咨詢方視角下為房地產(chǎn)公司提供全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)的思考

吳玉晶（鎮(zhèn)江啟迪協(xié)信遠(yuǎn)太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 江蘇 鎮(zhèn)江212000）

0 引言

我國(guó)原有造價(jià)咨詢服務(wù)模式是由委托方分段委托不同的咨詢單位，概算由設(shè)計(jì)院編制，招標(biāo)由招標(biāo)代理負(fù)責(zé)，施工過(guò)程及結(jié)算由造價(jià)咨詢公司負(fù)責(zé)。

隨著建筑市場(chǎng)的快速發(fā)展，委托方在投資時(shí)對(duì)綜合性、一體化的咨詢服務(wù)需求逐漸增強(qiáng)，國(guó)家發(fā)改委和住建部于2019 年03 月15 日發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全過(guò)程工程咨詢服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（發(fā)改投資規(guī)〔2019〕515 號(hào)），住建部又于2019 年12月25 日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建市規(guī)〔2019〕11 號(hào)），鼓勵(lì)“大力發(fā)展以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、滿足委托方多樣化需求的全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)模式”及“改進(jìn)最高投標(biāo)限價(jià)編制方式，強(qiáng)化招標(biāo)人工程造價(jià)管控責(zé)任，推行全過(guò)程造價(jià)咨詢”。房地產(chǎn)公司對(duì)成本的控制從投資估算開(kāi)始至竣工結(jié)算結(jié)束，分段造價(jià)管理明顯不利于房地產(chǎn)公司對(duì)成本的整體控制，需要向咨詢企業(yè)采購(gòu)全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)。

1 房地產(chǎn)公司全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)現(xiàn)狀

1.1 咨詢公司人員相對(duì)招標(biāo)承諾落實(shí)不到位

咨詢公司中標(biāo)后更改招標(biāo)時(shí)承諾的咨詢服務(wù)人員，配置人員達(dá)不到招標(biāo)時(shí)的要求。比如某咨詢公司中標(biāo)房地產(chǎn)公司新建工程全過(guò)程造價(jià)咨詢，投標(biāo)時(shí)承諾按招標(biāo)文件要求派駐5 年以上工作經(jīng)驗(yàn)的人作為駐場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理，且通過(guò)了技術(shù)標(biāo)評(píng)分中的面試內(nèi)容。項(xiàng)目中標(biāo)后咨詢公司以項(xiàng)目經(jīng)理在孕期，不適宜派駐外地為由，調(diào)換工作2 年的同事派駐，因工作經(jīng)驗(yàn)不足需要委托方指導(dǎo)咨詢工作。

1.2 咨詢公司人員專業(yè)能力不夠全面

很多咨詢企業(yè)招標(biāo)代理和造價(jià)審計(jì)的部門是分開(kāi)的，全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)人員以造價(jià)審計(jì)專業(yè)為主，對(duì)委托方招標(biāo)文件的編制沒(méi)有相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)，只能起到協(xié)助委托方的作用。

對(duì)于房地產(chǎn)公司的全過(guò)程造價(jià)管理，大部分造價(jià)咨詢企業(yè)人員合同管理及市場(chǎng)化概念不強(qiáng)。對(duì)于目標(biāo)成本的編制、競(jìng)品成本調(diào)研、成本優(yōu)化建議、過(guò)程中成本管控（如動(dòng)態(tài)月報(bào)及成本超線預(yù)警）等，不能獨(dú)立提供工作成果給甲方，只能在甲方的指導(dǎo)下配合工作。

1.3 房地產(chǎn)公司付款對(duì)咨詢公司服務(wù)存在影響

房地產(chǎn)公司付款辦法的設(shè)定會(huì)對(duì)全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)產(chǎn)生影響。比如：某房地產(chǎn)公司25 層高層公寓全過(guò)程造價(jià)咨詢合同付款按基本費(fèi)與審減效益費(fèi)相結(jié)合設(shè)置?；举M(fèi)的支付合同約定：結(jié)構(gòu)出±0.00 后支付基本費(fèi)的15%；主體結(jié)構(gòu)完成支付基本費(fèi)的15%；竣工備案完成支付基本費(fèi)的30%。按2~3 年建設(shè)周期，上述節(jié)點(diǎn)對(duì)咨詢公司的資金流動(dòng)存在壓力，咨詢公司工作的積極性會(huì)受到較大影響，進(jìn)而對(duì)服務(wù)的工作質(zhì)量產(chǎn)生影響。審減效益費(fèi)是委托方追加給咨詢公司的審計(jì)費(fèi)用，[乙方送審價(jià)-甲方審定價(jià)]/乙方送審價(jià)=審減比率，比如合同約定結(jié)算審減比率超出5%，委托方會(huì)在施工單位結(jié)算款扣除一定的審計(jì)費(fèi)用，支付給咨詢公司。不用增加委托方的資金支出，但可以提高咨詢公司的工作積極性，增加其收入；但也可能存在咨詢公司為了緩解資金壓力，想多提成審減額，審計(jì)成果盲目壓低施工單位成本的情況。

2 對(duì)現(xiàn)狀問(wèn)題的分析

2.1 人才培養(yǎng)滯后于市場(chǎng)需求

咨詢公司在從傳統(tǒng)的分段造價(jià)業(yè)務(wù)向全過(guò)程造價(jià)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，隨著全過(guò)程咨詢業(yè)務(wù)量迅猛增長(zhǎng)，從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，而且人員流動(dòng)性相對(duì)較大。而咨詢企業(yè)在人員培訓(xùn)方面沒(méi)有全面及系統(tǒng)化，使很多從事全過(guò)程造價(jià)咨詢的一線人員工作思路仍停留在傳統(tǒng)的算量與套價(jià)，對(duì)在投資估算及合同管理框架下的成本控制存在一定的理解偏差，對(duì)招標(biāo)文件編制、回標(biāo)分析、合同編制等能力欠缺，不能滿足委托方的工作要求。人員的流動(dòng)性大，對(duì)于企業(yè)人才培養(yǎng)的積極性、委托方服務(wù)的連貫性都會(huì)有較大的影響。

2.2 咨詢公司內(nèi)部審核制度沒(méi)有落實(shí)

大部分咨詢公司在全過(guò)程造價(jià)咨詢時(shí)采用項(xiàng)目制，有二級(jí)或三級(jí)復(fù)審制度。但實(shí)際工作時(shí)，并沒(méi)有落實(shí)這一制度，工作成果完全取決于項(xiàng)目一線咨詢?nèi)藛T的專業(yè)能力，工作質(zhì)量得不到制度上的保證。

2.3 市場(chǎng)環(huán)境對(duì)咨詢公司存在不利影響

因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，很多中小咨詢企業(yè)為了承攬業(yè)務(wù)，惡性壓價(jià)，對(duì)委托方在招標(biāo)時(shí)不利于咨詢方因素（如付款不利于資金流轉(zhuǎn)等）沒(méi)有在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)考慮進(jìn)去。中標(biāo)后再考慮實(shí)際盈虧，導(dǎo)致咨詢服務(wù)低配，不能達(dá)到招標(biāo)要求，不利于良性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的形成。

3 對(duì)策及建議

3.1 咨詢公司加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)及重視制度落實(shí)

全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)質(zhì)量主要取決于咨詢?nèi)藛T的專業(yè)水平。咨詢公司中有全過(guò)程造價(jià)咨詢豐富經(jīng)驗(yàn)的咨詢?nèi)藛T，通過(guò)組織定期培訓(xùn)、內(nèi)部工作研討交流等方式，使整個(gè)企業(yè)咨詢?nèi)藛T業(yè)務(wù)能力不斷提高，在未來(lái)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)占據(jù)人才優(yōu)勢(shì)。同時(shí)通過(guò)公司良好的工作環(huán)境、薪資、福利、內(nèi)部活動(dòng)等方式增加公司員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感，減少流動(dòng)性。同時(shí)咨詢公司要加強(qiáng)咨詢?nèi)藛T的職業(yè)道德的建設(shè)，職業(yè)道德是咨詢公司提供專業(yè)服務(wù)的前提和底線。

咨詢公司優(yōu)化公司制度，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)，縮短內(nèi)部復(fù)審的流程和時(shí)間，部門負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目經(jīng)理定期至項(xiàng)目一線，給咨詢?nèi)藛T提供工作指導(dǎo)。同時(shí)根據(jù)委托方對(duì)咨詢服務(wù)的反饋情況，對(duì)一線咨詢?nèi)藛T的工作思路進(jìn)行有目放矢的糾編。

3.2 咨詢公司建立與使用造價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)

房地產(chǎn)公司的工程類合同金額及清單單價(jià)基本都是通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)得來(lái)的結(jié)果，咨詢公司通過(guò)服務(wù)于不同的房地產(chǎn)公司，得到不同項(xiàng)目的工程、造價(jià)指標(biāo)及清單項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)。咨詢公司配置專人收錄這些造價(jià)資料，定期更新，形成自己公司的造價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)，編制造價(jià)指數(shù)等文件，定期發(fā)布給公司內(nèi)部人員使用。用這些數(shù)據(jù)形成的造價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)，編制委托方的投資概算、招標(biāo)文件清單的最高投標(biāo)限價(jià)和標(biāo)底等，均符合市場(chǎng)行情。而且不在局限于傳統(tǒng)的清單計(jì)價(jià)和定額套用，改進(jìn)了最高投標(biāo)限價(jià)和標(biāo)底編制方式。

3.3 房地產(chǎn)公司調(diào)整招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)辦法和付款辦法

房地產(chǎn)公司想得到高效、有質(zhì)量的全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)，建議在招標(biāo)階段，重視咨詢公司的技術(shù)標(biāo)，采用綜合評(píng)分法定標(biāo)，加大技術(shù)標(biāo)評(píng)分占比，商務(wù)報(bào)價(jià)次之。比如某房地產(chǎn)公司，對(duì)咨詢公司的招標(biāo)文件設(shè)定評(píng)標(biāo)辦法為技術(shù)標(biāo)占比40%，商務(wù)標(biāo)占比60%，后調(diào)整為技術(shù)標(biāo)占比60%，商務(wù)標(biāo)占比40%。

招標(biāo)文件付款方式與咨詢公司服務(wù)時(shí)間和工作質(zhì)量相結(jié)合，建議簽證變更、進(jìn)度款審核及駐場(chǎng)工作的付款占基本費(fèi)的一定百分比，并按駐場(chǎng)時(shí)期的季度平均支付，保證咨詢公司每個(gè)季度有收入來(lái)維持人員基本工資，減少墊資成本；建議設(shè)置考評(píng)費(fèi)用，按合同約定工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則進(jìn)行考核，達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，才給考核費(fèi)用。

4 結(jié)語(yǔ)

隨著建筑市場(chǎng)化改革的更加深入，除房地產(chǎn)公司外的其它建設(shè)單位在投資時(shí)也會(huì)將全過(guò)程造價(jià)管理做為成本控制的主要方式。咨詢公司勤練內(nèi)功，依靠專業(yè)知識(shí)、豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，為委托方提從優(yōu)質(zhì)、高效、性價(jià)比高的服務(wù)，除了實(shí)現(xiàn)自己公司可持續(xù)發(fā)展，對(duì)工程造價(jià)咨詢行業(yè)的其它公司起示范帶頭作用外，也會(huì)為我國(guó)咨詢企業(yè)走出國(guó)門，參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)打下良好的基礎(chǔ)。