中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題及對(duì)策探討

張小娣

（蘭州瑞興達(dá)投資管理有限責(zé)任公司，甘肅 蘭州 730070）

房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家穩(wěn)樓市，在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”宏觀政策調(diào)控下，融資環(huán)境緊縮，市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀。這對(duì)在前期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一片大好時(shí)，盲目進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的大量的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，受政策影響較大，經(jīng)營(yíng)舉步維艱。本文從中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理模式，企業(yè)規(guī)模，融資渠道以及費(fèi)用開支等方面對(duì)存在的各項(xiàng)問(wèn)題進(jìn)行探討，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金的管控，保證企業(yè)健康穩(wěn)步地向前發(fā)展提出相關(guān)建議。

一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及加強(qiáng)資金管理的必要性

（一）中小房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)

中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)大都在三、四線城市，項(xiàng)目投入資金大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中需要大量的資金，如房地產(chǎn)開發(fā)前期的土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用、前期的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用和利息支出等，是一種資金密集性企業(yè)。資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，從開始設(shè)立項(xiàng)目、開發(fā)土地、建造房屋、銷售到項(xiàng)目最終清算，要跨越幾個(gè)年度，大概需要2-4年的時(shí)間。為了滿足開發(fā)項(xiàng)目所需的資金，企業(yè)一般都是向銀行貸款取得資金，且金額較大，造成企業(yè)負(fù)債率高，資金風(fēng)險(xiǎn)較大。中小房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中，受房產(chǎn)政策影響較大，存在很多不確定因素。

（二）中小房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的必要性

在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期，中小房地產(chǎn)企業(yè)都是以土地為抵押物，向銀行進(jìn)行貸款融資，開發(fā)資金大部分來(lái)源為負(fù)債。自有資金只占很少的一部分，資金周轉(zhuǎn)較為困難，銀行償還利息壓力較大，此時(shí)資金基本上為?？顚Ｓ?，全部用于項(xiàng)目的建設(shè)。在建設(shè)中期，當(dāng)取得《商品房預(yù)售許可證》后，開發(fā)項(xiàng)目可以進(jìn)行預(yù)售，這時(shí)開始資金回籠，大量的預(yù)收房款涌入企業(yè)資金賬戶，企業(yè)資金賬面顯示充裕。企業(yè)負(fù)責(zé)人為擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，盲目樂(lè)觀，將資金投入其他新開發(fā)項(xiàng)目，導(dǎo)致現(xiàn)有在建項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)資金不足，進(jìn)而影響現(xiàn)有在建項(xiàng)目建設(shè)周期，無(wú)法按期交房，使企業(yè)陷入困境。企業(yè)貸款陸續(xù)到期，又有多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)開工，資金周轉(zhuǎn)開始困難。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)必須提前做好償債資金準(zhǔn)備。企業(yè)資金管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程，做好資金管理是企業(yè)向前發(fā)展的關(guān)鍵。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

（一）資金管理模式落后

中小房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)模小，管理水平低，人員整體素質(zhì)不高，財(cái)務(wù)管理制度不健全，大多屬于“家族式”管理，企業(yè)的投資者與企業(yè)的負(fù)責(zé)人都是同一個(gè)人。企業(yè)資金審批實(shí)行企業(yè)負(fù)責(zé)人“一支筆”管理，由于企業(yè)負(fù)責(zé)人大多缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，資金管理時(shí)主觀性、隨意性強(qiáng)，沒(méi)有制定完善的資金管理制度。對(duì)企業(yè)的管理依靠以往的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)、負(fù)債情況掌握不全。“家族式”管理導(dǎo)致企業(yè)的管理層以及會(huì)計(jì)、出納等重要崗位由企業(yè)負(fù)責(zé)人的親屬擔(dān)任，這些人如果沒(méi)有專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和資金管理就會(huì)存在一定的阻力。

（二）急于擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，盲目跟風(fēng)投資

中小房地產(chǎn)企業(yè)大多都是民營(yíng)企業(yè)，企業(yè)負(fù)責(zé)人的理念決定著企業(yè)的發(fā)展方向。企業(yè)投資存在著很大的隨意性，盲目性。房地產(chǎn)企業(yè)屬于投資規(guī)模較大的高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力較弱，一旦投資失敗，企業(yè)無(wú)法承受投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。多項(xiàng)目開發(fā)，如果一個(gè)項(xiàng)目出問(wèn)題，必然會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致其他項(xiàng)目開發(fā)停滯不前，甚至造成企業(yè)資金鏈斷裂，進(jìn)入發(fā)展困境。

（三） 融資渠道單一，負(fù)債比例高

中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，資金主要來(lái)源于銀行貸款，受國(guó)家及銀行的信貸政策影響較大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)大的綜合性工程，企業(yè)自籌資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足項(xiàng)目開發(fā)的資金需求。與此同時(shí)，在項(xiàng)目開發(fā)的前期，前期開發(fā)投入資金大，回收期長(zhǎng)。由于自身財(cái)務(wù)管理規(guī)范程度以及規(guī)模較小等原因，中小房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)抵押土地從商業(yè)銀行貸款融資，還有少許通過(guò)民間借貸，但這種資金籌措方式也大大增加了企業(yè)的資金成本，同樣存在較高風(fēng)險(xiǎn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金不足，通常在銀行貸款到期后，并不馬上向銀行償還貸款本金，而是進(jìn)行貸款展期或是轉(zhuǎn)貸，將這部分資金繼續(xù)用于其他項(xiàng)目的開發(fā)，造成資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，加大了企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)償債能力下降，資金鏈斷裂時(shí)，將面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）開源節(jié)流意識(shí)不強(qiáng)，各項(xiàng)費(fèi)用開支較大

中小房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到預(yù)售狀態(tài)后，如果房屋銷售形勢(shì)比較樂(lè)觀，銷售回款充足，企業(yè)負(fù)責(zé)人就容易放松對(duì)資金的管控，出現(xiàn)各項(xiàng)開支審批不嚴(yán)的情況，導(dǎo)致廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、招待費(fèi)等開支較大。除此之外，對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用支出是必須支出還是非必須支出，沒(méi)有明確的劃分和控制，節(jié)約意識(shí)不強(qiáng)。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目最終盈利情況盲目樂(lè)觀，沒(méi)有對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的總成本、總費(fèi)用的預(yù)算進(jìn)行把控以及分?jǐn)偟矫磕昝吭碌馁M(fèi)用開支的預(yù)算，很容易造成等項(xiàng)目開發(fā)完結(jié)后，才發(fā)現(xiàn)成本、費(fèi)用開支占項(xiàng)目總收比例較高，企業(yè)利潤(rùn)率較低。

三、加強(qiáng)中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策

（一） 建立健全資金管理預(yù)算制度

首先，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，由企業(yè)的專業(yè)人員或聘請(qǐng)第三方對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的資金投入、成本、費(fèi)用、銷售回款和利潤(rùn)做出預(yù)算，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中資金支付嚴(yán)格按照總的成本、費(fèi)用分?jǐn)偟疆?dāng)前年度的金額執(zhí)行，每年對(duì)預(yù)算中因?qū)嶋H情況發(fā)生變化，確需調(diào)整的項(xiàng)目，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率再次進(jìn)行測(cè)算。對(duì)資金的預(yù)算自始至終貫穿于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，及時(shí)掌握開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的全面數(shù)據(jù)，使各項(xiàng)指標(biāo)保持在正常、可控的范圍內(nèi)。

其次，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)，研究出適合企業(yè)發(fā)展的資金管理流程。比如，根據(jù)資金預(yù)算，日常付款實(shí)行按月報(bào)批計(jì)劃，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有資金情況，按照重要性原則對(duì)付款項(xiàng)目進(jìn)行排序，首先保證項(xiàng)目建設(shè)資金，按時(shí)償還銀行利息，按時(shí)發(fā)放人員工資及向其他企業(yè)必須支出的項(xiàng)目，這樣無(wú)形中就能將一些非必須支出項(xiàng)目的付款延后，甚至取消，以保證企業(yè)流動(dòng)資金最大限度地維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣做既節(jié)約了資金，又提高了資金的使用效率，把有限的資金用在了企業(yè)最需要的地方。

（二）對(duì)投資決策進(jìn)行可行性分析

中小房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家政策影響較大，在投資開發(fā)新項(xiàng)目之前，不能僅靠企業(yè)負(fù)責(zé)人的經(jīng)驗(yàn)和主觀想法進(jìn)行決策，一定要對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行各項(xiàng)前期的可行性調(diào)查。綜合考慮各項(xiàng)因素，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)者的購(gòu)買能力以及所開發(fā)項(xiàng)目的周邊生活、交通情況、市場(chǎng)定位等方面做詳細(xì)的調(diào)查和綜合評(píng)估，并對(duì)項(xiàng)目后期的資金回籠情況做出預(yù)測(cè)，結(jié)合企業(yè)自身的規(guī)模以及對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，做出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，依據(jù)可行性分析結(jié)果，慎重做出投資決定。這樣可以大大降低資金管理的風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）拓寬融資渠道，降低負(fù)債率

中小房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身特點(diǎn)，開拓多元化的融資渠道。與建筑商、材料供應(yīng)商建立良好的合作關(guān)系，通過(guò)延緩支付建筑商、材料供應(yīng)商的工程款，來(lái)緩解企業(yè)自身的資金壓力。還可通過(guò)銀行以外的其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，如小額貸款公司，信托公司等方式。企業(yè)資金回籠后應(yīng)及時(shí)償還銀行貸款本金，減少貸款利息支出，降低企業(yè)負(fù)債率，規(guī)避企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身償債能力進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)與效益的評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果決定是否提前償還銀行貸款本金，是否繼續(xù)進(jìn)行新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

（四）加強(qiáng)開源節(jié)流，節(jié)約開支

中小房地產(chǎn)企業(yè)要主動(dòng)加強(qiáng)開源節(jié)流意識(shí)的培養(yǎng)，加強(qiáng)對(duì)開源節(jié)流活動(dòng)的組織和指導(dǎo)。企業(yè)管理層應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)開源節(jié)流意識(shí)的重要性和必要性，通過(guò)開展各種宣講學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，使全體員工從思想上逐漸樹立開源節(jié)流意識(shí)，將開源節(jié)流工作落實(shí)到企業(yè)的方方面面，營(yíng)造企業(yè)全員參與開源節(jié)流工作的良好氛圍。

在節(jié)約開支方面，要建立規(guī)范的管理制度。比如，對(duì)辦公用品的領(lǐng)用要有健全的領(lǐng)用制度，不能任意領(lǐng)用，應(yīng)按需領(lǐng)用，對(duì)可重復(fù)使用的辦公用品避免資源浪費(fèi)；對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)制定管理辦法，日常招待業(yè)務(wù)進(jìn)行分級(jí)管理，制定招待標(biāo)準(zhǔn)，核定招待預(yù)算費(fèi)用上限及審批權(quán)限，業(yè)務(wù)招待費(fèi)用支出實(shí)行預(yù)先申請(qǐng)、實(shí)報(bào)實(shí)銷的方式，由各部門逐級(jí)審批后執(zhí)行，將業(yè)務(wù)招待費(fèi)列入年度考核。

四、結(jié)論

本文闡述了中小房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，分析了中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金管理模式落后、盲目擴(kuò)大規(guī)模、融資渠道單一和員工開源節(jié)流意識(shí)不強(qiáng)等問(wèn)題，并針對(duì)這些問(wèn)題，提出了中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立資金管理預(yù)算制度、合理決策投資計(jì)劃、拓寬融資渠道和加強(qiáng)員工開源節(jié)流意識(shí)等解決辦法。同時(shí)，建議中小房地產(chǎn)企業(yè)改變現(xiàn)有戰(zhàn)略模式和業(yè)務(wù)模式，提高自身的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，確保企業(yè)健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最大利潤(rùn)。