□文/劉欣婷

（東北財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院 遼寧·大連）

［提要］房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度是世界各國(guó)普遍建立的重要制度，在促進(jìn)財(cái)產(chǎn)的最佳利用，保護(hù)租戶權(quán)益和維護(hù)社會(huì)秩序方面具有不可替代的重要作用。但是，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是隨著房屋租賃市場(chǎng)的升溫，房屋租賃的混亂逐漸暴露出來(lái)，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在發(fā)揮作用的同時(shí)也暴露了司法實(shí)踐中的弱點(diǎn)。本文簡(jiǎn)要分析和總結(jié)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使和法律效力，以提高該制度在司法實(shí)踐中的可操作性和適用標(biāo)準(zhǔn)。

一、行使房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的前提

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指承租人在出租人出售租賃房屋的相同條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買租賃房屋的權(quán)利。盡管房屋租戶法律所確立的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度在強(qiáng)調(diào)保護(hù)住房租戶權(quán)利方面有一定的傾向性，但如果不對(duì)此權(quán)利施加必要的限制，它不僅會(huì)侵犯權(quán)利房屋出租人，也影響到第三方。為了各方的合法利益，有必要合理地限制這一權(quán)利。

（一）必須滿足同等條件的要求。根據(jù)《民法典》第726條規(guī)定，房屋賣方履行了向承租人的通知義務(wù)后，承租人必須根據(jù)賣方和第三方確定的銷售合同中規(guī)定的相同條件，向賣方表達(dá)購(gòu)買意向。對(duì)于該問(wèn)題，在目前的學(xué)界主要有“相對(duì)平等條件”和“絕對(duì)平等條件”兩種不同的觀點(diǎn)。一般情況下，我們認(rèn)為，絕對(duì)平等條件對(duì)承租人而言過(guò)于嚴(yán)格，相對(duì)平等的條件則更為合理，可以更好地平衡出租人與承租人之間的利益平衡。

對(duì)于相同條件的主要內(nèi)容，要求的第一件事是價(jià)格和價(jià)格的支付方式，第二是主題資格，第三是價(jià)格的支付期限和支付方式。

（二）除斥期間的限制。為了更合理、科學(xué)地平衡出租人和承租人之間的利益關(guān)系，促進(jìn)財(cái)產(chǎn)的正常循環(huán)，并確保交易的安全性，它不僅需要通過(guò)立法來(lái)明確時(shí)間限制承租人行使權(quán)利，還要確定一個(gè)合理的期限?！睹穹ǖ洹返?26條第二款和第727條的規(guī)定對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)制。就“某些時(shí)期”的性質(zhì)而言，屬于除斥期間。根據(jù)理論界當(dāng)前的主流觀點(diǎn)，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種形成權(quán)，并處于除斥期。如果除斥期限屆滿且承租人未行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)將被消除。

二、承租人權(quán)利受侵害的情形

（一）出租人未對(duì)承租人履行告知義務(wù)。出租人在出賣房屋時(shí)，出租人必須在合理的時(shí)間內(nèi)通知承租人。這是承租人行使其權(quán)利的必然前提。但是在實(shí)際的交易過(guò)程中，出租人往往會(huì)出于各種利益訴求，選擇漠視承租人的權(quán)利，并不向承租人告知各項(xiàng)房屋出賣的情況。對(duì)于有購(gòu)買意愿的承租人而言，無(wú)異于侵犯其權(quán)利的行使。實(shí)際交易過(guò)程中，在出租人通知承租人后，所有者常常又與第三方重新協(xié)商以達(dá)成新的合同內(nèi)容。這種行為不能確認(rèn)出租人已經(jīng)履行了通知義務(wù)，這種情況在交易過(guò)程中非常普遍。通常也是因?yàn)榈谌降弥?jìng)爭(zhēng)對(duì)手再次提高了購(gòu)買條件，但這實(shí)際上并不是在形成銷售合同，而是在進(jìn)行談判。對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，這不是行使權(quán)利的絕佳時(shí)機(jī)，也不是保證權(quán)利實(shí)現(xiàn)的絕好時(shí)機(jī)。對(duì)于通過(guò)重新談判達(dá)成的合同，承租人必須重新告知。

（二）權(quán)力行使的通道受到阻礙。如果承租人想行使其權(quán)利，則不可避免地要出租人對(duì)其進(jìn)行及時(shí)通知。這是承租人行使權(quán)利的必不可少的重要部分。根據(jù)賣方的意圖，承租人可以考慮是否需要行使權(quán)利，因此對(duì)于出租人的告知義務(wù)必須對(duì)其予以重視。在承租人行使權(quán)利的過(guò)程中，無(wú)論是口頭還是書面方式都可以用來(lái)表達(dá)對(duì)出租人的意圖，從而在獲得房屋所有權(quán)的方面獲得高于第三方的地位。通常在書面情況下，承租人的權(quán)利無(wú)法行使，從而導(dǎo)致承租人行使權(quán)利的意圖受到阻礙。在送達(dá)主體沒(méi)有錯(cuò)誤，且不存在不可抗力、不可預(yù)見的情況下，承租人在除斥期間屆滿前或者租賃房屋為轉(zhuǎn)移登記于第三人之前書面告知出租人，由于該意思表示因他人原因阻礙，導(dǎo)致承租人的意愿落空。權(quán)利人喪失了可能會(huì)行使的權(quán)利，從而損害了其合法權(quán)利，過(guò)失的一方應(yīng)對(duì)損害承擔(dān)責(zé)任。

（三）出租方擅自轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。履行通知義務(wù)后，出租人在獲得承租人的拒絕之前將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了另一人，并辦理了房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。在這種情況下，盡管出租人履行了通知義務(wù)，但仍然違反了承租人權(quán)利的行使，使承租人的權(quán)利陷入空想。根據(jù)權(quán)利的實(shí)質(zhì)性要求，賣方必須承擔(dān)不將已出售房屋轉(zhuǎn)讓給第三方的義務(wù)，然后才能從租戶拒絕行使權(quán)利中獲得明確的回應(yīng)。如果承租人沒(méi)有明確拒絕答復(fù)，他將未經(jīng)授權(quán)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，這違反了出租人自己的義務(wù)，損害了承租人的權(quán)利，并導(dǎo)致喪失了可能的交易機(jī)會(huì)。在這種情況下，如果確定承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有物權(quán)的效力，則承租人仍然可以要求出租人對(duì)其自身履行義務(wù)并尋求救濟(jì)，因?yàn)闄?quán)利的目的尚未實(shí)現(xiàn)。

三、對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的救濟(jì)方式

（一）未經(jīng)告知的權(quán)利救濟(jì)

1、出租人須提前告知出售意圖。為了保護(hù)租戶的權(quán)利，租戶必須知道出售的意圖并已達(dá)成穩(wěn)定的合同。如果賣方此時(shí)故意不通知房屋出售，則承租人沒(méi)有其他可能性來(lái)了解房屋。此時(shí)，其權(quán)利和購(gòu)買意愿的銷售方式將得不到滿足，并且權(quán)利也將受到侵犯。承租人由于無(wú)法得知相關(guān)情形，致使交易機(jī)會(huì)喪失，標(biāo)的房屋因合法交易移轉(zhuǎn)登記于他人，由此使得承租人的權(quán)利行使歸于消滅，導(dǎo)致租賃房屋的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)發(fā)生終局性的效果。此時(shí)，如果承租人想行使自己的權(quán)利，則他必須證明自己是否有購(gòu)買意愿和能力。否則，承租人可能會(huì)利用法律授予的合法權(quán)利謀取不正當(dāng)利益，并且存在法律違法行為。但是，在實(shí)際交易過(guò)程中，很難證明自己是否有交易意愿。在大多數(shù)司法實(shí)踐中，法院的判決通常僅從承租人的實(shí)際權(quán)利中就忽略了承租人的舉證責(zé)任。只是從實(shí)際的承租人權(quán)利主張來(lái)進(jìn)行判決，這對(duì)于出租人的權(quán)利保障而言具有十分大的隱患。出租人未履行通知義務(wù)，則侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。其實(shí)質(zhì)是使承租人失去購(gòu)買租賃房屋的機(jī)會(huì)，這是一份侵權(quán)責(zé)任。當(dāng)出租人不履行通知義務(wù)時(shí)，承租人將遭受損害，它與正常情況下的財(cái)產(chǎn)損失不同，承租人的實(shí)際財(cái)產(chǎn)沒(méi)有增加或減少，但是由于出租人沒(méi)有履行通知義務(wù)，并且失去了購(gòu)買房屋的機(jī)會(huì)，因此失去了房屋。上述已形成的合理利益，導(dǎo)致承租人失去租房，喪失在租房中的生活便利，影響其原有的生活秩序，或者喪失租房的商業(yè)利益，從而影響承租人的穩(wěn)定性。社會(huì)秩序，破壞了承租人的優(yōu)先利益，使制度的目的陷入了空想。

2、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的例外情形。承租人喪失購(gòu)房機(jī)會(huì)直接影響到他們對(duì)租賃房屋的更好利用，他們無(wú)法維持其在租賃房屋中的主導(dǎo)地位，從而導(dǎo)致其合法收入和預(yù)期收益對(duì)租賃房屋的影響。盡管機(jī)會(huì)喪失并不會(huì)導(dǎo)致租戶的實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失，但機(jī)會(huì)喪失也將導(dǎo)致需要額外的差價(jià)來(lái)購(gòu)回房屋。如果房屋的市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生變化，則有可能增加或減少，這不可能像學(xué)術(shù)界的觀點(diǎn)那么簡(jiǎn)單，而是租戶購(gòu)買同一所房屋時(shí)價(jià)格的上漲。在沒(méi)有通知的情況下，如果市場(chǎng)價(jià)格下跌，承租人將購(gòu)買相同類型的房屋，但不會(huì)遭受任何損失，因?yàn)槌鲎馊说奈赐ㄖ獣?huì)保護(hù)他的利益，或者房屋的總價(jià)格低于其所租房屋的價(jià)格。在相同條件下購(gòu)買房屋的相同情況下房屋價(jià)格或以相同價(jià)格購(gòu)買更大的房屋也是可能的。在此種情況下，需要我們考慮在實(shí)際的交易過(guò)程中，出租人因未購(gòu)買租賃房屋情形下的多余錢款支付的節(jié)省，筆者認(rèn)為在此種情況下判定出租人侵權(quán)有失公允，也是極為不公平的，雖然未告知承租人造成了購(gòu)房機(jī)會(huì)的喪失，但是因未履行告知義務(wù)使得承租人因此受得更大利益損失，從一定方面上反而維護(hù)了承租人的合法利益，對(duì)于這種情況下仍賦予承租人權(quán)利，主張損害賠償，無(wú)異于助長(zhǎng)不正之風(fēng)，侵害社會(huì)公平正義。

（二）出賣行為的責(zé)任承擔(dān)。出租人將房屋即將出售的各種情況通知承租人，但在承租人答復(fù)之前將房屋轉(zhuǎn)讓。此時(shí)，即使承租人有購(gòu)買意向，其目的也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。履行中止租賃房屋交易的義務(wù)，并承擔(dān)違反合同的責(zé)任。對(duì)于此種情況下，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償數(shù)額，應(yīng)當(dāng)尊重雙方之間的合同內(nèi)容，即第三人先前與出租人形成的合同違約條款，來(lái)處理在此種情況下的違約責(zé)任。在實(shí)際的案件當(dāng)中，往往有法院根據(jù)實(shí)際的合同約定來(lái)判決出租人承擔(dān)責(zé)任，若合同中提前約定了違約條款，則可以依照合同條款來(lái)確定違約金數(shù)額；若合同中不存在違約條款，則需要根據(jù)損失彌補(bǔ)原則，出租人需要賠償?shù)腻X款金額必須以承租人購(gòu)買其他房屋的額外支付金額以及尋找其他房屋所要支付的其他費(fèi)用為參考，但是同樣需要考慮具體情況，出租人在此時(shí)需要承擔(dān)責(zé)任的比例才能確定賠償數(shù)額，使得責(zé)任承擔(dān)更公平。以上論述說(shuō)明，若出租人違約，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人承擔(dān)違約金之外的損害賠償責(zé)任。

（三）權(quán)利受阻的相應(yīng)賠償。出租人告知后，如果承租人答應(yīng)購(gòu)買房屋，則意味著他人購(gòu)買房屋的意圖受到阻礙，導(dǎo)致承租人無(wú)法實(shí)現(xiàn)權(quán)利的目的。此時(shí)，承租人必須再次尋找交易機(jī)會(huì)，然后再購(gòu)買房屋。由于他人的阻礙，使得其權(quán)利無(wú)法得到支持，此時(shí)需要的必要支出有尋找新房屋所要支出的中介費(fèi)用，搬家產(chǎn)生的費(fèi)用支出，甚至是由于房屋不能繼續(xù)使用而支出的裝修費(fèi)用、房屋差價(jià)鑒定費(fèi)用等。在實(shí)際的房產(chǎn)交易過(guò)程中，也會(huì)出現(xiàn)出租人消極應(yīng)對(duì)承租人權(quán)利行使的情形，這種情形往往是由于出租人不愿意將租賃房屋出賣給承租人的原因，例如故意不與承租人溝通交易事宜，不配合承租人辦理網(wǎng)簽等相關(guān)事宜。這些行為實(shí)質(zhì)上也會(huì)對(duì)承租人的權(quán)利行使造成阻礙，使得承租人行使權(quán)利付出更多的成本。對(duì)于他人阻礙意思表示的情形，應(yīng)當(dāng)將追償對(duì)象擴(kuò)大到意思表示妨礙人，賠償?shù)慕痤~可以參考承租人由于未獲得租賃房屋所有權(quán)所額外支出的費(fèi)用，包括各項(xiàng)必要支出，但需要參考實(shí)際情況，確定責(zé)任人需要承擔(dān)的責(zé)任大小。同時(shí)，對(duì)于出租人不配合承租人的情形，承租人有權(quán)利要求出租人停止損害行為，并賠償因此受到的損失。

（四）房屋差價(jià)的計(jì)算時(shí)間。當(dāng)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，通常有必要計(jì)算承租人遭受的損失。但是，對(duì)于在承租人找到房屋購(gòu)買權(quán)時(shí)應(yīng)由承租人支付的額外價(jià)格，理論上存在不同的意見。這是因?yàn)榉慨a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格存在波動(dòng)性，往往一段時(shí)間內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)格起伏較大，從何時(shí)計(jì)算房屋價(jià)格對(duì)于出租人需要承擔(dān)的實(shí)際損失往往有十分重要的影響。理論界對(duì)于房屋價(jià)格的起算點(diǎn)包括三個(gè)方面：一是出租人與第三人形成買賣合同時(shí)；二是出租人知道權(quán)利受到侵害的時(shí)刻；三是法院對(duì)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的肯定之時(shí)。那么，對(duì)于承租人遭受的損害，出租人或者他人對(duì)于損害的賠償都應(yīng)當(dāng)填補(bǔ)承租人受到的損害，以使得承租人達(dá)到損害未受到之前的狀態(tài)，但是對(duì)于承租人無(wú)法達(dá)成其對(duì)于租賃房屋事實(shí)上的所有，只可能是通過(guò)尋找替換的房屋進(jìn)行購(gòu)買，彌補(bǔ)其在財(cái)產(chǎn)方面受到的損失。只有通過(guò)這樣的方式才能簡(jiǎn)化在交易上的糾紛，提高糾紛解決的效率，更好地維護(hù)承租人的權(quán)益。在實(shí)際的違約情形當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)選擇出租人將房屋移轉(zhuǎn)登記于第三人之日開始計(jì)算，而在侵權(quán)行為中，若承租人不知道存在侵權(quán)行為，其受到的侵害一直處于連續(xù)狀態(tài)，應(yīng)以承租人知道侵害行為之日起開始計(jì)算。同時(shí)，在確定房屋差價(jià)的過(guò)程中仍然需要注意：首先，在相同或相似位置購(gòu)買房屋時(shí)，如果第三方在購(gòu)置房屋時(shí)支付的價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格，則承租人由于其權(quán)利受到損害而無(wú)法要求差價(jià)。顯然，這是出于公平和正義的考慮。若購(gòu)買類似房屋價(jià)格明顯高于第三人成交價(jià)格，則法院仍需要參考實(shí)際的情形，酌情予以認(rèn)定具體差價(jià)賠償額。

四、結(jié)語(yǔ)

房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是《民法典合同編》中的重要內(nèi)容，在沿襲了傳統(tǒng)《合同法》中關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的同時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)相關(guān)法律條文作出了調(diào)整。此次調(diào)整不僅對(duì)租賃合同的完善起到了規(guī)制作用，也對(duì)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)起到了極大的保護(hù)作用。