房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控

劉敏

徐州銘智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇徐州 221000

1 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃的作用

首先，土地增值稅稅務(wù)籌劃能夠提高企業(yè)核心競爭力。作為典型的資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在日常運(yùn)營中對于資金需求量較大，經(jīng)常處于高負(fù)債狀態(tài)，如果缺乏充足的資金作為支撐，企業(yè)的負(fù)債率會持續(xù)走高，利潤水平也會不斷下降。通過土地增值稅稅務(wù)籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)會有所減輕，將更多的資金投入到經(jīng)濟(jì)活動中，實(shí)現(xiàn)利潤率的提高，有助于企業(yè)核心競爭力的提升；其次，土地增值稅稅務(wù)籌劃能夠降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率[1]。土地增值稅稅務(wù)籌劃必須具備合法性，在實(shí)際操作過程中，稅務(wù)籌劃人員必須嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求開展各項(xiàng)工作，保證工作流程規(guī)范，避免不規(guī)范操作引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，杜絕偷稅漏稅問題；然后，稅務(wù)籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，由于繳納的土地增值稅會進(jìn)入到利潤表的稅金及附加項(xiàng)目中，有效的稅務(wù)籌劃可以減少少納稅，從而增加企業(yè)利潤。

2 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中存在的問題

2.1 計(jì)算方式復(fù)雜

在增值稅的計(jì)算過程中，通常采用高稅率和累計(jì)稅率模型進(jìn)行操作，因此清算涉及到許多問題，如企業(yè)的銷售收入總額、扣除項(xiàng)目和應(yīng)納稅額等，需要投入大量的人力和物力。

2.2 房產(chǎn)項(xiàng)目存在特殊性

房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他銷售企業(yè)。在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)合作開發(fā)。一些企業(yè)甚至設(shè)立空殼公司，完成注銷后，會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)賬目復(fù)雜化。

2.3 資料以及鑒證報(bào)告不規(guī)范

稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)公司提供的信息和文件等要求較高，內(nèi)容必須合理，格式必須規(guī)范[2]。但是很多中介認(rèn)證報(bào)告不規(guī)范，因此在清算階段還需要稅務(wù)部門重新審查和糾正，嚴(yán)重影響員工工作的進(jìn)度，清算工作更是難上加難。

2.4 收入確認(rèn)不規(guī)范

據(jù)了解，企業(yè)收入確認(rèn)不規(guī)范，主要表現(xiàn)為建設(shè)項(xiàng)目資金滯后結(jié)算，預(yù)收房款和當(dāng)期銷售期間收到的房款難以及時(shí)劃撥登記，或者將銷售房地產(chǎn)資金作為建設(shè)項(xiàng)目資金劃撥的一部分。打算降低房價(jià)，間接降低增值稅基數(shù)?；谝陨锨闆r，這些情況的存在，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)增值稅的正常、有序清算，因此這種行為必須嚴(yán)懲。

3 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控

3.1 稅務(wù)籌劃

3.1.1 確定征稅對象

結(jié)合土地增值稅征稅對象的規(guī)定，在籌建期間規(guī)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)對開發(fā)項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)進(jìn)行合理分配，盡量有住宅、商業(yè)、車位等業(yè)態(tài)在內(nèi)，不應(yīng)將商業(yè)單位作為一個(gè)征稅對象。在開展土地增值稅清算稅務(wù)籌劃的過程中，應(yīng)該采取相應(yīng)的措施和方法，做好土地增值稅征收對象的合理籌劃，降低納稅負(fù)擔(dān)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化[3]。

3.1.2 強(qiáng)化人員培訓(xùn)

一是財(cái)務(wù)人員需要加強(qiáng)自我學(xué)習(xí)，了解最新財(cái)稅知識，將相應(yīng)的稅收政策運(yùn)用到財(cái)務(wù)管理中，提高財(cái)務(wù)管理水平；二是房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通，將稅務(wù)籌劃中遇到的困惑和問題向稅務(wù)部門反饋，提升財(cái)稅工作的合理性及合規(guī)性，避免土地增值稅清算中存在違規(guī)行為，以此來實(shí)現(xiàn)對于清算風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和控制。

3.1.3 創(chuàng)新工作模式

房地產(chǎn)土地增值稅清算環(huán)節(jié)存在一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，要求企業(yè)做好相應(yīng)的納稅管理工作，對工作模式進(jìn)行創(chuàng)新，提升納稅籌劃的效果。一是提高自身的稅務(wù)籌劃水平，保證稅務(wù)籌劃的合理性與合法性。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與第三方中介機(jī)構(gòu)的合作，提升自身土地增值稅清算能力；二是可以將自身的財(cái)務(wù)信息傳遞給第三方中介結(jié)構(gòu)，由專業(yè)人員制定出合理的納稅籌劃方案，準(zhǔn)備好相應(yīng)的稅收申報(bào)資料，避免在土地增值稅清算環(huán)節(jié)出現(xiàn)資料不齊全、數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確的現(xiàn)象[4]。

3.2 風(fēng)險(xiǎn)管控

3.2.1 強(qiáng)化源頭管理

2019 年，中國的財(cái)政政策發(fā)生了重大變化，國家和地方稅的合并引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的變化，許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行增值稅清算時(shí)存在計(jì)算方法不同、成本計(jì)算范圍不同等問題。要加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，依法進(jìn)行增值稅清算，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.2 做好風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管

稅務(wù)機(jī)關(guān)需要制定完善的清算收入登記臺賬，對土地增值稅清算項(xiàng)目底冊進(jìn)行明確，要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠做好臺賬信息登記，企業(yè)管理層則需要對財(cái)務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格規(guī)范和約束財(cái)務(wù)人員的行為，避免工作失誤等因素引發(fā)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.3 申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售過程中存在很多變量，要求企業(yè)細(xì)化申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理，如在計(jì)算財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)過程中，應(yīng)該按月附報(bào)相應(yīng)的《清算后房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售細(xì)表》，重點(diǎn)關(guān)注自用項(xiàng)目和租賃項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用。

3.2.4 其他管理措施

一是收入銷售臺帳要與賬面收入一致，單獨(dú)列明普通、非普通、商業(yè)業(yè)態(tài)，同業(yè)態(tài)價(jià)格差異不能太大，如有合理理由，需提供相關(guān)證明；二是明確相關(guān)發(fā)票是否合規(guī)，合同、結(jié)算價(jià)款、入帳金額三者要一致，同地段修建成本與同地段市里場大致保持一致，避免稅局大數(shù)據(jù)庫自動認(rèn)定為高風(fēng)險(xiǎn)，從而帶來涉稅風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失；三是做好檔案管理工作，拆遷資料的相關(guān)手續(xù)要完善，要與人員數(shù)量相匹配，做好稅務(wù)資料備查。

4 結(jié)語

總而言之，新的稅收環(huán)境下，土地增值稅的清算審核非常復(fù)雜，對于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作提出了更高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要高度關(guān)注最新的稅收優(yōu)化政策，對其進(jìn)行合理利用，借助層高系數(shù)法進(jìn)行成本分?jǐn)?，提升稅?wù)籌劃水平的同時(shí)，也必須做好涉稅風(fēng)險(xiǎn)的管控工作，合理降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。