廖凌

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目涵蓋了土建、安裝、裝飾、市政、園林等多個專業(yè)，因?qū)I(yè)資質(zhì)的限制及充分引入競爭機(jī)制的要求，各專業(yè)工程往往由不同專業(yè)承包單位承包，各專業(yè)承包單位作為獨立經(jīng)濟(jì)人，必然從自身利益最大化角度安排工程施工，為此，作為發(fā)包方，如果施工承發(fā)包界面劃分不合理，往往會引起工程質(zhì)量及工期問題扯皮、工程隱患被掩蓋、無效成本增加、交叉破壞或污染等諸多問題，中國房地產(chǎn)項目開發(fā)雖然經(jīng)歷了多年的高速發(fā)展，但粗放式管理還大量存在，相應(yīng)弊端仍普遍存在于工程建設(shè)中，如何在開發(fā)建設(shè)中對發(fā)包范圍進(jìn)行合理劃分，減少不良后果，實現(xiàn)項目目標(biāo)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行界面管理的重要目標(biāo)。本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)包范圍劃分中存在的典型問題、不良后果、成因進(jìn)行了分析，并就對策問題進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);合同界面;劃分

房地產(chǎn)開發(fā)中項目中，因涉及的專業(yè)工程較多，這必然需要對工程內(nèi)容進(jìn)行合理劃分和發(fā)包，在工程劃分過程中，相互銜接的界面最容易成為管理的薄弱環(huán)節(jié)。根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)定義，將界面管理定義為對兩個或兩個以上接口利益相關(guān)者之間的溝通、關(guān)系和可交付成果的管理。進(jìn)行界面管理就是為了解決利益相關(guān)者在專業(yè)分工與合作時出現(xiàn)的矛盾，實現(xiàn)項目全過程的信息溝通、技術(shù)協(xié)作和進(jìn)度控制等，提高項目管理的整體水平，高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)。因界面包括內(nèi)容較多，既然有實體界面、組織界面、合同界面、技術(shù)界面以及責(zé)任界面等①，本次就房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的合同界面進(jìn)行探討，根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)場管理的情況，梳理發(fā)現(xiàn)工程界面劃分不合理導(dǎo)致的不良后果較多：

1工程承發(fā)包界面存在的問題

1.1土方工程與建筑主體工程單獨發(fā)包

城市工程建設(shè)中，土方工程因土方傾倒點資源的緊張，外運費用往往較高，因此，如果采用有效的管理手段，減少土方外運和運回量，將能對成本控制起到及其重要的作用，特別是對于建筑群施工，合理的開工計劃及土方調(diào)配方案，將最大程度保證土方在場內(nèi)平衡，減少外運土方量。但如果土方工程與建筑主體工程承包單位為相互獨立單位，各單位必然從自身利益角度考慮施工方案，忽視發(fā)包方的利益，往往導(dǎo)致工程施工過程中土方大量外運，后期回填時再從外面運回，增加無效的開支。

1.2室外管網(wǎng)工程與對應(yīng)土方工程單獨發(fā)包

房地產(chǎn)開發(fā)室外管網(wǎng)工程主要包括給水工程、排水工程、強(qiáng)電工程、弱電工程在（廣電、網(wǎng)絡(luò)等）、燃?xì)夤こ痰?，所有管網(wǎng)工程都不可避免會涉及土方的開挖和回填工作，因?qū)I(yè)性要求或非市場充分競爭領(lǐng)域因素，各專業(yè)的土方工程各自承包，引起的不良后果包括：

1.2.1土方工程重復(fù)施工

某一專業(yè)的管網(wǎng)土方施工完畢后，后續(xù)其他管網(wǎng)專業(yè)承包單位再次進(jìn)行管網(wǎng)土方施工，導(dǎo)致同處于樓間的管溝土方重復(fù)開挖、多次平整，各承包人不會考慮整體平衡后將多余土方一次性外運到位，而是各自施工單獨反復(fù)外運，降低外運效率，甚至超量外運，頻繁外運也導(dǎo)致土方外運計量也存在較大難度，總體結(jié)果是增加發(fā)包方的成本。

1.2.2工程交叉破壞

機(jī)械在開挖工程中，難以避免對前期已施工的管井造成損傷，一是排水管被壓彎或壓斷，二是壓力管（給水、燃?xì)狻⑾溃┰谖幢旱那闆r下遭到破壞，特別是在遭到其他承包單位破壞的情況下，施工人員為了避免個人責(zé)任，往往直接掩埋，也存在施工人員自身也未發(fā)現(xiàn)破壞的情況。施工方實際現(xiàn)場也難以做到施工一段打壓一段，后期土方回填后發(fā)現(xiàn)保壓問題時，查找漏點工作難度較大，在非市場充分競爭領(lǐng)域，相關(guān)查找漏點及維修費用和往往難以承受。三是前期施工的井，一般性成品保護(hù)措施，在挖機(jī)等機(jī)械作業(yè)情況下，往往破壞也極其嚴(yán)重，包括井壁砌體破壞、井內(nèi)土方淤積等情況。多專業(yè)機(jī)械先后現(xiàn)場作業(yè)時，對前期已完工管網(wǎng)工程的破壞往往難以現(xiàn)場及時取證，導(dǎo)致管網(wǎng)破壞的責(zé)任方難以界定，最終維修費用往往需發(fā)包方無奈承擔(dān)。

1.3室外回填土方與排水管網(wǎng)各自承包

出墻排水管與墻體剛性連接，室外回填土如果不密實，外加后期自然固結(jié)時下沉因素，出墻排水管受壓斷裂或彎曲可能性較大，導(dǎo)致污水排水不暢，或者雨污水從斷裂口進(jìn)入土中，導(dǎo)致土方塌陷下沉，后期維修除發(fā)生正常維修費外，還將發(fā)生景觀完成面的修復(fù)費用。

1.4景觀與室外管網(wǎng)工程單獨發(fā)包

室外綜合管網(wǎng)井體完成面往往后期景觀完成面有一定出入，特別是坡地建筑群，這涉及井完成標(biāo)高根據(jù)周邊景觀完成標(biāo)高上下調(diào)整的返工工作，包括加砌井體或拆除部分井體工作。井蓋安裝若由管網(wǎng)單位承包，在后期根據(jù)景觀標(biāo)高調(diào)整時，將涉及到井蓋的拆除和重新施工，即必須重復(fù)計算井蓋安裝費用，且井體在施工中遭到的破壞因責(zé)任主體難以界定，將增加不必要的返工投入。

除以上工序交叉界面外，房產(chǎn)開發(fā)項目還存在大量其他交叉界面，一旦劃分不合理，也會形成各方管理的灰色地帶，如防水施工與基層結(jié)構(gòu)單獨發(fā)包、土方與上部鋪裝結(jié)構(gòu)層單獨發(fā)包、甲供材供貨與施工分離等。

2成因分析

不同的界面劃分引發(fā)不同的結(jié)果，原因是多樣的，雖然從理論上講界面矛盾的起因包括社會分工、利益驅(qū)使、目標(biāo)差異、文化沖突、價值觀差異、制度差異、信息粘滯等因素②，但具體到房地產(chǎn)開發(fā)項目的合同界面矛盾，主要成因集中在以下兩點。

2.1信息的不對稱

由于“粘滯信息”的存在，而且解決問題所需的有關(guān)的粘滯信息分布在不同的管理者中③，這就導(dǎo)致不同管理者對同一界面管理的效果并不一樣。

2.2各承包人有各自的利益訴求

每個承包單位作為獨立從事經(jīng)濟(jì)活動的主體，在實施工程行為時，必然從自身利益最大化角度出發(fā)安排施工，但工程建設(shè)參與方包括了建設(shè)方和若干承包方，合理的發(fā)包范圍劃分須考慮整體的利益，建設(shè)方如果發(fā)包范圍劃分不合理時，除發(fā)生較大無效費用外，交叉問題的責(zé)任也將難以界定，工期被拖長，最終建設(shè)方無奈成為各種問題的埋單方。

3對策分析

考慮到專業(yè)化施工，對不同專業(yè)的施工內(nèi)容進(jìn)行單獨發(fā)包，相對總承包，有其自身的優(yōu)點，且仍大量存在于工程承發(fā)包實踐中。各專業(yè)單獨分包的最大好處是充分利用各專業(yè)承包人的專長，通過充分的市場競爭，達(dá)到擇優(yōu)選擇承包單位的目的。但相對總承包，各專業(yè)的交叉協(xié)調(diào)責(zé)任往往由總包轉(zhuǎn)移到建設(shè)方（實踐中建設(shè)方常要求總包方負(fù)承包管理責(zé)任，但總包方管理責(zé)任的好壞難以量化，導(dǎo)致部分總包管理有名無實）。拆分越多，界面越多，有人曾提出加強(qiáng)各參與方的協(xié)調(diào)工作，包括工程建設(shè)各參與方的經(jīng)常性事項的程序化組織協(xié)調(diào)、權(quán)責(zé)性體系的指令性協(xié)調(diào)、工地例會等④，增加溝通改善信息不對稱局面，這種方式雖然在一定程度上能緩解界面管理的矛盾，但該模式建立在人的主觀能動性之上，只要付出與收獲或者承擔(dān)的責(zé)任不對等，人性本身弱點決定了部分參與方不具主觀能動性，根據(jù)墨菲定律，相關(guān)的不良后果將難以避免，為此，從制度設(shè)計入手，合理劃分承發(fā)包范圍是減少責(zé)任問題的扯皮現(xiàn)象和降低建設(shè)方成本的有效舉措。具體的措施除了在發(fā)包前做好界面劃分的合理規(guī)劃外，還要在政策上掃除界面合理劃分的障礙，具體建議如下：

3.1根據(jù)合理界面劃分原則劃分發(fā)包范圍

3.1.1不重疊、不遺漏原則

在工程界面識別后劃分承包范圍時，重疊和遺漏界面的出現(xiàn)，都會導(dǎo)致工程管理混亂，要不管理重疊，要不管理缺失。

3.1.2權(quán)責(zé)清晰原則、界面不良后果與界面承包者一致原則

如果將先后工序的工程內(nèi)容拆分發(fā)包，容易在問題出現(xiàn)后責(zé)任主體不清晰時，則應(yīng)將前后工程內(nèi)容劃入一個發(fā)包范圍進(jìn)行發(fā)包。同時，交叉界面施工承包單位如果與不良后果承包單位分離，必然從制度設(shè)計上造成界面的承包者在施工中不予以重視，即權(quán)利責(zé)任不對等，給工程推進(jìn)埋下隱患。

如土方的回填不密實容易將后期施工在其上部的管網(wǎng)發(fā)生沉降彎曲或者斷裂現(xiàn)象，如分開發(fā)包，責(zé)任問題出現(xiàn)后，管網(wǎng)承包單位將會將責(zé)任推卸至回填不密實等他方原因上，但土方回填單位因其承包內(nèi)容中無管網(wǎng)工程，無相應(yīng)的管網(wǎng)責(zé)任問題承擔(dān)意識，即使在問題出現(xiàn)后，仍有將責(zé)任推卸給管網(wǎng)施工單位回填砂土質(zhì)量是否到位的問題上，因此，將以上兩個內(nèi)容拆分發(fā)包將會出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。

3.1.3有利于減少信息不對稱對工序安排的影響原則

交叉工作往往在工序安排上不完全可以斷裂，若作為一個分包范圍進(jìn)行發(fā)包，承包方將可以統(tǒng)籌合理安排前后工作，工作銜接順利，若劃分由多個單位承包，則因相互信息的不完全對稱，造成工序安排上的斷檔，工期相應(yīng)拖長。

3.2政策破除壟斷行為對發(fā)包范圍劃分的影響

自來水、強(qiáng)電、燃?xì)鈳讉€主要的非市場性競爭行業(yè)，各自承包施工內(nèi)容中往往要求包含相應(yīng)的管溝土方工程，單獨開挖和回填除了重復(fù)施工浪費社會資源，還會對其他管網(wǎng)相關(guān)工程（包括弱電、下水、消防等）造成破壞，在滿足規(guī)范要求的管道間距后，如果可以做到管溝工程統(tǒng)一開挖及回填，降會大大避免交叉破壞現(xiàn)象，即土方工程應(yīng)與各管溝專業(yè)承包安裝內(nèi)容進(jìn)行分離。

4結(jié)語

一個建設(shè)項目所涉及的界面量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出本文所列示，隨著建設(shè)項目利潤的透明化和壓縮，通過管理提升效益成為提升自身競爭力的重要渠道，精細(xì)化管理替代粗放式管理是必然的趨勢，如果項目各個界面都能做到合理劃分，將有效避免管理和責(zé)任缺位現(xiàn)象，工期也相應(yīng)得到保證，否則，一旦不良后果形成，即使各方無休止的相互推諉，并不能避免沒有贏家的局面。因此，在開發(fā)建設(shè)前期，建設(shè)方須根據(jù)相應(yīng)的原則合理劃分發(fā)包范圍，即既要保證能充分競爭降低成本，也要保證后期不因標(biāo)段劃分不合理出現(xiàn)相互推諉現(xiàn)象，以確保項目建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)。

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