我國廣泛開征房產(chǎn)稅條件的可行性研究

[摘 要]近年來，我國對(duì)于普通居民自住住房是否應(yīng)廣泛征收房產(chǎn)稅的討論愈發(fā)激烈。文章在查閱相關(guān)文獻(xiàn)資料后，在全面認(rèn)識(shí)房產(chǎn)稅的前提下，總結(jié)了美國、日本房產(chǎn)稅的發(fā)展歷程和征收現(xiàn)狀，從政府政策制定層面和市場(chǎng)環(huán)境層面論述了我國提出開征居民房產(chǎn)稅的背景，并結(jié)合實(shí)際探索我國是否具備廣泛征收居民自住住房房產(chǎn)稅的可行性條件，最終得出相應(yīng)結(jié)論。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅;試點(diǎn);可行性條件

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.28.123

1 房產(chǎn)稅定義

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)余值或租金收入向房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅類。對(duì)房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人和經(jīng)營人的收入。

2 國外房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀

（1）美國。美國房產(chǎn)稅是一項(xiàng)傳統(tǒng)稅收，早在建國初期就開始征收。早期的房產(chǎn)稅只是政府?dāng)控?cái)?shù)囊环N手段，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，美國房產(chǎn)稅經(jīng)歷了房價(jià)飆升、政府治理、公眾參與、市場(chǎng)反饋、稅收減免等一系列變革，逐步改革發(fā)展成為今天美國各州政府穩(wěn)定的地方財(cái)政收入來源。美國以房地產(chǎn)核定價(jià)格作為征稅依據(jù)，稅率由州和地方議會(huì)根據(jù)本地財(cái)政需要制定，執(zhí)行浮動(dòng)稅率。稅收優(yōu)惠主要是業(yè)主購買第一套住房免稅，從第二套住房起征收房產(chǎn)稅，并實(shí)行較高的累進(jìn)稅率。同時(shí)給予低收入群體一定的住房抵免優(yōu)惠。

（2）日本?！岸?zhàn)”后，日本經(jīng)濟(jì)凋零，物價(jià)飛漲。為了抑制通脹，恢復(fù)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，日本提出了“道奇路線”。旨在通過內(nèi)外部改革來平衡預(yù)算，通過單一制匯率改革來復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)和消除物價(jià)上漲，但此舉卻加重了日本人民的稅收負(fù)擔(dān)。于是，從1950 年起，日本進(jìn)行了全面的稅制改革，其中就確立了房產(chǎn)稅的開征，在房產(chǎn)稅開征確立的范圍中，主要含固定資產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅和事業(yè)所得稅三大稅種，涵蓋了房產(chǎn)從取得、保有到轉(zhuǎn)讓的全過程。日本的房產(chǎn)稅稅率由各市政當(dāng)局決定，因地而異，一般在1.4%～2.1%。

綜合對(duì)美國、日本房產(chǎn)稅的征收現(xiàn)狀分析，都是通過立法實(shí)施來確立對(duì)房產(chǎn)稅的征收和改革，旨在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、抑制房地產(chǎn)投機(jī)和調(diào)節(jié)地方財(cái)政收入。房產(chǎn)稅為地方稅種，地方政府可在中央規(guī)定的稅率范圍內(nèi)自由決定征收比例，一般是按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、租金收入征收，對(duì)于稅收優(yōu)惠主要涉及的是低收入群體。其中發(fā)達(dá)國家房產(chǎn)稅主要用于地方公共事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等支出;而發(fā)展中國家房產(chǎn)稅征收還在積極探索實(shí)踐中，想要達(dá)到發(fā)達(dá)國家的完善水平，任重道遠(yuǎn)。

3 我國提出開征房產(chǎn)稅的背景

（1）國內(nèi)房產(chǎn)稅征收歷史及現(xiàn)狀。①征收歷史。我國房產(chǎn)稅征收歷史悠久，司馬遷在《史記·夏本紀(jì)》中寫道：“自虞、夏時(shí)，貢賦備矣?！辈贿^早期稅賦并沒有區(qū)分土地和住房。公元783年，朝廷決定將住房單列，開征“間架稅”，即房產(chǎn)稅。并將房屋分為上、中、下三等，實(shí)行累進(jìn)稅制，上等房屋繳納錢兩千，中等繳納一千，下等繳納五百。隨著歷史發(fā)展，到了明清時(shí)期，對(duì)于出租的房屋，也須繳納房產(chǎn)稅。太平天國定都南京后，由于財(cái)政困難，便開始瘋狂斂財(cái)，房捐稅稅率奇高，“每日每間三文”或“每間屋每日捐錢七文”。建國以后，農(nóng)民住的一般都是單位公房，工資被壓得很低，只能象征性地繳納一點(diǎn)租金，這時(shí)候的房產(chǎn)稅形同虛設(shè)。改革開放以后，現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)是1986年國務(wù)院正式推行的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。②征收現(xiàn)狀。近年來，關(guān)于房產(chǎn)稅改革、征收的呼聲越來越高，關(guān)于大陸地區(qū)的房產(chǎn)稅征收及立法問題，眾說紛紜。從2003年提出開征房產(chǎn)稅開始，各方觀點(diǎn)和政策一直處于變化之中。2006年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局頒布的《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》指出，自2007年1月1日起，對(duì)居民住宅內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，到2009年，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》決定“開征物業(yè)稅”，2010年國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見》提出要“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，并于2011年分別在上海和重慶進(jìn)行了試點(diǎn)，不過都是簡單針對(duì)增量住房征收，試點(diǎn)措施也不完善，試點(diǎn)效果并不如預(yù)期。但試點(diǎn)開辟了對(duì)居民住房房產(chǎn)稅開征和改革的新篇章，在試點(diǎn)后，至今未增加試點(diǎn)地區(qū)，也未對(duì)對(duì)居民自住住房全面開征房產(chǎn)稅。2017年財(cái)政部在《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》文章中提出按照“立法先行、充分授權(quán)、分布推進(jìn)”原則推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。由此可見，現(xiàn)階段大陸地區(qū)房產(chǎn)稅全面開征阻力還很大，立法和實(shí)施方面都需要補(bǔ)充和完善。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象叢生。①房價(jià)居高不下。 2004以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，對(duì)此，各級(jí)政府相繼出臺(tái)一系列政策調(diào)控措施，但收效甚微，反而出現(xiàn)了“越調(diào)控、越暴漲”的現(xiàn)象。我國房價(jià)近10年居高不下的原因主要有以下幾方面：第一，目前，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期，每年都有大量人口涌進(jìn)城市，這些新進(jìn)人口拉升了所在城市的住房需求，并帶動(dòng)對(duì)住房配套服務(wù)設(shè)施的需求，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。第二，由于缺乏多元化的投資渠道，一些本不急于改善住房的居民提前購房，大量社會(huì)閑余資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，再次導(dǎo)致需求上升，形成了高房價(jià)與高需求加速循環(huán)上升的現(xiàn)象。第三，一國在經(jīng)濟(jì)高增長時(shí)期，往往伴隨著高通脹。然而金融監(jiān)管不力，致使宏觀調(diào)控失策，造成過度放貸。金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。第四，地方政府債務(wù)飆升，為了防范化解地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，各級(jí)政府大量推行土地財(cái)政，直接推高了土地價(jià)格和房價(jià)。②房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為嚴(yán)重。改革開放以來，人們普遍變得富裕，開始擁有較多的個(gè)人閑置資金。特別是在開放房地產(chǎn)市場(chǎng)投資后，大量居民擁有自己的房產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)性收入成為不可忽視的收入來源。近年來房價(jià)暴漲，住宅的價(jià)值也隨之攀升，地理?xiàng)l件越好、配套設(shè)施越完善的房價(jià)越高、漲得也越快。所以在過去幾年出現(xiàn)不少專業(yè)炒房人，他們炒房收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自己的工資收入，而且他們對(duì)房價(jià)普遍看好，認(rèn)為上漲的空間很大，一些炒房人名下住房少則幾套、多則十幾套甚至幾十套，且多為閑置。曾經(jīng)引領(lǐng)全國炒房之首的“溫州炒房團(tuán)”，炒得全國樓市一片火熱，足以說明房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的嚴(yán)重性。

（3）稅制結(jié)構(gòu)不完善。當(dāng)前我國稅制結(jié)構(gòu)不完善，間接稅轉(zhuǎn)嫁容易，居民承擔(dān)著絕對(duì)的重稅負(fù)?！敦?cái)經(jīng)》雜志曾指出：“商品房從拿地開發(fā)到賣給購房者，其中涉及需向各級(jí)政府繳納的稅費(fèi)一共七大類共37項(xiàng)，占整個(gè)房屋銷售額的比例低則50%，高則超過70%。”包括房地產(chǎn)開發(fā)前期的土地出讓金、拆遷管理費(fèi)以及后期的印花稅、城建稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。重稅負(fù)、多稅種自然增加了開發(fā)商和購房者的稅收負(fù)擔(dān)，同時(shí)也滋生了與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的貪污腐敗和偷稅漏稅等違法亂紀(jì)行為。

4 我國廣泛開征房產(chǎn)稅的可行性

（1）從房地產(chǎn)市場(chǎng)方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)混雜多變，在廣泛開征房產(chǎn)稅之前，有必要弄清楚以下問題：普通住宅與豪宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)是什么？新房和舊房怎樣征稅？自住房和投資房怎樣區(qū)分？能不能區(qū)分第一套、第二套或多套房？小產(chǎn)權(quán)房如何征收房產(chǎn)稅？房產(chǎn)稅征收涉及千家萬戶的利益，牽一發(fā)動(dòng)全身。因此，征收方案須具有可行性。

關(guān)于新房和舊房的征稅原則，有人建議，“根據(jù)法不溯及以往原則，且舊房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人在購房時(shí)一次性支付了土地出讓金等相關(guān)稅費(fèi)，如新法實(shí)施時(shí)再征稅，則構(gòu)成了重復(fù)征稅，有失公允，所以對(duì)于舊房不應(yīng)再征收房產(chǎn)稅。”這是混淆了土地出讓金與房產(chǎn)稅的概念，兩者截然不同。土地出讓金是指人們?cè)谫彿繒r(shí)為了取得住房產(chǎn)權(quán)而支付的地價(jià)，其是住房產(chǎn)權(quán)的一部分，是一次性交易完成的;而房產(chǎn)稅本質(zhì)上是支付給國家的產(chǎn)權(quán)保護(hù)費(fèi)和資源使用費(fèi)，具有長期性和連續(xù)性。所以上述觀點(diǎn)存在誤導(dǎo)性。而且對(duì)于舊房不征稅，而新房征稅，則早購房的人就會(huì)“搭便車”，享受國家產(chǎn)權(quán)保護(hù)的同時(shí)讓新購房者替他們繳納房產(chǎn)稅。除此之外，由于制度和監(jiān)管漏洞，買了新房的人，可以利用權(quán)力或鉆監(jiān)管漏洞將其登記為舊房，從而逃稅，損害國家利益。所以對(duì)于新房和舊房該怎樣征稅，目前并沒有合理措施出臺(tái)。

對(duì)于自住房和投資房的區(qū)分，工程量巨大，有些房子部分自住，部分出租;有時(shí)自住，有時(shí)出租;征收房產(chǎn)稅的目的之一是縮小貧富差距，充分利用和優(yōu)化房產(chǎn)資源配置。如果對(duì)自住和出租按不同的稅率征收房產(chǎn)稅，則偷稅漏稅的空間大，不利于稅收監(jiān)管，且對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性需求有一定的阻礙。所以自住和投資的區(qū)分對(duì)于房產(chǎn)稅征收來說會(huì)是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)，究竟該不該區(qū)分，還有待考察。

截止目前，政府針對(duì)以上問題并未出具具體意見或指引，房地產(chǎn)市場(chǎng)錯(cuò)綜復(fù)雜，想要全面征收房產(chǎn)稅，從房地產(chǎn)市場(chǎng)層面看，尚不具備可行性條件。

（2）從政策制定方面。目前執(zhí)行的“房產(chǎn)稅暫行條例”于1986年由國務(wù)院頒布實(shí)施，迄今已30余年。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，早期的房產(chǎn)稅規(guī)定已不適應(yīng)我國房產(chǎn)稅功能的發(fā)揮，明顯滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)而造成目前房產(chǎn)稅征收效率低，控制約束能力弱。若繼續(xù)執(zhí)行原條例規(guī)定，在全國范圍內(nèi)廣泛征收房產(chǎn)稅，勢(shì)必顯得力不從心。

（3）從房產(chǎn)持有對(duì)象方面。房產(chǎn)稅征收關(guān)乎千家萬戶的利益，而“房姐”“房叔”等一系列真實(shí)案例說明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重官商勾結(jié)、貪污腐敗等違規(guī)違紀(jì)行為。我國從2003年就提出全面開征房產(chǎn)稅，但雷聲大，雨點(diǎn)小，這里面不乏有“利益主體”的極力阻撓。目前一套商品房可能有多個(gè)業(yè)主，一個(gè)業(yè)主也可能有多套商品房，商品房的產(chǎn)權(quán)歸屬和界定混亂，這樣的狀況使得房產(chǎn)稅征收的成本高，偷稅逃稅的空間大。同時(shí)，由于我國稅制改革滯后，缺乏對(duì)普通民眾主動(dòng)納稅的宣傳和普及教育，只要征稅，居民主觀認(rèn)為是斂財(cái)，就會(huì)想方設(shè)法偷逃稅種，這本質(zhì)上直接阻礙了一項(xiàng)政策的實(shí)施。

以上通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、政策制定及房產(chǎn)持有對(duì)象等方面綜合分析，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜多變，政策管控缺位，人民負(fù)擔(dān)壓力巨大，要想在全國范圍內(nèi)全面開征房產(chǎn)稅，阻力還很大。

5 總結(jié)

文章從房產(chǎn)稅的定義及發(fā)展歷程，對(duì)比美國、日本等國的征收經(jīng)驗(yàn)以及國內(nèi)的征收現(xiàn)狀，全面論述我國提出開征房產(chǎn)稅的背景。同時(shí)，從征收目的出發(fā)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)知度、各類產(chǎn)權(quán)房屋的界定標(biāo)準(zhǔn)政策制定的可行性、適應(yīng)性及納稅主體自身對(duì)稅收的了解程度等方面來論述我國目前是否具備廣泛開征房產(chǎn)稅的可行性條件。最后得出目前征收現(xiàn)狀、政策制定和監(jiān)督管理等都還很不完善。所以，目前我國尚不具備在全國范圍內(nèi)廣泛征收房產(chǎn)稅的可行性條件。

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[作者簡介]鄭素（1991—），女，漢族，貴州仁懷人，本科，中級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：會(huì)計(jì)。