朱文君

摘 要：隨著科學技術(shù)的進步和社會的發(fā)展，過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷新的變革。要想在適者生存的過程中脫穎而出，項目成本管控是一個重要的環(huán)節(jié)。它不僅決定了企業(yè)的盈利能力，還能推動新技術(shù)的應(yīng)用和改革。本文首先介紹項目成本管控的概念，房地產(chǎn)企業(yè)承接項目的特點，項目成本管控的特點及重要性，以及其具體的原則。然后結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的現(xiàn)狀，深入探討了解當今房地產(chǎn)行業(yè)成本管理中存在的主要問題。本文包含一些對提高房地產(chǎn)經(jīng)營者項目成本管理水平的參考價值，為助力房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)者自我發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)家的良好發(fā)展提供了些許指引。

關(guān)鍵詞：工程項目;成本管控;房地產(chǎn)企業(yè);經(jīng)營管理

在過去的幾年里，隨著政府對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴格控制，這將房地產(chǎn)行業(yè)推向了一個新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)企業(yè)要生存和發(fā)展，首先需要磨練自己的實力，采用先進合理的項目成本管控方法來改善現(xiàn)有的不足。目前房地產(chǎn)經(jīng)營者在項目成本管控方面處于相對傳統(tǒng)的管理水平，包括有兩種傳統(tǒng)類型的實踐。一種是整個過程只關(guān)注質(zhì)量和進度，不注重項目成本管控。另一種是以大型建筑公司的名義成立自己的團隊來尋找臨時分包商和供應(yīng)商，從表面上看他們可以有效地進行項目成本管控，但是很容易造成更多的問題。本文將深入探討這些問題，同時著重探究項目成本管控在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用。希望內(nèi)容可用于房地產(chǎn)經(jīng)營者的項目成本管控，同時希望找到有效的方法來改進房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管控現(xiàn)狀。

一、項目成本管控在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的概念及特點

（一）項目成本管控概述

房地產(chǎn)項目成本管控是指由企業(yè)各種相關(guān)部門進行的一套與成本相關(guān)的管理活動。在項目實施過程中房地產(chǎn)成本管控包括成本預(yù)測、決策、計劃、控制、核算、分析和估算。首先，房地產(chǎn)項目成本管控是企業(yè)組織管理中復(fù)雜系統(tǒng)的互連環(huán)節(jié)，并有著非常重要的作用。在整個操作過程中需要內(nèi)部主管部門的全力配合和相關(guān)政府機構(gòu)的配合。其次，工程總承包商和房地產(chǎn)經(jīng)營者需要建立戰(zhàn)略性項目成本管控合作。戰(zhàn)術(shù)成本管理、成本管理信息系統(tǒng)以及戰(zhàn)略成本管理三者共存協(xié)助，是一種可以由高級管理人員針對房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展需求進行規(guī)劃、實施和評估的行動計劃。通過提前收集相關(guān)信息進行分析和實地調(diào)查，同時根據(jù)戰(zhàn)略管理目標指導企業(yè)管理人員分解項目成本管控任務(wù)的全過程，進而選擇具體的方法和策略。這樣就可以使企業(yè)在規(guī)定的限度內(nèi)及時有效地完成戰(zhàn)術(shù)成本管控任務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管控信息系統(tǒng)是由一個數(shù)據(jù)庫、項目成本管控模型庫以及所有成本管理流程包括加工分析和成本數(shù)據(jù)導出等共同組成的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)承接項目特點

房地產(chǎn)經(jīng)營者的開發(fā)經(jīng)營活動包括項目審查和可行性分析。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目包含居住類商品房、商業(yè)用房、工業(yè)用房等，開發(fā)建設(shè)過程中需要大量的資金投入以及漫長的開發(fā)周期。因此，加強項目成本管控對房地產(chǎn)開發(fā)商的長遠發(fā)展乃至生存具有決定性作用。房地產(chǎn)項目是相互影響并相互關(guān)聯(lián)的多用途系統(tǒng)，這包括施工設(shè)計管理、項目計劃管理、工程材料處理、采購?fù)稑斯芾?、質(zhì)量管理、目標成本管理、合同管理、現(xiàn)金流管理以及項目進度管理等，系統(tǒng)內(nèi)的這些管理要求保持合理和平衡才能確保完成房地產(chǎn)項目開發(fā)的最終目標。

不同的房地產(chǎn)經(jīng)營者對工程造價的分類是不同的，所以應(yīng)根據(jù)實際成本確定。雖然項目的具體成本構(gòu)成不同，但項目建設(shè)成本在每個項目中都起著至關(guān)重要的作用。項目建設(shè)成本一般包括項目開始時的規(guī)劃設(shè)計成本、建設(shè)成本、安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、配套設(shè)施成本以及項目開發(fā)過程中的間接成本。最初的規(guī)劃和設(shè)計成本相對較小，但設(shè)計風格是否合理將對后續(xù)開發(fā)工作的順利推進起到重要作用。建筑安裝工程成本是工程建設(shè)成本中最高的部分，它定義了建筑物的整體結(jié)構(gòu)，其中主要包括樁基、土建工程、水電安裝、消防工程、電梯、精裝修等。建筑物的整體結(jié)構(gòu)確定后應(yīng)提高基礎(chǔ)設(shè)施成本，以實現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)成果。其中主要包括開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、水電氣工程、排污排洪、通訊照明、環(huán)衛(wèi)工程、景觀綠化工程等，以更好地滿足用戶的生活體驗?；A(chǔ)設(shè)施成本對房地產(chǎn)開發(fā)項目是必要的，隨著人類生活水平的不斷提高，當今社會人們對環(huán)境的要求越來越高。綠色環(huán)境和社區(qū)娛樂設(shè)施可以提高居民的舒適度。

如今，房地產(chǎn)經(jīng)營者之間的競爭非常激烈，完善的設(shè)施可以支持企業(yè)競爭。開發(fā)過程中的大部分間接成本包括為組織融資而產(chǎn)生的利息費用和銷售費用。房地產(chǎn)經(jīng)營者有巨大的資金需求，如果資金鏈斷裂，該企業(yè)的項目開發(fā)工作將無法繼續(xù)。如果企業(yè)的融資方式不合理導致增加了企業(yè)的財務(wù)成本，將會加重企業(yè)的成本負擔。對于資金來源主要是銀行貸款的企業(yè)，利息支出不容忽視。企業(yè)的銷售費用對企業(yè)的收入有明顯的影響。為達到公關(guān)效果，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售費用上的投入不斷增加，但如何實現(xiàn)最好的銷售回報是進行項目成本管控的重點。

（三）項目成本管控在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中作用及重要性

在實現(xiàn)既定目標的標準下實施有效的項目成本管控，可以減少資源浪費，降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。滿足房地產(chǎn)企業(yè)利益最大化需要的同時，加強項目成本管控是提高社會資源利用率的一條切實可行的途徑。這不僅符合建設(shè)資源節(jié)約型社會的要求，也促進社會發(fā)展。只有持續(xù)的成本優(yōu)化和項目成本管控，房地產(chǎn)企業(yè)才會獲得最大的經(jīng)濟效益，特別是當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到土地拍賣競爭支配時。因此，項目是否盈利，只能通過成本管控來實現(xiàn)。但在實際項目中許多房地產(chǎn)經(jīng)營者忽視了成本管控，或未涵蓋控制方法的使用，因此，項目成本無法控制。通過確保項目質(zhì)量，加強成本控制并提高組織的市場競爭力，一個房地產(chǎn)企業(yè)可以保證長期立足于社會。房地產(chǎn)經(jīng)營者進行項目成本管控的目標不僅僅是將實際成本控制在目標成本內(nèi)，同時也促進了項目成本的有效降低，實現(xiàn)了企業(yè)在同等條件下的更好發(fā)展，這與企業(yè)的總體戰(zhàn)略目標是異曲同工的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管控原則

（一）全面成本控制原則

項目全面成本管控包括全過程控制和全員控制。房地產(chǎn)成本存在于項目開發(fā)的全過程，因此在項目的各個階段都應(yīng)采取成本管控措施，確保項目整體成本在可控范圍內(nèi)。全員控制手段即各人員、各部門要搞清楚項目成本管控與個人的關(guān)系，承擔相應(yīng)責任并進行目標任務(wù)細分以實現(xiàn)成本控制的目標。

（二）最低項目成本原則

項目成本管控的目的是利用成本管控方法降低成本，滿足目標成本要求。只有在項目成本最小化和成本降低的情況下，企業(yè)在人力、物力和財力方面的投入才可以被認為是合理的，并且能夠避免在項目上投入大量資金。同時在考慮工藝因素的基礎(chǔ)上的所有因素以及所有員工因素，我們應(yīng)該關(guān)注當前房地產(chǎn)市場的需求，有效控制房地產(chǎn)成本并確保該項目是以最少的投資運營。

（三）目標成本管理原則

只有預(yù)先設(shè)計項目的目標成本，才能在項目實施過程中將投資調(diào)整到預(yù)先確定的目標值。前期規(guī)劃及項目可行性分析可以及時發(fā)現(xiàn)和解決潛在問題，使項目投資更加合理。

（四）動態(tài)成本管控原則

項目目標包括安全目標、質(zhì)量目標、投資成本目標，這些目標的實現(xiàn)都必須綜合考慮資源利用和現(xiàn)場協(xié)調(diào)，尤其是對于短期目標而言。在當前房地產(chǎn)企業(yè)進行項目實施的過程中，一些組織忽視了長期目標。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將長期目標和短期目標結(jié)合起來。在項目實施過程中，設(shè)定的目標不僅需要符合企業(yè)的短期目標，更應(yīng)該與企業(yè)的長期規(guī)劃保持一致。同時應(yīng)該在項目實施過程中及時修改目標以符合當前項目進展。在項目實施過程中根據(jù)項目各個階段的不同問題及時調(diào)整計劃，這樣的動態(tài)成本管控才能夠有效地控制項目成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管控存在的問題

（一）動力不足，成本考核困難

目前，房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中還沒有明確的成本估算機制。這包括缺乏獎懲考核機制和KPI評估系統(tǒng)，不能通過分析整體數(shù)據(jù)合理評估部門和員工的成本管理效率。同時由于房地產(chǎn)企業(yè)各部門之間缺乏專業(yè)溝通，成本控制權(quán)責不明確、效率低和其他情況不時發(fā)生，最終導致獎懲變成了裝飾品。這極大地打擊了部門和員工成本管理的積極性，并導致項目成本管控效率低下。

（二）制度落后，管理體系亟待完善

房地產(chǎn)項目成本管理是長期的、復(fù)雜的，這是由工程項目的性質(zhì)決定的。在工程項目建設(shè)期間成本管控經(jīng)常會出現(xiàn)問題。在實際工作中，大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)營者往往忽略成本的社會變量，并將直接成本管理視為預(yù)先設(shè)定的控制任務(wù)。在實際工作中政策或市場因素發(fā)生變化時，結(jié)果將與預(yù)定的目標差異較大。因此，無法達到預(yù)期的成本管理結(jié)果。這主要表現(xiàn)出兩種被動行為：一是由于房地產(chǎn)市場的國家政策調(diào)控或地方經(jīng)濟政策調(diào)整導致銷售市場低迷，房地產(chǎn)企業(yè)只能根據(jù)原始銷售價格添加主銷售內(nèi)容，吸引客戶并幫助籌集資金從而導致項目成本增加，或者什么都不做導致發(fā)展基金的長期積壓，這增加了持有成本。在極端情況下，會導致資金鏈斷裂，最終破產(chǎn)。更高的市場價格導致原來的預(yù)定成本不能購買相同的產(chǎn)品，因此不得不增加投資資金來執(zhí)行原計劃，導致項目成本穩(wěn)步上升。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理存在許多問題，如奢侈品和浪費、虛假指控賄賂等，這將使組織付出高昂的代價，并可能導致企業(yè)發(fā)展危機。

（三）從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)不足

房地產(chǎn)企業(yè)管理應(yīng)在戰(zhàn)略管理的基礎(chǔ)上進行戰(zhàn)術(shù)成本管理。而戰(zhàn)略管理的假設(shè)是在客觀的數(shù)據(jù)分析下制定成本戰(zhàn)略，在此指導下組織實施計劃和績效考核。許多房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導者缺乏分析戰(zhàn)略目標的能力，進行的數(shù)據(jù)采集和企業(yè)優(yōu)勢分析及管理模式往往不合時宜，這往往會導致投資決策失誤或戰(zhàn)略管理失敗。另外，由于早期缺乏對戰(zhàn)略管理的支持，項目的目標主要是項目的質(zhì)量、進度和推廣，而忽略了市場需求和品牌模式，結(jié)果銷售困難，后來又通過降價搶占市場，有的還存在嚴重的設(shè)計缺陷，需要重新返工，這些都會增加了項目成本。部門之間有輕微的交叉，成本管理的任務(wù)通常應(yīng)用于財務(wù)，而財務(wù)部對項目的內(nèi)容知之甚少，與項目管理處于不同狀態(tài)。因此，無法制定有效的成本控制計劃，缺乏科學合理的成本控制措施。所以目前房地產(chǎn)經(jīng)營者急需一支綜合管理能力強、能專攻成本管理的團隊，但現(xiàn)實是管理人員素質(zhì)不能滿足發(fā)展需要，因此必須全面認識到成本和工程以及學習新技術(shù)和知識的重要性。

四、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)家項目成本管控是整個企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在，這項工作并不受單個項目經(jīng)理控制，也不是一個簡單的操作，而是由財務(wù)部門控制項目成本，多部門聯(lián)合協(xié)作的一個復(fù)雜而龐大的系統(tǒng)。隨著社會經(jīng)濟的變化和房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)各種管理結(jié)構(gòu)的變化而產(chǎn)生的項目成本管控任務(wù)，需要具有前瞻性的領(lǐng)導者通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)不斷收集和分析數(shù)據(jù)，整合資源并合理管理。同時可以通過人工智能理性引導員工遵循戰(zhàn)略目標的建議，不斷學習，循序漸進，在企業(yè)內(nèi)部建立可預(yù)防、可發(fā)展的架構(gòu)，在項目整體成本管控中發(fā)揮作用。房企產(chǎn)業(yè)其內(nèi)部的變革不是一天的事情，需要毅力和長期的努力。我相信隨著科學技術(shù)的進步，在未來的發(fā)展中項目成本管控將更智能、更規(guī)范，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來更大的效益，貢獻更多的力量。

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