論房產(chǎn)交易與登記分立的利與弊

【摘要】房產(chǎn)交易與登記分立利弊共存，綜合來看弊大于利。房產(chǎn)交易與登記分立有利于互相監(jiān)督，各自發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，加強交易與登記的分別審核。弊端在于造成部門間數(shù)據(jù)不統(tǒng)一，造成部門間政策不一致，便民服務(wù)效率大打折扣。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)交易;交易與登記分立;交易風(fēng)險;便民;利民

隨著《物權(quán)法》的實施及國家不動產(chǎn)登記改革的進(jìn)行，大部分地區(qū)原來房產(chǎn)交易由住建部門交易、登記一體化管理改革為房產(chǎn)交易由住建部門監(jiān)管，登記由不動產(chǎn)登記機構(gòu)實施。經(jīng)過這幾年的實踐，本人認(rèn)為房產(chǎn)交易與登記分立利弊共存，但總的來說，弊大于利。

下面，本人就自己的工作實踐談下對上述問題的看法。

1、房產(chǎn)交易與登記分立的有利方面

房產(chǎn)交易與登記分立改變了權(quán)力過于集中的狀況，有利于發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢。

以前，房產(chǎn)交易與登記都?xì)w住建部門管理，造成權(quán)力過于集中，不利于業(yè)務(wù)監(jiān)督。住建部門既自己制定房產(chǎn)交易政策又監(jiān)督房產(chǎn)交易政策的執(zhí)行，造成登記結(jié)果受上游交易影響很大，容易疏忽對登記的審核把關(guān)。房產(chǎn)交易與登記分立有利于互相監(jiān)督，各自發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，加強交易與登記的分別審核。

2、房產(chǎn)交易與登記分立的弊端

2.1房產(chǎn)交易與登記分立極易造成部門間數(shù)據(jù)不統(tǒng)一

住建部門與不動產(chǎn)登記機構(gòu)關(guān)于房產(chǎn)交易與登記的最高依據(jù)為《國土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》（國土資發(fā)[2015]90號），迄今為止，該文件也沒有得到完全的執(zhí)行。文件規(guī)定“房屋交易管理是房地產(chǎn)市場監(jiān)管的基礎(chǔ)和核心。各級房產(chǎn)管理部門要強化房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)等工作，特別是要做好商品房預(yù)售許可、房屋買賣合同網(wǎng)簽備案、房屋交易資金監(jiān)管、樓盤表的建立、購房資格審核、房源驗核、存量房與政策性住房上市交易管理，以及房屋抵押政策制定及監(jiān)督執(zhí)行等交易監(jiān)管具體工作，實現(xiàn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)有序銜接?！钡趯嵤┻^程中，各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)均為新建業(yè)務(wù)系統(tǒng)，造成房產(chǎn)交易與登記最基本的數(shù)據(jù)“樓盤表”不統(tǒng)一，本來應(yīng)該由住建部門建樓盤表，交易與登記共用，但現(xiàn)實情況是不動產(chǎn)部門自建樓盤表，造成房產(chǎn)交易是住建部門的樓盤表，登記用不動產(chǎn)的樓盤表，給數(shù)據(jù)交互造成隱患。沒有數(shù)據(jù)的統(tǒng)一，房產(chǎn)交易與登記的銜接就成為了無本之木。

《國土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》還規(guī)定“房產(chǎn)管理部門要對新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動進(jìn)行監(jiān)管，實時將依法辦理的房屋轉(zhuǎn)讓，抵押等相關(guān)交易信息提供給不動產(chǎn)登記機構(gòu)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)交易信息進(jìn)行登記。在完成房屋登記后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)也要實時將各類信息提供給房產(chǎn)管理部門，有效防范一房多賣、已抵押房屋違規(guī)出售等行為的發(fā)生，確保交易安全。”實際上這條規(guī)定也因樓盤表的不統(tǒng)一成了交易與登記各自為政，信息無法有效傳送。

所有的查封登記都在不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理，如果雙方不是共用一個樓盤表，查封信息很難即時同步，容易引起交易風(fēng)險，侵犯群眾利益，造成不良社會影響。經(jīng)查閱公開報道，日照市就出現(xiàn)了東港區(qū)的巨正大廈因部門間信息溝通不暢，導(dǎo)致被法院查封的房產(chǎn)又被開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售的問題。

2.2房產(chǎn)交易與登記分立極易造成部門間政策不一致

交易與登記本是一件事情的延續(xù)，卻因房產(chǎn)交易與登記分立極易造成部門間政策上的不統(tǒng)一，有時甚至出現(xiàn)推諉扯皮現(xiàn)象。

《城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定“本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。”第六條規(guī)定“縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！蹦蒙綎|省來說，《山東省城市房地產(chǎn)交易管理條例》第四條 規(guī)定“省建設(shè)行政主管部門是省人民政府房地產(chǎn)交易主管部門，負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)交易管理工作。 設(shè)區(qū)的市、縣（市）房地產(chǎn)管理機關(guān)是同級人民政府房地產(chǎn)交易主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易管理工作?！?第七條規(guī)定“房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實信用的原則。禁止私下交易房地產(chǎn)?！边@兩條規(guī)定明確了山東房產(chǎn)交易主管部門是房地產(chǎn)管理機關(guān)（筆者這邊是住建部門），同時又明確作為公民的大額主要財產(chǎn)，山東省對房產(chǎn)交易的安全性非常重視，“禁止私下交易房地產(chǎn)”意味著房產(chǎn)交易必須在住建部門的監(jiān)管下進(jìn)行。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）要求“進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。”亦是對房產(chǎn)交易監(jiān)管的加強措施。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)則依據(jù)“放管服”的精神，不把住建部門的交易監(jiān)管結(jié)果“網(wǎng)簽合同”作為必收要件，使部分房產(chǎn)交易脫離了監(jiān)管。造成真實交易數(shù)據(jù)與監(jiān)管部門掌握的數(shù)據(jù)差異較大，不可避免的會給房產(chǎn)市場宏觀政策的出臺造成影響。

2.3房產(chǎn)交易與登記分立極易造成便民服務(wù)效率大打折扣

國家不管是出臺“放管服”政策還是“優(yōu)化營商環(huán)境”政策，根本目的肯定是便民、利民、提高效率，而房產(chǎn)交易與登記分立則使便民服務(wù)效率大打折扣。

《國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》指出“不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺與房屋交易管理信息平臺要相互對接，通過交換接口、數(shù)據(jù)抄送等形式，實現(xiàn)實時互通共享，消除“信息孤島”，確保相關(guān)業(yè)務(wù)辦理的連續(xù)、安全、便捷?！币驗榉慨a(chǎn)交易與登記分?jǐn)?shù)兩個不同的平臺，無論是采用“交換接口”還是“數(shù)據(jù)抄送”都可能因數(shù)據(jù)庫格式的不同，軟件開發(fā)企業(yè)理念的差異等原因難以達(dá)到數(shù)據(jù)的完美對接。加上基層單位經(jīng)費有限，兩個部門協(xié)調(diào)等問題，都給數(shù)據(jù)的交換帶來很大的問題。

房產(chǎn)交易與登記分?jǐn)?shù)兩個不同的平臺還導(dǎo)致無論哪個平臺出現(xiàn)問題都導(dǎo)致業(yè)務(wù)無法辦理下去，給提高服務(wù)效率帶來問題。作為老百姓來說，他們對中間的業(yè)務(wù)關(guān)系不是很了解，就覺得我來是辦的一個事，任何一個系統(tǒng)出現(xiàn)問題，都易引起群眾的不滿。

結(jié)語：

總之，本人認(rèn)為房產(chǎn)交易與登記分立弊大于利。不管是從國家管理者的初衷還是從“以民為本”的思想，都應(yīng)該把房產(chǎn)交易與登記整合到一個平臺上，真正做到房產(chǎn)交易與登記一體化管理，利國、利企、利民。

作者簡介：

陳永保，男，1975年生，籍貫：山東省聊城市茌平區(qū)，職位：科長，民族：漢，職稱：中級工程師，研究方向：房產(chǎn)交易監(jiān)管、房產(chǎn)交易與登記的關(guān)系。