廣西農(nóng)墾土地資源開發(fā)潛力評價

喻芬芬 祁瓊 亢孟軍 康志強

摘要 從廣西壯族自治區(qū)本級土地儲備工作實際出發(fā)，圍繞土地開發(fā)收益，構(gòu)建了農(nóng)墾土地開發(fā)潛力評價體系，并建立評價模型。根據(jù)廣西城市化進程及其對建設(shè)用地的需求，基于該模型計算結(jié)果對地塊收儲潛力進行分級，并依據(jù)分級結(jié)果安排土地開發(fā)次序。結(jié)果顯示，2020—2030年廣西農(nóng)墾可供開發(fā)的土地規(guī)模為6 960.33 hm2，占農(nóng)墾集團總擁有土地面積的5.02%。一級潛力開發(fā)規(guī)模為 3 379.77 hm2，二級開發(fā)潛力規(guī)模為3 394.61 hm2，三級開發(fā)潛力規(guī)模為475.32 hm2，建議分別用作2020—2022、2023—2026、2026—2030年的城市建設(shè)用地。

關(guān)鍵詞 土地開發(fā);潛力評價;評價指標(biāo); 廣西農(nóng)墾集團

中圖分類號 F301.2? 文獻標(biāo)識碼 A? 文章編號 0517-6611（2020）20-0071-04

doi：10.3969/j.issn.0517-6611.2020.20.020

Evaluation on the Development Potential of Land Resources of Guangxi State Farms

YU Fen-fen1， QI Qiong2， KANG Meng-jun3 et al

（1. Guangxi Real Estate Group Co.，Ltd.， Nanning， Guangxi 530001;2. Hubei Institute of Land and Resources Research， Wuhan， Hubei 430071;3. School of Resource and Environmental Sciences， Wuhan University，Wuhan， Hubei 43000）

Abstract Starting from the actual work of land reserve in Guangxi Zhuang Autonomous Region， and focusing on the income of land development， an evaluation system of land development potential for agricultural reclamation was constructed and an evaluation model was established.According to the urbanization process of Guangxi and its demand for construction land， the land acquisition and storage potential is classified based on the calculation results of the model， and the land development sequence is arranged according to the classification results. The results showed that the land available for development in Guangxi State Farms Group（GSFG） from 2020 to 2030 is 6 960.33 hm2， accounting for? 5.02% of the total land area owned by the GSFG. The scale of primary development potential is 3 379.77 hm2， the scale of secondary development potential is 3 394.61 hm2， and the scale of tertiary development potential is 475.32 hm2. It is proposed to use the land for urban construction in 2020-2022， 2023-2026 and 2026-2030 respectively.

Key words Land development;Potential evaluation;Evaluation indexes;Guangxi State Farms Group

廣西壯族自治區(qū)直屬機關(guān)及企事業(yè)單位用地是廣西壯族自治區(qū)人民政府行政資產(chǎn)的重要組成部分 [1]。長期以來，由各自所屬單位分散管理，獨自開發(fā)利用，互相之間存在不良競爭，缺乏統(tǒng)一管理、集中經(jīng)營和有序開發(fā)利用。這使得國有土地資產(chǎn)價值得不到顯化，導(dǎo)致已開發(fā)利用的土地規(guī)模偏小，仍有大量具有很好開發(fā)潛力的國有土地資產(chǎn)未能充分利用 [2-3]。為了改變廣西區(qū)直國有土地資產(chǎn)多頭管理、分散經(jīng)營、無序開發(fā)利用的現(xiàn)狀，進一步盤活廣西區(qū)直國有土地資產(chǎn)，提高國有土地資產(chǎn)效益，為廣西重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌措資金，廣西壯族自治區(qū)人民政府于2012年建立了廣西壯族自治區(qū)本級土地儲備運作機制。該機制明確由廣西壯族自治區(qū)土地儲備中心組織對區(qū)直單位土地進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收儲、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng) [4]。廣西壯族自治區(qū)農(nóng)墾集團為廣西國資委管轄的國有企業(yè)，其下?lián)碛写罅康霓r(nóng)場土地，地勢平坦且離城區(qū)較近。隨著城市化進程的加速推進，對農(nóng)場土地進行收儲和開發(fā)，成為緩解城市建設(shè)用地矛盾的首要選擇 [5-6]，也是為廣西重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌措資金的重要措施之一。筆者通過對廣西農(nóng)墾土地進行系統(tǒng)的調(diào)查，基本查明了廣西農(nóng)墾土地的數(shù)量、分布、利用現(xiàn)狀，采用多因子評價模型 [7]對廣西農(nóng)墾土地開發(fā)潛力進行評價，為廣西開展自治區(qū)本級土地收儲工作提供參考。

1 廣西農(nóng)墾土地現(xiàn)狀

廣西壯族自治區(qū)農(nóng)墾集團下轄46個農(nóng)場，管理土地共計13.87萬hm2，分布在全區(qū)12個地市（表1、圖1）。近年來，廣西壯族自治區(qū)利用國有農(nóng)場土地建成了柳州新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)、南寧明陽工業(yè)園區(qū)、貴港西江產(chǎn)業(yè)園區(qū)等 [8-10]，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展和人民生活水平提高作出了很大的貢獻，也為如何利用國有農(nóng)場土地資源，推進城鎮(zhèn)化和工業(yè)化積累了寶貴的經(jīng)驗。因此，廣西農(nóng)墾豐富的土地資源將極大地助力廣西城市化發(fā)展進程，作為未來土地收儲開發(fā)重點區(qū)域。

2 土地儲備潛力評價方法

2.1 評價體系的構(gòu)建

目前，土地儲備潛力評價研究主要集中于城市存量土地利用方面 [11-13]，其常用的評價因子有土地用途、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境因素、區(qū)域因素等 [14-17]。而廣西農(nóng)墾土地大多位于城市周邊，土地類型以農(nóng)用地居多，在評價過程中，不宜完全套用現(xiàn)有的土地評價體系。該研究從廣西自治區(qū)本級土地儲備開發(fā)工作實際出發(fā)，以為廣西重大基礎(chǔ)設(shè)施籌措資金為核心目的，從土地出讓收益最大化角度進行土地儲備潛力評價體系構(gòu)建。基于目前廣泛使用的層次分析法（AHP） [18-21]構(gòu)建評價模型 [22-24]，采用定量和定性相結(jié)合的方法 [25]，優(yōu)選與提高土地開發(fā)價值緊密相關(guān)的因素，選取規(guī)劃、地段和地形等要素進行分析。采用專家打分法進行多次論證，得到準(zhǔn)則層、因素層共7個相對重要的判斷矩陣。為了使各因素之間進行兩兩比較得到量化的判斷矩陣，引入 “1-9”標(biāo)度法。通過求解判斷矩陣特征向量的辦法，求得各因素的優(yōu)先權(quán)重（表2）。

在該評價指標(biāo)體系中，規(guī)劃條件分為規(guī)劃用途為商住等經(jīng)營性用地和規(guī)劃用途為非商住用途，土地開發(fā)收益和規(guī)劃用途關(guān)系較為緊密，商住等經(jīng)營性用地開發(fā)收益相對較高。地段條件分為所在城市土地成交量、地塊所處城市位置以及是否通達道路3個細(xì)類，城市土地成交量直接反映城市經(jīng)濟發(fā)展水平，地塊所處城市位置反映地塊的地段條件，是否通達道路判斷地塊是否成熟，以上3個要素能綜合判斷地塊開發(fā)價值的高低。地形條件分為地形和地塊聚集度，主要是考慮土地平整度、是否適宜連片開發(fā)以引進產(chǎn)業(yè)。根據(jù)不同地塊的現(xiàn)狀條件，評價因子賦值也不同，通過分級賦值法對評價結(jié)果綜合賦值，將結(jié)果量化為0～1之間的數(shù)字，接近1則表示評價結(jié)果更高（表3）。

2.2 評價模型

基于第二次土地調(diào)查和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果數(shù)據(jù)庫，提取農(nóng)墾土地的基本信息，疊加土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，然后結(jié)合城市土地成交量、地形、區(qū)位條件、交通條件等因素，對評價單元的開發(fā)潛力進行分級。由于農(nóng)墾單個農(nóng)場面積較大，該研究以農(nóng)場內(nèi)部不同地塊為評價單元進行潛力分區(qū)。目標(biāo)地塊土地收儲潛力評價模型如下：

式中，P為目標(biāo)地塊土地收儲潛力綜合分值;Ai為第i評價指標(biāo)權(quán)重;

Ci為第i評價因子標(biāo)準(zhǔn)化賦分值。

2.3 評價結(jié)果認(rèn)定及說明

根據(jù)廣西城市化進程及其對建設(shè)用地的需求，基于該模型計算結(jié)果對地塊收儲潛力進行分級，并依據(jù)分級結(jié)果安排土地開發(fā)次序。土地收儲潛力綜合

分值介于0.8～1.0的地塊為一級潛力區(qū)，介于0.6～0.8的地

塊為二級潛力區(qū)域，介于0.4～0.6的地塊為三級潛力區(qū)域，小于0.4則認(rèn)為是暫無潛力區(qū)，近10年內(nèi)不宜對其進行收儲。

3 結(jié)果與分析

3.1 模型校驗

以位于南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)的廣西農(nóng)墾集團九曲灣農(nóng)場為例，對評價模型進行校驗。九曲灣農(nóng)場共有土地1 735 hm2，位于南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)，離中心城較近，地理位置優(yōu)越。地塊內(nèi)有昆侖大道主干道通過，地塊集中連片。依據(jù)南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2010—2020年）和南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2011—2030），將整個農(nóng)場劃分為14個地塊。根據(jù)三塘鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2010—2020年），地塊2、6、8、12在允許建設(shè)區(qū)，地塊4、5、7、9、10、13、14在有條件建設(shè)區(qū)，1、3、11在限制建設(shè)區(qū);根據(jù)南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2011—2030），地塊2、3、4、5、6、7、8、9、10、13為商住用地，1、11、12、14為非商住用地。

根據(jù)各地塊的實際情況，綜合各評價因子打分（表4）。

根據(jù)潛力分級，九曲灣農(nóng)場近10年內(nèi)具備開發(fā)潛力土地1 150.67 hm2，占九曲灣農(nóng)場土地的66.32%，其中一級潛力區(qū)750.03 hm2，二級潛力區(qū)237.39 hm2，三級潛力區(qū) 163.25 hm2（表5）。

通過和實際土地儲備工作相比較，2號和6號地塊的部分土地已納入了2020年廣西壯族自治區(qū)本級土地儲備計劃，作為盤活重點地塊，該模型評價結(jié)果和實際工作契合度較高，說明該模型評價結(jié)果可以較好地指導(dǎo)廣西農(nóng)墾土地收儲工作。

3.2 廣西農(nóng)墾評價結(jié)果

通過對各農(nóng)場綜合因子判斷分析，農(nóng)墾土地近10年內(nèi)適宜開發(fā)規(guī)模6 960.33 hm2（表6）。

按照潛力分級，一級潛力開發(fā)規(guī)模3 379.77 hm2，為盤活收益較高的商住用地，在城市允許建設(shè)區(qū)內(nèi)，配備道路等基礎(chǔ)設(shè)施后，就可以組織土地供應(yīng)，建議納入2020—2022年土地儲備計劃;二級開發(fā)潛力規(guī)模3 175.5 hm2，基本為商住用地，在城市有條件建設(shè)區(qū)，在進一步優(yōu)化規(guī)劃條件、配備道路等基礎(chǔ)設(shè)施后，可組織供應(yīng)，建議納入2023—2026年土地儲備計劃;三級開發(fā)潛力規(guī)模405.06 hm2，未非商住用地，在城市有條件建設(shè)區(qū)，主要是離城區(qū)較近，地勢平坦，盤活收益相對較低，需待一、二級潛力區(qū)域開發(fā)后才有收儲資金投入，建議納入2026—2030年土地儲備計劃。

4 結(jié)論

（1）基于層次分析法，優(yōu)選與提高土地開發(fā)價值緊密相關(guān)的因素，選取規(guī)劃條件、地段條件、地形條件等3大因素7個因子進行分析，建立了土地儲備潛力評價體系。以廣西九曲灣農(nóng)場土地為例對評價體系進行了模型校驗，其結(jié)果對實際工作具有指導(dǎo)意義。在九曲灣農(nóng)場評價的一級潛力區(qū)中，2、6號地塊部分土地已納入2020年廣西壯族自治區(qū)本級土地儲備計劃。

（2）廣西農(nóng)墾一級潛力開發(fā)規(guī)模3 379.77 hm2，建議納入2020—2022年土地儲備計劃;二級開發(fā)潛力規(guī)模 3 175.5 hm2，建議納入2023—2026年土地儲備計劃;三級開發(fā)潛力規(guī)模405.06 hm2，建議納入2026—2030年土地儲備 計劃。

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