劉永秋

摘 要：房地產(chǎn)項目的開發(fā)與經(jīng)營需要做好資金營運管理工作，因為資金能為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營提供有力支持。房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理存在很多問題，需要加強重視并及時解決。分析了房地產(chǎn)企業(yè)資金營運問題，提出了解決對策。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);營運資金管理;問題;對策

文章編號：1004-7026（2020）18-0116-02? ? ? ? ?中國圖書分類號：F299.233.42? ? ? ? 文獻標志碼：A

房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理是一項十分艱巨的任務，關系到企業(yè)資金的合理使用和融資，更關系到房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設，影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟效益。因此，必須強化房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理，提高營運資金管理水平，確保企業(yè)健康、可持續(xù)經(jīng)營。

1? 房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理現(xiàn)狀分析

資金是盈利性經(jīng)濟組織正常運營的根本保障。企業(yè)要想實現(xiàn)長遠發(fā)展，必須做好資金管理，優(yōu)化資金配置。房地產(chǎn)企業(yè)作為對資金需求量較大的經(jīng)濟組織，更要重視資金的營運。然而，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)資金營運水平較低，從整體上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，阻礙了企業(yè)健康發(fā)展。個別房地產(chǎn)企業(yè)因為缺少科學的營運策略而出現(xiàn)資金短缺的現(xiàn)象，甚至因為現(xiàn)金失衡而面臨危機[1]。

1.1? 經(jīng)營現(xiàn)金流量低，資產(chǎn)負債率高

抽取被調(diào)查的70家上市房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)現(xiàn)，截至2019年末，這些企業(yè)的基本債務總額為5 000億元，同比增長35%，其中大約有30家企業(yè)的資產(chǎn)負債率超過70%。

當企業(yè)面臨較高的資產(chǎn)負債率時，意味著面臨著更大的經(jīng)營風險，間接導致企業(yè)無法有效融資，不利于企業(yè)長遠、可持續(xù)運營。經(jīng)營現(xiàn)金流量低與高負債率主要是因為企業(yè)的資金經(jīng)營管控力度不足，缺少科學合理的資金管控方案，缺少規(guī)范的模式。個別房地產(chǎn)企業(yè)實際的經(jīng)營現(xiàn)金流動量基本為零或者負值，這意味著企業(yè)處于現(xiàn)金短缺狀態(tài)。當企業(yè)面臨經(jīng)濟形勢變化或其他問題時，例如地價上漲、房地產(chǎn)銷售量下降或者國家房地產(chǎn)政策變動等，都會使企業(yè)因為流動資金短缺而陷入危機[2]。

1.2? 經(jīng)營資金管理能力不足

通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)的資金風險源于經(jīng)營項目風險、管理風險、銷售風險等。房地產(chǎn)企業(yè)一般通過銀行借貸等方式融資，因此其銷售風險與融資風險密切相關。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不同、實力差異懸殊，特別是一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)在實際融資中阻礙重重，無法獲得銀行貸款，融資渠道也相對較少。

面對這些客觀情況，房地產(chǎn)企業(yè)很容易走向資金不足等危險境地。個別房地產(chǎn)企業(yè)將一少部分資金當作自有資金，將銀行貸款作為項目開發(fā)資金，這種資金分配方式容易造成資金不合理流失。如果銀行貸款利息很高，售房貸款難以在第一時間回收，企業(yè)不能在有限時間內(nèi)還清貸款，將處于資金高度短缺的狀態(tài)，其運營將進入困境，導致項目開發(fā)無法繼續(xù)、企業(yè)資金鏈斷裂[3]。

1.3? 資金低效管控，流動速度慢

不同于其他行業(yè)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的特點是銷售貨款的回籠需要較長的周期，而且房地產(chǎn)項目的建設開發(fā)也需要很長的周期和大量資金。這就使房地產(chǎn)企業(yè)在實際的項目開發(fā)過程中面臨資金缺口大、運營風險高等問題。

房地產(chǎn)項目存貨變現(xiàn)能力較弱。從開發(fā)到建設，房地產(chǎn)項目時刻受到國家相關政策、制度以及客觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，難以保證投資回報效率，出現(xiàn)了資金低效管理、資金低速流動的問題。資金流動速度慢則意味著企業(yè)經(jīng)濟效益回收較慢。

此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)預測失誤，提前囤置大量土地，大量開發(fā)項目、開建房地產(chǎn)工程，但房地產(chǎn)銷售情況達不到預期目標，房產(chǎn)大量積壓，難以實現(xiàn)資金回籠，導致資金無法流動。企業(yè)資金沉淀問題嚴重，無法靈活周轉(zhuǎn)，使企業(yè)無法自由支配資金。資金周轉(zhuǎn)周期超出了合理期限，勢必會影響企業(yè)的正常經(jīng)營[4]。

1.4? 營運資金結(jié)構(gòu)不夠科學合理

現(xiàn)階段，多數(shù)企業(yè)都將營運資金安全放在第一位，盡最大努力調(diào)整流動資金占有量，以此為企業(yè)經(jīng)營提供資金保證，維持企業(yè)日常生產(chǎn)和運營，但往往忽視了資金結(jié)構(gòu)是否合理的問題。不合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)會造成營運資金結(jié)構(gòu)不合理，使企業(yè)缺少流動資金。流動資金供應不正常，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營也就無法繼續(xù)，整體經(jīng)濟利潤也會受到影響，企業(yè)經(jīng)濟效益得不到保證。由此看來，應合理調(diào)節(jié)流動資產(chǎn)與流動負債的比重，憑借資產(chǎn)資本化，選擇與企業(yè)目前經(jīng)營發(fā)展相適應的運營資金結(jié)構(gòu)，確保與企業(yè)發(fā)展同步，不斷為企業(yè)動提供流動資金，維持企業(yè)良好的發(fā)展勢頭。

2? 房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理對策

房地產(chǎn)企業(yè)面臨著營運資金管理、經(jīng)營風險和高成本運營等問題，必須形成科學的資金規(guī)劃方案，重點對投資可控性進行研究。

可以深入分析被開發(fā)項目，研究其投資成本，確保投資正常，進而實現(xiàn)資金合理利用，解決房地產(chǎn)資金運營中面臨的諸多問題[5]。

2.1? 強化現(xiàn)金流量管理，控制資產(chǎn)負債率

針對房地產(chǎn)企業(yè)高資產(chǎn)負債率、高風險運營的問題，最關鍵的是要控制其資產(chǎn)負債率，提高企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，強化存貨變現(xiàn)能力，以此支持應收賬款回收，縮短資金回收時間。房地產(chǎn)企業(yè)應加快銷售速度、提高銷售效率以及拓展現(xiàn)有資源，加快資金周轉(zhuǎn)。在此基礎上，加大資金運營監(jiān)控力度，從項目的批復、開發(fā)、銷售到售后都要嚴格監(jiān)控資金使用情況，編制好預算，建立健全責任制，以責任制管控企業(yè)資金的分配與使用。

將資金運營管理與員工業(yè)績考核聯(lián)系起來，激勵廣大員工合理運用資金，實行現(xiàn)金收支明細化管理，以高度謹慎、嚴格的權責制度考核項目建設情況，從而達到資金高效運營管理的目標[6]。

2.2? 強化企業(yè)資金流動管理

房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要大量營運資金，而且需要連貫性資金。在企業(yè)的實際經(jīng)營中，某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能會影響企業(yè)長遠經(jīng)營。必須強化企業(yè)的資金流動管理，動態(tài)、全面監(jiān)控企業(yè)的資金流動狀況與經(jīng)營管理狀況。房地產(chǎn)企業(yè)必須形成計劃性經(jīng)營機制。任何一個項目開發(fā)前都要進行可行性分析，可以參考市場調(diào)研報告、行業(yè)發(fā)展情況、國家政策等，分析和論證投資項目的可行性，進而科學安排資金，合理配置資源，以此控制資金鏈斷裂等問題。

通常來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理要內(nèi)外兼修。在內(nèi)部完善自身的資金管理系統(tǒng)，強化企業(yè)資金、現(xiàn)金運用監(jiān)管，強化財務管理，最大程度控制企業(yè)經(jīng)營風險;在外部要有效控制企業(yè)的融資風險，遵循趨利避害的原則，合理融資[7]。

2.3? 盤活現(xiàn)有資金，調(diào)動整體資金流入

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)多為土地、房屋等固定資產(chǎn)。為了增加企業(yè)資金流，應合理利用企業(yè)已有資金，實現(xiàn)合理融資。要強化不同部門之間的協(xié)作，在全面剖析企業(yè)運營狀態(tài)的基礎上編制項目開發(fā)計劃，及時辦理建設用地證件，獲得銀行貸款，為企業(yè)開辟通暢的融資渠道。企業(yè)必須加快營銷，提高銷售效率，減少房地產(chǎn)庫存。財務部門需要謀劃與支持，強化利潤分析與成本核算等工作，為項目計劃與開發(fā)提供科學參考。

2.4? 強化預算管理，提高資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門必須形成預算意識，加強對企業(yè)資金的預算管理，科學編制企業(yè)資金預算計劃，依據(jù)計劃有效反饋企業(yè)的資金運作狀態(tài)，合理安排企業(yè)資金，有效減少資金浪費和資金配置不合理帶來的損失。

2.5? 科學調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，營運資金預測式管理

營運資金預測式管理就是參照企業(yè)的現(xiàn)實條件和實際情況等，科學預測企業(yè)的流動資金量和企業(yè)每個階段經(jīng)營所需的現(xiàn)金流量。要形成一個量化標準，以科學合理的預算有效預測企業(yè)所面臨的風險，獲得營運資金的相關信息，進而在第一時間制定資金分配方案，提前采取風險預測與防控措施，提高企業(yè)經(jīng)營效率和效益，從根源上防范資金風險。資金預算需要企業(yè)不同層面、不同部門之間協(xié)作配合。企業(yè)營運的目標、計劃以及數(shù)據(jù)是否準確都關系到企業(yè)營運資金預算是否科學、客觀、準確。企業(yè)的長期和短期發(fā)展計劃、經(jīng)營目標以及戰(zhàn)略方向等，將影響營運部門的各項工作。各部門應共同編制預算，參照目標需求報告預算進度計劃。營運資金管理部門則要及時匯總、分析、統(tǒng)計不同部門提供的預算計劃表，從中分析企業(yè)營運資金的概況和不同時期的資金供求狀況，進而科學統(tǒng)籌資金，合理安排資金[8-9]。

3? 結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理是一項十分重要且具有挑戰(zhàn)性的工作。房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視資金的營運情況，及時總結(jié)資金營運的影響因素以及存在的問題，從關鍵問題入手，把握住資金營運的關鍵方面，進而采取科學有效的管理對策，提高資金營運管理水平，促進企業(yè)長遠、健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]何峰.加強高新技術企業(yè)營運資金管理的思考[J].中國總會計師，2014（10）：134-135.

[2]林徽.加強生產(chǎn)型企業(yè)營運資金管理的思考[J].當代會計，2014（10）：26-28.

[3]趙欣.我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司經(jīng)營活動營運資金管理效率對企業(yè)績效的影響研究[D].青島：中國海洋大學，2014.

[4]褚惠玲.房地產(chǎn)企業(yè)營運資金結(jié)構(gòu)管理理論以及和企業(yè)績效的關系[J].時代經(jīng)貿(mào)（下旬刊），2008（11）：105-107.

[5]房小兵.基于行為財務學理論的建筑企業(yè)營運資金管理研究[D].北京：北京交通大學，2016.

[6]趙培沛.企業(yè)營運資金管理績效評價研究[D].青島：中國海洋大學，2015.

[7]滕晨.價值鏈視角下的企業(yè)營運資金管理[D].青島：青島理工大學，2014.

[8]鐘政通.房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理研究[J].大眾標準化，2020（10）：200-201.

[9]馬鵬.房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理與運營管理的關系[J].中國中小企業(yè)，2020（3）：134-135.