住房公積金貸款風險及防范策略分析

1 引言

由于公積金貸款在利率上要低于商貸利率，因而在貸款上為廣大居民的首選。然而，由于住房公積金貸款在管理上比商業(yè)銀行落后，對住房貸款的審核把關(guān)不嚴，從而導致公積金貸款存在一些管理上的漏洞，導致貸款風險較大。并且，一部分人因無法按期還貸，導致貸款逾期，影響著公積金業(yè)務有序運行。這對住房公積金貸款管理帶來嚴竣的危機，因此，必須加強貸款風險控制與防范。

2 住房公積貸款風險情況分析

住房公積金貸款管理包括三個部分，即審核、發(fā)放和回收，其中，審核是關(guān)鍵，發(fā)放相對輕松，而回收則是一個長期過程，在這三個階段有著不同的管理重點，由于把關(guān)不嚴，從而導致貸款管理存在一定的風險。

2.1 貸前審核不嚴，貸款風險增大

住房公積金貸款貸前審核是一個關(guān)鍵步驟，有的住房公積金管理中心對于貸前審核把關(guān)不嚴格，導致住房公積金貸款風險加大。如在新房貸款方面，有的住房公積金管理中心沒有與開發(fā)商建立良好的合作渠道，導致貸款手續(xù)繁瑣，住房公積金管理中心對借款人的信息難以做好全面調(diào)查，不能全面了解借款人的征信狀況，因而，無法對借款人進行償債風險評估，只能按約定的貸款額度進行審核。在二手房貸款方面，由于住房公積金中心沒有專門的評估機構(gòu)，評估價值由三方機構(gòu)確認，有的貸款人為了獲取較高的放款，要求對二手房進行高估值，從而增大了貸款風險。

2.2 發(fā)放環(huán)節(jié)走過場，委托銀行沒有進行認真審查

在委托放款期間，需要專業(yè)銀行運用其自身管理的專業(yè)優(yōu)勢，幫助住房公積金管理中心加強貸款風險防范。由于住房公積金貸款的專業(yè)性、政策性較強，委托銀行應當配合住房公積金管理中心加強放貸監(jiān)管，把住放房貸環(huán)節(jié)，防范放貸風險。然而，有的委托銀行沒有發(fā)揮自身優(yōu)勢，幫助住房公積金管理中心加強貸款管理，認為貸款已由住房公積金管理中心審核，也是它們的職責，與委托銀行關(guān)系不大，只是將款項發(fā)放到對應賬戶即可，從而沒有加強放貸審核管理，在發(fā)放環(huán)節(jié)走了過場，沒有與還款人進行溝通交流，在放款前進行審查把關(guān)，難以發(fā)現(xiàn)客戶的信用問題。

2.3 回收期間沒有加強對賬管理，不清楚還款人的實際狀況

住房公積金貸款期限長，回收管理難度大，貸款一天沒有回收，貸款風險就隨時存在，因此，加強回收期間的貸款管理意義十分重要。然而，有的住房公積金管理中心不重視貸款回收管理，主要表現(xiàn)為如下幾個方面：一是公積金管理中心沒有與貸款人溝通聯(lián)系，了解貸款人的實際狀況，在回收期間沒有與貸款人進行對賬管理，對賬工作主要通過給客戶發(fā)放短信方式，不利于貸款回收管理。二是沒有進行繳存款項進行核對，提醒貸款人可以取用繳存的公積金抵還貸款，減少貸款人的貸款額度減少貸款人的利息支出，不利于提高公積金的整體效率。

3 住房公積金貸款風險的防范策略分析

3.1 構(gòu)建貸款前審核機制，完善住房公積金貸前審核管理

如今房地產(chǎn)市場行情較為復雜，由于住房公積金貸款有著利率優(yōu)勢，因而受到許多用戶的青睞，這在增大住房公積金管理中心貸款業(yè)務量 的同時，也為貸款增加了更多的風險，因此，加強住房公積金貸款貸前審核至關(guān)重要，為此，需要構(gòu)建貸前審核機制，完善住房公積金貸前審核管理。一是加強與房屋評估機構(gòu)合作，保證房屋評估價值的真實性，從而保證貸款抵押物物有所值，防范抵押物高估風險。二是與人行保持密切聯(lián)系，做好貸款人征信查詢，保證貸款人信息真實完整，預防貸款人信用風險發(fā)生。三是要建立貸款擔保制度，對住房公積金貸款要實行擔保抵押制度，保證抵押物產(chǎn)權(quán)清晰，防止抵押標的被占用。

3.2 邀請委托銀行提前介入，做好發(fā)放把關(guān)，防范貸款發(fā)放風險

貸款審查是一個復雜的過程，住房公積金管理中心要借助委托銀行的專業(yè)優(yōu)勢，可以邀請相關(guān)的專業(yè)銀行提前介入貸款審批環(huán)節(jié)，幫助住房公積金管理中心加強貸款審批管理，幫助中心做好貸款審批把關(guān)，對借款人的信用情況、借款合同、相關(guān)手續(xù)等進行審查，檢查發(fā)放漏洞，運用專業(yè)優(yōu)勢減少放貸失誤。委托銀行可以運用放貸經(jīng)驗幫助中心分析借款人的償債狀況，評估購房合同的可靠性，檢查首付款的真實性，并對客戶的貸款額度與年限給出評估建議，從而有利于住房公積金管理中心更加準確地了解借款人的財務狀況，做好風險防控。委托銀行在提前介入中也能及時掌握借款人的相關(guān)信息，便于做好科學的放款預案，保證審批程序就位后能夠及時放貸，滿足用戶的貸款需求。

3.3 加強住房公積金貸款回收管理，做好回收風險預防

貸后管理是一個長期過程，住房公積金管理中心要加強貸款跟蹤管理，按照約定的還款計劃按期履約。一是通過公積金賬戶按月劃扣的用戶，要保證劃扣資金能夠滿足當月扣款所需，為此，中心要建立對賬管理機制，及時提醒用戶做好還款準備，如果公積金賬戶余額不足時，要提前通知用戶，防止用戶違約造成不良記錄，中心也帶來資金不能及時回收。二是對未實行公積金賬戶扣款的用戶，可以給出還款建議，當用戶公積金賬戶余額足夠還貸時，提醒并建議用戶應用公積金賬戶還款，減少貸款余額。三是要保證與借款人有效的聯(lián)系渠道，除了發(fā)送短信進行對賬外，還應當建立貸款專員制度，由貸款專員與借款人保持一定的聯(lián)系，掌握借款人信用狀況，從而防范回收風險的發(fā)生。

4 結(jié)語

住房公積金貸款解決了一部分人的購買住房的資金需求，然而，隨著貸款規(guī)模的擴大，貸款風險增加，為此，需要加強貸前審核，做好發(fā)放管理，強化回收期間的貸款監(jiān)督，從而加強住房公積金貸款的風險管控，減少貸款風險發(fā)生，確保公積金貸款安全運行。