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      中國房產(chǎn)稅改革問題研究

      2020-11-28 03:27:13沈一春
      大眾投資指南 2020年18期
      關(guān)鍵詞:稅率納稅人住房

      沈一春

      (杭州余杭金融控股集團(tuán)有限公司,浙江 杭州 311100)

      近年,我國針對房價持續(xù)飆升,房地產(chǎn)泡沫不斷擴(kuò)大的問題,出臺了一些具有針對性的融資等政策,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。同時推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。但由于房產(chǎn)稅制度落實(shí)不到位以及稅收力度不夠,尚未得到地方政府以及納稅人的重視,因此還無法承擔(dān)提供地方財(cái)政收入的重任,也很難真正做到促進(jìn)資源合理配置、調(diào)節(jié)收入分配的作用。因此,有必要結(jié)合我國房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)地區(qū)的開征情況以及相關(guān)問題,再整合各國房產(chǎn)稅征收過程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),合理確定改革目標(biāo)和方向,加快房產(chǎn)稅改革的制度建設(shè)。

      一、房產(chǎn)稅改革理論分析

      1950年實(shí)施的《全國稅政實(shí)施要則》指出我國要統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅,1986年出臺的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》具體了房產(chǎn)稅的實(shí)施細(xì)則,實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)稅的全面征收。2003年我國提出實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)變革,2011年初國務(wù)院批準(zhǔn)對試點(diǎn)對個人住房開征房產(chǎn)稅并確定了第一批試點(diǎn)城市。財(cái)政部部長肖捷2017年底在《人民日報(bào)》發(fā)表見解,指出為了加快房產(chǎn)稅落地和實(shí)施,首先應(yīng)加強(qiáng)立法,其次要做到對地方的充分授權(quán),根據(jù)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)的發(fā)展情況分步推進(jìn)多是房產(chǎn)稅改革。肖捷表示加快房產(chǎn)稅改革有利于順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全球化,促進(jìn)國際稅收協(xié)調(diào),也有利于我國推行“一帶一路”政策,提高稅收制度的國際競爭力。2019年3月8日,在十三屆全國人大二次會議上,全國人大常委會委員長栗戰(zhàn)書在工作報(bào)告中指出,應(yīng)盡全力落實(shí)好黨中央規(guī)劃的重大立法事項(xiàng),其中包含房產(chǎn)稅立法調(diào)研、起草等相關(guān)工作,這也為房產(chǎn)稅改革的實(shí)施提供了很好的路徑和思路。

      從理論的角度來分析,房產(chǎn)稅改革的目的主要有:

      (一)穩(wěn)定房產(chǎn)市場,抑制房價上漲

      房產(chǎn)稅改革可以使用稅收杠桿對房地產(chǎn)市場進(jìn)行一定程度的調(diào)控。房產(chǎn)稅的征收會使住房成本增高,以此抑制房價上漲。當(dāng)然房價久漲難穩(wěn)的主要還是由于土地的供求關(guān)系和地方政府對賣地的依賴,所以房產(chǎn)稅對房價的調(diào)控效果并不大,調(diào)節(jié)房價不能作為房產(chǎn)稅的主要功能。

      (二)調(diào)節(jié)收入分配,利于社會公平

      從“財(cái)富存量”角度看,房產(chǎn)稅是優(yōu)化收入方案的優(yōu)秀手段。大量資本涌入房地產(chǎn)市場,形成嚴(yán)重的泡沫,讓房地產(chǎn)像彈性商品那樣波動不定。我國應(yīng)加快房產(chǎn)稅稅收制度改革,借助轉(zhuǎn)移支付將社會財(cái)富重新分配,發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分化的作用。第十九次全國代表大會提出的“不平衡不充分”除了表現(xiàn)在地區(qū)差異外,更表現(xiàn)在每個家庭當(dāng)中,不同房產(chǎn)套數(shù)和面積的持有成本都相同,但享受到的未來收益卻大不同。因此應(yīng)按照房產(chǎn)的評估價值征稅,房產(chǎn)價值低的納稅人少繳稅,房產(chǎn)價值高的納稅人多繳稅,這有利于調(diào)解貧富差距,建立更加和諧穩(wěn)定的社會氛圍。

      (三)增加財(cái)政收入,緩解財(cái)政赤字

      自“營改增”以來,屬于地方政府的財(cái)政收入大幅度下降,急需擴(kuò)大地方稅收。除此之外,當(dāng)前地方政府不夠獨(dú)立,十分依靠土地財(cái)政,雖然能在短時間獲得大量收入,但隨著土地存量的減少,單筆的稅收收入作用不大。房產(chǎn)稅是房產(chǎn)存續(xù)持有的收費(fèi),征收范圍大,即使稅率不高加起來也能成為巨額數(shù)字。

      地方政府征收房產(chǎn)稅還有利于地方治理和推動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。地方政府稅收充足,將部分收入投入保障性住房等公共設(shè)施的發(fā)展,利于獲取大量人才和投資資金,從而有利于地方財(cái)政收入。長此以往利于地方建立良性的征稅體系,加快地方治理的優(yōu)化過程。

      二、房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀分析

      本文選擇較有影響的試點(diǎn)城市重慶市房產(chǎn)改革為例分析我國房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀。

      在征稅對象方面,重慶市主要對個人擁有的獨(dú)棟商品房、個人新購的高檔房以及在重慶市同時滿足無戶籍、無企業(yè)、無工作的人群新購入的第二套及以上的普通住房征收房產(chǎn)稅。在計(jì)稅依據(jù)及稅率方面,重慶也選擇用交易價值作為計(jì)稅依據(jù),交易價低于主城區(qū)近兩年新增商品房成交均價3倍的按0.5%征收,大于3倍小于4倍的按1%征收,大于4倍的按1.2%征收。在減免政策方面,納稅人在實(shí)施新政策前購入的獨(dú)棟商品房,免稅面積為180平方米;在實(shí)施新政策后購入的獨(dú)棟商品房、高檔房,只可享受100平方米的免稅面積。重慶市“三”無人員擁有的普通應(yīng)稅住房可以直接根據(jù)0.5%征稅,但從不滿足條件的當(dāng)年起享受免稅政策,當(dāng)年已繳納的稅款也可申請退回。此外,當(dāng)納稅人因?yàn)樽匀粸?zāi)害等不可抗力因素?zé)o法納稅的,可申請減免稅或者延期繳納。

      綜上所述,在存量房和增量房的選擇上,重慶的被征稅方包括存量房和增量房,但上海只包括增量房;在征收對象的選擇上,重慶著眼于高檔住房,上海則關(guān)注新增住房;在累進(jìn)稅率的設(shè)計(jì)上,重慶的跨度和力度都相對較大,上海稅率的累進(jìn)幅度顯得相對平穩(wěn);在調(diào)節(jié)收入分配方面,兩者都對高收入人群加大了征收力度,因此或多或少可以發(fā)揮優(yōu)化收入分配的效果。但實(shí)際上,房產(chǎn)稅即便是征收,對剛需購房人來說也不會產(chǎn)生過大的影響。比如不超過人均60平方米的住房免征,這個面積基本涵蓋了大部分居民情況,因此大多數(shù)居民并不會有新的負(fù)擔(dān)。而即便是征稅,稅款額也僅是房款的很小一部分,對一般家庭構(gòu)不成壓力。另外,房屋不僅有居住作用還有增值保值作用,隨著所持時間的增加,利潤通常也會增加。但由于當(dāng)前的試點(diǎn)方案只對收入高于平均征收的人群征收,而拿到更高收入的投資性住房的房主卻不用繳納房產(chǎn)稅,導(dǎo)致收入調(diào)節(jié)效果不佳。

      三、國外房產(chǎn)稅實(shí)施經(jīng)驗(yàn)分析

      許多國家都有征收房產(chǎn)稅的先例,擁有很長的房產(chǎn)稅征收歷史,涉及房產(chǎn)的各個方面,擁有較為合理的計(jì)稅依據(jù)和完善的稅收制度,將為我國房產(chǎn)稅的優(yōu)化和完善做出貢獻(xiàn)。

      (一)新加坡:差別征收,促進(jìn)平等

      新加坡在住房問題的處理上享譽(yù)全球,起到了很好的模范作用。新加坡采取差異征收法,貫徹戶型不大、房價不高的宗旨,對購買自住房的納稅人給予一定的稅收優(yōu)惠,對高收入人群則要求更多的土地出讓金及物業(yè)費(fèi),以此抑制投機(jī)行為,調(diào)控購買高檔住房的比例。另外,擴(kuò)大廉租房的覆蓋量,以保證貧困戶的購房需要。這不僅提升了社會的整體福利,又有效地緩解了房價的過度上漲。

      另外,從計(jì)稅依據(jù)方面看,新加坡的房產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)的年度總價值衡量,房產(chǎn)的年度總價值等于年度租金減去物業(yè)費(fèi)、家具采購費(fèi)維修保養(yǎng)費(fèi)用等。從稅率方面看,多年來,政府對自住房按4%征收,其他類型的房產(chǎn)按10%征收,對小戶型住房還會有額外的優(yōu)惠。

      (二)墨西哥:稅率分化,鼓勵投資

      墨西哥的房產(chǎn)稅經(jīng)過多年反復(fù)修訂,形成了一套比較完整的稅收管理制度。市級政府有權(quán)征收房產(chǎn)稅,可以依據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展制定具體的稅率,并向地方議會上交年度土地和房屋價值計(jì)算報(bào)告,來保證房產(chǎn)備案價值與市場情況相同。另外,墨西哥房產(chǎn)稅的稅率普遍較低,政府希望以此刺激房地產(chǎn)市場。在計(jì)稅依據(jù)方面,土地和建筑價值總數(shù)作為房產(chǎn)的總價,并劃分出不同稅檔,每檔設(shè)定不同的定額稅款。根據(jù)總價值減掉該檔最低額度,再乘以對應(yīng)的稅率,所得金額與該檔定額稅款之和就是需支付的房產(chǎn)稅總額。在減免稅方面,退休工人、補(bǔ)助金領(lǐng)取者和超過60歲的居民都可獲得相應(yīng)的補(bǔ)貼或優(yōu)待政策。

      墨西哥擁有較為靈活的房產(chǎn)稅繳納政策,可以一次性繳納整年的房產(chǎn)稅,也可月付、季付甚至雙月付。納稅人每年會定期收到房產(chǎn)稅繳納的通知,可到所在地銀行繳納,也可選擇讓銀行自動扣款,也可以到政府指定的商店繳納。除此之外,為了督促納稅人盡早繳稅,政府將會給優(yōu)先繳納者5%-15%的優(yōu)惠。

      (三)德國:多管齊下,抑制投機(jī)

      二十世紀(jì)末期,德國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴(yán)重泡沫,為此政府制定了一系列稅收管理制度,包括土地購置稅、二套房稅、土地稅、所得稅等,從各個方面下手壓制炒房現(xiàn)象。

      德國各個州的征收標(biāo)準(zhǔn)都存在差異,具體稅率根據(jù)房產(chǎn)的大小、價值以及土地價值制定。德國還設(shè)有土地衡量指數(shù),范圍在3‰到10‰之間,具體根據(jù)建筑年限、類型和當(dāng)?shù)厝丝谠O(shè)定,應(yīng)納稅額為土地價值乘以各州規(guī)定的稅率,再乘以土地衡量指數(shù)。

      并且,因?yàn)橄胍档头康禺a(chǎn)市場的投機(jī)概率,德國政府設(shè)定了較長的投機(jī)期。在規(guī)定期內(nèi),出售房產(chǎn)所得的利潤也一定要跟個人收入一起支付資本利得稅,超過規(guī)定期的房屋和自住滿2年的房屋都可以免稅。另外,政府要按照交易頻率等了解納稅人售賣房屋的目的何在。

      (四)日本:均衡的稅收體系

      日本對土地、房屋和折舊資產(chǎn)征稅,由中央分配,具體的征收管理由市、區(qū)、鎮(zhèn)、村等地方政府執(zhí)行。在納稅人的選擇上,征稅期房產(chǎn)與土地登記在冊的所有者、房屋的事實(shí)所有者即使未登記也都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù),另外,對于長期抵押的土地,其真實(shí)用戶與地權(quán)掌握者也要承擔(dān)有納稅責(zé)任。

      日本以應(yīng)稅土地登記的衡量數(shù)據(jù)為計(jì)稅參照,稅率由地方政府在標(biāo)準(zhǔn)稅率之上實(shí)施修改,考慮到公平和公正,根據(jù)不同的評估價值和用途制定差別稅率。免稅問題中,相同征稅單位涵蓋的區(qū)域內(nèi),對總的土地財(cái)產(chǎn)、總的房屋低于標(biāo)準(zhǔn)的予以免稅,對公益性質(zhì)的建筑房屋、學(xué)校建筑、宗教等也采取免稅政策。

      經(jīng)過多年實(shí)踐,日本已產(chǎn)生在持有和交易過程都相當(dāng)合理嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)稅收模式。與美國相同,日本的房產(chǎn)稅也是用于政府性支出,注重各地區(qū)的發(fā)展和規(guī)劃,并非重在市場調(diào)節(jié),抑制房價。

      四、研究建議

      (一)對于目前房產(chǎn)稅改革目標(biāo)的建議

      本文認(rèn)為,房產(chǎn)稅改革是調(diào)控房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵機(jī)制,國內(nèi)房產(chǎn)稅改革應(yīng)該參考優(yōu)秀案例和經(jīng)驗(yàn),以完善稅收體系、為地方提供主體稅源為目標(biāo)。房產(chǎn)稅的改革目標(biāo)和定位不同,將直接影響稅收制度的制定,稅率、征稅范圍、征稅方式等方面都會有所差異。因此,推進(jìn)房產(chǎn)稅改革,首先要明確定位和目標(biāo),不論是調(diào)控房地產(chǎn)市場,還是完善稅收體制、增加稅源,都需要有明確的說法。

      (二)試點(diǎn)城市選擇建議:合理選擇適當(dāng)城市

      雖然房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)城市繼而推廣至全國是完善稅收發(fā)展的必然趨勢,但如何擴(kuò)大試點(diǎn)城市的范圍成為首要問題。既然房產(chǎn)稅擴(kuò)大到全國范圍已是大勢所趨,那么試點(diǎn)的選擇也應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)、人口、地域等多方面因素,做到統(tǒng)籌規(guī)劃。假設(shè)試點(diǎn)城市全部集中在發(fā)達(dá)地區(qū),可能利于房價調(diào)控,但會將投資者吸引到部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的中西部城市,導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相匹配的現(xiàn)象;假設(shè)將房產(chǎn)稅的試點(diǎn)設(shè)立在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū),將會導(dǎo)致這些地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得愈加緩慢,經(jīng)濟(jì)加速滯后。因此,新一輪房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)城市,傾向于新興城市和符合條件的二三線城市相結(jié)合的方式。

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