丁澤熙 南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

一、金融風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）政治風(fēng)險(xiǎn)

2021 年1 月初，中國(guó)人民銀行工作會(huì)議提出，今年要在深入分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)的基礎(chǔ)上，以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展為主題，以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，做好“六穩(wěn)”“六?！惫ぷ?，繼續(xù)發(fā)揮好信貸政策精準(zhǔn)滴灌作用，穩(wěn)妥有序推進(jìn)資本項(xiàng)目開(kāi)放，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。引導(dǎo)大型銀行下沉服務(wù)重心，推動(dòng)中小銀行完善公司治理，聚焦主責(zé)主業(yè)。

國(guó)家政策導(dǎo)向推行房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的，炒作的根本目的是為了投機(jī)賺取超額利潤(rùn)，以實(shí)現(xiàn)個(gè)人或者小集體的利益最大化，棄社會(huì)責(zé)任于不顧。國(guó)家針對(duì)近些年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的熱門(mén)一、二線城市發(fā)布樓市調(diào)控政策，嚴(yán)厲打擊交易違規(guī)等行為。此次調(diào)控在棚改政策紅利的支持下，促成了這些年來(lái)蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行情，政府的調(diào)控以在適當(dāng)時(shí)機(jī)出手干預(yù)，穩(wěn)固健康的市場(chǎng)為主。密集的調(diào)控降低了部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的熱度，但不少三四線城市，房地產(chǎn)行業(yè)依舊火熱。

（二）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

網(wǎng)貸平臺(tái)專(zhuān)項(xiàng)整治工作去年年底基本結(jié)束，轉(zhuǎn)入常規(guī)監(jiān)管。受疫情對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)撥備的影響，以及部分頭部消費(fèi)金融公司履行普惠金融責(zé)任，消費(fèi)金融公司凈利潤(rùn)同比下降明顯，消費(fèi)金融行業(yè)挑戰(zhàn)重重。央行公布的《2020 年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，去年末人民幣住戶(hù)貸款余額達(dá)到63.18萬(wàn)億元，全年增加7.87 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.2%，這一增量是歷史的最大值。去年住戶(hù)貸款增量區(qū)域前三位為浙江、廣東和江蘇。增速上，住戶(hù)貸款總量同比增幅區(qū)域前三位為青海、浙江、江蘇，末三位為北京、上海、內(nèi)蒙古。各地個(gè)人貸款均量，增量上，區(qū)域前三位分別是浙江，江蘇，福建。存量上，2020 年末，全國(guó)居民人均個(gè)人貸款存量約4.51 萬(wàn)元。其中，人均個(gè)人貸款存量區(qū)域前三位為上海、浙江和北京，均是經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的東部區(qū)域。2020 年末，本外幣住戶(hù)貸款余額最多的三個(gè)區(qū)域分別是廣東、浙江和江蘇，也是居民儲(chǔ)蓄存款總量的前三位，是城鄉(xiāng)居民可支配收入數(shù)額的前幾位。

（三）操作風(fēng)險(xiǎn)

1 月底，防止消費(fèi)類(lèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。北京銀保監(jiān)局要求各行對(duì)2020 年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開(kāi)展全面自查，重點(diǎn)排查是否存在授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形，并要求銀行對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題立即整改，加強(qiáng)內(nèi)部問(wèn)責(zé)處理。上海銀保監(jiān)局要求銀行嚴(yán)格審核首付款資金來(lái)源和償債能力，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題立即整改，加強(qiáng)內(nèi)部問(wèn)責(zé)處理，切實(shí)加強(qiáng)信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強(qiáng)化用途警示。禁止發(fā)放無(wú)用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防范借款人或受托支付對(duì)象通過(guò)非常規(guī)大額取現(xiàn)、中間人過(guò)渡資金等各類(lèi)方式規(guī)避用途管理。同時(shí)，嚴(yán)格房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理。2 月初，廣東進(jìn)入整治市場(chǎng)亂象的高壓態(tài)勢(shì)。

（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2020 年8 月，監(jiān)管進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)公司發(fā)債融資。地產(chǎn)債發(fā)行根據(jù)70%-90%存量債務(wù)控制發(fā)行規(guī)模，不能按照全額度，銀行間市場(chǎng)按照擬還舊債的85%規(guī)模發(fā)新還舊。房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大、融資渠道單一。三大業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)為前期拿地，中期建設(shè)，后期銷(xiāo)售或運(yùn)營(yíng)，對(duì)應(yīng)融資環(huán)節(jié)為，拿地融資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，達(dá)到預(yù)售條件的資金回籠。拿地成本最高，一般占總成本的50%-70%，監(jiān)管要求土地競(jìng)拍者承諾使用合規(guī)自有資金，銀行貸款、信托、保險(xiǎn)明確不得用于繳付土地保證金、定金及后續(xù)土地出讓款。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用約占建安工程費(fèi)的3%左右，工程預(yù)付款一般為合同總價(jià)的10%-20%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率按中國(guó)人民銀行利率浮動(dòng)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行上浮15%-30%，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)土地和在建工程抵押融資支付工程款；遴選工程實(shí)施階段總包商，配合開(kāi)發(fā)商融資走款；通過(guò)票據(jù)融資延后支付工程款，提高周轉(zhuǎn)效率。預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行解除已設(shè)定的抵押關(guān)系，確保購(gòu)房人可依法獲得房屋的產(chǎn)權(quán)證，預(yù)售款和銀行按揭款以實(shí)現(xiàn)資金回籠。房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦低迷，房地產(chǎn)企業(yè)融資、回款、按期兌付等壓力傳導(dǎo)，房地產(chǎn)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

二、金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

（一）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

近幾年，“持有型”在我國(guó)一度成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱詞。在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，持有型物業(yè)一般占物業(yè)總數(shù)的50%左右。目前國(guó)內(nèi)這個(gè)比例并不高，但持有型企業(yè)開(kāi)始得到了更多的關(guān)注。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取土地項(xiàng)目，進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，核心在于“長(zhǎng)期持有”，經(jīng)營(yíng)模式上“只租不售”，追求精致的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。從項(xiàng)目的選址、規(guī)劃到建成，到持續(xù)的運(yùn)營(yíng)、改造、升級(jí)依托企業(yè)能力，大量的專(zhuān)業(yè)人才、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及時(shí)間成本，獲取合理的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

另一種模式，依舊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，整合自然資源、社會(huì)資源、經(jīng)濟(jì)資源等，根據(jù)要素進(jìn)行產(chǎn)業(yè)對(duì)象整合和產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)土地的整體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，幫助企業(yè)提升企業(yè)形象。根據(jù)地域特點(diǎn)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展?fàn)顩r，形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)明確、專(zhuān)業(yè)分工合理、差異發(fā)展鮮明、層次合理的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，促進(jìn)各產(chǎn)業(yè)功能區(qū)及園區(qū)高質(zhì)量、品牌化發(fā)展。

（二）依托征信系統(tǒng)

征信是依法收集、整理、保存、加工自然人、法人及其他組織的信用信息，并對(duì)外提供信用報(bào)告、信用評(píng)估、信用信息咨詢(xún)等服務(wù)，幫助客戶(hù)判斷、控制信用風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行信用管理的活動(dòng)。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是加入世貿(mào)組織后，了解交易對(duì)象信用狀況需求日益增加，國(guó)際知名征信機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)，人民銀行批準(zhǔn)成立我國(guó)第一家信用評(píng)級(jí)公司，上海遠(yuǎn)東資信評(píng)級(jí)有限公司，一批專(zhuān)業(yè)信用調(diào)查中介機(jī)構(gòu)相繼出現(xiàn)。人民銀行批準(zhǔn)個(gè)人征信從上海開(kāi)始試點(diǎn)，逐步建成全國(guó)集中統(tǒng)一的個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)。2020年11 月，我國(guó)已建成世界最大的企業(yè)和個(gè)人征信系統(tǒng)，基本實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)主體的全覆蓋。由人民銀行牽頭推動(dòng)建設(shè)的全國(guó)集中統(tǒng)一的金融信用體系基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，已經(jīng)成為全球覆蓋人口最多、收集信貸信息量最全的企業(yè)和個(gè)人征信系統(tǒng)。征信系統(tǒng)可以幫助銀行精準(zhǔn)有效判斷貸款申請(qǐng)人或企業(yè)的資信狀況，切實(shí)防范道德風(fēng)險(xiǎn)和提高貸款的質(zhì)量。

（三）拓展融資渠道

目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資模式，主要為30%以上比例企業(yè)自有資本金；“主體封頂”后取得商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房預(yù)售按揭貸款取得預(yù)收房款；建筑商提供部分工程材料、按工程進(jìn)度分期支付工程款等建設(shè)單位墊資，農(nóng)民工工資清欠部分除外；經(jīng)濟(jì)成本較低的銀行貸款。

其他融資模式，包括房地產(chǎn)信托融資，信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和債權(quán)融資；門(mén)檻較高的國(guó)內(nèi)上市融資和海外上市融資；將自己所開(kāi)發(fā)的物業(yè)，出售或典當(dāng)給貸款機(jī)構(gòu)，售后回購(gòu)獲得大量現(xiàn)金；將自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來(lái)自營(yíng)或委托他人經(jīng)營(yíng)，售后回租使開(kāi)發(fā)資金即時(shí)變現(xiàn)回籠；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商以合作方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)；海外房產(chǎn)基金分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)；門(mén)檻較高而不易進(jìn)入且發(fā)行成本較高的房地產(chǎn)發(fā)債融資；以非公開(kāi)方式向有風(fēng)險(xiǎn)辨別和承受能力的合格投資者機(jī)構(gòu)或個(gè)人私募基金融資；將擁有的項(xiàng)目全部股權(quán)或者部分出讓給其他公司，以此獲得生存所需的項(xiàng)目股權(quán)出讓融資；有一部分的自有資金，通過(guò)項(xiàng)目股權(quán)融資拿地；不屬于抵押貸款的其他次級(jí)債或優(yōu)先股，介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品的組合融資等融資方式。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)自房住不炒的宏觀調(diào)控，貸款精準(zhǔn)滴灌的融資更嚴(yán)格審批，銷(xiāo)售回款受消費(fèi)貸等流入房地產(chǎn)行業(yè)的自查整改，收入與消費(fèi)放緩表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)為商品房銷(xiāo)量與金額為歷史較低值。商品房銷(xiāo)售額與同期個(gè)人貸款凈增額呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)關(guān)系，個(gè)人貸款增加債務(wù)壓力，擠壓消費(fèi)、逼迫儲(chǔ)蓄，加之新生人口斷崖式下跌，未來(lái)需求或降下降。房地產(chǎn)企業(yè)，面臨融資審核更加嚴(yán)格和方式更加多樣化，資金回籠形勢(shì)更加嚴(yán)苛的情形，需要盡快找尋突破口，及時(shí)跟進(jìn)國(guó)家征信數(shù)據(jù)庫(kù)完善降低風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行融資方式和產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型。