向運(yùn)華 蔣雨橋

[摘 ? ?要] 房地產(chǎn)市場與社會(huì)民生息息相關(guān)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展是一項(xiàng)重要任務(wù)，研究住房公積金對房地產(chǎn)市場的影響意義重大。通過選取我國2014—2018年31個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的混合面板數(shù)據(jù)，實(shí)證研究住房公積金制度對我國居民購房行為的影響后發(fā)現(xiàn)：繳納住房公積金會(huì)促進(jìn)住房消費(fèi)，無論是繳納人數(shù)的增加還是繳納比重的增加都會(huì)有促進(jìn)效果;中低收入者的購房行為受到的影響更加顯著;在不同地區(qū)之間住房公積金的影響表現(xiàn)出了差異性，公積金在西部地區(qū)的影響大于東中部地區(qū);人口增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都會(huì)促進(jìn)住房消費(fèi)。建議：建立城鄉(xiāng)居民公積金體系，將無工作單位的城鄉(xiāng)居民納入住房公積金的福利體系;加大公積金政策力度，提高公積金貸款額度，延長貸款期限;重點(diǎn)關(guān)注西部地區(qū)住房公積金體系的完善和發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 住房公積金;購房行為;城鎮(zhèn)居民;房地產(chǎn)市場

[中圖分類號(hào)] C913.7 ?[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A ?[文章編號(hào)] 1002-8129（2021）01-0048-12

一、研究背景

住房公積金制度是一項(xiàng)長期性互助住房金融儲(chǔ)蓄計(jì)劃，目前僅在中國、新加坡等幾個(gè)國家實(shí)行，是中國社會(huì)保障體系的重要組成部分。中國住房公積金制度始于1991年。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，住房公積金制度也在不斷適應(yīng)新的實(shí)際情況，在其近30年的發(fā)展歷史中，經(jīng)歷了幾個(gè)不同的階段。1991年中國的房地產(chǎn)市場處于一個(gè)重要階段，此時(shí)房地產(chǎn)市場的矛盾突出，而新加坡已經(jīng)實(shí)行住房公積金政策多年，取得了十分顯著的成效。這時(shí)中國吸取了新加坡在住房公積金方面的寶貴經(jīng)驗(yàn)，首先在上海試點(diǎn)實(shí)施了住房公積金制度。住房公積金制度與中國的房地產(chǎn)市場結(jié)合產(chǎn)生了十分積極的作用，公積金政策很快得到了國家的肯定和重視，1994年發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號(hào)）提出要在全國推廣住房公積金制度，標(biāo)志著住房公積金進(jìn)入了推廣階段。

在近30年的歷史中，住房公積金制度日益完善，規(guī)模不斷壯大，對城鎮(zhèn)居民生活的影響也逐步增大。根據(jù)《全國住房公積金2018年年度報(bào)告》，中國住房公積金實(shí)繳單位在2018年期間有291.59萬家，實(shí)繳職工14436.41萬人，分別較上年增長11.15%和5.09%;住房公積金繳存額21054.65億元，較上年增長12.43%。圖1表示的是近5年來我國住房公積金的繳存額、繳存余額和繳存額增長率，可以直觀地看到繳存規(guī)模增長比較迅速。

與繳存規(guī)模的擴(kuò)大相對應(yīng)，住房公積金的提取規(guī)模也在不斷增大。2018年，住房公積金提取人數(shù)為5195.58萬人，占實(shí)繳職工人數(shù)的35.99%;提取額14740.51億元，比上年增長15.80%;提取率70.01%，比上年增加2.03個(gè)百分點(diǎn);2018年末，住房公積金提取總額87964.89億元，占繳存總額的60.29%。近5年的住房公積金主要提取情況如圖2所示。

在規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，我國住房公積金繳存職工結(jié)構(gòu)也在發(fā)生改變。圖3是近5年住房公積金繳存職工的結(jié)構(gòu)變化圖，從中可以看到，城鎮(zhèn)私營企業(yè)繳存人數(shù)占比增加得非?？?，僅2014年到2016年這兩年期間，城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)的繳存人數(shù)所占的比重就擴(kuò)大了兩倍，本文分析認(rèn)為這有可能是之前住房公積金繳納不規(guī)范，很多私企在2014年之前沒有積極參與住房公積金政策的結(jié)果。

然而時(shí)至今日，我國居民的住房消費(fèi)水平依舊不夠理想，城鎮(zhèn)居民在住房方面依然存在著很大的困難。到2018年為止，中國城鎮(zhèn)居民住房面積依然處于比較低的水平，全國城鎮(zhèn)人均住房面積為40平方米①，隨著人口進(jìn)一步集中，居民的住房壓力可能會(huì)進(jìn)一步增大，在新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)背景下，企業(yè)的負(fù)擔(dān)也越來越重。如何進(jìn)一步完善我國的住房公積金制度，改善我國城鎮(zhèn)居民的住房條件，是一個(gè)重要問題。

我國從一開始引進(jìn)住房公積金制度的重要政策目的就是穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場，保障國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，在隨后的幾十年歷史中，隨著市場形勢不斷變化，住房公積金制度也在持續(xù)調(diào)整。如今我國房價(jià)增長速度過于迅速并且超過了人民收入的增長速度，住房壓力已經(jīng)成為了人民群眾生活壓力的重要來源和追求美好生活的重大絆腳石。住房公積金對緩解住房壓力有著重要意義，如何穩(wěn)定房價(jià)、調(diào)整公積金政策來更好地適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。在此背景之下，研究住房公積金對城鎮(zhèn)居民購房行為和購房意愿的影響是非常有意義的，一方面可以發(fā)現(xiàn)住房公積金對居民購買住房的影響大小和方向，探究住房公積金是否會(huì)降低人民群眾的購房壓力，另一方面可以發(fā)掘住房公積金對房地產(chǎn)市場的潛在影響，提出利用住房公積金來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的潛在方法。

二、文獻(xiàn)回顧

對于本問題，已經(jīng)有很多學(xué)者利用不同的方法展開了研究，研究主要側(cè)重于購房意愿，但截至目前為止結(jié)論尚且不一致。有的研究表明住房公積金對城鎮(zhèn)居民購房意愿有顯著的正向影響，也就是住房公積金制度的實(shí)施（或是政策力度加大）會(huì)促進(jìn)城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)或是增強(qiáng)城鎮(zhèn)居民的購房意愿，例如周京奎（2012）的研究表明放松制度約束有助于提高居民住宅權(quán)屬福利，對改善型住宅需求規(guī)模也有顯著影響[1];汪夏明等（2019）探討了住房公積金對三個(gè)類別人群（外來人口、被動(dòng)轉(zhuǎn)移人口和畢業(yè)大學(xué)生）的影響，結(jié)果都有正向影響[2] 86-92。有的學(xué)者的研究則表明，住房公積金的影響是有限的，只在某些地區(qū)或者某些方面的影響比較顯著，在其他的地區(qū)或者其他的方面影響相對較弱。例如，喬貝等（2019）的研究顯示住房公積金對一線城市的住房消費(fèi)沒有顯著性影響，但是對其他城市有顯著的正向影響[3];周威等（2009）從法律和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面分析了住房公積金問題，發(fā)現(xiàn)公積金對居民的住房需求作用不大，遠(yuǎn)遜色于商業(yè)房貸制度[4]。還有的學(xué)者雖然沒有直接研究住房公積金和城鎮(zhèn)居民購房行為或者購房意愿的關(guān)系，但是研究了住房公積金或城鎮(zhèn)居民購房意愿和其他第三方變量的相關(guān)關(guān)系，并取得了可喜的成果。如肖作平等（2014）發(fā)現(xiàn)社會(huì)保險(xiǎn)對購房意愿的影響是負(fù)的，但是沒有具體研究住房公積金的影響[5];李偉軍等（2019）發(fā)現(xiàn)了住房公積金促進(jìn)了租房[6];何欣等（2019）的結(jié)論表明住房公積金加劇了參與者和非參與者的住房不平等，但是緩和了參與者之間的不平等[7] 69-82;劉一偉（2017）指出住房公積金制度會(huì)促進(jìn)生育[8];范兆媛等（2019）的研究結(jié)果顯示住房公積金會(huì)促進(jìn)流動(dòng)人口留城[9];祝仲坤（2017）指出繳納住房公積金會(huì)顯著提升新生代農(nóng)民工的留城意愿[10]。不過，還沒有學(xué)者的研究表明住房公積金政策對城鎮(zhèn)居民的購房行為的整體影響是負(fù)向的。

雖然從結(jié)論上來看各個(gè)學(xué)者的觀點(diǎn)都有所不同，但是從研究方法上來歸納，過去的研究有幾個(gè)特點(diǎn)：第一，過去大多數(shù)學(xué)者采用的都是微觀數(shù)據(jù)，通過微觀實(shí)證分析來研究住房公積金和購房意愿之間的聯(lián)系，缺乏宏觀把握;第二，研究重點(diǎn)側(cè)重于購房意愿，主要變量很多都是虛擬變量，例如是否繳納了住房公積金，是否有購房意愿等，在研究方法方面，以Probit模型為主。與過去的研究相比，本文的潛在貢獻(xiàn)可能在于：第一，側(cè)重于對城鎮(zhèn)居民購房行為而非購房意愿的研究，在變量選取方面以客觀變量為主，沒有描述主觀意愿的變量，所得到的結(jié)論更加客觀;第二，在前人的基礎(chǔ)之上進(jìn)一步探究了公積金政策在東、中、西部地區(qū)的差異。

三、住房市場供求關(guān)系的理論分析

居民商品房和其他商品一樣，都具有商品的一般屬性，但是商品房作為一種特殊的商品也具有很多一般商品不具有的特殊性質(zhì)。本文分析了商品房供給和需求的特殊性質(zhì)，提出了商品房供給和需求的幾項(xiàng)特征，并且依據(jù)這些假設(shè)從理論上分析住房公積金對居民購房行為的影響。

由于土地?cái)?shù)量的限制，居民住房的供給總量存在一個(gè)固定的上限，這一上限僅與可用于建設(shè)居民住房的土地總量相關(guān)，這是商品房供給的一大特點(diǎn)。由于一個(gè)地區(qū)附近可用于建設(shè)居民住房的土地總量是有限的，并且土地能否用于居民住宅建設(shè)主要取決于政府審批，而政府對市場缺乏敏感，再加上居民住房建設(shè)耗時(shí)較長，滯后效應(yīng)明顯，所以本文認(rèn)為政府不會(huì)因?yàn)槭袌鲎兓@著增加居民住房建設(shè)用地的數(shù)量。當(dāng)所有的住宅用地都被利用起來后，不管市場如何改變，居民住房總供給量都維持在一個(gè)固定的水平，本文將這一個(gè)固定的總供給水平稱為飽和供給水平。

由于具有這一特征，房地產(chǎn)市場的總供給函數(shù)如圖4所示。隨著房價(jià)的上升，住房總供給也開始上升，但是在達(dá)到供給飽和水平之后就一直維持在這一水平不再變動(dòng)。

本文認(rèn)為，可以將城鎮(zhèn)居民的住房需求分為三個(gè)不同層次，分別為基本住房需求、提高生活品質(zhì)的住房需求和投資需求。其中，基本住房需求是指滿足人們居有定所的最基本需求，提高生活品質(zhì)的住房需求是指人們在滿足了基本住房需求之后為了享受更美好的生活而對住房產(chǎn)生的需求，投資需求是人們?yōu)榱双@得投資收益而產(chǎn)生的住房需求。

依據(jù)本文的定義，基本住房需求是指居民在城市生活所必需的最低住房需求。住房是一個(gè)城鎮(zhèn)居民在城鎮(zhèn)生活的必需生活資料，一個(gè)居民如果沒有固定的住所，便無法在這個(gè)城市長期生存。所以本文假定基本住房需求是絕對剛性的，和基本食物需求一樣。

為了方便分析，本文假定每個(gè)地區(qū)居民的平均基本住房需求是恒定的。依據(jù)本文的定義，基本住房需求指如果某一個(gè)體的這一需求無法得到滿足，那么這一個(gè)體將不能在這個(gè)地區(qū)存活的需求，這一需求是不隨個(gè)體居民的主觀意愿改變的，完全由個(gè)體居民的生理狀況決定，本文認(rèn)為這一差異不大。顯然，由于每個(gè)客觀個(gè)體的差異性，個(gè)體的基本需求也是不同的，但是由于一個(gè)地區(qū)人口數(shù)量龐大，足以消除隨機(jī)誤差，本文認(rèn)為可以忽略基本需求的差異，同時(shí)為了簡化理論分析，本文假定一個(gè)地區(qū)居民平均的基本住房需求是恒定的。在這一假定下，一個(gè)地區(qū)的總基本需求僅與人口相關(guān)，與其他因素都無關(guān)，并且可以得到一個(gè)結(jié)論：最低總需求水平 = 個(gè)人最低總需求水平人口。

根據(jù)本文的定義，住房的投資需求是城鎮(zhèn)居民為了獲得投資回報(bào)而產(chǎn)生的需求，那么投資需求僅僅取決于居民預(yù)期的投資回報(bào)，而居民預(yù)期的投資回報(bào)僅僅取決于預(yù)期房價(jià)的變化。根據(jù)理性預(yù)期假說，城鎮(zhèn)居民可以根據(jù)已有的信息無誤地估計(jì)出正確的未來房價(jià)，那么也就是說，住房的投資需求僅僅取決于房價(jià)的變化，當(dāng)房價(jià)上漲更快時(shí)，住房的投資需求更大;當(dāng)房價(jià)上漲較慢時(shí)，住房的投資需求更小。當(dāng)房價(jià)的供給需求恒定在某一情形時(shí)，最終達(dá)到的穩(wěn)定狀態(tài)稱為均衡狀態(tài)，顯然在均衡狀態(tài)下房價(jià)不會(huì)有較大的波動(dòng)，那么投資需求可以忽略不計(jì)，所以均衡狀態(tài)與投資需求無關(guān)。

根據(jù)前一部分的理論分析，一個(gè)地區(qū)的住房總供給和總需求曲線如圖5所示， ? ? 、 ? ? 、 ? ? 分別表示不同情形下剔除了投資需求的總需求函數(shù)。當(dāng)人口不變時(shí)，最低總需求維持不變，當(dāng)需求較低時(shí)，總需求曲線為 ? ? ， ? ? 與總供給曲線的交點(diǎn)A為均衡狀態(tài)點(diǎn)，此時(shí)如果有某項(xiàng)變動(dòng)使得總需求增加了（例如人們的收入增加了），那么總需求曲線會(huì)上移，房價(jià)會(huì)上升，人均消費(fèi)住房面積也會(huì)增加;但是當(dāng)?shù)竭_(dá) ? ? 的位置后，此時(shí)均衡狀態(tài)點(diǎn)為B，供給達(dá)到了供給飽和水平，此時(shí)如果總需求繼續(xù)上升，那么房價(jià)也會(huì)上升從而抑制需求的提高，但是供給卻不能增加了，此時(shí)人們在住房上花費(fèi)的成本增加了，并沒有得到額外的收益，因?yàn)樽》康南M(fèi)數(shù)量沒有增加。同理，如果一個(gè)地區(qū)的需求減少了，那么供給函數(shù)也有可能與最低需求水平相交，但這種情形在我國可能十分罕見。如果一個(gè)地區(qū)的人口增加了，那么需求函數(shù)上移的同時(shí)最低需求水平也會(huì)增加，如 ? ? 所示，此時(shí)的均衡狀態(tài)點(diǎn)為C點(diǎn)，當(dāng)達(dá)到供給飽和水平之后，如果人口繼續(xù)增加，那么房價(jià)會(huì)持續(xù)上升，總供給和總需求卻不會(huì)繼續(xù)增加，人均消費(fèi)住房面積則會(huì)減少。本文將供給達(dá)到供給飽和水平時(shí)的狀態(tài)稱為供給飽和狀態(tài)。

由于住房帶給人們的邊際效用也是遞減的，所以當(dāng)富人的財(cái)富進(jìn)一步增加時(shí)，其追加的住房消費(fèi)會(huì)更少，這也就是說，將富人的財(cái)富轉(zhuǎn)移一部分給窮人，會(huì)增加一個(gè)地區(qū)的住房總需求，即降低收入不均衡可以提高住房需求。何欣、路曉蒙（2019）的結(jié)論已經(jīng)表明住房公積金加劇了參與者和非參與者的住房不平等，但是緩和了參與者之間的不平等[7]。由于住房公積金會(huì)減少繳納住房公積金人群之間的住房不平等，但會(huì)增加繳納住房公積金群體和未繳納住房公積金群體之間的住房不平等，根據(jù)這一結(jié)論，不難推導(dǎo)出住房公積金會(huì)促進(jìn)繳納住房公積金群體的住房需求，但是抑制了未繳納住房公積金群體的住房需求。

根據(jù)之前的分析，由于均衡狀態(tài)是指在一定條件下，供給、需求和房價(jià)都穩(wěn)定的狀態(tài)，所以在這個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)下不會(huì)有投資需求，投資需求只會(huì)在達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)的過程中產(chǎn)生，而均衡狀態(tài)也與投資需求無關(guān)。

如圖6所示。當(dāng)一個(gè)地區(qū)的房價(jià)持續(xù)升高時(shí)，由于投資需求的影響，實(shí)際房價(jià)會(huì)遠(yuǎn)高于均衡房價(jià)，當(dāng)均衡房價(jià)趨于穩(wěn)定時(shí)，投資需求逐漸下降，那么實(shí)際房價(jià)會(huì)逐漸向均衡房價(jià)靠攏。均衡房價(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、人口密度等因素息息相關(guān)，對于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的平衡有著重要意義，在均衡狀態(tài)下住房的供養(yǎng)比也相對穩(wěn)定，人們購房的負(fù)擔(dān)不會(huì)過重，但是在房價(jià)的快速增長期，實(shí)際房價(jià)會(huì)超出均衡房價(jià)，住房的供養(yǎng)比會(huì)增大，居民購房的負(fù)擔(dān)會(huì)更重。

城鎮(zhèn)居民的購房行為主要由人均住房交易額與人均住房交易面積來衡量，而住房公積金對居民購房行為的影響主要集中在需求側(cè)，從需求側(cè)作用于人均住房交易額與人均住房交易面積。住房公積金對個(gè)人購房行為最大的促進(jìn)作用在于可以提供利息遠(yuǎn)低于商業(yè)貸款的住房公積金貸款，這對于城鎮(zhèn)居民，尤其是低收入群體而言幫助很大。貸款購房是如今購買商品房的主要方式，尤其對于低收入人群而言，一次性付清所有房款的壓力無疑是巨大的，而且我國的房價(jià)近十幾年來一直處于高增長期，延遲購房時(shí)間也使得城鎮(zhèn)居民付出更多的隱性成本。繳納住房公積金一方面可以大大降低人們的購房成本，另一方面縮小了高收入群體與低收入群體在購房方面的差距，所以住房公積金會(huì)推動(dòng)住房需求曲線的上升，促進(jìn)城鎮(zhèn)居民的購房行為。

四、實(shí)證策略與描述統(tǒng)計(jì)

（一）住房公積金繳納情況的度量

核心解釋變量住房公積金繳納情況的度量是個(gè)重要問題，一種常用的方法是將這一核心解釋變量設(shè)定為一個(gè)虛擬變量，0和1兩種取值分別表示有住房公積金和沒有住房公積金。由于本文采用宏觀計(jì)量分析的方法，被解釋變量采取的是一個(gè)宏觀指標(biāo)，所以住房公積金的繳納情況也需要使用相對應(yīng)的宏觀指標(biāo)。另一種常見的度量住房公積金繳納情況的指標(biāo)是住房公積金繳納人數(shù)或人均繳存額，但是這一指標(biāo)很可能與人口線性相關(guān)，也有可能和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有相互影響，可能會(huì)對實(shí)證分析帶來一些困難。綜合考慮，本文采取人均住房公積金與人均GDP的比值來度量住房公積金的繳納情況，即定義一個(gè)新的指標(biāo)住房公積金繳納系數(shù)： ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 來度量一個(gè)地區(qū)的住房公積金繳納情況， ? ? 越大，住房公積金繳納情況越好，這個(gè)“越好”是住房公積金繳納人數(shù)的增加、繳納數(shù)額的增加和繳納比重的增加三個(gè)方面的綜合反映。因?yàn)樽》抗e金繳納系數(shù)是一個(gè)人均指標(biāo)，所以這一指標(biāo)可以消除人口基數(shù)帶來的一部分影響，同時(shí)全面地反映了住房公積金繳納人數(shù)占總?cè)丝诘谋戎?、平均住房公積金繳納比例等關(guān)鍵要素。本文計(jì)算得到的 ? ? ?如表1和圖4所示。

（二）實(shí)證策略

本文采取如方程（3）所示的多元線性回歸模型來識(shí)別住房公積金繳納對城鎮(zhèn)居民購房行為的影響，然后運(yùn)用加權(quán)最小二乘法進(jìn)行參數(shù)估計(jì)。

在此作為一個(gè)控制變量來描述人口增長對人們購房行為的固定效應(yīng)，是城鎮(zhèn)人口的對數(shù)，可以刻畫人口增長的速度，考慮到城鎮(zhèn)化和人口增長會(huì)對購房行為產(chǎn)生較大影響，所以有必要在此加入這一個(gè)變量。值得注意的是，城鎮(zhèn)人口增長速度對購房行為影響的大小、方向和程度都還值得討論，如果新增人口是新生兒，那么父母有可能為了孩子而購買更大的住房，也有可能不購買，因?yàn)樾律鷥盒枰念~外住房面積較少，還有可能新生兒的數(shù)量反映了當(dāng)?shù)氐纳庠?，那么其他人在沒有生育孩子的時(shí)候更有可能購買更大的房子來應(yīng)對可能到來的孩子，所以短期來看這個(gè)影響很難預(yù)測，但是從長期來看可以推測新生兒會(huì)增加人們的購房意愿;如果新增人口是外地移民，那么對住房的總需求必然增大，但是本文的被解釋變量為人均統(tǒng)計(jì)量，隨著住房總需求增加，房價(jià)上漲，外地移民對城鎮(zhèn)居民購房行為的促進(jìn)效果可能無法趕上人口增長的速度，所以新增人口可能不會(huì)顯著促進(jìn)人均商品房的銷售面積。如果一個(gè)地區(qū)處于供給飽和狀態(tài)，那么這個(gè)地區(qū)的住房總供給便不會(huì)再上升，隨著購房人群數(shù)量的增加，人均商品房銷售面積就會(huì)降低，但是人均商品房銷售總額一定會(huì)增加。

是人均GDP的對數(shù)，刻畫的是人均生產(chǎn)總值的相對變化，用來表示經(jīng)濟(jì)發(fā)展對人們購房行為的影響，在此模型中作為控制變量加入。經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接決定了當(dāng)?shù)氐氖杖胨胶拖M(fèi)水平，所以完全有理由假設(shè)這是一個(gè)與被解釋變量高度相關(guān)的因素，是一個(gè)重要的解釋變量，如果遺漏了這一解釋變量可能會(huì)使得回歸分析結(jié)果不顯著或者偏離經(jīng)典假設(shè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、發(fā)展速度越快，那么人們的生活也就越富裕，那么對住房的需求很有可能越大，所以人均住房銷售額必然越大，而人均住房銷售面積可能會(huì)受到房價(jià)上漲的抑制，變化沒有這么明顯，但是可以推測， ? ? ? ? ? ?不論是對人均住房限售額還是人均住房銷售面積的影響都是正面且顯著的。

考慮到我國幅員遼闊，地理環(huán)境復(fù)雜，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，東、中、西部人文和自然環(huán)境差異明顯，為了將地區(qū)差異對于住房公積金對購房行為的影響考慮進(jìn)來，本文在模型中加入了地區(qū)虛擬變量與 ? ? 的交互項(xiàng)， ? ? 和 ? ? 是兩組虛擬變量，如果一個(gè)地區(qū)處于東部地區(qū)，那么 ? ? 的取值為1，否則為0;如果一個(gè)地區(qū)處于西部地區(qū)，那么 ? ? ? ? ?的取值為1，否則為0;如果一個(gè)地區(qū)處于中部地區(qū)，那么 ? ? 、 ? ? 的取值自然都為0。根據(jù)本文前一部分的理論分析，在中西部地區(qū)住房公積金可能對城鎮(zhèn)居民購房行為的促進(jìn)作用更加顯著。本文劃分東、中、西部的標(biāo)準(zhǔn)以國家統(tǒng)計(jì)局的劃分為準(zhǔn)②。

（三）數(shù)據(jù)來源與描述統(tǒng)計(jì)

本文所用的數(shù)據(jù)均使用2014年至2018年全國住房公積金年度報(bào)告和國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站上公開發(fā)布的分省年度數(shù)據(jù)整理或運(yùn)算得到。

其中，全國住房公積金年度報(bào)告公開發(fā)布了每年各地住房公積金的繳存情況的截面數(shù)據(jù)，其中有：實(shí)繳單位、實(shí)繳職工、繳存額、繳存總額和繳存余額等，覆蓋了中國大陸的所有省級(jí)行政單位，包括全國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)。為了與其他數(shù)據(jù)對應(yīng)，本文將新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)并入新疆維吾爾自治區(qū)。本文從國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站搜集到了人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)人口數(shù)量、商品房銷售額、商品房銷售面積等項(xiàng)目的分省年度數(shù)據(jù)。為了避免商業(yè)和辦公用房的變化影響本文的實(shí)證分析，商品房銷售額使用了住宅商品房銷售額和別墅、高檔公寓銷售額之和;同理，商品房銷售面積使用了住宅商品房銷售面積和別墅、高檔商品房銷售面積之和。核心解釋變量住房公積金繳納系數(shù) ? ? 以住房公積金繳存額、住房公積金繳存人數(shù)和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值等數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過計(jì)算得到。

本文將收集到的數(shù)據(jù)整合得到了一個(gè)樣本容量為155的混合面板數(shù)據(jù)樣本，時(shí)間跨度從2014年到2018年一共5年，覆蓋了全國31個(gè)省、直轄市和自治區(qū)。各主要變量的描述統(tǒng)計(jì)如表2所示。

五、住房公積金對城鎮(zhèn)居民購房行為的實(shí)證分析

（一）基本實(shí)證結(jié)果

首先匯報(bào)基本的實(shí)證結(jié)果，（3）式的加權(quán)最小二乘法的參數(shù)估計(jì)結(jié)果和統(tǒng)計(jì)推斷結(jié)果如表3所示。由于本文使用的數(shù)據(jù)中是T = 5，N = 31的混合面板數(shù)據(jù)，并且T遠(yuǎn)小于N（期數(shù)遠(yuǎn)小于每一期截面的樣本容量），所以可以基本忽略時(shí)間序列非平穩(wěn)所帶來的不良影響，而進(jìn)行差分又會(huì)面臨損失自由度的問題，于是本文沒有做平穩(wěn)性檢驗(yàn)和相關(guān)的處理，并在此申明。

從初步的結(jié)果來看，住房公積金繳納系數(shù)不論是對商品房銷售面積還是對商品房銷售額在5%的顯著性水平上都是顯著且正向的，這表明提高住房公積金繳納水平整體上會(huì)促進(jìn)城鎮(zhèn)居民的購房行為，讓城鎮(zhèn)居民在購房上投入更多的財(cái)富，購買更大面積的住房。

從基準(zhǔn)回歸結(jié)果中可以看到，住房公積金繳納水平對商品房銷售面積顯著性水平更高。商品房銷售額不僅可以反映居民購買住房的數(shù)量（這里的數(shù)量指面積而不是房屋的套數(shù)），也可以反映購買住房的質(zhì)量或是價(jià)格，所以這一現(xiàn)象表明住房公積金繳納系數(shù) ? ? 對低收入者的影響更大，對富人的影響更小，所以對高端住房的銷售面積影響更小，所以對人均商品房銷售額的顯著性水平更低，這與本文之前的理論預(yù)測相符合。

同時(shí)，從基準(zhǔn)回歸結(jié)果中可以看到，城鎮(zhèn)人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不論在哪一種情況下顯著性水平都比較高，且系數(shù)的估計(jì)量都為正數(shù)，這表明人口增加得更快的地區(qū)城鎮(zhèn)居民的購房行為會(huì)顯著多于人口增長更慢的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)水平的提升也會(huì)顯著促進(jìn)城鎮(zhèn)居民的購房行為。

（二）穩(wěn)健性檢驗(yàn)

本文結(jié)合中國的住房公積金制度背景，選取了我國2014年至2018年31個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的混合面板數(shù)據(jù)，利用宏觀計(jì)量分析，實(shí)證研究了住房公積金制度對我國居民購房行為的影響。研究發(fā)現(xiàn)：繳納住房公積金會(huì)促進(jìn)住房消費(fèi)，無論是繳納人數(shù)的增加還是繳納比重的增加都會(huì)有促進(jìn)效果;中低收入者的購房行為受到的影響更加顯著;在不同地區(qū)之間住房公積金的影響表現(xiàn)出了差異性，公積金在西部地區(qū)的影響大于東中部地區(qū);人口增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都會(huì)促進(jìn)住房消費(fèi)。

根據(jù)研究結(jié)論，本文提出兩條建議：第一，住房公積金對中低收入者的影響更強(qiáng)烈，而很多中低收入者由于沒有工作單位而被排除在外，我國可以仿照城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)設(shè)立城鄉(xiāng)居民住房公積金，將城鄉(xiāng)居民都納入公積金體系，這樣一方面可以提高城鄉(xiāng)居民的住房水平，另一方面可以降低城鄉(xiāng)居民之間的住房不平等;第二，為了提高我國城鎮(zhèn)居民的住房水平，應(yīng)加大公積金政策的力度，提高貸款額度，延長貸款期限;第三，住房公積金對西部地區(qū)的影響更大，我國應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注西部住房公積金體系的發(fā)展和完善，來提高西部地區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平。

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