李路

過去十余年，房地產(chǎn)市場因上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長，且橫跨生產(chǎn)、消費、流通等領域，對經(jīng)濟增長發(fā)揮了拉動作用，但房地產(chǎn)資金與金融體系綁定較重，使其成為現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀?！薄?020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，并對房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求和調(diào)整機制等做出明確要求，對房地產(chǎn)市場和銀行業(yè)務影響深遠。

政策對房地產(chǎn)市場的影響

將從根本上改變房地產(chǎn)市場的驅動邏輯

融資環(huán)境特別是政策環(huán)境是影響房地產(chǎn)市場走向的重要變量。過去，國內(nèi)房地產(chǎn)市場依靠高負債、高周轉的發(fā)展模式，走過了一段高速發(fā)展時期?，F(xiàn)階段，在“房住不炒”的總基調(diào)下，房企融資“三道紅線”試點和房地產(chǎn)貸款集中度管理辦法的落地，將徹底顛覆房企傳統(tǒng)的融資模式和依靠信貸驅動的發(fā)展邏輯，未來房地產(chǎn)市場將更多基于基本面（人口增長、城鎮(zhèn)化率、居民收入水平等因素）支撐，這將對房地產(chǎn)市場發(fā)展格局產(chǎn)生深刻影響。

將加速房企信用分化，行業(yè)集中度或有提升

房地產(chǎn)市場目前已進入存量博弈時代，房企之間的競爭更加激烈，信用分化趨勢也將愈演愈烈。頭部房企因多元化的融資渠道和出色的資金管理能力，未來在投資選擇、并購機會等方面將有更多選擇，其市場規(guī)模和占有率將有較大提升;而部分區(qū)域布局欠佳、債務負擔重、融資渠道窄、財務管控能力差的中小型房企，未來受政策影響較大，接下來將面臨開發(fā)貸款邊際收緊、再融資利率提高、債券發(fā)行難度增大等現(xiàn)實考驗，未來的生存空間將進一步被壓縮，不排除不久后可能出現(xiàn)大規(guī)模的兼并破產(chǎn)潮，行業(yè)集中度或將加速提升。此外，房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化也將更加明顯。由于一二線城市房價較高，住房貸款購房比例明顯高于三四線城市，政策對個人住房貸款集中度的限制，將對一二線城市的住房銷售和房價造成較大影響。

房企融資規(guī)模保持低位，融資成本或小幅上升

房企融資規(guī)模受限。自2018年以來，房企融資環(huán)境呈逐年收緊態(tài)勢。此次政策疊加前期“三道紅線”監(jiān)管要求，從供需兩端對涉房資金加以限制，房地產(chǎn)新增信貸增速放緩將帶動涉房信貸規(guī)模下降。特別是部分“踩紅線”的金融機構，將通過更嚴格的貸款標準、更高的貸款利率，逐步收縮房貸余額比重。受此影響，房企融資總規(guī)模將有所回落，房企融資難度也相應增大，房地產(chǎn)企業(yè)將開啟新一輪主動去杠桿周期。

房企融資成本或將小幅提升。銀行開發(fā)貸款具有融資成本低、融資規(guī)模大等特點，是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要工具之一。從2020年半年報公布的數(shù)據(jù)來看，部分銀行已超過設定的指標上限，存在壓降房地產(chǎn)貸款規(guī)模的壓力，疊加銀行強化資產(chǎn)負債管理、優(yōu)化信貸結構等操作，或將造成房企開發(fā)貸融資成本邊際上行。當然，房企也可利用其他融資工具（如加大國內(nèi)債券融資力度、發(fā)行離岸債券等）緩解資金缺口問題，但房企存量債券在2021～2023年將面臨集中到期的償付壓力，房企融資成本分化趨勢將更加明顯，未來債券融資不會出現(xiàn)激增，大致保持平穩(wěn)或微增態(tài)勢。

個人住房貸款規(guī)模小幅受限。近年來，中國居民杠桿水平快速攀升，截至2020年末，居民部門杠桿率為62.2%（房地產(chǎn)市場活躍是居民債務增長的主要推手），居民中長期消費貸款（住房按揭貸款占大頭）在全部居民貸款的比重達到65%，個人住房貸款對居民杠桿率的拉升貢獻最大。政策此次對個人住房貸款余額上限設置要求，一方面有利于抑制居民杠桿率抬升，降低居民部門金融風險，同時也防范了銀行通過壓縮其他房地產(chǎn)貸款變相支持個人住房貸款增長的可能操作，未來個人住房按揭貸款的增長空間將變得相對有限。不過考慮到中小型銀行按揭規(guī)模占比不高，大型銀行個人住房貸款占比超過上限的不多，疊加過渡期安排較松，對個人住房貸款設限的負面影響有限。

資金或將流向長租公寓市場。住房租賃市場是解決房地產(chǎn)供需矛盾的重要手段。2020年底的中央經(jīng)濟工作會議，把解決大城市住房問題，加快完善長租房政策作為今年的重點任務之一。此次政策暫不將住房租賃有關貸款納入房地產(chǎn)貸款占比計算，并單獨制定住房租賃金融業(yè)務有關意見和相應統(tǒng)計制度，這與中央經(jīng)濟工作會議提出的“大力發(fā)展租賃住房市場”相呼應，體現(xiàn)了疏堵結合的地產(chǎn)調(diào)控思路。據(jù)悉，中國人民銀行正會同有關部門研究制定住房租賃金融業(yè)務相關事項，后續(xù)對符合定義的住房租賃等有關貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計范圍，這將引導資金更多地流入長租公寓等領域，破解住房供給端不足的問題。

政策對商業(yè)銀行的影響

政策影響總體可控。從主要上市銀行的數(shù)據(jù)看，截至2020年6月末，37家銀行中有11家銀行的個人住房貸款或者房地產(chǎn)貸款占比越過“紅線”（9家銀行的房地產(chǎn)貸款占比指標“超標”，8家銀行個人住房貸款占比指標“超標”，6家銀行兩項貸款占比指標均“超標”）。其中，第一檔的國有銀行基本滿足監(jiān)管要求，僅有建行、郵儲銀行的個人住房貸款占比小幅超標;第二檔銀行中，招商銀行、興業(yè)銀行的兩項指標超標幅度均在5%以上;第三檔銀行中，鄭州銀行、青島銀行等4家城商行兩項指標的偏離度也較大。不過總體來看，大多數(shù)銀行均符合監(jiān)管要求，部分超限的股份行和城商行因業(yè)務優(yōu)勢明顯、經(jīng)營靈活度高，疊加較為寬松的過渡期安排，調(diào)整壓力不大。因此，政策對銀行業(yè)的影響整體相對可控。

超標銀行“凈壓降”壓力不大。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至2020年6月末，37家上市銀行房地產(chǎn)貸款余額為31.7萬億元，超出集中度管理部分的貸款總量接近1萬億元，存在縮減房地產(chǎn)貸款規(guī)模的壓力。目前超標銀行的超限額度不大，且辦法設置了2～4年的過渡期安排（還可根據(jù)實際情況適度延長），整體而言，超限銀行“凈壓降”壓力不大。銀行可以通過適當增配風險收益率與房地產(chǎn)貸款類似的信貸產(chǎn)品、適當加大信用卡發(fā)放力度、拓展消費貸、個人經(jīng)營性貸款等，來抵消個人住房按揭貸款規(guī)模的回落。此外，加大對逾期和不良房地產(chǎn)貸款的催收和壓降力度，或以資產(chǎn)證券化方式加大存量貸款流轉以及將釋放的信貸資源向制造業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)等實體經(jīng)濟領域引導，擴展新的業(yè)務領域，均為可行的替代方式。對于達標銀行來講，盡管不存在調(diào)整壓力，但政策明確“符合管理要求的銀行業(yè)金融機構保持房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比基本穩(wěn)定”“穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關業(yè)務”，這意味著，達標銀行要保持現(xiàn)有的房地產(chǎn)貸款水平，后續(xù)無法提升房地產(chǎn)貸款占比或增速，有效抑制了銀行資金流向房地產(chǎn)的沖動。可以預見，未來一段時間，商業(yè)銀行表內(nèi)房地產(chǎn)貸款增速將向各項貸款平均增速收斂，房地產(chǎn)信貸總量增速及占比將合理回歸，未來房地產(chǎn)貸款增長空間十分有限。這也從側面反映了監(jiān)管合理控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，確保金融資源流向國家支持的重點領域和薄弱環(huán)節(jié)以服務國家整體戰(zhàn)略大局的意圖。

政策將倒逼銀行優(yōu)化資產(chǎn)結構。我國房地產(chǎn)貸款余額較大，伴隨房地產(chǎn)類貸款規(guī)模下降及占比增速回歸，大量信貸資金從房地產(chǎn)市場釋放，商業(yè)銀行資產(chǎn)配置面臨重大調(diào)整，特別是在低利率環(huán)境以及“資產(chǎn)荒”背景下，將對銀行資產(chǎn)優(yōu)化能力提出重大考驗。值得注意的是，在對公領域對行業(yè)理解深入、市場化風險定價能力強、客戶綜合經(jīng)營能力好的銀行，以及優(yōu)先布局零售戰(zhàn)略，擁有優(yōu)質(zhì)的客戶經(jīng)營能力銀行，其核心競爭優(yōu)勢將進一步強化。因此，商業(yè)銀行一是要順勢而為，主動調(diào)整業(yè)務結構，統(tǒng)籌考慮國家戰(zhàn)略布局、區(qū)域市場結構及自身業(yè)務優(yōu)勢，加大對制造業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)等國家重點支持領域和薄弱環(huán)節(jié)的信貸支持，持續(xù)完善風控模式，創(chuàng)新金融服務及產(chǎn)品方案，拓展新的業(yè)務領域，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結構;二是通過EVA（經(jīng)濟增加值）、RAROC（風險調(diào)整加權資本回報率）以及資產(chǎn)質(zhì)量等因素，綜合評價行業(yè)收益與風險，并根據(jù)風險偏好進行調(diào)整;三是做好行業(yè)組合管理和限額管理，提升資產(chǎn)負債長期均衡配置能力，增強高質(zhì)量發(fā)展能力。

將加快銀行零售業(yè)務轉型。個人按揭貸款具有不良率低、資本消耗少（按50%折算風險資產(chǎn)）的特點，一直以來都是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務品種，各家銀行都將個人住房按揭貸款業(yè)務作為消費貸款業(yè)務的重點進行經(jīng)營。政策首次對個人住房貸款余額占比提出要求，盡管市場普遍認為影響有限，但商業(yè)銀行個人消費金融業(yè)務結構面臨調(diào)整。隨著政策落地，未來零售業(yè)務將回歸“消費”本質(zhì)，以消費為目的，融合多場景的個人消費貸款業(yè)務，將成為商業(yè)銀行未來零售貸款的重要發(fā)力點;而領跑財富管理業(yè)務，加快推動“零售貸款”向“綜合多元化服務”模式轉化，將成為零售銀行發(fā)展的“新賽道”。因此，商業(yè)銀行要高度注重消費信貸業(yè)務，精準研判個人消費貸款發(fā)展趨勢，重視個人消費場景和生態(tài)群的建設，發(fā)展個人消費信貸，提升綜合金融服務能力，擴大消費信貸發(fā)放規(guī)模，引導資金真正用于個人消費活動。同時，從授信規(guī)模上限、信用審核以及資金使用用途等方面，加強對大額個人短期信用貸款的資金流向檢測，嚴控個人消費信貸流向房地產(chǎn)市場。

（作者單位：中信銀行總行辦公室）