經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下老舊小區(qū)改造研究

陳征

（沈陽(yáng)師范大學(xué)，遼寧 沈陽(yáng) 110034）

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度將從原來(lái)的高速發(fā)展逐漸回落，轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚侔l(fā)展。在此背景下，社會(huì)消費(fèi)、產(chǎn)品需求和人員就業(yè)都將發(fā)生重大變化。通過(guò)加快老舊小區(qū)改造擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不但符合我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展需求，也符合當(dāng)前新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，同時(shí)，也能提高城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量。

一、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下老舊小區(qū)改造概況

新常態(tài)下，我國(guó)展開了老舊小區(qū)改造的試點(diǎn)工作，2017年年底，城建部先后在廈門和廣州等城市啟動(dòng)改造試點(diǎn)，改造了106個(gè)老舊小區(qū)，涉及到居民數(shù)量達(dá)到5.9萬(wàn)人。通過(guò)試點(diǎn)改造積累了可復(fù)制的改造模式和可推廣性的改造經(jīng)驗(yàn)。據(jù)我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)各省市上報(bào)需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量達(dá)到17萬(wàn)個(gè)，這些老舊小區(qū)改造將影響到上億人口。主要涉及到的項(xiàng)目包括改善小區(qū)的水電路和網(wǎng)絡(luò)光線等基礎(chǔ)配套設(shè)施，有些城鎮(zhèn)小區(qū)需要根據(jù)不同情況增設(shè)電梯，在老舊小區(qū)改造的同時(shí)提升小區(qū)配套服務(wù)，提供適合養(yǎng)老和育兒的相關(guān)服務(wù)[1]。

二、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下老舊小區(qū)改造的重要意義

（一）老舊小區(qū)改造有利于推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

1、老舊小區(qū)改造能夠拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)

從我國(guó)老舊小區(qū)改造的基本概況來(lái)看，老舊小區(qū)改造范圍廣，數(shù)量巨大，涉及到的人口數(shù)量較大，加快老舊小區(qū)改造將有效拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，2014年的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目使我國(guó)GDP增長(zhǎng)了0.2個(gè)百分點(diǎn)以上，老舊小區(qū)改造面積是棚戶區(qū)改造面積的10倍以上。可見(jiàn)，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，老舊小區(qū)改造對(duì)我國(guó)GDP增長(zhǎng)具有的重大潛力。

2、老舊小區(qū)改造能促進(jìn)社會(huì)消費(fèi)增長(zhǎng)

通過(guò)老舊小區(qū)改造，能夠帶動(dòng)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)。老舊小區(qū)改造后，小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施將會(huì)煥然一新。在全新的環(huán)境下，城鄉(xiāng)居民對(duì)生活質(zhì)量需求將會(huì)進(jìn)一步提高。一方面是與建筑裝修相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將得到直接的影響；另一方面，改造工程將給家電和家具生產(chǎn)和銷售行業(yè)帶來(lái)間接影響。

（二）老舊小區(qū)改造有利于緩解產(chǎn)能過(guò)剩

1、老舊小區(qū)改造擴(kuò)大產(chǎn)品需求

老舊小區(qū)改造是全面性的，基礎(chǔ)設(shè)施改造將用到許多過(guò)剩的工業(yè)產(chǎn)品，例如：鋼材、混凝土等，這些材料的生產(chǎn)過(guò)程中，已經(jīng)占用了較多的人力物力，過(guò)剩的情況下，將產(chǎn)生原有資源的浪費(fèi)，通過(guò)老舊小區(qū)改造，一方面解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)壓力，另一方面，也能夠解決部分產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)就業(yè)問(wèn)題。

2、老舊小區(qū)改造促進(jìn)生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

老舊小區(qū)改造，將從小區(qū)管理和環(huán)境上加以改善，構(gòu)建起綠色環(huán)保性的居民生活環(huán)境，有助于城市生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而為社會(huì)增加新的就業(yè)崗位；此外，生態(tài)環(huán)境的變化將帶來(lái)改造小區(qū)新的活力，促進(jìn)百姓生活消費(fèi)提高，形成良性循環(huán)。

（三）老舊小區(qū)改造有利于國(guó)家綜合治理

加快老舊小區(qū)改造不但能夠促進(jìn)消費(fèi)的增長(zhǎng)，改善城鄉(xiāng)居民生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，也能夠讓老舊小區(qū)從功能上，安全性能上得到有效提升；而且通過(guò)對(duì)改造后小區(qū)的綜合治理，改變?cè)瓉?lái)的臟、亂、差和無(wú)秩序的管理狀態(tài)，創(chuàng)造宜居型和適合老、幼居民生活的良好社區(qū)環(huán)境，提高群眾滿意度的同時(shí)，也能夠增加國(guó)家政府的公信力[2]。

三、老舊小區(qū)存需要改造的內(nèi)容

（一）老舊小區(qū)環(huán)境存在的問(wèn)題

老舊小區(qū)在管理上較為落后，小區(qū)的臟、亂、差問(wèn)題嚴(yán)重，樓道內(nèi)雜物堆放給帶來(lái)了管道維護(hù)和消防安全問(wèn)題；水電線路年久失修，滴、漏情況較多。小區(qū)長(zhǎng)期缺乏管理，導(dǎo)致居民之間矛盾事件發(fā)生較多，甚至出現(xiàn)各種治安問(wèn)題，成為城市管理的重災(zāi)區(qū)。

（二）老舊小區(qū)建筑質(zhì)量和功能存在的問(wèn)題

老舊小區(qū)建設(shè)時(shí)間較早，樓梯結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和配套基礎(chǔ)設(shè)施都是基于原有年代的生活狀況而設(shè)計(jì)，已經(jīng)無(wú)法滿足城鄉(xiāng)居民生活需求。給、排水設(shè)施存在問(wèn)題較多，有些老舊小區(qū)依然沿用著傳統(tǒng)集體用水情況，排水管道常年失修，滲漏情況較多；此外，老舊小區(qū)在建設(shè)之初，缺乏節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)理念，不符合當(dāng)前節(jié)能要求。

（三）老舊小區(qū)管理問(wèn)題

老舊小區(qū)由于常年處于缺乏管理狀態(tài)中，形成了特有的文化小環(huán)境。而且，老舊小于大多處在城鄉(xiāng)交接或經(jīng)濟(jì)較為落后的區(qū)域中，人員結(jié)構(gòu)和社會(huì)關(guān)系較為復(fù)雜，人們文化和素質(zhì)也參差不齊，在老舊小區(qū)改造后，引進(jìn)市場(chǎng)化的小區(qū)管理中需要加大宣傳和教育力度，增加園區(qū)文化娛樂(lè)配套設(shè)施，建立起規(guī)范化的物業(yè)管理模式，從而提升小區(qū)整體管理水平。

四、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下老舊小區(qū)改造資金籌措渠道

（一）政府出資

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下老舊小區(qū)改造，一方面需要政府給予政策上的扶持，財(cái)政加大資金扶持力度，提高在老舊小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施上的投入，提高建筑節(jié)能環(huán)保性能的同時(shí)，加強(qiáng)現(xiàn)代小區(qū)附屬配套設(shè)施，例如：停車場(chǎng)和健身場(chǎng)館等，能夠?yàn)樾^(qū)老人提供良好的活動(dòng)場(chǎng)所；另一方面，政府財(cái)政加大對(duì)老舊小區(qū)改造后管理規(guī)劃，例如：鼓勵(lì)優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)參與改造后老舊小區(qū)管理，鼓勵(lì)社區(qū)組織參與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)等，以此，提高改造后小區(qū)的管理質(zhì)量。

（二）物業(yè)費(fèi)用

老舊小區(qū)改造前長(zhǎng)期處于缺乏管理狀態(tài)，物業(yè)費(fèi)用支出相對(duì)較少。同構(gòu)小區(qū)改造后，物業(yè)管理引入市場(chǎng)機(jī)制，在物業(yè)支出方面有所增加。在物業(yè)費(fèi)用收繳方面需要做好小區(qū)的宣傳和引導(dǎo)工作，提高居民購(gòu)買服務(wù)的思想意識(shí)，在居民能夠滿意度提升的前提下，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，制定普遍可以接受的物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

五、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下老舊小區(qū)改造策略

（一）梳理各部門關(guān)系

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，要加快老舊小區(qū)改造，需要各級(jí)部門進(jìn)行整合，其中包括市政基礎(chǔ)設(shè)施管理部門，供熱、供電部門，以及治安管理部門等，通過(guò)對(duì)這些職能部門整合，加強(qiáng)部門協(xié)同與合作，不但能夠提高老舊小區(qū)整改效率，優(yōu)化整改流程，縮減資金損耗，還有助于小區(qū)改造后的管理規(guī)劃和社區(qū)文化建設(shè)；此外，通過(guò)多個(gè)部門的共同參與和規(guī)劃，將老舊小區(qū)管理融入到城市現(xiàn)有的管理范圍中，對(duì)交通、通信、燃?xì)夂凸┡仍O(shè)施進(jìn)行整體規(guī)劃，讓老舊小區(qū)參與到城市整體功能體系中，進(jìn)而提高城市綜合管理水平。

（二）管理權(quán)限的下放

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，要加快老舊小區(qū)改造，政府部門需要放開權(quán)限，擴(kuò)大社區(qū)和物業(yè)企業(yè)在小區(qū)整改中的職能。一方面，社區(qū)和物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)的整體狀況更加熟悉，對(duì)存在的問(wèn)題了如指掌，能夠?qū)Ω脑祉?xiàng)目具有統(tǒng)籌規(guī)劃的能力；另一方面，社區(qū)和物業(yè)企業(yè)具有較好的群眾基礎(chǔ)，在人員隊(duì)伍方面也具有較好的優(yōu)勢(shì)，政府將權(quán)力下放能夠?qū)崿F(xiàn)更加有效的管理。在權(quán)力下放的同時(shí)，政府要加強(qiáng)過(guò)程中的監(jiān)管和審查，這樣做到權(quán)力的集中和分配，從而實(shí)現(xiàn)科學(xué)化的小區(qū)改造管理。

（三）做好老舊小區(qū)改造規(guī)劃

老舊小區(qū)改造中，做好規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)良好改造效果的前提。要對(duì)改造范圍內(nèi)的小區(qū)進(jìn)行全面的考察和調(diào)研，對(duì)老舊小區(qū)存在的問(wèn)題進(jìn)行整理，建立起市場(chǎng)調(diào)研信息數(shù)據(jù)庫(kù)，確定老舊小區(qū)的改造范圍和改造規(guī)模，細(xì)化老舊小區(qū)環(huán)境、市政設(shè)施、房屋功能條件等評(píng)價(jià)指標(biāo)，明確老舊小區(qū)改造目標(biāo)和改造模式，進(jìn)而形成老舊小區(qū)改造管理體系。

（四）完善政府引導(dǎo)和監(jiān)督職能

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下老舊小區(qū)改造，政府要起到引導(dǎo)和監(jiān)督作用。改造工程不但具有較高的復(fù)雜性，也具有較強(qiáng)的緊迫感。改造工程設(shè)計(jì)到眾多群眾的生產(chǎn)和生活，也是城鄉(xiāng)百姓普遍關(guān)注的問(wèn)題，因此，在小區(qū)改造中，要做到信息的透明化和財(cái)政支出的公開化，政府要加強(qiáng)招投標(biāo)和項(xiàng)目規(guī)劃的監(jiān)督，在過(guò)程中進(jìn)行政策引導(dǎo)，以改造小區(qū)綜合功能評(píng)價(jià)指標(biāo)作為衡量工程實(shí)施效果的重要依據(jù)，因此，加快小區(qū)改造進(jìn)度，提高改造工程實(shí)施效果。

（五）開展小區(qū)綜合改造

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，實(shí)行老舊小區(qū)改造不僅要改善城鄉(xiāng)居民的生活環(huán)境，還要賦予改造后的小區(qū)良好的生活狀態(tài)，增加改造后小區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力。一方面通過(guò)提高管理，創(chuàng)造良好的生活秩序，提高小區(qū)空間的利用率，將老舊小區(qū)的違規(guī)建設(shè)用地和荒蕪用地加以充分利用，規(guī)劃出具有景觀、休閑等功能的活動(dòng)區(qū)域，擴(kuò)大小區(qū)居民活動(dòng)范圍，促進(jìn)區(qū)域消費(fèi)；另一方面，增加小區(qū)網(wǎng)絡(luò)和通信基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，讓小區(qū)居民能夠走出原有老舊小區(qū)的文化狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)思想和消費(fèi)觀念生的轉(zhuǎn)變，進(jìn)而提高小區(qū)活力[3]。

六、結(jié)束語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，老舊小區(qū)改造將為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)，擴(kuò)大內(nèi)需帶動(dòng)各產(chǎn)業(yè)提升，同時(shí)也能夠提高城鄉(xiāng)居民生活水平，徹底改善原有生活環(huán)境，提高居民幸福指數(shù)，從而促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展和綜合治理水平的提高。