法院司法拍賣中不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)承擔(dān)問題

劉 君

國(guó)浩律師（福州）事務(wù)所，福建 福州 350005

一、現(xiàn)有的關(guān)于稅費(fèi)承擔(dān)的法律法規(guī)

表1是結(jié)合法院司法拍賣中不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)的類型及我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)梳理出的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)承擔(dān)的法律法規(guī)內(nèi)容。

表1 法院司法拍賣中不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)的稅種、納稅主體及法律法規(guī)依據(jù)

目前，法院在處理司法拍賣中的不動(dòng)產(chǎn)交易問題時(shí)，重點(diǎn)參考的是《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》等?！蛾P(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》進(jìn)一步明確了人民法院以拍賣方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣方式；同時(shí)，其第30條規(guī)定對(duì)通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣形式拍賣不動(dòng)產(chǎn)活動(dòng)開展中產(chǎn)生的稅費(fèi)問題進(jìn)行了明確規(guī)定，即“因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔(dān)；沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實(shí)際情況確定稅費(fèi)承擔(dān)的相關(guān)主體、數(shù)額”，這明確了法院司法拍賣中不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)承擔(dān)問題處理的兩種依據(jù)：一是相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定；二是法律原則和案件實(shí)際情況。

二、法院司法拍賣中不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)承擔(dān)存在的問題

（一）稅費(fèi)承擔(dān)信息不明確，影響拍賣效果

受網(wǎng)絡(luò)司法拍賣遠(yuǎn)距離、非當(dāng)面、難溝通等問題的影響，競(jìng)買人從網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)獲知的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易過程中的稅費(fèi)方面的信息相對(duì)比較少，法院通常在拍賣公告中要求競(jìng)買人自行查詢了解。但鑒于影響交易稅費(fèi)的因素較多，諸如拍賣標(biāo)的物的實(shí)際成交金額、是否符合稅費(fèi)優(yōu)惠政策、原始取得價(jià)格等因素競(jìng)買人均不易獲知，且稅費(fèi)計(jì)算相對(duì)復(fù)雜，買受人通常難以自行計(jì)算；同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)、房管部門等有關(guān)單位和部門與法院在不動(dòng)產(chǎn)拍賣信息方面的不同步，還會(huì)導(dǎo)致被執(zhí)行人可能存在的前期欠稅情況無(wú)法被買受人知曉，往往都是待拍賣結(jié)束后，買受人過戶時(shí)才會(huì)發(fā)現(xiàn)，而此時(shí)如果買受人未補(bǔ)足被執(zhí)行人的前期欠稅，也將存在拍賣標(biāo)的物無(wú)法過戶的可能。這就導(dǎo)致競(jìng)買人因無(wú)法在交易之前便獲知具體的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和金額，而不敢參與競(jìng)拍或在得知需承擔(dān)超出自己預(yù)計(jì)的稅費(fèi)時(shí)出現(xiàn)爭(zhēng)議，影響拍賣效果。

（二）約定從拍賣款中支付出賣方的交易稅費(fèi)時(shí)可能與擔(dān)保債權(quán)產(chǎn)生沖突

現(xiàn)在已有一些法院在拍賣過程中注意到了采用“一刀切”模式要求買受人承擔(dān)所有交易稅費(fèi)的不合理性，轉(zhuǎn)而約定應(yīng)由出賣人支付的交易稅費(fèi)，從拍賣款中先行支付。此種約定相對(duì)符合相關(guān)法律法規(guī)的立法本意，但此時(shí)亦可能存在問題。根據(jù)《稅收征管法》第45條規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。此條款的規(guī)定即意味著在先的擔(dān)保債權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于稅款支付。如司法拍賣的標(biāo)的物已設(shè)定抵押，而拍賣價(jià)款又不足以支付抵押權(quán)人的債權(quán)和交易稅費(fèi)時(shí)，此時(shí)的交易稅款應(yīng)如何支付？作為抵押權(quán)人，有理由為保證自己的權(quán)益要求在拍賣款中優(yōu)先受償，而未足額支付交易稅費(fèi)可能導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理過戶手續(xù)，損害買受人的利益。

（三）不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)承擔(dān)爭(zhēng)議解決機(jī)制的不健全，可能對(duì)買受人有失公平

不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)承擔(dān)爭(zhēng)議解決機(jī)制是買受人與出賣人、稅務(wù)機(jī)關(guān)、法院等主體之間就不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)承擔(dān)問題產(chǎn)生的爭(zhēng)議問題采取的解決措施。司法實(shí)踐中買受人可能會(huì)因?yàn)樾畔⒄莆詹蝗?、思考不理性、?duì)相關(guān)的政策不了解等原因，在簽訂交易合同以后才發(fā)現(xiàn)稅費(fèi)承擔(dān)方面的問題，常見的除本文上述第3點(diǎn)所述情形，還有諸如土地增值稅是否屬于交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)問題、買受人承擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)能否作為企業(yè)所得稅的稅前列支問題等，與其他主體之間產(chǎn)生爭(zhēng)議。在現(xiàn)實(shí)情況下，買受人如由此向法院、稅務(wù)機(jī)關(guān)等部門提出申訴，通常申訴很難得到支持。顯然，在這種情況下買受人只能承擔(dān)稅費(fèi)繳納的義務(wù)，而這對(duì)買受人而言有失公平。

三、法院司法拍賣中不動(dòng)產(chǎn)涉稅費(fèi)承擔(dān)問題的解決途徑

（一）細(xì)化司法實(shí)踐中的稅費(fèi)承擔(dān)問題

由于法院在司法拍賣中的橋梁性作用，在對(duì)實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)承擔(dān)問題處理時(shí)，法院要切實(shí)履行自身的職責(zé)。一方面，法院要根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易中的出賣人和買受方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費(fèi)繳納義務(wù)進(jìn)行明確說明，使當(dāng)事人知曉自身因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)開展而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的繳納稅費(fèi)的義務(wù)；另一方面，法院要按照協(xié)商解決的方式，為不動(dòng)產(chǎn)交易雙方就拍賣過程中的稅費(fèi)承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)商約定，當(dāng)事人之間沒有進(jìn)行協(xié)商約定或者就《競(jìng)買公告》《競(jìng)買須知》中關(guān)于稅費(fèi)承擔(dān)的規(guī)定存在爭(zhēng)議時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)參考普通民事交易中自主買賣的相關(guān)規(guī)定對(duì)司法拍賣中的不動(dòng)產(chǎn)交易稅費(fèi)承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定，確保出賣方和買受方的合法權(quán)益得以保障。

（二）破解信息不對(duì)稱難題

首先，完善《競(jìng)買公告》內(nèi)容。雖然當(dāng)前的《競(jìng)買公告》中有諸如“標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理，交易過程中產(chǎn)生稅費(fèi)依照稅法等相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定，由買受人承擔(dān)（或由雙方各自承擔(dān)）”的提示，但關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易過程中稅費(fèi)的種類、繳納標(biāo)準(zhǔn)、繳納金額等關(guān)鍵信息及其獲取途徑并沒有進(jìn)行詳細(xì)的說明，限制了競(jìng)買人獲得不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)信息的渠道，使出賣人、買受人及網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)之間的信息存在不對(duì)等的情況，影響了買受人知悉權(quán)的實(shí)現(xiàn)。其次，打破信息的單位限制。法院司法拍賣中不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)承擔(dān)問題除了涉及法院、出賣方、買受方以外，還涉及房管部門、稅務(wù)部門等其他相關(guān)部門，并且后者是否及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握拍賣不動(dòng)產(chǎn)的狀態(tài)及稅費(fèi)劃分情況，會(huì)直接影響到稅費(fèi)承擔(dān)問題解決的效果。鑒于當(dāng)前法院、房管部門、稅務(wù)部門之間信息傳遞不暢的問題，各地區(qū)要結(jié)合本地司法拍賣的實(shí)踐，為各部門之間就不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣的相關(guān)信息實(shí)現(xiàn)及時(shí)、有效的共享提供技術(shù)性的支撐，確保當(dāng)事人尤其是買受人合法權(quán)益得到維護(hù)。

（三）完善司法拍賣中不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)法律法規(guī)體系

立法、執(zhí)法、司法部門要根據(jù)司法拍賣實(shí)踐，積極著手構(gòu)建更加科學(xué)、完善的法律法規(guī)體系，解決稅費(fèi)承擔(dān)方面的典型問題。地方立法機(jī)關(guān)可以根據(jù)司法拍賣中不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)承擔(dān)類案件處理的實(shí)際情況，總結(jié)現(xiàn)行法律法規(guī)中的問題和不足，并根據(jù)司法拍賣中法律法規(guī)適用情況，出臺(tái)更加符合司法拍賣實(shí)踐的法規(guī)性內(nèi)容。最高人民法院等司法主體亦要結(jié)合當(dāng)前司法拍賣中不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)承擔(dān)類案件處理的實(shí)際情況，通過出臺(tái)專門性的法規(guī)明確包括法院、房管部門、稅務(wù)部門，以及買受方、出賣方等眾多主體應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任和擁有的權(quán)利，確保不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)繳納義務(wù)的劃分和落實(shí)更規(guī)范。