戴志鋒

2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布房地產(chǎn)貸款集中度管理辦法，對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行了明確限制?！锻ㄖ返暮诵囊c(diǎn)為房地產(chǎn)貸款分檔與集中度管理，并設(shè)置了較長(zhǎng)的過渡期和差異化的監(jiān)管要求。我們判斷，當(dāng)前大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，且考慮到相對(duì)溫和的過渡期要求，本次房地產(chǎn)貸款集中度管理對(duì)銀行的總體影響有限。從更長(zhǎng)期的角度，房地產(chǎn)新政有助于推動(dòng)銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，且從資本占用角度，新增房地產(chǎn)信貸受限的情況下銀行配置利率債的比例或會(huì)提升。

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度主要規(guī)范了兩個(gè)指標(biāo)：房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比，根據(jù)銀行規(guī)模設(shè)置分檔管理，并綜合考慮銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的規(guī)模發(fā)展、房地產(chǎn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)等因素，適時(shí)調(diào)整適用機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、分檔設(shè)置、管理要求和相關(guān)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)口徑。具體來看，文件主要有三個(gè)要點(diǎn)：

分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)和個(gè)人住房貸款占比上限?！锻ㄖ穼?guó)內(nèi)商業(yè)銀行分為中資大型、中型、小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行五檔，每檔采用不同的比例限額，且限額逐檔降低。具體來看，中資大型銀行房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款的占比上限分別為40%、32.5%，中資中型銀行的上限為27.5%和20%，中資小型銀行、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)和村鎮(zhèn)銀行房地產(chǎn)貸款占比上限則分別不得超過22.5%、17.5%和12.5%（見表1）。

設(shè)置業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期，預(yù)留充足的時(shí)間和空間。《通知》針對(duì)超限銀行設(shè)置了2～4年的過渡期要求，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期結(jié)束后因客觀原因未能滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的，經(jīng)央行和銀保監(jiān)會(huì)評(píng)估后可適當(dāng)延長(zhǎng)業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期。此外，房地產(chǎn)貸款集中度超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，須制定業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期內(nèi)逐步達(dá)到管理要求的調(diào)整方案，明確向管理要求邊際收斂的具體舉措。

住房租賃和資管新規(guī)過渡期內(nèi)回表的房地產(chǎn)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。此外，為配合資管新規(guī)的實(shí)施，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。

當(dāng)前銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)達(dá)標(biāo)壓力有多大

當(dāng)前銀行業(yè)整體達(dá)標(biāo)壓力不大。從全行業(yè)口徑看，截至2020年底，金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額為49.58萬億元，占人民幣各項(xiàng)貸款余額的比重為28.70%;個(gè)人住房貸款余額為34.44萬億元，占人民幣各項(xiàng)貸款余額的比重為19.94%，接近第二檔的管理要求。由于中資大型銀行房地產(chǎn)貸款總量及占比較高，因此整體來看，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)滿足監(jiān)管要求的壓力不大。前期央行也表示，大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，但部分銀行仍存在超限的情況，個(gè)別銀行的超限幅度較大。

中型和小型銀行的超標(biāo)情況更為普遍，壓降壓力相對(duì)較大。根據(jù)最新可得的2020年中報(bào)數(shù)據(jù)，大部分銀行滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，在37家上市銀行中有24家兩項(xiàng)集中度指標(biāo)滿足要求，13家銀行有一項(xiàng)或兩項(xiàng)指標(biāo)不符合要求。在不滿足集中度要求的銀行中，部分銀行的超標(biāo)幅度較大，中資大型銀行超標(biāo)均在2%以下。在中型銀行中，招商銀行、興業(yè)銀行超標(biāo)幅度較大，招商銀行兩項(xiàng)指標(biāo)分別超標(biāo)5.74%和4.74%，興業(yè)銀行分別超標(biāo)6.23%和5.73%。部分城商行指標(biāo)也有超標(biāo)，成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、廈門銀行以及青農(nóng)商行超標(biāo)較多，面臨較大的壓降比例（見圖1）。

對(duì)銀行的影響：結(jié)構(gòu)性調(diào)整壓力，總體影響有限

房地產(chǎn)貸款集中度管理辦法出臺(tái)的背景是我國(guó)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的集聚和居民杠桿水平的抬升。我國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過二十多年的高速發(fā)展后，按揭貸和開發(fā)貸占比在銀行總貸款中的比例提升，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)和居民部門的杠桿率也一直在攀升，主要體現(xiàn)為大型房企負(fù)債率畸高以及居民負(fù)債率不斷走高（見圖2、圖3）。本次對(duì)房地產(chǎn)貸款設(shè)立集中度限制，有助于控制銀行信貸的總風(fēng)險(xiǎn)敞口，控制系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)有序引導(dǎo)銀行信貸投向“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”。從本次政策對(duì)房地產(chǎn)貸款實(shí)施分檔管理可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款均給予大行政策傾斜，而對(duì)于中小型銀行特別是縣域金融機(jī)構(gòu)，政策意圖引導(dǎo)其回歸本源，降低房地產(chǎn)貸款的集中度，將信貸資源更多投放給普惠金融和小微領(lǐng)域。

從短期看，本次房地產(chǎn)貸款集中度管理對(duì)銀行的總體影響有限，僅部分銀行存在結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一方面，當(dāng)前大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，雖然個(gè)別銀行有一定超標(biāo)，但考慮住房租賃有關(guān)貸款、資管新規(guī)過渡期內(nèi)回表的房地產(chǎn)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比，超標(biāo)情況會(huì)進(jìn)一步縮小。另一方面，從監(jiān)管的角度看，《通知》充分體現(xiàn)了差異化管理，包括實(shí)施區(qū)域差異化管理，設(shè)置2～4年差異化的過渡期要求，對(duì)于過渡期結(jié)束后因客觀原因未能滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的，允許適當(dāng)延長(zhǎng)業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期。

從更長(zhǎng)期的角度看，房地產(chǎn)新政有助于推動(dòng)銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。當(dāng)前我國(guó)社會(huì)融資結(jié)構(gòu)集中于銀行信貸，且銀行信貸發(fā)展慣性強(qiáng)。我國(guó)融資結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期以間接融資為主，信貸資產(chǎn)在金融總資產(chǎn)中的比重超過70%。信貸資源主要集中于傳統(tǒng)產(chǎn)能過剩行業(yè)、房地產(chǎn)和基建領(lǐng)域（見圖4）。企業(yè)類型層面信貸資源主要集中于國(guó)有、大型企業(yè)，民營(yíng)、小微企業(yè)占比較低。新規(guī)的目的在于控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款的占比，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款余額占比提出上限要求，從供給側(cè)抑制銀行的放貸沖動(dòng)，有助于降低銀行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口，促進(jìn)銀行形成自我約束的內(nèi)在機(jī)制，調(diào)整中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)策略和信貸結(jié)構(gòu)。

從資本占用角度看，新增房地產(chǎn)信貸受限的情況下銀行配置利率債的比例或會(huì)提升。房地產(chǎn)貸款集中度的分檔管理下，控增量不控存量。從上市銀行貸款結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)看，當(dāng)前《通知》中的比例安排是根據(jù)當(dāng)前的銀行信貸集中度現(xiàn)狀設(shè)定的。在達(dá)標(biāo)銀行“保持房地產(chǎn)貸款占比及個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定”的背景下，新政對(duì)于新增房地產(chǎn)信貸增量的調(diào)控力度是較為明顯的。一方面，這會(huì)帶來居民按揭貸款利率的上行或者銀行按揭信貸投放門檻的提高;另一方面，考慮按揭貸款資本占用比例僅有50%，如果將按揭信貸增量全部替代為其他信貸會(huì)增加銀行的資本消耗，或會(huì)提升銀行利率債的配置比例。

房地產(chǎn)貸款新政下2021年貨幣金融政策展望：調(diào)結(jié)構(gòu)、淡總量

金融貨幣政策的核心是“貨幣直達(dá)實(shí)體經(jīng)濟(jì)”。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)從“保總量”轉(zhuǎn)為“調(diào)結(jié)構(gòu)”，從“十四五”規(guī)劃建議中可以看到，政策淡化了經(jīng)濟(jì)總量和增速的目標(biāo)，更加著眼于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展質(zhì)量。“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的定義就從前期的“重總量增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)為“在六穩(wěn)六保底線的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型”，涵蓋了兩方面內(nèi)容，一是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展及轉(zhuǎn)型升級(jí)的經(jīng)濟(jì)體，二是保就業(yè)、保民生的經(jīng)濟(jì)體。在這種情況下，貨幣直達(dá)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的手段，一方面是監(jiān)管銀行信貸投向，鼓勵(lì)銀行長(zhǎng)期、持續(xù)地向制造業(yè)、小微企業(yè)和普惠金融進(jìn)行信貸投放，同時(shí)會(huì)在經(jīng)濟(jì)的“底線思維”下限制銀行的錢去房地產(chǎn)和融資平臺(tái);另一方面是直接融資渠道助力經(jīng)濟(jì)升級(jí)，主要是發(fā)展資本市場(chǎng)，以注冊(cè)制為核心的制度改革持續(xù)推進(jìn)，注重將中長(zhǎng)期資金引入資本市場(chǎng)，提升直接融資占比，并將資金引導(dǎo)至新興和高端行業(yè)等。

預(yù)計(jì)2021年的貨幣總量環(huán)境會(huì)保持平穩(wěn)。一方面，考慮到中小企業(yè)面臨較大經(jīng)營(yíng)壓力、海外主要經(jīng)濟(jì)體貨幣寬松環(huán)境仍將大概率維持;同時(shí)貨幣政策收緊也不利于降低實(shí)體融資成本，政策利率上調(diào)也面臨較大阻力，推動(dòng)國(guó)內(nèi)貨幣政策明顯收緊的條件仍不成熟。另一方面，貨幣轉(zhuǎn)向?qū)捤梢埠茈y。經(jīng)濟(jì)短周期仍實(shí)現(xiàn)向上增長(zhǎng)，總量貨幣的寬松會(huì)帶來資金集中流向和使用效率的降低。2021年總量政策或繼續(xù)保持溫和，不會(huì)大放大收，利率等價(jià)格工具、準(zhǔn)備金率和貸款額度管理等總量工具預(yù)計(jì)會(huì)較少使用。

預(yù)計(jì)未來針對(duì)銀行信貸管理的行政化趨勢(shì)還會(huì)加強(qiáng)。通過健全結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具體系，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。核心是引導(dǎo)銀行的信貸資源投向小微、普惠、制造業(yè)等“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”領(lǐng)域，對(duì)于地產(chǎn)類、產(chǎn)能過剩行業(yè)的存量和新增貸款余額和占比則是保持穩(wěn)定或緩慢下行。

未來發(fā)展直接融資仍將是政策重點(diǎn)發(fā)力的方向，會(huì)從融資、投資兩端采用市場(chǎng)化的方式發(fā)展直接融資。一方面，融資端以注冊(cè)制為基礎(chǔ)構(gòu)建多層次資本市場(chǎng)體系。資本市場(chǎng)直融功能的發(fā)揮，注冊(cè)制是基礎(chǔ)。通過全面推進(jìn)注冊(cè)制，構(gòu)建多層次資本市場(chǎng)體系來拓寬直接融資入口，通過完善退市機(jī)制等配套制度提高上市公司質(zhì)量，夯實(shí)直接融資發(fā)展基石，構(gòu)建健康的市場(chǎng)環(huán)境。另一方面，投資端引入長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)社會(huì)資金。通過完善中長(zhǎng)期資金入市基本制度，推進(jìn)交易制度改革，拓展衍生品市場(chǎng)等吸引中長(zhǎng)期資金入市，充沛直接融資源頭活水。

最終政策與市場(chǎng)博弈的結(jié)果是總體流動(dòng)性寬松，但流動(dòng)性和信用分層會(huì)持續(xù)。在去風(fēng)險(xiǎn)的背景下，貨幣政策不易輕易轉(zhuǎn)向。因此，權(quán)益市場(chǎng)面臨的宏觀環(huán)境和流動(dòng)性環(huán)境，不會(huì)有大的變化。但經(jīng)濟(jì)和流動(dòng)性分化會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)。永煤違約和包商銀行事件的共同點(diǎn)在于打破了市場(chǎng)對(duì)于某類企業(yè)的剛兌信仰，造成信用估值體系的重塑。未來“分化與分層”是較長(zhǎng)趨勢(shì)，流動(dòng)性和信用分層或進(jìn)一步加劇，最終結(jié)果是會(huì)出現(xiàn)“點(diǎn)”上的風(fēng)險(xiǎn)，而不會(huì)出現(xiàn)“面”上的風(fēng)險(xiǎn)。

（作者系中泰證券研究所所長(zhǎng)）