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      離散數(shù)據(jù)的歸一化處理在計(jì)稅核價(jià)系統(tǒng)中應(yīng)用研究

      2020-11-13 03:38:57吳斌
      微型電腦應(yīng)用 2020年10期
      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)

      吳斌

      摘要:過(guò)去40年,我國(guó)活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易已經(jīng)使得我國(guó)部分大城市逐步進(jìn)入存量房市場(chǎng),這對(duì)評(píng)估系統(tǒng)的準(zhǔn)確性提出了更高要求。在分析目前房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中數(shù)據(jù)存在的問(wèn)題基礎(chǔ)上,結(jié)合空間的垂直、水平和時(shí)間等多維度考慮,分析和定義了相關(guān)概念,提出房地產(chǎn)適應(yīng)性估價(jià)模型和平均數(shù)校準(zhǔn)歸一的計(jì)算方法,以期充分體現(xiàn)影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)實(shí)體因素和區(qū)位因素,減小數(shù)據(jù)差異性引入的不準(zhǔn)確性,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高精度、低成本的系統(tǒng)、科學(xué)、客觀地批量評(píng)估目標(biāo)。最后,以上海市某小區(qū)為例進(jìn)行實(shí)證分析計(jì)算。

      關(guān)鍵詞:計(jì)稅價(jià)格核定系統(tǒng);相對(duì)價(jià)格系數(shù);修正體系;房地產(chǎn);平均數(shù)校準(zhǔn)歸一法

      中圖分類(lèi)號(hào):TP391

      文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A

      ResearchonApplicationofNormalizationofDiscreteDataintheTaxEvaluationSystem

      WUBin

      (ShanghaiNankangScienceandTechnologyCo.Ltd.,Shanghai200030,China)

      Abstract:Inthepast40years,theactiverealestatemarkettransactionsinChinahavemadesomebigcitiesgraduallyenterintothestockhousingmarket,whichputsforwardhigherrequirementsfortheaccuracyoftheevaluationsystem.Thispaperfirstanalyzestheproblemsexistinginthedataofthecurrentrealestateappraisalprocess,analyzesanddefinestherelevantconceptsincombinationwiththemultidimensionalconsiderationofthevertical,horizontalandtimeofspace,andputsforwardthecalculationmethodoftherealestateadaptiveappraisalmodelandthecalibrationoftheaverage,inordertofullyreflectthevariousentityfactorsandlocationfactorsthataffecttherealestatepriceandreducetheintroductionofdatadifferences,andachievethegoalofhighprecisionandlowcostsystem,scientificandobjectivebatchevaluation.Finally,anexampleofaresidentialareainShanghaiisgivenforempiricalanalysisandcalculation.

      Keywords:taxablepriceverificationsystem;relativepricecoefficient;correctionsystem;realestate;meancalibrationnormalization

      0引言

      過(guò)去40年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,已經(jīng)使得如北京上海等一線城市逐步進(jìn)入存量房市場(chǎng),活躍的市場(chǎng)交易為國(guó)家稅收提供了廣闊的稅源,同時(shí)也對(duì)征收機(jī)構(gòu)提出了更新更高的要求。從房地產(chǎn)交易雙方角度看,通常為降低交易成本,普遍存在成交價(jià)格的情況,從而達(dá)到逃避稅負(fù)的目的,因此,建立一套計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估的計(jì)稅價(jià)格核定系統(tǒng)就顯得非常有必要。

      1大數(shù)據(jù)時(shí)代的計(jì)算問(wèn)題

      核稅系統(tǒng)中數(shù)據(jù)不完整、價(jià)格數(shù)據(jù)的偏離、銷(xiāo)售時(shí)間的跨度會(huì)造成數(shù)據(jù)的有效性、可用性差,需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。在正式建立修正體系之前,需要先定義幾個(gè)概念。

      1.1房屋空間的分解和建模問(wèn)題:相對(duì)價(jià)格系數(shù)

      房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的理論基礎(chǔ)有地租理論、產(chǎn)權(quán)理論、區(qū)位理論、房地產(chǎn)市場(chǎng)理論、成本價(jià)值構(gòu)成理論、受益論等。其中區(qū)位理論是房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估技術(shù)重要理論依據(jù)之一[1]。從房屋性質(zhì)來(lái)說(shuō)具有唯一性,從而決定了每個(gè)房屋(建筑物)都是獨(dú)一無(wú)二的。如何對(duì)房屋空間的分解和建模是大數(shù)據(jù)分析的重要問(wèn)題。但是從另一方面來(lái)說(shuō),鄰近的物業(yè)之間有一定關(guān)聯(lián),價(jià)格上不會(huì)差別太大。把不同目標(biāo)物業(yè)之間的比值定義為建筑物業(yè)單位的相對(duì)價(jià)格系數(shù)(RelativePriceCoefficient,下文稱(chēng)RP系數(shù))。RP值中所涉及的綜合價(jià)格因素包括:物業(yè)類(lèi)型、位置、建筑形式、樓層、朝向、景觀等。這部分的工作量通常很大,不過(guò)基于大數(shù)據(jù)的個(gè)體間比價(jià)關(guān)系的分析和市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)測(cè)為基礎(chǔ)的方法,是核價(jià)數(shù)據(jù)處理批量化、自動(dòng)化的前提。

      從空間垂直角度和橫向角度來(lái)確定房屋位置屬性。特定小區(qū)內(nèi)的樓幢相較平均值為該樓幢的RP值。體現(xiàn)了同小區(qū)內(nèi)樓幢和樓幢之間橫向的差異。對(duì)于多層和高層樓宇來(lái)說(shuō)不同樓層相對(duì)于平均值的比值即樓層RP值,為垂直方向差異。價(jià)格在小區(qū)內(nèi)部平均的房屋為標(biāo)準(zhǔn)房屋。標(biāo)準(zhǔn)房屋所在的樓層作為標(biāo)準(zhǔn)樓層。而標(biāo)準(zhǔn)房屋的現(xiàn)勢(shì)價(jià)格,作為該小區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)。對(duì)于目前以傳統(tǒng)評(píng)估方法為主的評(píng)估方法基礎(chǔ)上進(jìn)行價(jià)格監(jiān)控和價(jià)格的合理性驗(yàn)證[2]。

      中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)性顯著,導(dǎo)致評(píng)估模型變得復(fù)雜和困難。對(duì)房地產(chǎn)特征因素進(jìn)行系統(tǒng)識(shí)別與分類(lèi)的方法,提高房地產(chǎn)評(píng)稅系統(tǒng)在境內(nèi)房地產(chǎn)計(jì)稅評(píng)估的適用性[3]。數(shù)據(jù)分析結(jié)合經(jīng)驗(yàn)顯示,樓層高度不同,對(duì)于價(jià)格的變化規(guī)律有較大差異。根據(jù)樓幢高度分類(lèi)計(jì)算,對(duì)不同樓層高的樓按照年度分別統(tǒng)計(jì)樓幢平均值、RP值,將年度間標(biāo)準(zhǔn)方差最小的樓層做為通用標(biāo)準(zhǔn)層。當(dāng)小區(qū)數(shù)據(jù)不足時(shí),用通用標(biāo)準(zhǔn)層的相關(guān)參數(shù)參與計(jì)算。以上海市房屋狀況中心數(shù)據(jù)庫(kù)為例,經(jīng)計(jì)算6層高樓的標(biāo)準(zhǔn)層為3,層高7層以上的標(biāo)準(zhǔn)層為6層。

      1.2房屋時(shí)間的建模問(wèn)題:時(shí)效性

      除了空間位置之外,由于時(shí)間對(duì)房屋價(jià)格的影響非常顯著,特別是對(duì)于成交時(shí)間較早的案例,需要考慮時(shí)間修正。時(shí)間修正的主要依據(jù)為價(jià)格趨勢(shì)曲線、上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房?jī)r(jià)變化指數(shù)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格包含了建筑物的建造年代差異信息,本文不對(duì)建造年代單獨(dú)做數(shù)據(jù)處理。

      1.3可信度

      目前核稅系統(tǒng)中通常采用基準(zhǔn)價(jià)格,即每個(gè)小區(qū)給出一個(gè)基準(zhǔn)價(jià)格。由于長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有成交等因素,通常無(wú)法及時(shí)更新基準(zhǔn)價(jià)格。計(jì)算機(jī)自動(dòng)化使用了自動(dòng)化的基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算,基價(jià)采用調(diào)查時(shí)點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源,會(huì)給與不同的評(píng)分,只有達(dá)到預(yù)期的分?jǐn)?shù),才可以使用,否則將采用人工輔助評(píng)估的通道。批量評(píng)估價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源表現(xiàn)了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性,使用同小區(qū)相似相鄰的樓幢房屋數(shù)據(jù)顯然比其他小區(qū)數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確。不同參考來(lái)源的數(shù)據(jù)評(píng)分是不同的,如表1所示。

      通用樓幢數(shù)據(jù)0.4相似主要考慮面積、樓高。面積誤差10%以?xún)?nèi),樓高相同。

      除了RP值之外,數(shù)據(jù)的完整性、準(zhǔn)確性也非常重要。這是可靠計(jì)算的基礎(chǔ),從目前的情況看,由于開(kāi)發(fā)商保留、私下交易、銷(xiāo)售進(jìn)度等因素,導(dǎo)致價(jià)格數(shù)據(jù)部分缺失,或者即使有價(jià)格,也是銷(xiāo)售時(shí)間跨度大,對(duì)于不同房屋之間的可比性降低。通過(guò)一定的技術(shù)手段可以為缺少價(jià)格的房屋提供一個(gè)參考價(jià)格,而參考價(jià)格的獲得將決定數(shù)據(jù)的可靠性。如表1所示,優(yōu)先使用(相近)通用系數(shù)作為對(duì)應(yīng)樓幢樓層數(shù)據(jù)。

      可信度得分大于0.9為可信度高。比如某房屋沒(méi)有價(jià)格,則采用相鄰的房屋價(jià)格作為參考,則它的可信度為0.8。如果該樓價(jià)格數(shù)據(jù)完整,那么該樓幢的可信度為1。可信度分為房屋可信度和樓幢可信度,樓幢可信度為同一樓幢房屋可信度的平均值。

      除了利用可信度作為判斷外,對(duì)于交易價(jià)格偏離市場(chǎng)價(jià)格的情況,面積相對(duì)很大,房齡差異較明顯,建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境因素不同等價(jià)格影響因素修正。

      2平均數(shù)校準(zhǔn)歸一法

      對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化(Normalization),也稱(chēng)歸一化,是數(shù)據(jù)分析一項(xiàng)基礎(chǔ)工作,不同評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)于量綱和量綱單位具有不同要求,從而影響到不同的數(shù)據(jù)分析結(jié)果,為了解決數(shù)據(jù)之間的可比性,需要將數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)一定處理后限定在一定范圍內(nèi)。

      2.1歸一計(jì)算及其約束條件

      由于合同價(jià)格產(chǎn)生不是在同一時(shí)間完成的,相同類(lèi)型的房屋,通常越是后面的房屋價(jià)格越是高,因此計(jì)算結(jié)果會(huì)有很多異常數(shù)據(jù),比如明顯低于或高于相同相似房屋的價(jià)格,因此必須對(duì)價(jià)格和系數(shù)進(jìn)行校準(zhǔn)后才能參與計(jì)算,否則會(huì)產(chǎn)生很大的偏差。

      常用的歸一化如線性歸一化、標(biāo)準(zhǔn)差歸一化即非線性歸一化。這兩種方法各有適用情況。根據(jù)價(jià)格數(shù)據(jù)研究分析,結(jié)合兩種方法的優(yōu)點(diǎn),通過(guò)迭代多次后數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化效果明顯。根據(jù)研究,同幢內(nèi)樓層的RP標(biāo)準(zhǔn)方差、同小區(qū)(同期)樓幢RP標(biāo)準(zhǔn)方差小于0.05為合理,同時(shí)保證數(shù)據(jù)偏差在正負(fù)0.05內(nèi)。不同樓層高度統(tǒng)計(jì)學(xué)上有差異,標(biāo)準(zhǔn)也不同。樓幢系數(shù)數(shù)據(jù)修正也適用該方法,但是對(duì)于校準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)不同。通常店鋪、別墅、商場(chǎng)的物業(yè)使用該計(jì)算模型。

      在合理方差、偏差的情況下,進(jìn)行特別情況的人工核查比較科學(xué),如表2所示。

      某小區(qū)相關(guān)樓幢的RP值情況。經(jīng)過(guò)計(jì)算得到,方差為0.0263,每個(gè)數(shù)據(jù)的偏差在-0.0375至0.0225之間,均為合理范圍。

      2.2平均數(shù)校準(zhǔn)歸一法

      平均數(shù)校準(zhǔn)法,對(duì)于偏差值>0.05之物業(yè)使用平均數(shù)校準(zhǔn)法,即用平均數(shù)替換原值后迭代計(jì)算的方法。通常經(jīng)過(guò)三輪迭代(一次校準(zhǔn)和一次歸一算一輪)后,即可將系數(shù)方差值減小到0.05以?xún)?nèi)。經(jīng)過(guò)該方法有較好的單調(diào)一致性。通常住宅和辦公樓的多層和高層的物業(yè)適用該方法。

      通常經(jīng)過(guò)校準(zhǔn)后的系數(shù)的均值會(huì)大于或小于1,必須在校準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行歸一化計(jì)算。即系數(shù)表除以平均數(shù),重新使得系數(shù)表的平均數(shù)為1。為了使數(shù)據(jù)更加接近實(shí)際情況,必須對(duì)已有數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化校準(zhǔn)。通過(guò)校準(zhǔn)和歸一的組合,根據(jù)校準(zhǔn)和歸一的不同組合分為以下3種方法:

      1)先歸一后校準(zhǔn)迭代法;

      2)先校準(zhǔn)后歸一迭代法;

      3)先校準(zhǔn)迭代最后歸一法。

      3案例計(jì)算驗(yàn)證和比較

      本節(jié)以上海市浦東新區(qū)某小區(qū)開(kāi)盤(pán)后的同一期數(shù)據(jù)為例,從數(shù)據(jù)看,每幢樓的銷(xiāo)售時(shí)間不同,年度上跨越三年,自然導(dǎo)致價(jià)格差距非常大。因此,在此計(jì)算出來(lái)的原始RP值不能反應(yīng)實(shí)際的房屋或樓幢之間的差異,如表3所示。

      基于前述三種不同方法進(jìn)行計(jì)算和迭代,一般經(jīng)過(guò)若干次迭代后均能快速收斂,達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。按照價(jià)格排序的曲線趨勢(shì)擬合和按時(shí)間排序的曲線趨勢(shì)擬合如圖1、圖2所示。

      具體數(shù)據(jù)如表4所示。

      從表4數(shù)據(jù)看,經(jīng)過(guò)34輪校準(zhǔn)后都能夠使數(shù)據(jù)收斂,且沒(méi)有改變?cè)瓉?lái)數(shù)據(jù)的趨勢(shì)。相比較而言3種方法收斂速度都比較快,均能夠落在合理區(qū)間內(nèi),第三種方法先校準(zhǔn)迭代最后歸一法相對(duì)更加合理。

      4總結(jié)

      本文首先分析目前房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中數(shù)據(jù)存在的問(wèn)題,結(jié)合空間的垂直、水平和時(shí)間等多維度考慮,分析和定義了相關(guān)概念,提出房地產(chǎn)適應(yīng)性估價(jià)模型和平均數(shù)校準(zhǔn)歸一的計(jì)算方法,以期充分體現(xiàn)影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)實(shí)體因素和區(qū)位因素,減小數(shù)據(jù)差異性引入的不準(zhǔn)確性,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高精度、低成本的系統(tǒng)、科學(xué)、客觀地批量評(píng)估目標(biāo)。符合評(píng)估結(jié)果公允、一致和統(tǒng)一,評(píng)估模型穩(wěn)健的要求,具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)解釋性及較易進(jìn)行校準(zhǔn)等特點(diǎn)。最后,以上海市某小區(qū)為例進(jìn)行實(shí)證分析計(jì)算,檢驗(yàn)結(jié)果表明該技術(shù)較傳統(tǒng)方法而言,能夠很好的解決價(jià)格分布離散的問(wèn)題,評(píng)估結(jié)果更具準(zhǔn)確性,有較大提高,符合房地產(chǎn)稅基評(píng)估要求,具有較高的推廣價(jià)值,對(duì)于上海市及其他地區(qū)的有關(guān)計(jì)稅評(píng)估具有較高借鑒意義[3]。

      參考文獻(xiàn)

      [1]張彩英,周艷秋.房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估區(qū)位理論綜述及啟發(fā)[J].內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2019,17(3):69.

      [2]趙姍.基于房地產(chǎn)稅征收的存量住房批量估價(jià)法應(yīng)用研究——以渠縣為例[J].青春歲月,2019(20):438439.

      [3]鄭江暉.用聚類(lèi)與判別分析的房地產(chǎn)特征因素識(shí)別與分類(lèi)方法研究[J].福建論壇(人文社會(huì)科學(xué)版),2014(10):3641.

      (收稿日期:2020.06.03)

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