李靜 趙萌

[提要] 經(jīng)過20年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國至關(guān)重要的產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流存在資金需求量大、資產(chǎn)負債率高等特點，從而增加企業(yè)的財務(wù)風險，因此現(xiàn)金流管理成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。本文選取房地產(chǎn)行業(yè)中的重要參與者綠地控股集團，從現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩個維度分析綠地控股集團股份有限公司的現(xiàn)金流量，從而發(fā)現(xiàn)其在現(xiàn)金管理方面存在的問題，并提出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：綠地集團;現(xiàn)金流管理;資金

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A

收錄日期：2020年9月7日

一、現(xiàn)金流管理概述

（一）現(xiàn)金流管理的基本含義。企業(yè)為了實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的目標，通過對現(xiàn)金流的預(yù)測、決策、規(guī)劃、分析和控制等方式，對投資、籌資、經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出，以及時間和數(shù)量進行全面系統(tǒng)的管理?，F(xiàn)金流量管理針對企業(yè)整個內(nèi)部及外部的資金活動，涉及到企業(yè)的方方面面，因此過程是一個循環(huán)的動態(tài)過程。

（二）現(xiàn)金流管理的特點

1、資產(chǎn)負債率持續(xù)高漲。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，從土地的取得、房屋的建造、房屋的銷售到房屋的清算，開發(fā)周期較長，在開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都需要投入大量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道范圍較小，主要通過銀行借貸方式，加之近幾年銀行增加了對房地產(chǎn)行業(yè)的限制條件，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的資產(chǎn)負債率持續(xù)高漲。

2、資金需求量大。房地產(chǎn)行業(yè)以不動產(chǎn)作為主要投資對象，在房屋的開發(fā)周期過程中，各個環(huán)節(jié)投入資金較大，且一旦資金投入，便很難流通出去，僅僅依靠企業(yè)自身固有資金很難維持項目的運營。因此，在開發(fā)過程中需要大量資金支持各個環(huán)節(jié)的有序進行。

3、風險較大。房地產(chǎn)行業(yè)融資模式單一，主要依靠銀行貸款，銀行一旦阻斷現(xiàn)金流入，企業(yè)將面臨財務(wù)風險，將來源單一的資金投入到高額的成本當中，使得貸款數(shù)額增加，財務(wù)費用也隨之增加。在復(fù)雜的環(huán)境中很難及時調(diào)整資金的流向及用途，只好不斷地投入資金，這就造成了房地產(chǎn)行業(yè)資本回收存在很大風險。

二、綠地集團現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀

（一）公司發(fā)展現(xiàn)狀。綠地控股集團股份有限公司，簡稱綠地集團。到2013年為止，綠地集團是中國第一家、同時是唯一一家跨入《財富》世界500強的，僅以房地產(chǎn)為主要產(chǎn)業(yè)的公司。此公司注重在各個主要省份城市的多元化發(fā)展。綠地集團房地產(chǎn)開發(fā)項目遍布全國70個城市，品牌以及質(zhì)量都遙遙領(lǐng)先。此外，綠地集團在與世界幾個頂級酒店開展積極合作的同時，還發(fā)展了自主酒店品牌，其旗下的幾個品牌已經(jīng)在歐洲多個地區(qū)成功展開營業(yè)。綠地集團在國內(nèi)外都積極開拓市場，并且注重企業(yè)產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展，為其房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。

（二）現(xiàn)金流量管理現(xiàn)狀。從表1中的數(shù)據(jù)我們可以得出：綠地集團2017年和2018年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入分別占總現(xiàn)金流入的70.64%和73.49%，在三種現(xiàn)金流入中占比都是最高的;其2019年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入占總現(xiàn)金流入的36.23%，在三種現(xiàn)金流入中占比第二。從整體上來看，該公司的現(xiàn)金流入主要來源于經(jīng)營現(xiàn)金流入，而其經(jīng)營現(xiàn)金流入主要來源于其房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流。但同時可以看出：在2019年，企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流的占比與上兩年相比，有較大幅度的下降。原因是在2019年這一年，市場形勢千變?nèi)f化，整體的經(jīng)濟形勢比較嚴酷。2019年年初，我國的宏觀經(jīng)濟勢頭較好，但在第二季度以后，在海內(nèi)外因素的雙重影響下，經(jīng)濟狀況不太穩(wěn)定，風險大大加劇，給企業(yè)帶來了極大的挑戰(zhàn)，企業(yè)的運營情況不容樂觀。尤其在下半年當中，由于政策的宏觀調(diào)控、籌資收縮、預(yù)期利空，房地產(chǎn)的整體情況都不利好，再加上結(jié)構(gòu)分化嚴重，行業(yè)之間的競爭更加激烈。在這種背景之下，公司雖如履薄冰，但是卻反應(yīng)比較迅速，積極調(diào)整和轉(zhuǎn)型，在相對困難的宏觀經(jīng)濟條件下，取得了較好的業(yè)績。在2017年到2019年這三年期間，此公司籌資活動現(xiàn)金流入一直都在較為穩(wěn)定的狀態(tài)，在10%～20%之間，占現(xiàn)金總流入的占比比較小，說明該公司對籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入的依賴比較小，沒有較為大型的籌資活動。該公司的投資活動現(xiàn)金流入在2018年和2019年的占比都在10%之下，比重很小，但是在2019年有了大幅度的增加，說明在2019年經(jīng)濟形勢的影響下，企業(yè)加大了投資，對投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入依賴較大。（表1）

從表2中的數(shù)據(jù)我們可以得出：綠地集團在2017～2018年之間，經(jīng)營活動現(xiàn)金流出、籌資活動現(xiàn)金流出以及投資活動現(xiàn)金流出一直都處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)，而且經(jīng)營活動現(xiàn)金流出的占比都在60%以上，在總現(xiàn)金流出中占比最高，這說明了此公司的經(jīng)營規(guī)模都一直較大，經(jīng)營狀態(tài)都一直處在活躍的狀態(tài);投資活動現(xiàn)金流出都在10%左右，在總現(xiàn)金流出中占比最低，說明綠地集團在投資的過程中比較謹慎。（表2）

三、綠地集團現(xiàn)金流管理面對的問題

（一）我國的資本市場發(fā)展尚不完善。我國的資本市場現(xiàn)在還有一些深度層次上的矛盾，使市場的性能不能得到完美的釋放。同時，我國資本市場體系結(jié)構(gòu)單一，規(guī)模偏小，缺少層次，直接融資比例較低，不能滿足投資者和籌資者多樣性投融資要求。所以，對于需要大量資金的房地產(chǎn)行業(yè)來說，融資是比較困難的。2019年，熱度城市房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策仍舊嚴格緊張，市場運行壓力大的城市的調(diào)控政策稍有放松，房地產(chǎn)行業(yè)在大體上維持穩(wěn)定的發(fā)展。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資投資決策很大程度上取決于國家的宏觀調(diào)控以及經(jīng)濟的總體形勢。我國的資本市場因為政府機構(gòu)的干預(yù)，資本的一級市場遭到了一定的壟斷，從而影響了市場融資體系的社會化以及籌資途徑的打開，這直接大大地影響了企業(yè)資金的運轉(zhuǎn)，這樣就會使企業(yè)的經(jīng)營活動受到一定的限制，從而對企業(yè)的現(xiàn)金流量產(chǎn)生較大的影響。

（二）企業(yè)債務(wù)風險和流動風險高

1、企業(yè)的債務(wù)風險高。從巨潮資訊網(wǎng)綠地控股年報中的資產(chǎn)負債表可以計算得出：該企業(yè)2017～2019年的資產(chǎn)負債率分別是：88.99%、89.49%、89.58%。我們能夠看出綠地集團的資產(chǎn)負債率很高，債務(wù)方面存在一定程度的風險。房地產(chǎn)行業(yè)在前期投入上比一般行業(yè)都要大，需要的資金比較多，所以房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率普遍都比較高，相應(yīng)就要承擔較高的債務(wù)風險。綠地集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占主營業(yè)務(wù)的半壁江山，所以對資金的需求量極大，債務(wù)風險也比較高。大量的債務(wù)對綠地集團未來的償債帶來不小的資金壓力。而公司的籌資大部分都是來源于銀行或者一些其他金融機構(gòu)，融資渠道比較單一，所以綠地集團因利率變動引起金融工具現(xiàn)金流量變動的風險主要與銀行借款浮動利率有關(guān)。本公司的政策是保持這些借款的利率浮動，以消除利率的公允價值變動風險。

2、企業(yè)的流動風險高。企業(yè)的三種活動導(dǎo)致了企業(yè)的現(xiàn)金流量變動比較大。管理流動風險時，本公司管理層認為充分的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物并對其進行監(jiān)控，以滿足本公司經(jīng)營需要，并降低現(xiàn)金流量波動的影響。

（三）經(jīng)營戰(zhàn)略對企業(yè)現(xiàn)金流管理產(chǎn)生的影響。綠地控股的經(jīng)營戰(zhàn)略是把企業(yè)建設(shè)成一家主營業(yè)務(wù)突出、多元化發(fā)展、世界范圍內(nèi)經(jīng)營，并且在房產(chǎn)、基建、金融等眾多行業(yè)有卓越表現(xiàn)的本土跨國企業(yè)。要實現(xiàn)這些目標，企業(yè)要從區(qū)域布局、產(chǎn)品定位、開發(fā)模式等幾方面來考慮。會出現(xiàn)的問題就是企業(yè)容易陷入盲目進行多元化擴張造成流動資金沉淀的僵局。

四、綠地集團現(xiàn)金流管理問題解決對策

（一）積極完善公司治理結(jié)構(gòu)，不斷適應(yīng)資本市場的變化。從上文對房地產(chǎn)行業(yè)問題的分析可知，我國的資本市場尚未完善，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)積極調(diào)整公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)以及治理制度，在各種困難中砥礪前行。我國的社會主義制度以及性質(zhì)可能在一定程度上決定了我國的資本市場發(fā)展相對沒有那么好，所以企業(yè)就要在此經(jīng)濟形勢下適應(yīng)國家的宏觀調(diào)控政策以及各種規(guī)章制度，不斷調(diào)整自身的內(nèi)部系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，最大限度地保障自己的權(quán)益。在國家的宏觀調(diào)控政策影響之下，企業(yè)的融資必定有一定的門檻和限制，這對需要大量資金的房地產(chǎn)企業(yè)影響尤為顯著。所以，企業(yè)要時刻關(guān)注國家的金融政策以及更多金融企業(yè)的政策調(diào)整與信息變更，這樣才能保證自身資金的融通。

在2020年突如其來的新冠肺炎疫情影響下，房地產(chǎn)回暖進度更加放緩，但在這時國家的宏觀調(diào)控又能避免企業(yè)走入低谷。為了緩解疫情帶來的沖擊，世界范圍內(nèi)都在實施寬松的貨幣政策。國內(nèi)也相繼發(fā)布了一些宏觀政策，積極的財政政策變得更積極，穩(wěn)健的貨幣政策變得更靈活。與此同時，為了擴大內(nèi)部的需求，相關(guān)行業(yè)的激勵措施相繼發(fā)布，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好的機遇。所以，企業(yè)在面對資本市場的不足時，既要積極進行調(diào)整，又要善于運用國家政策幫助自己走出低迷態(tài)勢。企業(yè)無論在何種市場形勢之下，都應(yīng)該提高自身的技能并及時進行知識更新，學(xué)會審度時勢，這樣才能在各種經(jīng)濟浪潮之中越挫越勇，形成自己的管理制度以及行為規(guī)范。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。在巨大的負債以及利息面前，綠地集團在短時間內(nèi)很難通過快速的減少負債來降低債務(wù)風險，從而降低現(xiàn)金流的風險。所以，企業(yè)可以通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)來管控現(xiàn)金流，以此來加強自身的償債能力。通過資產(chǎn)負債表可知企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)為：負債=資產(chǎn)+所有者權(quán)益。但是，所有者權(quán)益是不好控制的，股東有權(quán)利將資金撤回。所以，綠地集團可以通過控制負債規(guī)模與結(jié)構(gòu)，采用多元化籌資方式來優(yōu)化它的資本結(jié)構(gòu)。

1、控制負債規(guī)模與結(jié)構(gòu)。資金是企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展過程中必不可少的，充足的資金能夠支持企業(yè)更快更好地發(fā)展。但是，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身情況，對未來經(jīng)營過程中所需要的資金做一個全面科學(xué)的預(yù)估，在保障企業(yè)正常經(jīng)營發(fā)展的前提下，計算出所需要的最低資金量，充分考慮自己的償債能力。

合理的負債也是企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中不可缺少的部分，科學(xué)的負債結(jié)構(gòu)能更好地支撐企業(yè)的良性發(fā)展。企業(yè)應(yīng)合理決定自有資金以及借入資金的比例，合理安排負債的用途與用量。

2、建立多元化籌資渠道。為了避免債務(wù)風險過高，企業(yè)應(yīng)該拓寬融資渠道，進行多元化融資，以此來減少融資成本，使資金的利用效率達到最高。除了通過銀行貸款、發(fā)行債券以及應(yīng)付票據(jù)等債務(wù)性融資方式進行籌資之外，企業(yè)還應(yīng)該去尋找其他的融資渠道，比如權(quán)益性融資。與此同時，綠地控股面對多元化的籌資方式，應(yīng)該根據(jù)其成本以及風險的高低來謹慎選擇籌資方式，以此來加強企業(yè)現(xiàn)金流量的管理。

（三）合理制定經(jīng)營計劃，優(yōu)化公司經(jīng)營戰(zhàn)略。為了避免盲目擴張的問題，企業(yè)要合理制定經(jīng)營計劃，及早確定下一年的工作總體目標。企業(yè)要搶抓機遇，精準施策來解決迎來的各種困難。一是企業(yè)要密切關(guān)注市場情況，增強自己的實力，加強自己的核心競爭力，提升自己的競爭優(yōu)勢，推動企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。二是要在穩(wěn)中有序中保障企業(yè)的穩(wěn)定增長，強化產(chǎn)品的精準定位。實施嚴格的考核制度，提升專業(yè)能力，促進資金的回籠。三是要強化資本的運營，促進企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。企業(yè)要強化資本運營的思維與理念，積極通過資本運作開發(fā)新的增長點，促進現(xiàn)金的流動。四是加大風險的管理與控制，重點強化對重要領(lǐng)域以及環(huán)節(jié)的風險監(jiān)管和控制。五是要優(yōu)化體制機制，提升管理水平，為企業(yè)發(fā)展注入鮮活力量。針對企業(yè)發(fā)展過程中產(chǎn)生的問題，要進行改革創(chuàng)新，優(yōu)化管控模式，完善考核獎懲，刺激內(nèi)在動力。加大資金的管理力度，秉承以現(xiàn)金為主要項目的理念，加強對現(xiàn)金流的管理，維護資金鏈的良性循環(huán)與安全。抓好國內(nèi)外的融資契機，利用海外的降息契機，推進海外融資。要想保護資金鏈的穩(wěn)定，企業(yè)就要持續(xù)關(guān)注銷售以及回款情況，保證融資渠道的多元化，加強對現(xiàn)金流的管理與控制，嚴防市場發(fā)生較大范圍的變動或者籌資環(huán)境變動帶來的風險。

五、結(jié)論

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流管理對企業(yè)的財務(wù)管理來說至關(guān)重要，因此要想使房地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，就需要注重企業(yè)的現(xiàn)金流管理。本文通過對綠地控股集團股份有限公司的現(xiàn)金流量狀況進行分析，得出應(yīng)通過治理公司結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)等方式來解決企業(yè)出現(xiàn)的問題，并應(yīng)從戰(zhàn)略角度制定公司經(jīng)營計劃，從而實現(xiàn)企業(yè)總體戰(zhàn)略目標的結(jié)論。

主要參考文獻：

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