熊雯青 華東交通大學

一、導(dǎo)論

我國于2006年發(fā)布了關(guān)于公允價值的會計準則，并首次提出了投資性房地產(chǎn)這一概念。同時，還提出了兩種不同的計量方式供企業(yè)選擇，分別是公允價值模式和成本模式。然而，所有上市公司中選擇以公允價值計量的只有5%左右，產(chǎn)生這種情況的主要原因是企業(yè)所處的環(huán)境較為嚴苛使得公允價值計量模式造成企業(yè)的利潤波動幅度過大，所以企業(yè)很難轉(zhuǎn)變原有的觀念，一時難以接受公允價值計量模式。此外，我國的房地產(chǎn)行業(yè)還不夠成熟，市場比較動蕩，這些不穩(wěn)定因素都在阻礙著我國資產(chǎn)評估技術(shù)的進步。但公允價值仍有其必要性：

（一）會計目標的實現(xiàn)

為會計信息使用者提供與決策有用的信息是財務(wù)會計的主要目標，但前提是要信息同時滿足可靠性和相關(guān)性。由于用成本計量可以使會計信息的可靠性更高，因此用成本計量模式時曾經(jīng)的主流。但若要想真正實現(xiàn)會計目標，則需要采用公允價值計量模式。若是能夠合理運用的話，這二者可以兼得，這樣才能更好地實現(xiàn)會計目標。

（二）會計的國際趨同

從我國財政部于2010年4月2日發(fā)布的路線圖中可以發(fā)現(xiàn)，我國的會計準則已越來越與國際趨同。但這種趨同并不是單方面的，而是我國與國際會計準則理事會間互相溝通、借鑒、認可所促成的結(jié)果。并且前國際會計準則理事會主席也曾對我國的會計準則制定水平給予過肯定。即：我國的不僅不需要完全局限于國際會計準則，甚至可以加上自身的特色從而反向影響國際會計準則的制定。據(jù)此，我國在研究討論會計的計量問題時也可以在與國際趨同的情況下，加上符合自身國情的差異。

二、案例分析

（一）公司介紹

H公司是家居裝飾及家具商場的運營者和管理者。2015年6月26日在港交所上市。2018年1月17日H公司在上交所上市。且從規(guī)模上看，H公司是泛家居行業(yè)的龍頭。

然而，經(jīng)過疫情的影響，當整個線下零售行業(yè)都在戰(zhàn)略收縮，優(yōu)化門店數(shù)量時，H公司卻還在繼續(xù)擴張。H公司于1月4日發(fā)布公告稱，截至2020年12月31日，公司經(jīng)營了92家自營商場、273家委管商場，與2019年同期相比，H公司2020年合計增加了49家家居商場。面對這一在疫情下頗為反常的動作，H公司稱之為：力促在危機中育新機，于變局中開新局。

令人疑惑的是，盡管H公司稱自己為家居行業(yè)的企業(yè)，單從財務(wù)報表上來看似乎并非如此。從收入結(jié)構(gòu)來看，占比一般左右的是租賃及管理收入，其后依次是項目年度冠名咨詢委托管理服務(wù)收入、項目前期冠名咨詢委托管理服務(wù)收入、建造施工及設(shè)計收入、其他收入、商業(yè)咨詢費及招商傭金、商品銷售及家裝收入、工程項目商業(yè)管理咨詢費收入。從以上可以看出，與其說H公司是一家家居企業(yè)，倒不如說是一家房地產(chǎn)企業(yè)，并且其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也和房地產(chǎn)行業(yè)非常相似。

此外，從H公司發(fā)布的年報當中可以發(fā)現(xiàn)，2016-2019年的總資產(chǎn)分別是81,535,404,103.12元、97,014,624,091.31元、110,860,717,818.56元、122,294,418,558.66元，其中，投資性房地產(chǎn)分別為66,948,000,000元、70,831,000,000元、78,533,000,000元、85,107,000,000元、分別占比82.11%、73.01%、70.84%、69.59%。由此不難看出，H公司在投資性房地產(chǎn)上的占比很大，并且H公司計量投資性房地產(chǎn)的模式由成本改為了公允價值，這給財務(wù)數(shù)據(jù)帶來了極大的影響。因此，本文是以H公司為例，研究轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)計量模式對財務(wù)報表的影響。

（二）H公司投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)換對財務(wù)數(shù)據(jù)的影響

盡管將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為以公允價值模式進行計量的投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換當日其公允價值大于賬面價值的部分只能計入“其他綜合收益”，不能并入利潤，但仍能增加其資產(chǎn)總額。2012年，該公司的這些資產(chǎn)還是固定資產(chǎn)，余額只有79億，當其全部轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時，增加了582億，同時所有者權(quán)益增加了約240億。于是公司的資產(chǎn)總額由267億增加到了668億。

而投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有兩種模式，分別是成本模式和公允價值模式。該公司在財務(wù)報告中明確表示其有充足的理由和條件對本企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式記性后續(xù)計量。據(jù)此我們可以清晰知道該公司并未同一般公司一樣采取成本模式，而是采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

1.對成本費用的影響

若是采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定按期計提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目。而采用公允價值模式進行后續(xù)計量是無須計提折舊或攤銷的，這兩者相比，采用公允價值模式無疑是減少了成本費用。根據(jù)2018年財務(wù)報告顯示，H公司的投資性房地產(chǎn)賬面價值約為785億，其節(jié)省的成本費用并非小數(shù)。如若該公司的投資性房地產(chǎn)按成本模式進行計量，以40年折舊為限，這兩種模式下成本費用的差為9.57億，以公允價值計量約能減少15.18%的成本費用。若是以20年折舊為限，成本費用一共約差16.19億元，以公允價值計量可以節(jié)約25.68%的成本費用。

2.對資產(chǎn)總額的影響

在資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)—公允價值變動”科目。由于我國房地產(chǎn)在近些年一直處于不斷升高的狀態(tài)，其公允價值很有可能高于其賬面余額，所以投資性房地產(chǎn)科目余額很有可能會不斷增加。因此，資產(chǎn)總額也會不斷升高。據(jù)H公司年度報告顯示，2016年至2018年的投資性房地產(chǎn)科目余額分別是669.48億，708.31億和785.33億元。分別占資產(chǎn)總額的82.1%，73%和70.84%。從中可以看出H公司的大部分資產(chǎn)都來源于投資性房地產(chǎn)。若是以成本模式進行后續(xù)計量，以40年為折舊年限，資產(chǎn)總額約會減少387億，差異比例約為34.94%。若以20年為折舊年限，在公允價值模式下，資產(chǎn)總和會多421.9億元，兩者差異比例約為38%。

3.對凈利潤的影響

在資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，貸記“公允價值變動損益”科目。“公允價值變動損益”包含在利潤表里，屬于凈利潤的一部分。換句話說，“公允價值變動損益”的增加會引起凈利潤的增加。據(jù)H公司財務(wù)報告顯示，2016年至2018年由投資性房地產(chǎn)引起的公允價值變動損益分別為17.54億，19.96億和18.2億，分別占凈利潤的47.75%，46.66%和38.68%。從中可以看出H公司凈利潤的相當一部分來源于投資性房地產(chǎn)的資本增值。若是以成本模式進行后續(xù)計量，以40年為折舊年限，2018年度的凈利潤約會從47億降到25.4億，降幅比例達45.99%。若以20年為折舊年限，以成本模式計量會少計凈利潤約26.75億，兩種模式的差異比例約為56.84%。

三、總結(jié)

綜上所述，不難看出H公司的投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式時對財務(wù)報表的數(shù)據(jù)產(chǎn)生了巨大影響，包括成本費用、資產(chǎn)總額和凈利潤的影響等，且H公司估值方法未采用市場法，而采用收益法、直接比較法、假設(shè)開發(fā)法等方法，該企業(yè)還需謹慎考慮未采用市場法進行評估的原因、各項投資性房地產(chǎn)采用的估值技術(shù)、投資性房地產(chǎn)估值的合理性等。