房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策研究

邱琳

摘要：文章在對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制從缺乏有效規(guī)范的內(nèi)部控制監(jiān)督、各個部門之間缺少有效的溝通、內(nèi)部控制制度執(zhí)行能力低以及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱等角度進(jìn)行了分析，并結(jié)合問題提出了相應(yīng)的對策思考，認(rèn)為在新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須走向高質(zhì)量階段，才能跟上社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。內(nèi)部控制作為公司治理的重要環(huán)節(jié)，公司應(yīng)該重視內(nèi)部控制的管理工作，提高公司的競爭力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制;房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部監(jiān)督

內(nèi)部控制是指公司在勞動分工和組織管理的前提下，對單位各個職能部門之間的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動進(jìn)行組織、評估和規(guī)范，確保有效實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理目標(biāo)的方法、程序以及措施，從而用來確定各個職能部門所負(fù)責(zé)的范圍和承擔(dān)的一系列工作任務(wù)以及相應(yīng)的權(quán)限，從而形成一個完整、嚴(yán)格、相互關(guān)聯(lián)、協(xié)調(diào)和相互制約的控制系統(tǒng)。內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)運(yùn)營管理、提高運(yùn)營管理效率、實(shí)現(xiàn)運(yùn)營管理政策以及目標(biāo)的有效手段，特別是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言。

內(nèi)部控制也是現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)營和管理的一個重要指標(biāo)。通過實(shí)踐，可以得出結(jié)論的是：得內(nèi)控則強(qiáng)，失內(nèi)控則弱，沒有內(nèi)控就會混亂。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在中國是一個新興產(chǎn)業(yè)，在中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)中起著相應(yīng)的作用。為了使公司健康長遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)必須建立內(nèi)部會計(jì)控制，從而用以提高公司的運(yùn)營管理的效率。隨著各個企業(yè)外部競爭的加劇和內(nèi)部管理的加強(qiáng)，在公司治理的推進(jìn)下，內(nèi)部控制系統(tǒng)越來越需要企業(yè)的各個部門的參與、建立和實(shí)施。隨著企業(yè)的逐漸擴(kuò)張、資本越來越普及、全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一體化、市場經(jīng)濟(jì)的深化和運(yùn)營管理的現(xiàn)代化，大型房地產(chǎn)公司的區(qū)域商業(yè)戰(zhàn)略的發(fā)展受到越來越多的關(guān)注。

一、內(nèi)部控制的概念

內(nèi)部控制指的是在經(jīng)濟(jì)活動中經(jīng)濟(jì)單位和組織建立的相互牽制的商業(yè)組織和責(zé)任分工體系。內(nèi)部控制是董事會、管理層和全體員工一起開展的一系列控制活動，以確保公司基本目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)?？傊?，企業(yè)內(nèi)部控制是一項(xiàng)提高企業(yè)經(jīng)營效率、保證企業(yè)合法經(jīng)營和會計(jì)信息真實(shí)性的活動，促進(jìn)了戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。它是現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，是企業(yè)各項(xiàng)管理任務(wù)的基礎(chǔ)，還是一種企業(yè)改善管理，防范風(fēng)險的有效機(jī)制。換句話來說，內(nèi)部控制是房地產(chǎn)公司為了實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理目標(biāo)、保護(hù)資產(chǎn)的安全性和完整性、確保會計(jì)信息的正確性和可靠性、確保企業(yè)業(yè)務(wù)管理活動和經(jīng)濟(jì)效益而采取的一系列方法、程序和措施。

內(nèi)部控制包括五個相互關(guān)聯(lián)的要素：內(nèi)部控制環(huán)境、風(fēng)險測評、控制活動、信息和溝通以及監(jiān)測。在2004年9月，COSO提出了“企業(yè)風(fēng)險管理——集成框架”，這不僅超越了“內(nèi)部控制——整體框架”，同時也象征著內(nèi)部控制的轉(zhuǎn)變和變革。內(nèi)涵來說，可擴(kuò)展為“八個要素”：一是設(shè)定目標(biāo)，公司的高級管理人員依據(jù)公司的風(fēng)險偏好來設(shè)定其戰(zhàn)略目標(biāo);二是內(nèi)部環(huán)境，企業(yè)文化與其他各方面影響員工風(fēng)險意識的因素，包括員工對風(fēng)險意識的認(rèn)知、高層管理者的風(fēng)險管理理念與風(fēng)險偏好、職業(yè)素養(yǎng)與工作氣氛等;三是風(fēng)險的確認(rèn)，指的是高級管理層決定影響公司實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的內(nèi)外部的相關(guān)風(fēng)險因素;四是風(fēng)險的評估，董事會以及高級管理人員依據(jù)風(fēng)險因素的可能性和影響確定如何有效的管理風(fēng)險;五是風(fēng)險管理策略的選擇，指的是基于公司抵御風(fēng)險的能力，董事會和高級管理人員選擇風(fēng)險管理策略的風(fēng)險偏好;六是控制活動，指的是為了確保有效實(shí)施風(fēng)險管理策略而制定的制度體系與程序，包含批準(zhǔn)、授權(quán)、檢驗(yàn)、證實(shí)、調(diào)整、審查、定期盤點(diǎn)、記錄檢查、職能和職權(quán)的分工和授權(quán)、資產(chǎn)的保全、績效的評估等;七是信息與溝通，指的是為了規(guī)劃、實(shí)施、監(jiān)督等運(yùn)營管理活動的信息服務(wù)產(chǎn)生的，以及向用戶及時提供信息的過程;八是檢查監(jiān)督，指的是公司內(nèi)部進(jìn)行檢查與監(jiān)督內(nèi)部控制的一個過程。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要性

（一）內(nèi)部控制能有效抵御風(fēng)險

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高風(fēng)險特征的行業(yè)。雖然許多的房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度體系，但是其內(nèi)部控制意識薄弱。主要原因還是歸結(jié)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制失敗。所以，企業(yè)要安全有效的度過危機(jī)就必須要改善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系，增強(qiáng)抵御風(fēng)險的能力。但是，許多公司認(rèn)為，內(nèi)部控制是各種工作系統(tǒng)和業(yè)務(wù)規(guī)則的總結(jié)。有了規(guī)章制度，公司就有了內(nèi)部控制。甚至一些公司認(rèn)為，制定大量的規(guī)章制度，增加了工作環(huán)節(jié)、辦事程序和相關(guān)人員，不僅影響工作效率，還會增加公司的運(yùn)營成本。這些都是因?yàn)闆]有真正的理解內(nèi)部控制的內(nèi)在含義，內(nèi)部控制不被視為公司加強(qiáng)管理和公司實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)目標(biāo)不可或缺的一部分。

（二）健全和完善內(nèi)控制度是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的內(nèi)在要求

目前為了滿足行業(yè)發(fā)展的需要，要不斷的擴(kuò)大規(guī)模，公司的相關(guān)工作人員和資金投入不斷的發(fā)展。加強(qiáng)了企業(yè)的管理和控制能力，使其能夠很好地控制和監(jiān)督經(jīng)濟(jì)活動，最終能夠更有效的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）缺乏有效規(guī)范的內(nèi)部控制監(jiān)督

內(nèi)部控制缺乏有效規(guī)范的監(jiān)督。內(nèi)部控制監(jiān)督的實(shí)質(zhì)是有效地檢查和監(jiān)督生產(chǎn)各方面的運(yùn)作效率和有效性。不過，中國的房地產(chǎn)公司只是將內(nèi)部控制監(jiān)管與監(jiān)督財務(wù)報告的真實(shí)性等同起來，并耗費(fèi)了大部分的精力來檢查財務(wù)報告的信息是否真實(shí)可靠。因此，忽視了公司資產(chǎn)安全的實(shí)際有效監(jiān)督和各個環(huán)節(jié)的實(shí)施。內(nèi)部審計(jì)部門缺乏獨(dú)立性。雖然一些房地產(chǎn)公司設(shè)立了內(nèi)部審計(jì)部門，但是，他們卻把管理權(quán)看得比內(nèi)部審計(jì)還重要，這對內(nèi)部審計(jì)部門的內(nèi)部控制效率和有效性產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響。大部分企業(yè)的高層管理者甚至還要求內(nèi)部審計(jì)部門直接對管理者負(fù)責(zé)，這樣一來不利于內(nèi)部審計(jì)部門有效地對高層管理者的決策和行為進(jìn)行監(jiān)督，而且，一些房地產(chǎn)公司還要求財務(wù)部門或者其他部門的負(fù)責(zé)人或者員工同時兼顧內(nèi)部審計(jì)的工作，從而達(dá)到降低內(nèi)部控制成本的目的。這只會嚴(yán)重的影響內(nèi)部審計(jì)師的獨(dú)立性，進(jìn)而嚴(yán)重影響內(nèi)部控制的有效性。有些公司還忽視內(nèi)部審計(jì)部門的存在，與此同時，也沒有實(shí)際授權(quán)內(nèi)部控制監(jiān)督的權(quán)力，這使得內(nèi)部審計(jì)部門成為一個無法有效地實(shí)施內(nèi)部控制的有名無實(shí)的兼職組織。

（二）各個部門之間缺少有效的溝通

從目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來看，當(dāng)房地產(chǎn)公司在進(jìn)行財務(wù)運(yùn)行的實(shí)施過程中，缺乏相應(yīng)的控制管理以及信息溝通機(jī)制，財務(wù)部門可能是閉門做賬，缺乏和其他部門之間的相互聯(lián)系，導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)信息內(nèi)容不全。管理層缺乏一個有效的渠道與員工進(jìn)行溝通。不論是管理層將各階段公司的整體戰(zhàn)略思想和任務(wù)分配向各級的員工傳達(dá)，還是員工對高級管理者進(jìn)行工作成果的反饋，這都與一個通暢的溝通渠道密不可分。

（三）內(nèi)部控制制度執(zhí)行能力低

房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)還不夠清晰。房地產(chǎn)公司往往享受高額利潤，同時伴隨著高風(fēng)險。因此，管理者并不是十分清楚每個環(huán)節(jié)中生產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈接的設(shè)計(jì)，以及低水平的控制等方面。項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營往往取決于高級管理人員的個人專業(yè)判斷，并且?guī)缀鯖]有固定的規(guī)范可供參考。這樣的生產(chǎn)經(jīng)營管理形式顯得有點(diǎn)混亂，與此同時，還不利于公司有效的執(zhí)行內(nèi)部控制制度。對基金管理和控制沒有有效的限制。由于資本運(yùn)作的特殊性，大多數(shù)房地產(chǎn)公司缺乏專門從事資金集中管理的相關(guān)部門。而且，房地產(chǎn)公司往往具有跨區(qū)域的特征，為了方便項(xiàng)目的正常投資，房地產(chǎn)公司一般會提前向項(xiàng)目開發(fā)商支付一定的資金，以保證項(xiàng)目的正常執(zhí)行與落實(shí)。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目所設(shè)的地點(diǎn)常常不一致，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司無法有效控制和限制投資項(xiàng)目資金，這很容易影響企業(yè)對資本的有效利用。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的對策

（一）內(nèi)部環(huán)境

在房地產(chǎn)公司的發(fā)展過程中，需要提高其內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)，規(guī)范內(nèi)部控制行為，提高內(nèi)部管理的效果，樹立正確的經(jīng)營管理理念，提升經(jīng)營管理效率，從客戶角度出發(fā)，不斷的提高經(jīng)營管理的方法，提升自身的經(jīng)營能力，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)來開展經(jīng)營活動，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的運(yùn)營業(yè)務(wù)目標(biāo)。

（二）風(fēng)險評估

風(fēng)險評估是公司建立和實(shí)施有效內(nèi)部控制的重要部分。在房地產(chǎn)企業(yè)歷史上最嚴(yán)峻的監(jiān)管調(diào)控壓力之下，房地產(chǎn)公司反而可以扭轉(zhuǎn)這一趨勢。 將絕對控制風(fēng)險轉(zhuǎn)化為相對擴(kuò)張機(jī)會，并將“危險”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皺C(jī)器”，這反映了房地產(chǎn)公司相對靈活的市場適應(yīng)性。由此可見， 內(nèi)部控制需要懂得隨機(jī)應(yīng)變。

（三）控制活動

控制活動是房地產(chǎn)公司建立和有效實(shí)施內(nèi)部控制的重要手段。在資本杠桿率較高的房地產(chǎn)業(yè)市場中，充裕的現(xiàn)金和低融資成本更是有助于萬科迅速的擴(kuò)張。借鑒房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注意以下幾個方面：首先， 應(yīng)該關(guān)注公司的各種業(yè)務(wù)和事務(wù)，比如公司的資金流動、物流、人力資源流動和信息流等，內(nèi)部控制的構(gòu)建需要堅(jiān)持實(shí)質(zhì)重于形式的原則，注重科學(xué)設(shè)計(jì)，注重有效實(shí)施。

（四）信息與溝通

信息和溝通是公司的建立和有效實(shí)施內(nèi)部控制的重要條件。只有建立一個暢通無阻的企業(yè)自己的內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò)，才能快速有效地管理企業(yè)。通過強(qiáng)化內(nèi)部部門之間的信息溝通，提高信息的利用效果，不斷的提升內(nèi)部控制的效果。

（五）內(nèi)部監(jiān)督

內(nèi)部監(jiān)督是提高內(nèi)部控制的重要保障性手段，通過對房地產(chǎn)企業(yè)的日常監(jiān)督管理的實(shí)施，對其關(guān)鍵崗位以及關(guān)鍵程序進(jìn)行監(jiān)督控制，及時的對各種內(nèi)部控制缺陷進(jìn)行發(fā)掘，并不斷的去完善內(nèi)部控制體系，規(guī)范內(nèi)部控制行為，不斷的提高內(nèi)部監(jiān)督的效果。同時，還需要強(qiáng)化外部監(jiān)督的利用，積極的采納會計(jì)事務(wù)所的審計(jì)意見，并接受注冊會計(jì)師的公證監(jiān)督。

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（作者單位：成都香匯建設(shè)開發(fā)有限公司）