購(gòu)房者要求房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)返還購(gòu)房款的問(wèn)題

余陶然

黃山市中級(jí)人民法院，安徽 黃山 245000

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)滿(mǎn)足破產(chǎn)條件以后，它會(huì)在自行申請(qǐng)或被債權(quán)人申請(qǐng)的情況下，被人民法院宣告破產(chǎn)，并進(jìn)入破產(chǎn)程序。這樣，購(gòu)房者則要面臨要求房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)返還購(gòu)房款的問(wèn)題。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，需要根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，區(qū)分不同情況，處理購(gòu)房者要求房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)返還購(gòu)房款問(wèn)題。

一、法律對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房戶(hù)含義的界定

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定，購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中，將購(gòu)買(mǎi)商品房的“消費(fèi)者購(gòu)房戶(hù)”，限定為購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)的商品房，如果用于居住，并且是在買(mǎi)受人的名下，又無(wú)其他用于居住的房屋，這時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者支付“大部分購(gòu)房款”則是要求已付的購(gòu)房?jī)r(jià)款，超過(guò)了合同約定總價(jià)款的50%，才可被認(rèn)為是“消費(fèi)者購(gòu)房戶(hù)”。根據(jù)這樣的規(guī)定，能夠被法律認(rèn)定為“消費(fèi)者購(gòu)房戶(hù)”，需要滿(mǎn)足如下幾個(gè)條件：1.購(gòu)房者須是自然人；2.購(gòu)買(mǎi)商品房的目的是用于居??；3.購(gòu)房者名下無(wú)其他用于居住的房屋；4.已付購(gòu)房款超過(guò)合同約定總價(jià)款的50%。

根據(jù)上述法律規(guī)定，只有依法被認(rèn)定為“消費(fèi)者購(gòu)房戶(hù)”，方可具有行使《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定的購(gòu)房款返還請(qǐng)求優(yōu)先受償權(quán)。

二、購(gòu)房者要求房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)返還購(gòu)房款的救濟(jì)途徑

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)被依法宣告破產(chǎn)，并進(jìn)入破產(chǎn)程序以后，《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《企業(yè)破產(chǎn)法》）賦予了管理人兩項(xiàng)權(quán)利，即對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前已經(jīng)成立，而又是原雙方當(dāng)事人均沒(méi)有履行完畢的合同，享有決定解除權(quán)或享有決定繼續(xù)履行的權(quán)利。這也就是說(shuō)，管理人有權(quán)對(duì)實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)利益最大化和實(shí)現(xiàn)債權(quán)人利益最大化當(dāng)中，在是否決定繼續(xù)履行合同或解除合同之間，有一定的取舍權(quán)。不過(guò)，為防止管理人的單方行為，可能會(huì)對(duì)購(gòu)房者權(quán)益帶來(lái)一些不穩(wěn)定的法律狀態(tài)，《企業(yè)破產(chǎn)法》同時(shí)也賦予了購(gòu)房者一定的催告權(quán)，如果管理人在接到購(gòu)房者的催告之日起，于30天內(nèi)不予答復(fù)購(gòu)房者的，則可以被視為解除購(gòu)房合同。不僅如此，《企業(yè)破產(chǎn)法》還以債權(quán)人委員會(huì)的視角，對(duì)購(gòu)房者權(quán)益進(jìn)行了維護(hù)，即如果管理人決定繼續(xù)履行購(gòu)房合同，應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人委員會(huì)報(bào)告，沒(méi)有債權(quán)人委員會(huì)，要向受理破產(chǎn)案件的人民法院報(bào)告。

（一）管理人決定繼續(xù)履行購(gòu)房合同，則不存在購(gòu)房者要求返還購(gòu)房款問(wèn)題

如果管理人根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，并為了實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)利益最大化和債權(quán)人利益最大化的目的，他們已經(jīng)依據(jù)破產(chǎn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，決定向購(gòu)房者繼續(xù)履行原來(lái)的購(gòu)房合同，那么，這就需要管理人想方設(shè)法，完成破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)待建的房屋建設(shè)項(xiàng)目的續(xù)建任務(wù)，并將購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房屋，按新規(guī)定的交房期限，交付給購(gòu)房者。這種救濟(jì)方法，是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的最有效維護(hù)。眾所周知，房?jī)r(jià)一再處于不斷上漲當(dāng)中，如果管理人不能繼續(xù)履行原來(lái)的購(gòu)房合同，將會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者實(shí)際權(quán)益受到損害。從很多房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)過(guò)程的實(shí)踐中看，究其根本原因，是它們已經(jīng)再無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行有效融資。因此，管理人要想繼續(xù)履行原來(lái)的購(gòu)房合同，就必須想方設(shè)法進(jìn)行再融資，以便完成房屋待建項(xiàng)目，方可實(shí)現(xiàn)他們繼續(xù)履行原來(lái)購(gòu)房合同的目的。

1.政府進(jìn)行融資協(xié)助，續(xù)建房屋項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)一旦被宣告破產(chǎn)，就會(huì)涉及諸多問(wèn)題。因房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，牽涉的群體人員多而復(fù)雜，當(dāng)?shù)卣鶗?huì)從維護(hù)穩(wěn)定角度，參與房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)案件。這時(shí)，管理人就可以積極地與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎ梢钥紤]讓當(dāng)?shù)卣雒?，或與相關(guān)銀行協(xié)調(diào)，或使用當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)資金，對(duì)破產(chǎn)以后的房屋續(xù)建項(xiàng)目實(shí)施注資，或與有資金實(shí)力的企業(yè)簽訂房屋續(xù)建項(xiàng)目的代建協(xié)議，對(duì)其所發(fā)生的建設(shè)費(fèi)用，可以依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定，將其認(rèn)定為一種共益?zhèn)鶆?wù)。政府的積極參與，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一種福音，因?yàn)檎哂幸欢ǖ膱?zhí)行力和公信力，可以保障房屋續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)的高效，有助于穩(wěn)定購(gòu)房者的情緒，維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，且最終可將繼續(xù)履行原來(lái)的購(gòu)房合同落到實(shí)處。

2.管理人實(shí)施繼續(xù)融資，以托管方式續(xù)建房屋建設(shè)項(xiàng)目

經(jīng)過(guò)實(shí)踐證明，房地產(chǎn)企業(yè)被宣告破產(chǎn)時(shí)，往往僅有土地和正在待建的房屋建設(shè)工程，這些固定資產(chǎn)以外的會(huì)計(jì)賬面資產(chǎn)幾乎為零，如果房地產(chǎn)企業(yè)想再通過(guò)金融機(jī)構(gòu)對(duì)它們進(jìn)行融資，或者是再通過(guò)民間借貸實(shí)施融資，已經(jīng)變成了一種不可能，因此，它們才被依法宣告破產(chǎn)?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》同時(shí)賦予了管理人具有一定的借款主體資格。這時(shí)，管理人同樣可以依據(jù)待建房屋建設(shè)工程的實(shí)際狀況，認(rèn)真分析續(xù)建所需的資金，考量續(xù)建完成以后的償債能力，假使可行，管理人可以進(jìn)行自行融資，決定由管理人自己進(jìn)行續(xù)建，至于在續(xù)建中所發(fā)生的費(fèi)用，依然可以按照《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，將其認(rèn)定為一種共益?zhèn)鶆?wù)，這同樣是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的最大維護(hù)。不過(guò)，管理人續(xù)建往往僅適用于那些所需資金數(shù)額不大的房屋建設(shè)項(xiàng)目，并且還要有比較合適的擔(dān)保，方可實(shí)施。

3.管理人可按重整程序推進(jìn)，選定相關(guān)投資主體實(shí)施項(xiàng)目續(xù)建

依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，管理人可在推進(jìn)破產(chǎn)重整程序當(dāng)中，選定相關(guān)的投資主體，讓投資主體借勢(shì)資本市場(chǎng)的資金實(shí)力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的順利融資。但是，作為管理人，需要強(qiáng)化對(duì)投資主體續(xù)建行為的監(jiān)管，堅(jiān)決預(yù)防投資主體人出于對(duì)利益的追求，再將建成的房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人，或者是再次出現(xiàn)“爛尾”現(xiàn)象，造成對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的二次侵害。

（二）管理人決定解除原來(lái)的購(gòu)房合同，可把購(gòu)房者的購(gòu)房款列為優(yōu)先債權(quán)

如果管理人決定解除原來(lái)的購(gòu)房合同，購(gòu)房者可以依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定，連同因解除原來(lái)購(gòu)房合同而遭受的損害賠償請(qǐng)求權(quán)一起向管理人申請(qǐng)?zhí)岢?，返還自己的購(gòu)房款。當(dāng)然，這時(shí)購(gòu)房者的購(gòu)房款只能作為一種破產(chǎn)債權(quán)。既然是一種破產(chǎn)債權(quán)，就必然要涉及債權(quán)優(yōu)先性和清償順位的問(wèn)題。依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條的規(guī)定，如果購(gòu)房者已經(jīng)滿(mǎn)足法律上認(rèn)定的“消費(fèi)者購(gòu)房戶(hù)”條件，則可以把購(gòu)房者的購(gòu)房款列為優(yōu)先債權(quán)范疇，獲得優(yōu)先受償權(quán)，否則，購(gòu)房者小部分的購(gòu)房款，連同因解除原來(lái)購(gòu)房合同而遭受的損害賠償請(qǐng)求權(quán)一并會(huì)被當(dāng)作普通債權(quán)進(jìn)行處理。在司法實(shí)踐中，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定以及司法解釋規(guī)定，還是以維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益視角作為出發(fā)點(diǎn)，盡可能地維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。目前，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)的清償順位是：購(gòu)房者已經(jīng)支付的全部或大部購(gòu)房款請(qǐng)求權(quán)、工程建設(shè)承包人請(qǐng)求權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、勞動(dòng)債權(quán)、所欠稅款、社會(huì)保險(xiǎn)款、普通債權(quán)。

三、結(jié)語(yǔ)

在處理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件當(dāng)中，可以說(shuō)于各類(lèi)債權(quán)之間，一般都存在著各種重大利益間的矛盾與糾紛，因?yàn)橘?gòu)房者往往以弱勢(shì)群體的角色出現(xiàn)，又因他們相對(duì)缺乏相關(guān)法律知識(shí)，缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，沒(méi)有更多處理這方面事務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，不能很好地維護(hù)自己的權(quán)益，致使他們?nèi)菀自馐懿槐匾膿p失。因此，需要管理人從實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持公平公正原則，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)卣跃S護(hù)社會(huì)穩(wěn)定視角進(jìn)行站位，以創(chuàng)建以人為本與和諧社會(huì)的目的作為出發(fā)點(diǎn)，借鑒各地在處理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件當(dāng)中返還購(gòu)房者房款的有益經(jīng)驗(yàn)，在不違背法律規(guī)定的前提下，最大限度地維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，體現(xiàn)對(duì)弱勢(shì)群體的扶助理念，展示社會(huì)和法律的公平正義精神。