(shù)據(jù)研究分析，結(jié)合兩種方法的優(yōu)點(diǎn)，通過(guò)迭代多次后數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化效果明顯。根據(jù)研究，同幢內(nèi)樓層的RP標(biāo)準(zhǔn)方差、同小區(qū)（同期）樓幢RP標(biāo)準(zhǔn)方差小于0.05為合理，同時(shí)保證數(shù)據(jù)偏差在正負(fù)0.05內(nèi)。不同樓層高度統(tǒng)計(jì)學(xué)上有差異，標(biāo)準(zhǔn)也不同。樓幢系數(shù)數(shù)據(jù)修正也適用該方法，但是對(duì)于校準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)不同。通常店鋪、別墅、商場(chǎng)的物業(yè)使用該計(jì)算模型。

在合理方差、偏差的情況下，進(jìn)行特別情況的人工核查比較科學(xué)，如表2所示。

某小區(qū)相關(guān)樓幢的RP值情況。經(jīng)過(guò)計(jì)算得到，方差為0.0263，每個(gè)數(shù)據(jù)的偏差在-0.0375至0.0225之間，均為合理范圍。

2.2平均數(shù)校準(zhǔn)歸一法

平均數(shù)校準(zhǔn)法，對(duì)于偏差值>0.05之物業(yè)使用平均數(shù)校準(zhǔn)法，即用平均數(shù)替換原值后迭代計(jì)算的方法。通常經(jīng)過(guò)三輪迭代（一次校準(zhǔn)和一次歸一算一輪）后，即可將系數(shù)方差值減小到0.05以?xún)?nèi)。經(jīng)過(guò)該方法有較好的單調(diào)一致性。通常住宅和辦公樓的多層和高層的物業(yè)適用該方法。

通常經(jīng)過(guò)校準(zhǔn)后的系數(shù)的均值會(huì)大于或小于1，必須在校準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行歸一化計(jì)算。即系數(shù)表除以平均數(shù)，重新使得系數(shù)表的平均數(shù)為1。為了使數(shù)據(jù)更加接近實(shí)際情況，必須對(duì)已有數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化校準(zhǔn)。通過(guò)校準(zhǔn)和歸一的組合，根據(jù)校準(zhǔn)和歸一的不同組合分為以下3種方法：

1）先歸一后校準(zhǔn)迭代法;

2）先校準(zhǔn)后歸一迭代法;

3）先校準(zhǔn)迭代最后歸一法。

3案例計(jì)算驗(yàn)證和比較

本節(jié)以上海市浦東新區(qū)某小區(qū)開(kāi)盤(pán)后的同一期數(shù)據(jù)為例，從數(shù)據(jù)看，每幢樓的銷(xiāo)售時(shí)間不同，年度上跨越三年，自然導(dǎo)致價(jià)格差距非常大。因此，在此計(jì)算出來(lái)的原始RP值不能反應(yīng)實(shí)際的房屋或樓幢之間的差異，如表3所示。

基于前述三種不同方法進(jìn)行計(jì)算和迭代，一般經(jīng)過(guò)若干次迭代后均能快速收斂，達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。按照價(jià)格排序的曲線趨勢(shì)擬合和按時(shí)間排序的曲線趨勢(shì)擬合如圖1、圖2所示。

具體數(shù)據(jù)如表4所示。

從表4數(shù)據(jù)看，經(jīng)過(guò)34輪校準(zhǔn)后都能夠使數(shù)據(jù)收斂，且沒(méi)有改變?cè)瓉?lái)數(shù)據(jù)的趨勢(shì)。相比較而言3種方法收斂速度都比較快，均能夠落在合理區(qū)間內(nèi)，第三種方法先校準(zhǔn)迭代最后歸一法相對(duì)更加合理。

4總結(jié)

本文首先分析目前房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中數(shù)據(jù)存在的問(wèn)題，結(jié)合空間的垂直、水平和時(shí)間等多維度考慮，分析和定義了相關(guān)概念，提出房地產(chǎn)適應(yīng)性估價(jià)模型和平均數(shù)校準(zhǔn)歸一的計(jì)算方法，以期充分體現(xiàn)影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)實(shí)體因素和區(qū)位因素，減小數(shù)據(jù)差異性引入的不準(zhǔn)確性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高精度、低成本的系統(tǒng)、科學(xué)、客觀地批量評(píng)估目標(biāo)。符合評(píng)估結(jié)果公允、一致和統(tǒng)一，評(píng)估模型穩(wěn)健的要求，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)解釋性及較易進(jìn)行校準(zhǔn)等特點(diǎn)。最后，以上海市某小區(qū)為例進(jìn)行實(shí)證分析計(jì)算，檢驗(yàn)結(jié)果表明該技術(shù)較傳統(tǒng)方法而言，能夠很好的解決價(jià)格分布離散的問(wèn)題，評(píng)估結(jié)果更具準(zhǔn)確性，有較大提高，符合房地產(chǎn)稅基評(píng)估要求，具有較高的推廣價(jià)值，對(duì)于上海市及其他地區(qū)的有關(guān)計(jì)稅評(píng)估具有較高借鑒意義[3]。

參考文獻(xiàn)

[1]張彩英，周艷秋.房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估區(qū)位理論綜述及啟發(fā)[J].內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2019，17（3）：69.

[2]趙姍.基于房地產(chǎn)稅征收的存量住房批量估價(jià)法應(yīng)用研究——以渠縣為例[J].青春歲月，2019（20）：438439.

[3]鄭江暉.用聚類(lèi)與判別分析的房地產(chǎn)特征因素識(shí)別與分類(lèi)方法研究[J].福建論壇（人文社會(huì)科學(xué)版），2014（10）：3641.

（收稿日期：2020.06.03）