王安平

摘 要：樓宇經(jīng)濟作為綠色環(huán)保、可持續(xù)和高質(zhì)量發(fā)展的新業(yè)態(tài)，最早成功應用在一線城市和沿海城市，成為城市發(fā)展的動力引擎?，F(xiàn)在樓宇經(jīng)濟逐步向內(nèi)地延伸?；仡櫫藰怯罱?jīng)濟發(fā)展的理論基礎(chǔ)，分析了廣西樓宇經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的問題，從自治區(qū)、市、縣（區(qū)）、街道（社區(qū)）4個層次出發(fā)，提出了加快廣西樓宇經(jīng)濟發(fā)展的對策建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：樓宇經(jīng)濟;對策;精準招商;集聚發(fā)展

文章編號：1004-7026（2020）18-0043-03? ? ? ? ?中國圖書分類號：F712? ? ? ? 文獻標志碼：A

全球樓宇經(jīng)濟經(jīng)歷了1.0樓宇功能單一、產(chǎn)業(yè)無關(guān)聯(lián)、無配套階段，到2.0單體樓宇有功能劃分、可實現(xiàn)入園租賃辦公階段，再到3.0產(chǎn)業(yè)聚合、建立專門物業(yè)管理團隊的階段。我國于20世紀90年代首次提出了“樓宇經(jīng)濟”的概念。歷經(jīng)近30年，樓宇經(jīng)濟發(fā)展至3.0階段。

廣西樓宇經(jīng)濟起步晚，未來發(fā)展中必須盤活資源，形成后起優(yōu)勢，實現(xiàn)跨越發(fā)展，推進4.0階段，即規(guī)劃引導、因類發(fā)展、復合配套、產(chǎn)城一體、集聚發(fā)展[1-2]。

1? 文獻綜述

學術(shù)界尚未對樓宇經(jīng)濟概念給出專門的、嚴格的、統(tǒng)一的定義和解釋。目前大多數(shù)學者認為，樓宇經(jīng)濟是以中央商務樓、寫字樓等功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，通過開發(fā)經(jīng)營樓宇，引進關(guān)聯(lián)企業(yè)，逐步形成資金密集、技術(shù)密集、服務密集、稅收密集的經(jīng)濟板塊，發(fā)揮集群優(yōu)勢，產(chǎn)生協(xié)同效應，進而促進區(qū)域經(jīng)濟快速、高效發(fā)展[3]。

目前國外針對樓宇經(jīng)濟的研究主要集中在中央商務區(qū)CBD上。20世紀20年代開始，國外學者圍繞中央商務區(qū)的概念、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、發(fā)展演變規(guī)律和實踐應用等主題，率先提出了城市同心圓理論、扇形模型、多核模型、“中心地”城市區(qū)位理論、土地競租模式和中央商務區(qū)指數(shù)理論，這些理論奠定了世界中央商務區(qū)經(jīng)濟的核心理論基礎(chǔ)[4]。

國內(nèi)針對樓宇經(jīng)濟發(fā)展的研究起源于20世紀90年代，研究方向主要集中在6個方面：樓宇經(jīng)濟發(fā)展理論、樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀、樓宇經(jīng)濟發(fā)展模式、樓宇經(jīng)濟發(fā)展應堅持對策、樓宇經(jīng)濟發(fā)展與政府職能的關(guān)系、樓宇經(jīng)濟在中小城市的定位。姚中國（2005）提出樓宇經(jīng)濟發(fā)展應堅持共識共為、全方互動、科學規(guī)劃和因地制宜四大原則。洪田芬等（2010）對樓宇經(jīng)濟發(fā)展“多核多中心”的模式進行了深刻解讀。張拴虎（2014）提出老城區(qū)和新城區(qū)樓宇經(jīng)濟的不同發(fā)展模式。王軍紅等（2006）提出中小城市樓宇經(jīng)濟發(fā)展模式等。

2? 廣西樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，廣西開始重視發(fā)展樓宇經(jīng)濟，以加強樓宇招商為重點，逐步加快樓宇建設(shè)。目前，廣西樓宇經(jīng)濟在做大規(guī)模、做優(yōu)服務、做強企業(yè)等方面取得初步成效。

2.1? 樓宇建設(shè)規(guī)模不斷擴大，商辦樓宇銷售擴張

2019年底，廣西專業(yè)寫字樓存量達410萬m2，較2015年底增長超過50%。其中南寧存量最高，占50%，為204.1萬m2，較2015年底增長超過150%。預計未來3年新增供應量超過200萬m2，樓宇建設(shè)速度快，規(guī)模不斷擴大。廣西辦公樓銷售面積從2015年的38.83萬m2增長到2019年的64.81萬m2，5年年均增長16.7%，見圖1。

商業(yè)營業(yè)用房銷售面積從2015年的197.72萬m2增長到2019年的306.86萬m2，5年年均增長11.1%，見圖2。商辦樓宇銷售保持兩位數(shù)增速的較快增長，銷售規(guī)模不斷擴張。

2.2? 配套服務規(guī)劃標準高，管理服務機制完善

廣西城市樓宇經(jīng)濟具有后發(fā)優(yōu)勢，各市新區(qū)高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)樓宇，樓宇配套服務設(shè)計具有前瞻性。例如，南寧五象新區(qū)樓宇由企業(yè)總部商務區(qū)和金融街兩部分組成，建設(shè)123棟樓宇。其中200 m以上超高層16棟，數(shù)量比南京江北新區(qū)多;車位配比為1個/100 m2，比上海浦東新區(qū)高。重點市、區(qū)創(chuàng)新管理服務機制，如桂林市積極為總部經(jīng)濟園引入會計事務所、專利事務所、銀行、投融資機構(gòu)等專業(yè)服務機構(gòu)，為企業(yè)提供“一站式”服務，有利于推進樓宇經(jīng)濟加速發(fā)展。

2.3? 企業(yè)入駐樓宇數(shù)量不斷增多，財稅貢獻較高

廣西通過服務、扶持和引導企業(yè)入駐樓宇，企業(yè)入駐率不斷提高。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2019年底，廣西樓宇入駐企業(yè)數(shù)超過32萬家，為廣西樓宇經(jīng)濟增長夯實了基礎(chǔ)。

廣西通過樓宇吸納、集聚企業(yè)，推動樓宇財稅貢獻不斷提高，目前已形成了華潤大廈、萬達大廈、龍光大廈等樓宇經(jīng)濟品牌。2019年南寧華潤大廈入駐企業(yè)繳納稅收超11億元，占青秀區(qū)財政收入（209億元）比例超過5%，超過南寧市部分縣1年的財政收入，被稱為“立體開發(fā)區(qū)”“垂直經(jīng)開區(qū)”。

2.4? 南寧樓宇經(jīng)濟成效突出，區(qū)域發(fā)展水平不平衡

2019年，廣西第三產(chǎn)業(yè)增加值10 771.97億元，增長6.2%?，F(xiàn)代服務業(yè)優(yōu)質(zhì)高效發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級步伐加快，有利促進了廣西樓宇經(jīng)濟發(fā)展。南寧首府效應顯現(xiàn)，樓宇經(jīng)濟發(fā)展一枝獨秀，處于樓宇經(jīng)濟2.0階段。柳州、桂林、北海、玉林處于樓宇經(jīng)濟1.0和2.0的過渡階段，其他城市處于1.0階段。其中，在城市東進的帶動下，柳州河東片區(qū)正成為高端寫字樓的主要集聚地。桂林市高新區(qū)按照產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)城融合的空間發(fā)展布局，實施“四城四帶”空間發(fā)展戰(zhàn)略，打造總部經(jīng)濟園區(qū)。整體來看，廣西樓宇經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展水平相對不平衡。

3? 廣西發(fā)展樓宇經(jīng)濟存在的突出問題

3.1? 樓宇存量偏高

目前，廣西寫字樓空置率在35%以上。其中南寧寫字樓空置率處于54.3%的較高水平，五象新區(qū)空置率高達77.97%。全區(qū)商辦樓宇吸納周期約60個月，無新增供應情況下，市場需要5年才能吸納完畢。各設(shè)區(qū)市中，玉林、梧州、欽州、來賓庫存周期較大，吸納周期均超70個月。

3.2? 樓宇服務水平較低

廣西絕大部分樓宇在開發(fā)商推出后，直接將產(chǎn)權(quán)賣斷給各個業(yè)主，再由大樓物業(yè)管理商提供物業(yè)服務。樓宇內(nèi)部套間的租賃、買賣則由各業(yè)主自行通過中介渠道推向市場。樓宇服務水平較低，未能使用“互聯(lián)網(wǎng)+”等思維掌握樓宇動態(tài)信息，給招商引資帶來較大困難。

3.3? 樓宇競爭力較低

樓宇經(jīng)濟具有區(qū)位空間選擇的特征。廣西在引進大公司、大集團總部、研發(fā)中心和新型業(yè)態(tài)到樓宇落戶方面，受到海南、湖南、四川、貴州等周邊省份的中心城區(qū)及東盟地區(qū)的激烈競爭，樓宇競爭性不足。

3.4? 樓宇經(jīng)濟發(fā)展缺乏定位

廣西各地樓宇經(jīng)濟發(fā)展定位不明確，導致在資源結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和招商引資政策手段上具有一定的相似性。各地樓宇的品牌特色不夠突出，合作的互補性不足。

4? 加快廣西樓宇經(jīng)濟發(fā)展的對策建議

為了解決廣西發(fā)展樓宇經(jīng)濟面臨著的突出問題，要以問題為導向，建立“自治區(qū)—市—縣（區(qū)）—街道（社區(qū)）”四級聯(lián)動發(fā)展機制。

4.1? 自治區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃布局，引導發(fā)展

一是成立樓宇經(jīng)濟發(fā)展領(lǐng)導小組。在自治區(qū)商務廳設(shè)辦公室，牽頭服務廣西樓宇經(jīng)濟發(fā)展、制定政策規(guī)范及培育產(chǎn)業(yè)等工作。

二是成立廣西樓宇經(jīng)濟促進會。借鑒成都、杭州、長沙等地的先進經(jīng)驗，利用促進會統(tǒng)一對外窗口，做好樓宇標準化工作;整合行業(yè)資源，建立樓宇專家?guī)欤罱ㄐ袠I(yè)交流平臺，加強政企合作，助力樓宇定位產(chǎn)業(yè)化[5]。

三是構(gòu)建各地樓宇經(jīng)濟發(fā)展格局。根據(jù)各地市樓宇經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展水平，劃分為優(yōu)勢區(qū)（南寧市）、特色區(qū)（柳州、桂林、北海、玉林）、潛力區(qū)（其他地市）三大類，因類施策。優(yōu)勢區(qū)發(fā)揮引領(lǐng)作用，重點支持實力強、經(jīng)驗足的大企業(yè)開發(fā)高端樓宇，打造區(qū)域級綜合性樓宇經(jīng)濟發(fā)展核，大力扶持商貿(mào)、物流等生產(chǎn)服務業(yè)集群發(fā)展;特色區(qū)挖掘并強化樓宇建筑等特色，引導現(xiàn)有的樓宇內(nèi)部調(diào)整業(yè)態(tài)分布，提前規(guī)劃新投入使用的樓宇發(fā)展定位，傾斜性引進新業(yè)態(tài)新模式;潛力區(qū)重點引導中大型企業(yè)入駐，注重培育中小企業(yè)發(fā)展。同時，注重城市發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)特色，把樓宇經(jīng)濟發(fā)展思路納入城市總體規(guī)劃中，與周邊市互補或錯位發(fā)展。南寧樓宇經(jīng)濟以總部經(jīng)濟、金融等為主;柳州樓宇經(jīng)濟以汽車生產(chǎn)性服務業(yè)為主;北海樓宇經(jīng)濟以海洋裝備制造服務業(yè)為主;欽州樓宇經(jīng)濟以大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)為主。

四是完善相關(guān)政策機制。盡快出臺促進樓宇經(jīng)濟發(fā)展的政策，完善關(guān)于樓宇經(jīng)濟投資環(huán)境、資金扶持、物業(yè)管理等方面的政策。建立廣西樓宇經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)席會議制度，由樓宇經(jīng)濟發(fā)展領(lǐng)導小組定期組織相關(guān)部門召開聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)并解決樓宇經(jīng)濟推進過程中遇到的困難。

五是創(chuàng)新建設(shè)智慧樓宇社區(qū)試點。抓住廣西“六市一區(qū)一縣”成為國家智慧城市試點的機遇，建立集成數(shù)字服務系統(tǒng)，將社區(qū)中原本各自離散的功能集成起來，實現(xiàn)設(shè)施和資源互聯(lián)互通、共建共享，建設(shè)智慧樓宇社區(qū)試點[6]。

4.2? 地市精準招商，因類發(fā)展

一是不同功能片區(qū)精準招商。各地市根據(jù)不同片區(qū)樓宇的發(fā)展基礎(chǔ)，將樓宇劃分為商務區(qū)、政務區(qū)、文教區(qū)、老城區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)五大類。根據(jù)不同類型樓宇精準招商，打破存量困局。商務區(qū)樓宇要加大閑置樓宇資源的整合盤活力度，關(guān)注商務區(qū)的整體規(guī)劃、商務樓宇和標志性建筑的建設(shè)，配套具備購物娛樂、文化教育、社會服務等多種功能，發(fā)展高端的總部基地。政務區(qū)樓宇依托黨政機關(guān)、行政辦公單位，重點發(fā)展政府公共服務外包業(yè)。文教區(qū)樓宇依托當?shù)氐母咝：涂蒲性核?，向?chuàng)業(yè)基地、孵化基地方向發(fā)展，吸引人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，促進科技成果轉(zhuǎn)化。老城區(qū)樓宇業(yè)態(tài)復雜，要結(jié)合舊城改造，向特色建筑發(fā)展，深化文化內(nèi)涵，以主題化、跨界融合及互動體驗為導向，將商業(yè)、娛樂、住宿等服務有機地結(jié)合起來。產(chǎn)業(yè)區(qū)樓宇以工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導向，進行專項扶持試點，豐富獨立樓宇功能，配套產(chǎn)城一體化功能[7]。

二是科學、合理制定鼓勵和扶持政策。各地市應制定對重點產(chǎn)業(yè)傾斜的有關(guān)政策，明確當?shù)貥怯罱?jīng)濟鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄，出臺導向性、刺激性的激勵政策。對世界和國內(nèi)500強、行業(yè)100強企業(yè)在行政審批方面開通綠色通道，對成功引進這類企業(yè)總部和地區(qū)總部的招商單位或機構(gòu)給予一定的物質(zhì)獎勵，對稅收新增貢獻較高的企業(yè)采用“一企一策、一事一議”的辦法予以扶持，對帶動樓宇經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級有重大貢獻的企業(yè)給予一定物質(zhì)獎勵。鼓勵和引導自治區(qū)內(nèi)高校教師和學生進行創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)實踐。對于在崗在編高校教師，可以允許其離崗3～5年進行創(chuàng)業(yè);對于在校學生或應屆畢業(yè)生進行創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的可以優(yōu)先落戶。

4.3? 縣（區(qū)）引導企業(yè)集聚，配套發(fā)展

一是盤活樓宇資源。確定樓宇基數(shù)，全面了解樓宇庫存資源、各個樓宇的“入駐率”和“利用率”;通過產(chǎn)業(yè)置換、改造擴容、銷售和轉(zhuǎn)讓等方式，鼓勵和協(xié)調(diào)有關(guān)企業(yè)對產(chǎn)權(quán)清晰、資金運作困難的爛尾樓宇，產(chǎn)權(quán)復雜、長時間閑置的商務樓宇，位置未知、功能不明確以及產(chǎn)量低下、效益不高的商務樓宇進行盤活，使其重新煥發(fā)活力，提高樓宇存量的利用率[8]。

二是建立樓宇經(jīng)濟信息服務平臺。全面整合城鎮(zhèn)、工商、稅收、招商引資等信息資源，建立基于樓宇資源當前分布情況、功能定位、業(yè)務主體、物業(yè)管理公司，入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營動態(tài)、稅收歸屬、平方稅收，以及企業(yè)出入變更等信息動態(tài)監(jiān)管的樓宇經(jīng)濟信息服務平臺。同時定期分析樓宇經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢，實時共享基本信息，例如招商落戶、企業(yè)搬遷、樓宇資源使用和空缺情況等[9]。

三是建立樓宇聯(lián)動管理機制。為了提高服務水平，增強其有效性和針對性，建立“區(qū)—街道—物業(yè)—樓宇業(yè)主”聯(lián)動的管理機制，實行一站式跟蹤式服務。

四是推動樓宇經(jīng)濟產(chǎn)城一體化。按照政府職能改革權(quán)力清單、責任清單的要求，以社會服務管理系統(tǒng)和指揮平臺為依托，創(chuàng)建滿足樓宇經(jīng)濟需求、面向服務的智慧政務平臺，建立一個完整的生產(chǎn)、生活、生態(tài)系統(tǒng)，促進樓宇經(jīng)濟產(chǎn)城一體化。

五是完善公共服務配套設(shè)施。大力完善市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化樓宇停車場、會展、飲食、休閑娛樂及周邊交通信息網(wǎng)等居住、商用、文化娛樂服務配套設(shè)施，有效提高教育、醫(yī)療衛(wèi)生等社會公共服務能力，致力于營造便利、快捷、安全、舒適的辦公環(huán)境[10]。

4.4? 街道（社區(qū)）提升服務水平，集聚發(fā)展

一是提升物業(yè)服務水平的標準化。積極建設(shè)以街道或園區(qū)為單位的樓宇政務服務平臺，建立以樓宇為單位的“樓宇服務站”。按照“1+X”模式配備相應的服務團隊，協(xié)調(diào)處理樓宇裝修改造、樓宇建筑培育、手續(xù)操作辦理、企業(yè)招商引資等方面的問題，為樓宇企業(yè)提供“一站式”標準化服務，為城市商業(yè)地產(chǎn)提供更好的營商環(huán)境。

二是建立樓宇配套中介服務體系。協(xié)調(diào)商業(yè)服務業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、會展業(yè)、電子商務、服務外包、數(shù)字新媒體、健康產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)服務業(yè)的發(fā)展，特別是咨詢評估、法律服務、會計稅收、人力資源等行業(yè)重點，創(chuàng)建現(xiàn)代中介服務體系。

三是引導樓宇產(chǎn)業(yè)集聚。結(jié)合樓宇的位置信息，有計劃、 有針對性地引導樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，不斷拉長、深化樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈，形成樓宇產(chǎn)業(yè)集群。

四是促進樓宇多業(yè)態(tài)融合。不斷優(yōu)化樓宇存量、擴大配套增量，使樓宇經(jīng)濟向“樓宇+街區(qū)”“樓宇+園區(qū)”“樓宇+市場”等融合模式發(fā)展，不斷增強創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺的吸引力和影響力，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)有機融合。依托互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)平臺，推動傳統(tǒng)樓宇實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的集聚化、辦公的生態(tài)化、管理的系統(tǒng)化以及服務的集成化。提高權(quán)益維護、社會交往、公共安全、政治需求、公共物品需求等區(qū)域綜合服務水平，實現(xiàn)樓宇辦公自動化實現(xiàn)樓宇辦公的自動化（OA）、通訊的自動化（CA）、消防的自動化（FA）、安保的自動化（SA）、樓宇的自動控制（BA）等“5A智能化”。

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