關(guān)于房產(chǎn)測量的作用與方法探討

閆愛香

（河南省鶴壁市房地產(chǎn)測繪隊，河南 鶴壁 458030）

一、房產(chǎn)測量的作用

我們平時所有的房地產(chǎn)測繪其實是兩種不同的專業(yè)相結(jié)合的工作，包括房地產(chǎn)管理和測繪技術(shù)。房地產(chǎn)的測量工作關(guān)系著房屋的面積，房屋的產(chǎn)別等這些被記錄到房產(chǎn)證中的事項，他們具有一定的法律效力。而房產(chǎn)證又是房屋的權(quán)屬證明，它具有法律，稅收，城鎮(zhèn)規(guī)劃等基本功能，主要可以從以下幾個方面表現(xiàn)：（1）管理方面，為了有效的進行城市規(guī)劃管理，城市的房地產(chǎn)管理部門以及規(guī)劃部門必須要詳細的了解和計量房地產(chǎn)的歸屬，面積，數(shù)量，形狀等這些基本信息。只有這樣才能更好的進行城市的規(guī)劃和管理工作。房地產(chǎn)測量數(shù)據(jù)也是城市開發(fā)管理的理論基礎(chǔ)。（2）經(jīng)濟管理，房地產(chǎn)測繪可以為相關(guān)部門提供許多真實可靠的數(shù)據(jù)，有利于管理者及時的了解城鎮(zhèn)房屋以及土地的變化情況，建立相關(guān)的檔案信息，也為開展房地產(chǎn)的建設(shè)工作提供理論基礎(chǔ)，房產(chǎn)測量還可以為國家的土地分類，稅收提供依據(jù)，保證相關(guān)者及時足額納稅。（3）法律方面，房產(chǎn)圖就是指房產(chǎn)證上的附圖，它具有一定的法律效力，是進行產(chǎn)權(quán)清理，登記過戶的重要依據(jù)，也是加強我國房地產(chǎn)管理，保障房屋所有者的合法權(quán)益加強社會主義法律管理的依據(jù)。通過我們對房產(chǎn)測繪的簡單概述不難發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)測繪是對房屋所有者的法律保護也是國家安全穩(wěn)定的后盾。保證房產(chǎn)測量的準(zhǔn)確性與連續(xù)性是我國房地產(chǎn)管理的需要也是經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果。

二、房產(chǎn)圖測繪與地籍圖、地形圖測繪的比較

房產(chǎn)圖是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》有這樣的簡述“：按房產(chǎn)管理的需要可分為房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖和房屋分戶平面圖?！狈慨a(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料，它反映房屋的位置關(guān)系、建筑圖圖形、行政境界、權(quán)利種類、房屋式樣、房屋結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、坐落、層次、街道門牌、河流地類等，并以產(chǎn)權(quán)宗地位置為單位編立丘號；分丘圖是分幅圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。它著重表示房屋權(quán)界線、界址點點號、挑廊、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關(guān)系等各項房地產(chǎn)要素；分戶圖是以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細部圖，也是專供房地產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)證發(fā)給產(chǎn)權(quán)人的一種權(quán)證附圖，它詳細標(biāo)繪權(quán)利主體所在哪一層、哪一單位、哪一套，并用紅線彩繪其權(quán)利范圍。

通過如上的分析，房產(chǎn)圖的特點也就顯而易見。房產(chǎn)圖是平面圖，只要求平面位置準(zhǔn)確，不表示高程，不繪等高線；（1）房產(chǎn)圖對房屋及與房屋、房產(chǎn)有關(guān)的要素，要求比其他圖形要詳細的多，不單要表示結(jié)構(gòu)、性質(zhì)，還要表示出層次、用途及建成年份等；（2）房產(chǎn)圖對房屋及房屋的權(quán)界線和用地界線等要求特別認真，精度要求比較高，圖上主要地物點的點位中誤差不超過圖上±0.5mm，次要地物點的點位中誤差不超過圖上±0.5mm；（3）房產(chǎn)圖的主要內(nèi)容應(yīng)包括：測量控制點、界址點、房屋權(quán)利界線、用地界線、附屬設(shè)施、圍護物、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、用途、用地分類、建筑面積、用地面積、房產(chǎn)編號以及各種名稱和數(shù)字注記等；（4）為了能清楚的表示出所需內(nèi)容，房產(chǎn)圖的比例尺均為大比例尺，一般為1：1000、1：500甚至更大比例尺（比例尺的大小主要根據(jù)測區(qū)內(nèi)房屋的稠密程度而定）；（5）房產(chǎn)圖的變化較快，除了城鎮(zhèn)新建筑的不斷發(fā)展和擴大外，其間城區(qū)的房屋及土地使用情況也在不斷變化，例如房屋發(fā)生買賣、交換、繼承、新建、拆除等，這些變更對房產(chǎn)圖來講就是變化，都要及時修改補測，以不斷完善其使用價值。

三、GPS在房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪中的應(yīng)用

目前，GPS已普遍用于建立房產(chǎn)平面控制網(wǎng)，同時也用于碎部要素測量。GPS 在房產(chǎn)控制測量方面的應(yīng)用與它在大地控制測量相差不多，主要原理都是采用載波相位測量相對位置。房產(chǎn)碎部測量的定位精度要求比較低，但要求高效率。目前常用的GPS測量作業(yè)模式都可用于房產(chǎn)測量，大致可以分為以下幾種：

（一）經(jīng)典靜態(tài)相對定位

這種觀測方法要求將兩臺以上的接收機，并將接收機在一條或數(shù)條基線的兩個端點上分別安置，觀測的衛(wèi)星需要4顆以上。這種方法可以將所有已經(jīng)觀測的基線組成封閉的圖形，這樣有利于外業(yè)檢核，在一定程度上保障成果的可靠性。這種方法還有另外一個優(yōu)點，它通過平差來進一步提高定位的精度。所以，這樣的觀測方法適合首級房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立。

（二）快速靜態(tài)定位

這種觀測方式用于相應(yīng)等級房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立、加密及界址點測定等等。測量區(qū)域的中部是安置基準(zhǔn)站的最佳的位置，并在基準(zhǔn)站安置一臺接收機連續(xù)跟蹤視野中可以看見的衛(wèi)星，而另一臺接收機則開始流動設(shè)站，依次在各個站點觀測制定好的時間。快速靜態(tài)定位要求觀測時段內(nèi)應(yīng)該對5顆以上的衛(wèi)星進行觀測，而且每個流動點與基準(zhǔn)點的距離不能超過20千米。當(dāng)流動站上的接受機在轉(zhuǎn)移的時候，不需要保持對衛(wèi)星的連續(xù)跟蹤，可以關(guān)閉電源。

（三）準(zhǔn)動態(tài)定位

這種觀測方式適用于開闊地區(qū)的房產(chǎn)平面控制網(wǎng)加密和碎部測量等。與快速靜態(tài)定位一樣，也是在觀測區(qū)選一個基準(zhǔn)點，安置接收機連續(xù)跟蹤所有可以看見的衛(wèi)星，在對所測衛(wèi)星保持跟蹤的情況下，依次對其進行觀測，測得基線中誤差約為1到2cm。和快速靜態(tài)定位不同的是，在測量的過程中，它要求接收機不能對跟蹤的衛(wèi)星失去鎖定，否則就要在失去鎖定的流動點上，把觀測的時間延長一到兩分鐘。

四、房產(chǎn)測繪風(fēng)險的規(guī)避方法

（一）強化測繪人員風(fēng)險意識

防范房產(chǎn)測繪風(fēng)險的首要問題是轉(zhuǎn)變首先轉(zhuǎn)變測繪人員的思想觀念，樹立依法測繪的思想，強化風(fēng)險意識，充分認識到測繪風(fēng)險是關(guān)系到測繪單位生存發(fā)展和自身利益的重大問題，從而自覺防范和控制風(fēng)險發(fā)生，并在制度中加以規(guī)定和落實。其次加強從業(yè)人員的技能培訓(xùn)及職業(yè)道德教育。

（二）要建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程和完善的質(zhì)量檢查體系

用標(biāo)準(zhǔn)化工作流程規(guī)范外業(yè)操作，用完善的質(zhì)量檢查體系杜絕內(nèi)業(yè)計算可能產(chǎn)生的錯誤。例如：一是統(tǒng)一外業(yè)草圖的規(guī)格和必須體現(xiàn)的內(nèi)容，統(tǒng)一丈量的方法和精度，統(tǒng)一多余數(shù)據(jù)觀測的最低要求。二是對內(nèi)業(yè)計算過程可以實行計算人員自檢，作業(yè)組內(nèi)部互檢，單位專職質(zhì)檢人員檢查的三級質(zhì)量檢查制度，并且要求計算人員一幢為單位詳細填寫測繪報告。

（三）要完善房產(chǎn)測繪市場管理，強化社會監(jiān)督

在簽訂委托協(xié)議時，應(yīng)首先要求委托方提供真實可靠的資料，并由委托方蓋章確認，并且明確雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任及爭議解決方式，還應(yīng)約定防范和化解風(fēng)險的具體條款。把測繪差錯控制在產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證之前，有效地防范和控制測繪錯誤既成事實后才被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險和由此所造成的損失。

（四）要制定適用于本地區(qū)的實施細則或作業(yè)規(guī)范

從業(yè)人員只有用同一把“尺子”去度量，才不會出現(xiàn)同一城市不同的房產(chǎn)測繪單位、同一房產(chǎn)測繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一的情況。動態(tài)更新機制是房產(chǎn)測繪單位適應(yīng)不斷變化的市場和不斷更新的建筑花樣的有力武器。地方政府要根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》及《房產(chǎn)測量規(guī)范》制定出符合地方實際的房產(chǎn)測繪實施細則，對歷史遺留問題，制定出符合現(xiàn)實要求的辦法，明確重點難點問題。

結(jié)語：

房產(chǎn)圖與房屋產(chǎn)權(quán)管理有非常密切的關(guān)系，為開發(fā)商征收稅費提供了依據(jù)，為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供測量資料。房產(chǎn)圖與地籍圖相同，都是通過控制點測繪，他們的區(qū)別就是服務(wù)對象不同，這也使得它們的內(nèi)容不同。在科技發(fā)達、信息技術(shù)快速發(fā)展的今天，用科學(xué)技術(shù)來處理屬性數(shù)據(jù)已經(jīng)變簡單的工作，房產(chǎn)測量的作用與方法也變得越發(fā)便利，隨著時間的不斷推移，對它們的研究會一直處于更新狀態(tài)中。