建湖縣保障性住房管理問題及對(duì)策研究

祁莉莉

摘要：住房問題一直是民生關(guān)注的焦點(diǎn)，我國(guó)各級(jí)政府一直重點(diǎn)關(guān)注保障中低收入家庭的住房問題。近些年，隨著公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房項(xiàng)目的推出，對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和公平性，提升低收入人群的整體幸福感做出了較大的貢獻(xiàn)。本文針對(duì)目前建湖縣保障性住房管理過程中存在的問題進(jìn)行了相應(yīng)的分析，然后提出了有針對(duì)性的對(duì)策，希望能夠?yàn)榻êh的保障性住房管理工作提供參考。

關(guān)鍵詞：保障性住房;管理問題;對(duì)策研究

1保障性住房管理過程中存在的問題分析

1.1資金籌措困難，住房建設(shè)品質(zhì)跟不上

在目前地方政府對(duì)于保障性住房的管理與規(guī)劃過程中已經(jīng)籌集了較大的資金量進(jìn)行住房保障的提升。但是由于近些年受到疫情的的影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，地方財(cái)政的收入也存在著一定的問題。雖然目前很多地區(qū)已經(jīng)極力在保障住房的管理過程中維持其基本的運(yùn)行，但是在建設(shè)過程中也存在著配套不足、車位預(yù)留不夠、相關(guān)的設(shè)施不能完全匹配小區(qū)的要求等問題，嚴(yán)重的影響了保障性住房小區(qū)開發(fā)過程中的整體品質(zhì)。在這個(gè)過程中存在著一定的社會(huì)糾紛，導(dǎo)致了目前在保障性住房管理過程中的困難。

1.2保障性住房小區(qū)管理還不夠規(guī)范

目前，很多保障性住房在管理過程中由政府聘用相關(guān)的物業(yè)公司進(jìn)行管理。但是因?yàn)樨?cái)政緊張，很多為了節(jié)約成本，聘請(qǐng)了水平較低的物業(yè)。但是很多物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量相對(duì)較差。對(duì)于住戶較少的小區(qū)，地方直接聘用保安進(jìn)行相應(yīng)的管理。雖然對(duì)一些有規(guī)模的小區(qū)實(shí)行了物業(yè)管理，但是由于購(gòu)買價(jià)格相對(duì)較低，物業(yè)難以配備足夠的服務(wù)人員。在成本較高的情況下，對(duì)于小區(qū)的基本維護(hù)、設(shè)備升級(jí)維修等都不能跟上時(shí)代發(fā)展的要求。小區(qū)內(nèi)存在著管理混亂、人員糾紛現(xiàn)象較多的情況，都給住保障性住房小區(qū)的管理工作造成了很大的隱患。同時(shí)，保障性住房的租金實(shí)現(xiàn)兩條線管理之后，其在維修管理資金撥付的程序方面也存在著進(jìn)度較慢的問題。小區(qū)的維修不能及時(shí)跟上，給住戶的生活帶來了一定的影響。

1.3困難家庭管理難度較大

一是在目前保障性住房的租金收取過程中，實(shí)行政府定價(jià)，原則上由房屋的維護(hù)費(fèi)和管理費(fèi)兩部分構(gòu)成，并按照全市最低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力進(jìn)行收繳，在建湖縣只達(dá)到市場(chǎng)租金的10%左右。但是地方住建部門在收取租金的過程中，只能保護(hù)低收入家庭的基本生活水平，不能有效的實(shí)現(xiàn)資金的循環(huán)利用。二是租金物業(yè)費(fèi)收費(fèi)較難。目前，在保障性住宅小區(qū)多數(shù)為低收入家庭，其等靠思想也較為嚴(yán)重。長(zhǎng)期拖欠租金、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等現(xiàn)象層出不窮，給小區(qū)正常的運(yùn)轉(zhuǎn)造成了很大的困難。

1.4動(dòng)態(tài)監(jiān)管存在著一定的問題

一是在保障性住房監(jiān)管過程中，存在著對(duì)象識(shí)別較難的問題，部分社區(qū)對(duì)保障性住房的監(jiān)管不到位，存在行政審批效率低、審批難的問題。二是對(duì)入住對(duì)象把控不精準(zhǔn)。因?yàn)樵诳h級(jí)的住房保障管理過程中，缺乏大數(shù)據(jù)等信息化平臺(tái)的支持。在保障性住房申報(bào)過程中，難以掌握全面的信息條件，致使其對(duì)于保障性住房申請(qǐng)用戶的真實(shí)收入、財(cái)產(chǎn)狀況都有可能存在認(rèn)識(shí)的誤差。申請(qǐng)人提供了虛假的信息，導(dǎo)致最終住戶又將公共租賃住房進(jìn)行轉(zhuǎn)租、空置等情況，出現(xiàn)了很多的社會(huì)問題。三是清退成本過高。目前對(duì)保障住房的對(duì)象實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，很多經(jīng)濟(jì)收入的變化已經(jīng)不滿足公共租賃住房的實(shí)際情況，難以及時(shí)的進(jìn)行清退。而且在申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的過程中，需要法院進(jìn)行配合，時(shí)間較長(zhǎng)，耗費(fèi)較大。

1.5運(yùn)行機(jī)制不完善

一是管理主體單一。在保障性住房管理過程中，主要是住建部門下屬的城投公司等負(fù)責(zé)管理。編制相對(duì)也較少，因此不能有足夠的人手對(duì)實(shí)際的運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行有效的溝通。二是保障性住房的群體較雜，主觀接受管理的意愿也不強(qiáng)，很難成立業(yè)主委員會(huì)等自治部門。三是物業(yè)的考核機(jī)制不健全。多數(shù)地方政府在采購(gòu)物業(yè)服務(wù)之后，較難對(duì)物業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的管理和考核量化，沒有建立監(jiān)管和相應(yīng)的退出機(jī)制。

2保障性住房管理過程改進(jìn)策略分析

通過以上的分析發(fā)現(xiàn)，在目前保障性住房的管理過程中存在著管理的困難。因此，應(yīng)從政策與日常管理等方面加強(qiáng)保障性住房的管理，為實(shí)現(xiàn)保障性住房品質(zhì)的提升創(chuàng)造條件。具體應(yīng)在以下幾方面進(jìn)行優(yōu)化。

2.1加大資金籌措力度，完善小區(qū)建設(shè)

一是應(yīng)對(duì)新建的保障性住房小區(qū)建設(shè)配套資金。一般從租金收入等方面進(jìn)行收取，因此配套資金投入巨大。對(duì)于年代久遠(yuǎn)的小區(qū)，爭(zhēng)取做到提升改造費(fèi)用利用補(bǔ)助資金，不足的部分再由財(cái)政進(jìn)行支出，做到?？顚Ｓ?。二是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房確定基準(zhǔn)售價(jià)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其成本進(jìn)行相應(yīng)的攤銷。經(jīng)濟(jì)適用房只能以成本出售，不得有相應(yīng)的利潤(rùn)。三是棚改項(xiàng)目。棚改項(xiàng)目應(yīng)納入國(guó)有土地使用轉(zhuǎn)讓并收取相應(yīng)的費(fèi)用，爭(zhēng)取上報(bào)省一級(jí)發(fā)放專用債券，解決棚改項(xiàng)目的資金問題。

2.2規(guī)范物業(yè)，提升服務(wù)品質(zhì)

一是要在保障性住房小區(qū)物業(yè)選擇的過程中，依據(jù)物業(yè)的服務(wù)等級(jí)、服務(wù)項(xiàng)目等進(jìn)行招投標(biāo)的工作。選擇水平較高的物業(yè)公司進(jìn)行相應(yīng)的管理。二是要督促物業(yè)管理企業(yè)提供與價(jià)值相等的服務(wù)，引導(dǎo)小區(qū)人民對(duì)服務(wù)業(yè)的評(píng)價(jià)體系的建立。同時(shí)應(yīng)用先進(jìn)的信息平臺(tái)手段，在年終對(duì)物業(yè)公司的整體服務(wù)進(jìn)行打分。對(duì)于不滿足服務(wù)要求的物業(yè)，應(yīng)及時(shí)的進(jìn)行清退更換，提升保障性住房小區(qū)的服務(wù)品質(zhì)。

2.3分類精準(zhǔn)實(shí)施住房補(bǔ)助

一是要分類確定租金和物業(yè)費(fèi)用的使用范圍。如對(duì)于特別困難的住戶，應(yīng)采取租金核減和補(bǔ)貼的方式，確保能住上房屋。對(duì)于有一定經(jīng)濟(jì)收入的保障性住房住戶，應(yīng)按照實(shí)際級(jí)別分層的采取補(bǔ)貼的方式進(jìn)行費(fèi)用的繳納。而對(duì)于棚戶區(qū)改造的居民，可以在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行減免。二是要鼓勵(lì)低收入家庭的物業(yè)服務(wù)通過在其應(yīng)有技術(shù)職能的范圍內(nèi)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行自身的服務(wù)。對(duì)勞動(dòng)力較強(qiáng)的人員應(yīng)安排其從事安全保衛(wèi)的服務(wù)。對(duì)于勞動(dòng)能力相對(duì)較弱的，可以對(duì)小區(qū)的綠化和保潔進(jìn)行相應(yīng)的服務(wù)，以此折減相應(yīng)的租金，保證小區(qū)日常的運(yùn)行。

2.4實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制建設(shè)

一是要成立動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制部門，實(shí)現(xiàn)住建、公安、民政等多部門的協(xié)同工作，加強(qiáng)對(duì)保障性住房申請(qǐng)用戶資格的審查。加強(qiáng)先進(jìn)的信息化平臺(tái)建設(shè)，保證其信息的共享，在資格審查過程中保證其公平性。二是要多項(xiàng)舉措并行，降低運(yùn)行成本。對(duì)于不符合條件的用戶，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清除。組織社區(qū)等基層部門收繳相應(yīng)的物業(yè)和租金等費(fèi)用，保證其能夠有效的運(yùn)用在保障性住房小區(qū)的日常維護(hù)過程當(dāng)中。三是探索購(gòu)房補(bǔ)貼政策。對(duì)住戶財(cái)產(chǎn)狀況發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)及時(shí)的加強(qiáng)購(gòu)房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)其退出保障房體系，購(gòu)買低價(jià)商品房。

2.5健全小區(qū)管理機(jī)制

一是要成立小區(qū)管理委員會(huì)，加強(qiáng)日常的溝通，創(chuàng)建和諧小區(qū)。二是加強(qiáng)小區(qū)的重點(diǎn)管理。及時(shí)通過政府購(gòu)買等方式，做好物業(yè)的選聘、服務(wù)等方面的工作，強(qiáng)化退出機(jī)制，保證小區(qū)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

3結(jié)束語

保障性住房制度是我國(guó)重點(diǎn)保障民生的一項(xiàng)基本政策。因此，作為政府部門應(yīng)對(duì)保障性住房的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)過程中存在的問題進(jìn)行分析，在充分照顧低收入家庭生活的基礎(chǔ)上，合理的滿足其訴求，不斷的提升保障性住房小區(qū)品質(zhì)和日常運(yùn)行管理的機(jī)制建設(shè)，降低運(yùn)行成本。采取多渠道的補(bǔ)貼方式，保證低收入家庭的日常生活，只有這樣，才能確保我國(guó)保障性住房管理的健康發(fā)展。

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