王興亮

（臨沂慧谷置業(yè)有限公司，山東 臨沂 276000）

近年來，新的稅收政策頻出，國家針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策不斷推出，工商登記改革后市場掀起創(chuàng)業(yè)熱潮，市場主體迅猛增長，互聯(lián)網(wǎng)和信息技術(shù)的發(fā)展給工作和生活帶來便利的同時也帶來了安全隱患，各地失敗、爛尾的項目也時有出現(xiàn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)在此背景下面臨各種新的風(fēng)險和挑戰(zhàn)。本文以山東臨沂和青島兩地為例，淺談中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險及應(yīng)對措施。

一、新時期新環(huán)境中小型房地產(chǎn)企業(yè)的主要風(fēng)險類型

1.對稅收法規(guī)把握不準(zhǔn)帶來的納稅風(fēng)險

（1）取得的建筑業(yè)發(fā)票備注欄不規(guī)范，導(dǎo)致土地增值稅無法扣除的風(fēng)險。實務(wù)中常見施工方提供的建筑業(yè)發(fā)票備注欄填寫的是“工程地址、工程名稱”，并且有的項目名稱隨意使用簡稱或有別字，也有個別施工單位漏填備注欄。實際文件規(guī)定要求備注欄應(yīng)填寫“建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱”，國家稅務(wù)總局（以下簡稱“總局”）公告2016 年第70 號第五條規(guī)定，應(yīng)在“發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額”。

（2）定金、訂金、認(rèn)籌金、誠意金區(qū)分不清帶來的納稅風(fēng)險。很多中小房地產(chǎn)企業(yè)存在“定金”誤記其他應(yīng)付款，少預(yù)繳增值稅的情況?！岸ń稹本哂蟹缮系膿?dān)保作用，需作為預(yù)收款，“訂金、認(rèn)籌金、誠意金”則不具有法律上的擔(dān)保作用，不作為預(yù)收款?？偩止?016 年第18 號規(guī)定，應(yīng)在收到預(yù)收款時，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2016 年山東省國家稅務(wù)局《全面推開營改增試點政策指引（六）》規(guī)定：“四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款定金?！?/p>

2.對增值稅原理理解不透徹導(dǎo)致成本增加的風(fēng)險

（1）當(dāng)前部分中小房地產(chǎn)企業(yè)存在對增值稅抵扣機(jī)制理解不透徹的問題，不當(dāng)比價導(dǎo)致成本增加。

一般納稅人增值稅基本計算公式是“銷項稅－進(jìn)項稅”，于是在比較選擇供應(yīng)商時，很多會計人員、成本采購人員認(rèn)為同等質(zhì)量條件下（以下均按此假設(shè)），從財務(wù)角度應(yīng)該選擇提供發(fā)票稅率高的供應(yīng)商，放棄提供發(fā)票稅率低的供應(yīng)商，認(rèn)為取得的進(jìn)項稅多就可以多抵扣銷項稅，從而可以少繳增值稅。實際上述觀點是錯誤的，在供應(yīng)商選擇時會帶來成本增加的風(fēng)險。下面舉例說明：

公司采購辦公用品，甲供應(yīng)商報價11413 元,其中不含稅價10100 元、增值稅1313 元，稅率13%；乙供應(yīng)商報價10300 元，其中不含稅價10000 元、增值稅300 元，稅率3%。比較進(jìn)項稅，甲比乙多1013 元（1313－300），表面看選擇甲供應(yīng)商可以多抵扣1013 元進(jìn)項稅，進(jìn)而少繳1013 元的增值稅。而采購成本（不含稅價）甲比乙僅僅多了100 元，所以很多財會人員、成本采購人員做出選擇甲供應(yīng)商的決策。

事實上選擇甲供應(yīng)商是錯誤的，錯誤的原因在于并未從公司全局整體出發(fā)，而只著眼于某一點。將甲、乙供應(yīng)商的報價進(jìn)行價稅分離后分析，不含稅價可以看做是支付給供貨方的“采購成本”，增值稅（進(jìn)項稅）實際也是需要采購方支付對價才能取得的，姑且稱作“購進(jìn)的進(jìn)項稅”，前述選擇錯誤就是忽略了這一點。支付給甲供應(yīng)商的進(jìn)項稅1313 元，比支付給乙供應(yīng)商的進(jìn)項稅300 元多1013 元，該金額與前述少繳的增值稅金額一致，由此可以看出，該例選擇甲供應(yīng)商增值稅納稅環(huán)節(jié)的“少繳”，是因為采購環(huán)節(jié)的“多付”。項目的銷項稅是固定的,公司支付“購進(jìn)的進(jìn)項稅”與計算繳納的增值稅之和也是固定的，兩因素是此消彼長的關(guān)系。該結(jié)論也可以從增值稅計算的基本公式推導(dǎo)出來。基本公式為“應(yīng)納增值稅=銷項稅-進(jìn)項稅”，該等式變形后為“進(jìn)項稅+應(yīng)納增值稅=銷項稅”。

可見采購比價時，進(jìn)行財務(wù)決策的依據(jù)只有一個，那就是“不含稅價孰低”。錯誤的選擇依據(jù)會帶來成本增加的風(fēng)險。

（2）對營改增后的工程計價依據(jù)把握不準(zhǔn)導(dǎo)致成本增加。營改增后的工程計價依據(jù)有重大調(diào)整，適用一般計稅方法的建設(shè)工程執(zhí)行“價稅分離”計價規(guī)則。魯建辦字〔2016〕20 號第四條第（六）款規(guī)定：“稅前工程造價為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤和規(guī)費(fèi)之和，各費(fèi)用項目均以不包含增值稅（可抵扣進(jìn)項稅額）的價格計算?！睂崉?wù)中財務(wù)、造價、采購人員對此了解較少，如有“費(fèi)用項目”采用了含稅價格，造價人員對增值稅不了解，財務(wù)人員對工程造價不關(guān)心，則不合理地增加了工程造價，提高了成本。

3.供應(yīng)商選擇風(fēng)險

分包商專業(yè)技術(shù)能力差，容易造成質(zhì)量事故和重復(fù)施工返工的風(fēng)險，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大經(jīng)濟(jì)損失。工商登記改革后，“寬進(jìn)嚴(yán)出”的市場環(huán)境下大量新興市場主體涌現(xiàn)，以前一些專業(yè)性行業(yè)的配套施工逐步開放市場，需防范新入行企業(yè)專業(yè)性不強(qiáng)的風(fēng)險。臨沂行業(yè)內(nèi)有新成立電力配套施工企業(yè)承包工程后，因?qū)I(yè)技術(shù)不過關(guān)無法通過驗收，開發(fā)企業(yè)另行組織電力配套施工企業(yè)進(jìn)行電力配套施工、更換配電設(shè)備，重復(fù)投資造成損失的情況。

4.金融政策風(fēng)險

2020 年8 月，住建部、央行出臺的 “三道紅線”：“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1 倍?！?020 年12 月31 日，央行、銀保監(jiān)會公布“兩道紅線”：分檔設(shè)置了金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限?！叭兰t線”限制房企的高負(fù)債、高杠桿，提高了對房企自有資金的要求?！皟傻兰t線”限制各級銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)流向房地產(chǎn)的資金比例，未來中小房企的融資會越來越難。以臨沂、青島兩地房企的開發(fā)貸為例，兩地工農(nóng)中建四大銀行一般要求是多與國內(nèi)知名、排名靠前的大型房企、上市房企合作，或者與當(dāng)?shù)赜袑嵙Φ拈_發(fā)商合作，中小型房企獲得開發(fā)貸有很大難度。

5.項目及產(chǎn)品定位風(fēng)險

產(chǎn)品定位不準(zhǔn)導(dǎo)致銷售困難，進(jìn)而引起資金不能及時回收甚至爛尾的風(fēng)險。住宅、商業(yè)、辦公等不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)，去化周期各不相同，項目和產(chǎn)品定位應(yīng)做好調(diào)研和分析。隨著電子商務(wù)的興起，淘寶、京東的商業(yè)模式，對線下的實體商業(yè)形成一定沖擊，商業(yè)銷售相比住宅要困難的多。據(jù)青島銳理發(fā)布的《2020年青島房地產(chǎn)市場總結(jié)報告》，截至2020 年年末，商品住宅存量為2113 萬平方米，去化周期17 個月，商業(yè)庫存656 萬平方米，去化周期95 個月，辦公庫存330 萬平方米，去化周期67 個月[1]。

6.新時期的信息安全風(fēng)險

現(xiàn)代企業(yè)辦公和業(yè)務(wù)已經(jīng)離不開互聯(lián)網(wǎng)，信息技術(shù)發(fā)展既帶來了便利，也帶來了安全隱患。安全防范意識薄弱，在中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在。安全防范不到位就會有信息系統(tǒng)被攻擊的風(fēng)險。青島部分酒店2019 年發(fā)生了遭受境外黑客攻擊、業(yè)務(wù)系統(tǒng)服務(wù)器數(shù)據(jù)被劫持、數(shù)據(jù)丟失、遭黑客勒索比特幣的事件。

二、房地產(chǎn)風(fēng)險的來源

1.房地產(chǎn)商品的內(nèi)在特性

房地產(chǎn)商品有別于其他行業(yè)的商品，其獨(dú)特性導(dǎo)致其風(fēng)險存在必然性。

（1）位置固定。房地產(chǎn)商品相較于其他行業(yè)的商品，最大的特點在于其所處位置固定不變，同時此位置也會在一定程度上受地域影響而具有不同的價值以及成本。交通、教育、商業(yè)、生活等周邊配套對住宅項目有著很大的影響。

（2）投資高、回收期長。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，需要高額的資金來保障其經(jīng)營的連續(xù)性，主要原因在于房地產(chǎn)項目建設(shè)周期較長。房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道是商業(yè)銀行貸款，因此，商業(yè)銀行也會面臨并承擔(dān)著較大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，同時受國家宏觀政策的調(diào)控和監(jiān)督?，F(xiàn)如今，我國土地資源極為稀缺，這使得房地產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)獲得難度也在一定程度上有了增加，因此，更需大量資金。此現(xiàn)象在一線城市更為明顯，建設(shè)周期長、前期投資大，倘若后期銷售回款未達(dá)到預(yù)期，前期投資無法收回，企業(yè)將面臨極大的經(jīng)營風(fēng)險。

2.環(huán)境因素

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)還存在著一定程度市場化水平不足的狀況，國家宏觀政策的落實是保障房地產(chǎn)行業(yè)公平有序格局的重要手段。影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的風(fēng)險有政治因素，如社會不安定、戰(zhàn)亂等，同時還有金融、市場以及行業(yè)政策等因素。倘若企業(yè)面臨政治方面的因素或者大的政策調(diào)整，則極易產(chǎn)生較大的風(fēng)險與影響。

3.企業(yè)因素

（1）管理層能力。房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)周期較長，在經(jīng)營中又有著十分復(fù)雜的管理流程，因此對于管理層的綜合素質(zhì)提出了更高的要求。管理層在企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，必須具備良好的判斷及分析能力，能夠在眾多的時機(jī)以及時間點上，抓住有利于企業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，規(guī)避其中的風(fēng)險。在看到高收益的同時洞悉其中所潛藏的風(fēng)險，是維持房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的內(nèi)在動力。

（2）融資能力。在房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)過程中，需大量的資金投入，因此，房地產(chǎn)企業(yè)自身融資能力是不容忽視的。企業(yè)可以通過合理的手段，拓寬自身融資渠道，提升自身資金籌措能力。倘若企業(yè)缺乏足夠的資金，則極易導(dǎo)致項目無法順利開展，管理成本也會隨之上升，項目若無法按期交工，則很可能因工期延誤而賠償巨額的違約金。

三、新時期中小型房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險應(yīng)對措施

1.深入學(xué)習(xí)稅法相關(guān)知識，做到準(zhǔn)確把握、嚴(yán)格落實

在實際的工作落實過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步規(guī)范發(fā)票備注欄填寫要求，按稅法規(guī)定，編寫本公司規(guī)范統(tǒng)一的開票信息和要求，提供施工方，開票要求中明確“建筑服務(wù)發(fā)生地：某某縣（區(qū)）,項目名稱：某某項目（政府主管部門批準(zhǔn)文件上的項目名）”，或者在在雙方合同中明確約定發(fā)票的具體要求，對不規(guī)范的發(fā)票拒收退回。對于定金、訂金、認(rèn)籌金、誠意金相關(guān)概念混淆，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對會計人員專業(yè)能力以及綜合素質(zhì)的培訓(xùn)，加強(qiáng)對法規(guī)文件的學(xué)習(xí)，深入理解不同收款用詞的法律內(nèi)涵，依據(jù)文件明確預(yù)繳增值稅范圍，規(guī)范會計核算和納稅申報。

2.提升員工專業(yè)能力，強(qiáng)化成本風(fēng)險管控

中小型房地產(chǎn)企業(yè)在實際的經(jīng)營管理過程中，應(yīng)當(dāng)深入分析增值稅原理，對財務(wù)會計、成本采購等部門進(jìn)行專業(yè)知識培訓(xùn)，提出和落實正確的比價指導(dǎo)原則，即“同等質(zhì)量條件下，不含稅價孰低”原則，強(qiáng)化營改增后工程計價文件的學(xué)習(xí)和落實。

3.重視和落實供應(yīng)商考察工作

中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視供應(yīng)商背景調(diào)查工作，對供應(yīng)商實力、墊資能力、專業(yè)資質(zhì)、歷史業(yè)績做好充分全面的了解。確保采購工作的合法合理，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)成本降低，提升經(jīng)濟(jì)效益。同時對供應(yīng)商做出合理的評估，專業(yè)性強(qiáng)的分包比如電力配套、消防、電梯等項目要首選行業(yè)內(nèi)成熟的、歷史業(yè)績優(yōu)良的專業(yè)企業(yè)，規(guī)避新入行、無經(jīng)驗、無業(yè)績的企業(yè)。

4.擴(kuò)寬融資渠道，規(guī)避政策風(fēng)險

中小房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前政策環(huán)境之下，如要實現(xiàn)資金經(jīng)營管理水平提升，保證項目所需資金，規(guī)避風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)對企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行充分、深入的分析調(diào)查，根據(jù)不同情況做出相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對策略。首先對項目各重要節(jié)點的資金需求做好充分的分析，做出項目全周期的資金預(yù)算，各重要節(jié)點確保有足夠的資金來源。項目全周期的資金預(yù)算要具體到開發(fā)周期的每個月份，資金來源有保障，資金運(yùn)用要合理。如果各重要節(jié)點有可靠的資金來源保證，則可采取多種渠道、多種形式籌措資金；如能夠與有實力的大型房企合作，則可采取合作開發(fā)；如各重要節(jié)點沒有可靠的資金來源保證，也不能與有實力的大型房企合作，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時止損，放棄該項目或轉(zhuǎn)型[2]。

關(guān)于擴(kuò)寬企業(yè)融資渠道，企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)利用留存收益、股東投入；選擇有實力的總承包商、分包商，可以選擇能墊資到主體封頂?shù)膶嵙偝邪蹋T窗、外墻保溫、消防等大項分包合同的重要付款節(jié)點，控制在開盤回款時間后；縮短銷售回款時間，做好充分的市場調(diào)查，設(shè)計市場暢銷的產(chǎn)品和戶型，提前積累足量客戶，做到開盤即能實現(xiàn)大部分銷售；與有額度的各類銀行積極爭取合作；信托、小額貸等多渠道融資。

5.準(zhǔn)確定位項目及產(chǎn)品

對當(dāng)?shù)氐淖≌⑸虡I(yè)、辦公等不同業(yè)態(tài)做好充分的調(diào)研，開發(fā)市場需求旺盛的產(chǎn)品，規(guī)避市場滯銷的產(chǎn)品。項目的選址、銷售群體的定位、產(chǎn)品戶型的定位需要做專業(yè)和細(xì)致的市場調(diào)查，經(jīng)過充分的分析論證，做出科學(xué)的可行性分析報告，依據(jù)報告決策。

6.提升信息化建設(shè)水平，落實風(fēng)險管控

企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)從思想上重視信息安全，樹立“數(shù)據(jù)無價”的觀念，大力引進(jìn)先進(jìn)的信息化管理系統(tǒng)，針對實際工作開展需求，對相關(guān)功能及模塊進(jìn)行調(diào)試與優(yōu)化，配備專業(yè)的網(wǎng)管人員，建立完善的信息安全管理制度，安裝硬件防火墻。企業(yè)局域網(wǎng)內(nèi)安裝防火墻軟件和殺毒軟件，安裝可即時備份的NAS 備份系統(tǒng)，重要數(shù)據(jù)異地、多重備份。強(qiáng)化全員風(fēng)險防控意識，合理保存信息化管理系統(tǒng)的相關(guān)賬號以及密碼，避免在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生信息數(shù)據(jù)泄露的狀況，影響企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。進(jìn)一步提升復(fù)合型人才儲備，大力引進(jìn)高素質(zhì)人才，定期開展有針對性的教育培訓(xùn)工作，切實提升員工綜合素質(zhì)，為房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防控工作的順利推進(jìn)，奠定良好的基礎(chǔ)。

四、結(jié)語

新的時期，新環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨越來越多的新風(fēng)險和挑戰(zhàn)，在實際的經(jīng)營管理中需要深入分析，明確自身經(jīng)營管理進(jìn)程中存在的不足，根據(jù)風(fēng)險發(fā)生的原因，采取合理的風(fēng)險應(yīng)對策略，推動企業(yè)實現(xiàn)長足發(fā)展。