房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

張曉紅

摘要：在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，負(fù)債經(jīng)營(yíng)通常是企業(yè)一種有效的經(jīng)營(yíng)方式，房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型企業(yè)，資金是推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的重要力量。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，企業(yè)再融資層層受限，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)如何有效防范和降低這些風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容。文章主要闡述了房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀和原因，可能會(huì)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)此提出完善組織結(jié)構(gòu)、提高管理水平、制定有效管理制度等多種應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：負(fù)債經(jīng)營(yíng);房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

一、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過程中可以靈活運(yùn)用的一種資金籌集方式，也是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要內(nèi)容，主要分為短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債。短期負(fù)債主要包括預(yù)收房款形成的預(yù)收賬款、供貨商和建筑商提供商品和勞務(wù)過程中形成的應(yīng)付賬款等，長(zhǎng)期負(fù)債主要包括銀行機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期貸款、信托機(jī)構(gòu)提供的信托貸款、企業(yè)發(fā)行債券形成的應(yīng)付債券等。

房地產(chǎn)行業(yè)與其他傳統(tǒng)行業(yè)不同，具有企業(yè)資金需求量大、資金流動(dòng)性高、項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，企業(yè)對(duì)資金的依賴性、財(cái)務(wù)杠桿的利用率較高。據(jù)新京報(bào)統(tǒng)計(jì)的《2019年上半年50家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率排行榜》顯示，50家上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.1%，略高于2018年底的80.65%，其中有30家的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率遠(yuǎn)高于其他傳統(tǒng)行業(yè)，說明相對(duì)于股權(quán)融資，房地產(chǎn)企業(yè)更加傾向于使用負(fù)債融資。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的原因

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，與房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊性緊密相關(guān)。近年來，房?jī)r(jià)迅速攀升，高額利潤(rùn)吸引了大量投資者涌入，但房地產(chǎn)企業(yè)僅靠權(quán)益資本開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，難以滿足企業(yè)資金周轉(zhuǎn)需求。在項(xiàng)目投資初始階段，需要投入資金獲取土地，隨后進(jìn)入項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、竣工驗(yàn)收等，所有環(huán)節(jié)都需要企業(yè)墊入大量資金，保證開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)只有在取得預(yù)售許可證后，才開始有資金流入。由于項(xiàng)目投資金額大、資金回收周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)就需要引入外部資本來彌補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)過程中缺少的資金。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也可以選擇股票上市、發(fā)行債券等方式來籌集資金，但門檻高、限制條件多，大部分房地產(chǎn)企業(yè)難以滿足這些嚴(yán)格的約束條件。因此，銀行長(zhǎng)期借款、企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)抵押貸款、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)信用貸款等負(fù)債籌資便成了房地產(chǎn)企業(yè)首選的融資方式。另一方面，負(fù)債籌資能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿效益。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的投資報(bào)酬率大于企業(yè)的債務(wù)利率時(shí)，債務(wù)資本取得的部分收益向權(quán)益資本轉(zhuǎn)移，企業(yè)股東的投資收益率上升，收益額增加。因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)更加傾向于負(fù)債籌資。

二、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在的風(fēng)險(xiǎn)

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模舉債經(jīng)營(yíng)，在增加企業(yè)利潤(rùn)的同時(shí)，也給企業(yè)帶來了諸多風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)歸納為兩類：外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，外部風(fēng)險(xiǎn)主要有政治法律風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)環(huán)境等，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要有企業(yè)戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。

（一）外部風(fēng)險(xiǎn)

1. 政治法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)面臨的政治法律風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)稅金融政策的變化，對(duì)企業(yè)資金籌集、產(chǎn)品銷售等產(chǎn)生的不利影響，從而引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，國(guó)家宏觀調(diào)控政策不斷調(diào)整，相繼出臺(tái)“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、地方限購等一系列政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)銷售受阻，企業(yè)回籠資金放緩。在企業(yè)貸款政策方面，銀行等金融部門抬高房地產(chǎn)企業(yè)融資審批門檻，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限，直接導(dǎo)致企業(yè)融資成本增加。房地產(chǎn)企業(yè)為了維持正常的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，不得不降價(jià)促銷，加緊企業(yè)回籠資金，避免資金流中斷。

2. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

相比政治法律環(huán)境，市場(chǎng)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響更加直接和具體。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)需求也在發(fā)生改變，已投資完成的項(xiàng)目可能無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)，造成投資資金無法收回、形成資金沉淀的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目可行性分析報(bào)告階段，缺乏對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)期性，使項(xiàng)目定價(jià)過低或產(chǎn)品滯銷，最終對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益造成影響，導(dǎo)致負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

1. 戰(zhàn)略決策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的投資金額大、投資周期長(zhǎng)、市場(chǎng)不確定因素多等特點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資開發(fā)的過程中出現(xiàn)很多無法預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策分析就顯得尤為重要。近幾年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)大量屯地，在缺乏投資項(xiàng)目可行性研究和投資數(shù)據(jù)分析支持的情況下盲目擴(kuò)張，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略過于激進(jìn)。當(dāng)遇到國(guó)家調(diào)控政策變動(dòng)、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化等客觀不利因素的影響時(shí)，企業(yè)難以應(yīng)對(duì)，最終導(dǎo)致投資失敗、收益受損，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過高的企業(yè)資金鏈斷裂、面臨破產(chǎn)和被收購的風(fēng)險(xiǎn)。

2. 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)主要包括組織結(jié)構(gòu)、人力資源、資產(chǎn)管理等方面。目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)為民營(yíng)企業(yè)，在企業(yè)管理方面，缺乏科學(xué)的組織結(jié)構(gòu)、有效的管理監(jiān)督機(jī)制，企業(yè)決策由所有者或最高領(lǐng)導(dǎo)者直接決定，組織架構(gòu)形同虛設(shè)，企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)設(shè)定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，甚至?xí)顿Y失敗，對(duì)于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅增加了債務(wù)利息支出，還可能導(dǎo)致債務(wù)資本無法收回，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。在人力資源方面，企業(yè)高、中層管理人員缺乏經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)人員專業(yè)知識(shí)不足，企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率低下、資源浪費(fèi)，債務(wù)資金利用率低下，增加負(fù)債經(jīng)營(yíng)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)存量房增加，企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性降低，獲利能力下降，企業(yè)到期不能支付利息、償還本金的風(fēng)險(xiǎn)增加。

3. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)給企業(yè)帶來最主要的風(fēng)險(xiǎn)就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有資金活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)算管理風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，籌資決策顯得尤為重要。如果企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理或者無效融資，很可能導(dǎo)致企業(yè)籌資成本過高或債務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期借款占比較高，企業(yè)要承擔(dān)利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)一定時(shí)期內(nèi)銀行利率下行，企業(yè)的借款利率就會(huì)高于市場(chǎng)利率，增加了企業(yè)的資金成本。預(yù)算管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)大多注重工程項(xiàng)目預(yù)算，忽略了公司資金流動(dòng)方面的預(yù)算。有的企業(yè)未建立預(yù)算管理制度或者預(yù)算管理形同虛設(shè)，財(cái)務(wù)管理只停留在會(huì)計(jì)核算，忽略了預(yù)算控制，造成企業(yè)資金緊缺時(shí)，無法應(yīng)付經(jīng)營(yíng)所需支出陷入財(cái)務(wù)困境，資金充余時(shí)，資金大量閑置，造成資源浪費(fèi)，資金成本提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的對(duì)策

面對(duì)國(guó)內(nèi)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著多種多樣的風(fēng)險(xiǎn)。如何防范這些風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)管理方面的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高企業(yè)綜合能力，找出防范風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施。

（一）企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)外部風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

1. 關(guān)注國(guó)家政策變動(dòng)，應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)通過對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)政策的研究，有助于企業(yè)了解國(guó)家調(diào)控方向，把握市場(chǎng)變化發(fā)展的規(guī)律和趨勢(shì)，幫助企業(yè)做出正確的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、應(yīng)對(duì)策略，使企業(yè)在高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的情況下，保證企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)和持續(xù)發(fā)展。

2. 精準(zhǔn)定位，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)需求也在不斷改變。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面的考察分析，充分了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)需求，做到精準(zhǔn)定位，制定出符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，開發(fā)出滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，提高企業(yè)的投資收益率，達(dá)到規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（二）企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

1. 建立科學(xué)的投資決策制度，避免戰(zhàn)略決策失敗

在項(xiàng)目投資決策的過程中，充分利用科學(xué)理論方法，通過投資項(xiàng)目的可行性研究，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定性、定量的評(píng)估，判斷項(xiàng)目是否與公司戰(zhàn)略目標(biāo)統(tǒng)一、是否具有財(cái)務(wù)可行性等，提高投資決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，減少?zèng)Q策失誤給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)負(fù)債籌集的資金充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用，提高企業(yè)投資收益。

2. 優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、完善管理制度

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)行同虛設(shè)，管理權(quán)限、責(zé)任不明確，嚴(yán)重的影響了企業(yè)的發(fā)展。因此，建立科學(xué)、合理的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，完善公司的內(nèi)部控制制度勢(shì)在必行。在制定企業(yè)內(nèi)控體系過程中，應(yīng)結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)控制因素，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，提高企業(yè)在面對(duì)環(huán)境變化時(shí)的應(yīng)變能力和適應(yīng)能力，降低負(fù)債經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性、不確定性提升，對(duì)企業(yè)人才的綜合能力和成長(zhǎng)潛力要求越來越高。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)決策者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，定期組織專業(yè)人員培訓(xùn)，提高各級(jí)人員的專業(yè)素質(zhì)，最大限度地降低企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)中的運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。

3. 建立合理資本結(jié)構(gòu)、建全預(yù)算制度

負(fù)債經(jīng)營(yíng)為企業(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿利益，但也應(yīng)該適度舉債、量力而行。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)行調(diào)查分析，使企業(yè)保持合理的資本結(jié)構(gòu)。同時(shí)，企業(yè)也可以通過提高企業(yè)的利潤(rùn)留存率，補(bǔ)充公司的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)為高利潤(rùn)行業(yè)，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)良好，企業(yè)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃、良好的投資項(xiàng)目時(shí)，企業(yè)可以將利潤(rùn)轉(zhuǎn)增資本，充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)源融資的功能，改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資額大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)該以資本預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)，從項(xiàng)目的可行性研究開始到投資項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、費(fèi)用支出、經(jīng)營(yíng)收入等內(nèi)容進(jìn)行預(yù)算，并全面貫徹執(zhí)行，定期進(jìn)行預(yù)算分析與考核，發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)算的監(jiān)督作用。

四、結(jié)語

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景中，房地產(chǎn)企業(yè)為了追求利益最大化，僅依靠權(quán)益融資是不能滿足自身發(fā)展需要的，負(fù)債經(jīng)營(yíng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然手段，它不僅能解決企業(yè)的資金需求，也能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿效益。負(fù)債經(jīng)營(yíng)在對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生積極影響的同時(shí)，也會(huì)伴隨著很多風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)要在了解負(fù)債經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，做好科學(xué)的分析評(píng)估，掌握負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，最終提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造更多的企業(yè)收益。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：永昌地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）