上海市閔行區(qū)人民法院，上海 201199

冒名處分不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)象自古有之，主要表現(xiàn)為房屋登記物權(quán)人的租客、子女、配偶或無(wú)關(guān)通過(guò)各種方式獲取或偽造相關(guān)證明，冒充房屋登記物權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)賣給不知情的相對(duì)人，并且完成變更登記。法院在判決過(guò)程中要權(quán)衡利益沖突，并且判斷房屋所有權(quán)的具體歸屬。但目前，關(guān)于這方面的內(nèi)容還存在很大的爭(zhēng)議。

一、冒名處分不動(dòng)產(chǎn)司法適用案例

從目前來(lái)看，國(guó)家立法中并沒(méi)有對(duì)冒名處分不動(dòng)產(chǎn)這一行為進(jìn)行明確規(guī)定，外界還存在較大分歧和爭(zhēng)議。為此，結(jié)合實(shí)際案例具體分析，冒名處分不動(dòng)產(chǎn)司法情況。以湖南省某地區(qū)人民法院接收的一起冒名處分不動(dòng)產(chǎn)司法案件為例，案件中甲與乙系兄弟關(guān)系，經(jīng)過(guò)父母的授意，兄長(zhǎng)甲賣出父母的原有房屋，并以賣房所得價(jià)款完成了新房預(yù)售購(gòu)買，購(gòu)買人為弟乙。在簽訂合同的過(guò)程中，弟乙向其兄甲提供了本人身份證。隨后，哥甲以弟乙的名義通過(guò)房產(chǎn)中介與第三人丙簽訂了房屋居間合同，將訂購(gòu)新房轉(zhuǎn)讓給丙，并約定了價(jià)款。一個(gè)月后，丙按照合同約定支付了定金及部分房款，并將原預(yù)售合同與發(fā)票等證件交中介方保管。兩年后，乙于當(dāng)?shù)胤抗芫终f(shuō)明合同等文件丟失，并且申請(qǐng)領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)憑證，重新將房屋登記在自己名下，最終引發(fā)糾紛。最終判定房屋歸屬丙方，二審判決結(jié)果雖然和一審判決一致，但分析過(guò)程完全不同。一審中采用的是適用表見代理制度，二審中采用的是適用善意取得制度，雖然結(jié)果相同，但關(guān)于冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為的歸屬問(wèn)題依然沒(méi)有得到解決［1］。

二、冒名處分不動(dòng)產(chǎn)司法存在的問(wèn)題

從目前來(lái)看，冒名處分不動(dòng)產(chǎn)情況在法律適用上存在非常明顯的意見分歧，無(wú)論是實(shí)務(wù)界判決還是司法解釋都有著較大的爭(zhēng)議。根據(jù)前文案例情況分析來(lái)看，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：第一，如果存在合同詐騙罪，那么房屋買賣合同是否會(huì)直接判斷無(wú)效；第二，在法律中采用相對(duì)人信賴保護(hù)這一條例，是否具備正當(dāng)性；第三，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度和冒名處分不動(dòng)產(chǎn)之間的區(qū)別，以及二者具體的適用范圍；第四，類推適用表見代理規(guī)則應(yīng)用在冒名處分不動(dòng)產(chǎn)案件情形中是否存在合理性?？偟膩?lái)說(shuō)，在進(jìn)行案件判斷過(guò)程中，存在很多不確定因素，因此，要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體分析，以如果存在合同詐騙罪，那么房屋買賣合同是否會(huì)直接判斷無(wú)效這一爭(zhēng)議，并不能夠簡(jiǎn)單的將其判定為無(wú)效，要結(jié)合實(shí)際情況，進(jìn)行具體的考量［2］。

三、法律關(guān)系視角下冒名處分不動(dòng)產(chǎn)的立法完善思路

（一）增加關(guān)于法律關(guān)系的結(jié)構(gòu)判定

從目前來(lái)看，在明確的冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為中，法院并不能夠依據(jù)無(wú)權(quán)處分而直接適用善意取得制度，需要從法律關(guān)系的角度入手展開分析，尤其是在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分的情景中，第三人屬于特定對(duì)象，必須要從實(shí)際出發(fā)，嚴(yán)格按照結(jié)構(gòu)進(jìn)行判斷，從而有效區(qū)分易混淆的情景。如果是一些較為復(fù)雜的法律關(guān)系，就可以在法律關(guān)系中進(jìn)行明確規(guī)定，通過(guò)增加關(guān)于法律關(guān)系的結(jié)構(gòu)判定的方式，來(lái)完成法律關(guān)系視角下冒名處分不動(dòng)產(chǎn)的立法工作［3］。

（二）調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用前提

在冒名處分不動(dòng)產(chǎn)情況中，冒名人屬于無(wú)權(quán)處分，如果依據(jù)現(xiàn)有的適用善意取得制度來(lái)看，善意第三人惡意取得善意不動(dòng)產(chǎn)，但是不動(dòng)產(chǎn)登記簿并沒(méi)有任何措施，然而第三人信賴是偽造的，不僅無(wú)法取得不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，也無(wú)法在法律上占據(jù)有利地位。因此，調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用前提，改變這一問(wèn)題，在編撰過(guò)程重新調(diào)整適用善意取得制度部分，將不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在錯(cuò)誤，并且要求錯(cuò)誤登記的對(duì)象與無(wú)權(quán)處分人的真實(shí)身份一致，作為適用條件納入善意取得制度中，確保司法工作有效穩(wěn)定的開展。

（三）細(xì)化表見代理制度的適用條件

除了善意取得制度之外，無(wú)權(quán)代理制度的相關(guān)規(guī)定都需要做出一系列的調(diào)整，可以通過(guò)類推適用無(wú)權(quán)代理作為主要的理論依據(jù)，但這只是一種暫時(shí)性的方法，治標(biāo)不治本。如果不制定詳細(xì)的法律法規(guī)或者進(jìn)行司法解釋，那么這一問(wèn)題始終無(wú)法真正在司法中得到進(jìn)一步實(shí)踐。在中國(guó)2017年的民法總則草案中，有列入冒用他人名義處分不能適用表見代理的規(guī)定，但是民法總則最終頒布時(shí)，在無(wú)權(quán)代理部分卻取消了該項(xiàng)目。也就是說(shuō)，目前并沒(méi)有將冒名處分不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)法律法規(guī)加入到具體民法中，而是借助司法的方式進(jìn)行解釋，從而細(xì)化表見代理制度的適用條件，以此最大程度保證交易安全，也保護(hù)第三人的合理信賴。

四、法律關(guān)系視角下冒名處分不動(dòng)產(chǎn)的司法實(shí)踐思路

（一）建立系統(tǒng)規(guī)范的審判思路

在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，正確處理法律關(guān)系，建立系統(tǒng)規(guī)范的審判思路，是合理解決冒名處分不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題的關(guān)鍵。通過(guò)上文對(duì)這一行為理論上的內(nèi)容有了簡(jiǎn)單的了解，但還需要進(jìn)行進(jìn)一步實(shí)踐，確保所制定的法律條件可以在冒名處分不動(dòng)產(chǎn)和適用善意取得制度上得到靈活合理應(yīng)用。但需要注意的是，在實(shí)際處理的過(guò)程中，必須要將司法和立法進(jìn)行有效結(jié)合，切實(shí)避免其他行為的出現(xiàn)。建立形成系統(tǒng)規(guī)范的審判思路，是有效解決冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為的復(fù)雜因素的關(guān)鍵。實(shí)際上，影響法官判定的因素非常多，很容易出現(xiàn)分歧，造成這種情況的主要原因在于，法官對(duì)具體要素的判斷和理解存在差異，缺少一個(gè)系統(tǒng)的裁判思路。根據(jù)前文分析，想要科學(xué)的完成裁判，就要從實(shí)際出發(fā)，具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

第一，判斷冒名處分不動(dòng)產(chǎn)司法案件的主體。在裁判前確定冒名人和被冒名人，確認(rèn)其是否為無(wú)權(quán)處分人和不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的真實(shí)權(quán)利人，但需要注意的是，并不強(qiáng)求被冒名人一定是真實(shí)權(quán)利人，也可和真實(shí)權(quán)利人存在特殊關(guān)系。與此同時(shí)，是否存在聯(lián)絡(luò)、是否存在授權(quán)、是否存在惡意、是否惡意串通等內(nèi)容都要得到判斷。第二，考慮到冒名人和第三人之間簽訂的合同是否存在合同絕對(duì)無(wú)效的情況，是否存在欺詐和脅迫情況，是否已經(jīng)完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更登記。第三，判斷合同效力和物權(quán)變動(dòng)效力。在實(shí)際司法判斷的過(guò)程中，和直接適用善意取得制度的裁判思路不同，因此采用類推適用的無(wú)權(quán)代理制度，可以準(zhǔn)確判斷合同的具體情況，避免出現(xiàn)其他方面的問(wèn)題。實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和抵押權(quán)的法律存在一定的差別，因此在裁判過(guò)程中，需要進(jìn)行分開討論，如果涉及不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)買賣時(shí)，就要對(duì)合同效力進(jìn)行確定，如果合同有效，那么不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，但依然需要判斷冒名人行為。理論上冒名人行為應(yīng)該看做無(wú)權(quán)處分，因此，不會(huì)因?yàn)槲幢蛔氛J(rèn)就認(rèn)定無(wú)效，當(dāng)事人依然能夠因此取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。

（二）正確區(qū)分冒名處分不動(dòng)產(chǎn)

除了上述內(nèi)容之外，在法律關(guān)系視角下冒名處分不動(dòng)產(chǎn)的司法實(shí)踐過(guò)程中，非常容易和適用善意取得的案件進(jìn)行混淆。想要從根本上解決這一問(wèn)題，就必須要區(qū)分二者的區(qū)別。前者中必須要存在冒名行為并且具有無(wú)權(quán)處分，后者僅要求無(wú)權(quán)處分。不僅如此，對(duì)于法律關(guān)系視角下冒名處分不動(dòng)產(chǎn)而言，被冒名人必須是特定的，并且和不動(dòng)產(chǎn)登記簿所登記的極為一致。相反，在適用善意取得的案件中，并不要求身份特定，可以不是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人，如果不滿足這一要求，就要考慮其他條件是否滿足法律關(guān)系視角下冒名處分不動(dòng)產(chǎn)情形此外，在實(shí)際應(yīng)用中，還有一個(gè)情況可能和適用善意取得制度相混淆，如：夫妻一方想要獨(dú)占不動(dòng)產(chǎn)，指使他人冒充另一方處分不動(dòng)產(chǎn)。雖然存在冒名處分行為，但因?yàn)槭芊蚱抟环街甘?，因此，也被算作善意取得?/p>

五、總結(jié)

綜上所述，近幾年來(lái)，冒名處分不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題不斷增加，想要在司法處理過(guò)程中保證處理結(jié)果的準(zhǔn)確性和公正性，就要從法律關(guān)系視角下入手，深入分析冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為的基本結(jié)構(gòu)，有效區(qū)分其和善意取得不動(dòng)產(chǎn)情形的司法適用。不僅如此，還要進(jìn)一步填補(bǔ)法律漏洞，并且制定出科學(xué)的適用制度。