不可抗力與情勢變更原則在房屋買賣合同糾紛處理中的適用探析

鄒 穎

廣東凡立（東莞）律師事務(wù)所，廣東 東莞 523110

現(xiàn)階段，我國處于快速發(fā)展時期，各方面的改革不斷深化，這就導(dǎo)致社會環(huán)境、市場環(huán)境、政策環(huán)境等在不斷發(fā)生變化，這些變化作用于各個行業(yè)領(lǐng)域中，會產(chǎn)生一些具體的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)，房屋買賣雙方當(dāng)事人簽訂合同往往是基于當(dāng)前客觀環(huán)境以及主觀意愿，但隨著國家政策的調(diào)整，會導(dǎo)致客觀環(huán)境發(fā)生一定的變化，而當(dāng)事人無法準(zhǔn)確預(yù)見這些變化。此時如果繼續(xù)履行原有合同，必然會使其中一方的當(dāng)事人處于不利地位，使合同失去公平。不可抗力與情勢變更原則作為合同法中一項重要的依據(jù)，是由公平原則衍生而來，根據(jù)實際情況適用不可抗力與情勢變更原則，可以解決由于外界因素影響導(dǎo)致合同約定權(quán)利與義務(wù)平衡關(guān)系被打破的問題。

一、不可抗力與情勢變更原則概述

（一）不可抗力

不可抗力指的是當(dāng)事人無法預(yù)見，無法避免并且無法克服的客觀存在的現(xiàn)象，在世界各國的法律中都有關(guān)于這方面的闡述，我國也不例外，在《中華人民共和國民法通則》中對此就作出了具體的闡述。在法律層面確定不可抗力原則旨在維護(hù)無過錯方的利益，同時也是提醒人們在進(jìn)行交易時，要對未來一段時間可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，并做好心理評估，從而在發(fā)生風(fēng)險后可以合理分擔(dān)風(fēng)險損失?！吨腥A人民共和國合同法》當(dāng)中就有明確規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外?！标P(guān)于不可抗力可以部分或者全部免責(zé)，需要具備主觀與客觀兩方面的條件，即在當(dāng)事人主觀上對于某種客觀現(xiàn)象無法預(yù)見，在客觀上無法避免和克服，如果導(dǎo)致合同無法正常履行的客觀現(xiàn)象是客戶可以預(yù)見的，或者說可以采取一定的手段避免或者克服，則這一客觀現(xiàn)象就不能稱之為不可抗力，對于當(dāng)事人也就不能部分或者全部免除責(zé)任。

（二）情勢變更原則

一般來說，情勢變更原則指的是在當(dāng)事人雙方簽訂合同之后，出現(xiàn)當(dāng)事人無法預(yù)見且無法克服的問題，從而導(dǎo)致雙方當(dāng)事人簽訂合同的基礎(chǔ)發(fā)生變化，使得當(dāng)事人雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系出現(xiàn)重大失衡，合同約定難以履行或者失去履行合同的意義，此時應(yīng)當(dāng)允許雙方變更或者終止合同約定。情勢變更原則是公平以及誠信原則的具象體現(xiàn)，可以使法律更好地適應(yīng)各種情況，更好地協(xié)調(diào)合同約定雙方的利益關(guān)系，規(guī)范市場環(huán)境，維持經(jīng)濟(jì)正常流轉(zhuǎn)。在當(dāng)事人雙方簽訂合同時，不管雙方是否有明確的認(rèn)知，其簽訂合同都是以當(dāng)時雙方所處的市場環(huán)境、法律環(huán)境、社會環(huán)境為基礎(chǔ)，一旦某些因素導(dǎo)致簽訂合同的基礎(chǔ)發(fā)生變化，且這些變化無法被預(yù)見以及克服，就會導(dǎo)致合同約定雙方的利益關(guān)系失衡，此時就需要利用情勢變更原則加以調(diào)整。但是在實際應(yīng)用過程中，關(guān)于情勢變更的界定比較困難，尤其是如何分辨情勢變更和商業(yè)風(fēng)險的區(qū)別比較困難。

二、不可抗力與情勢變更原則二者的比較分析

不可抗力在世界范圍內(nèi)都是一項通用免責(zé)條款，屬于法定免責(zé)情形之一，從其設(shè)立目的而言，不可抗力作為免責(zé)條款是法律所規(guī)定的，旨在維護(hù)公平正義；情勢變更原則本質(zhì)上可以將其看做是履行合同的原則之一，其重點在于協(xié)調(diào)當(dāng)事人雙方因情勢發(fā)生變化所導(dǎo)致的不平等的利益關(guān)系。在雙方簽訂合同之后，如果出現(xiàn)不可抗力的客觀現(xiàn)象，則對于合同約定當(dāng)中一方當(dāng)事人未能履行的義務(wù)可以歸于消滅。情勢變更原則雖然也可能會導(dǎo)致類似結(jié)果，但是根本原因是由于情勢的變化導(dǎo)致當(dāng)事人雙方的利益關(guān)系出現(xiàn)變化。因此，二者設(shè)立的目的存在根本性的差別，不可抗力強(qiáng)調(diào)免責(zé)，即部分或者全部免除一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，與另一方當(dāng)事人是否占據(jù)優(yōu)勢，雙方是否存在地位落差沒有直接關(guān)系。而情勢變更原則強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)當(dāng)事人雙方之間不平等的關(guān)系，使當(dāng)事人雙方的合同地位重新恢復(fù)平等，消除情勢變化的影響。

三、不可抗力與情勢變更原則在房屋買賣合同糾紛處理中的適用

（一）房屋價格漲跌是否適用情勢變更原則

在市場環(huán)境下，商品價格隨時都可能發(fā)生漲跌，會受到多種因素的影響，關(guān)于房屋價格漲跌是否適用情勢變更原則主要是分辨導(dǎo)致房屋價格漲跌的原因，分析是正常價格波動，還是受其他異常因素的影響。根據(jù)情勢變更原則來看，如果房屋價格漲跌是由于正常的市場行為導(dǎo)致，其很明顯不滿足情勢變更原則的適用情況，就購房這項行為而言，其本質(zhì)上屬于市場交易行為，必然存在一定的風(fēng)險，房屋價格漲跌就是風(fēng)險的具體表現(xiàn)，這種風(fēng)險是可以預(yù)見的，因此不適用情勢變更原則。如果房屋價格的漲跌是由于市場環(huán)境出現(xiàn)異常，比如通貨膨脹嚴(yán)重、有人幕后操縱干擾市場或者存在其他異常因素導(dǎo)致房屋價格在短時間內(nèi)暴漲或者暴跌，此時房屋價格的漲跌與合同雙方當(dāng)事人無關(guān)，并且會對當(dāng)事人履行合同造成嚴(yán)重影響。此時，如果依然按照原有合同約定繼續(xù)履行義務(wù)，很有可能大幅增加一方當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，另一方當(dāng)事人則可能獲得高額的利益，雙方的利益關(guān)系明顯不對等，此時適用情勢變更原則。

（二）信貸政策調(diào)整是否適用情勢變更原則

這主要涉及到兩方面的問題，其一是提高房屋首付款比例以及貸款利率所導(dǎo)致的糾紛，我國政府為了調(diào)控房地產(chǎn)市場，限制炒房行為，最大限度地滿足剛需，于2011年就出臺了相關(guān)政策，對于購置的第二套房屋提高首付款比例。需要明確的是，提高首付款比例或者提高貸款利率其本質(zhì)上并未增加房屋成本，只是當(dāng)事人需要承擔(dān)較大的即時支付壓力，這對簽訂房屋買賣合同的基礎(chǔ)環(huán)境并沒有產(chǎn)生影響，對于合同履行也不會產(chǎn)生直接影響。其二是“禁貸令”導(dǎo)致的糾紛，此項政策主要是針對貸款購買第三套房屋的群體，對其購買房屋的行為暫停發(fā)放貸款。自2013年實施這一政策以來，很多購房者由于無法獲得貸款，難以支付房款，因此向法院提請解除合同。對于這種情況產(chǎn)生的糾紛分為兩種情況，一是合同約定雙方在簽訂合同時約定付款方式為按揭付款，此時政策的變化使得簽訂合同的基礎(chǔ)環(huán)境出現(xiàn)了變化，其中一方當(dāng)事人履行合同困難或者無法履行合同，因此適用情勢變更原則。二是合同約定雙方在簽訂合同時未對付款方式做出明確的約定，這種情況政策的變化并不會改變簽訂合同時的基礎(chǔ)環(huán)境，因此，不適用情勢變更原則。

（三）房屋“壓紅線”是否適用情勢變更原則

在房產(chǎn)交易過程中會產(chǎn)生多種糾紛，本文主要討論的問題是在房產(chǎn)交易過程中，由于房屋坐落土地超出規(guī)劃的范圍，從而導(dǎo)致房屋根據(jù)現(xiàn)行的政策無法生成不動產(chǎn)單元號，無法進(jìn)行不動產(chǎn)變更登記，故房屋也就無法辦理過戶登記手續(xù)，使雙方的交易長期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，買賣雙方的合同目的無法實現(xiàn)。出現(xiàn)這一問題的根本原因是開發(fā)商在建設(shè)房屋時，實際占地面積超出了已批準(zhǔn)的建設(shè)用地，而辦理不動產(chǎn)登記時，以原有的房屋圖紙為準(zhǔn)，根據(jù)現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記政策，超出規(guī)劃用地范圍的房屋無法完成錄入登記、無法生成不動產(chǎn)單元號。如果在房產(chǎn)交易過程中遇到這一問題，其是否適用情勢變更原則，需要考慮雙方當(dāng)事人簽訂合同時的基礎(chǔ)環(huán)境，如果開發(fā)商出于商業(yè)盈利目的，隱瞞了房屋建設(shè)超出規(guī)劃用地的事實，而雙方當(dāng)事人對于這一事實并不知情，直到辦理過戶登記手續(xù)時才發(fā)現(xiàn)這一問題。雖然此問題屬于已發(fā)生的客觀事實，但是從雙方當(dāng)事人的角度來說，其在簽訂合同時對于這一問題無法預(yù)見且無法克服，因此導(dǎo)致雙方利益關(guān)系失衡，可以適用情勢變更原則。如果賣方當(dāng)事人對于這一事實知情，但是在簽訂合同時未告知買方當(dāng)事人，買方當(dāng)事人在辦理過戶登記手續(xù)時發(fā)現(xiàn)這一問題，此時，買方可以根據(jù)雙方房屋買賣合同追究賣方未盡房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的違約責(zé)任。如果雙方當(dāng)事人在簽訂合同時對此問題均知情，則表明簽訂合同的基礎(chǔ)環(huán)境并未發(fā)生變化，因此，也就不適用情勢變更原則。

四、結(jié)語

綜上所述，不可抗力與情勢變更原則在實際案件中是否適用，需要結(jié)合當(dāng)事人訴請以及案件發(fā)生時的具體情況進(jìn)行判斷，避免情勢變更原則被濫用導(dǎo)致隨意地解除合同，干擾市場運行。