集體土地上非宅基地房屋買賣合同的效力認(rèn)定

覃剛

一起關(guān)于確認(rèn)房屋買賣合同無效的糾紛歷經(jīng)一審、二審和再審，省高級法院最終認(rèn)定涉案房屋雖是集體土地上的房屋，但不是宅基地上的房屋，確認(rèn)房屋買賣合同有效。我們通過一個案例探討集體土地上非宅基地房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題。

1 基本案情

2007年4月22日，SH服飾有限公司（以下簡稱SH服飾公司）租賃了位于D縣某街道辦事處的一宗土地后，在該土地上建設(shè)了教學(xué)樓、宿舍樓各2座，鋼結(jié)構(gòu)廠房4間。次年，SH制衣有限公司（以下簡稱SH制衣公司）在該宗地上設(shè)立，法定代表人李某某。

2016年2月16日，SH制衣公司與申某某、王某某簽訂了《房屋買賣合同》，約定將上述租賃土地及地上建筑物全部轉(zhuǎn)讓給申某某和王某某。SH制衣公司以被轉(zhuǎn)讓的土地系SH服飾公司從D縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、D縣FG鎮(zhèn)政府租賃而來為由，訴請至法院，請求確認(rèn)雙方簽訂的《房屋買賣合同》為無效合同。

2 法院判決

一審法院認(rèn)定涉案土地為集體土地，SH制衣公司沒有取得涉案土地的使用權(quán)，不具備土地出讓的主體資格，雙方簽訂的以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及土地附著物為內(nèi)容的《房屋買賣合同》違反《土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，認(rèn)定合同無效。

申某某、王某某不服一審判決，向HZ市中級法院提起上訴。二審改判認(rèn)定合同有效。原告不服，向省高級法院申請再審，再審裁定駁回SH制衣公司的申請。

3 律師分析

3.1 《合同法》關(guān)于合同的效力問題

本案的焦點(diǎn)在于對雙方簽訂的《房屋買賣合同》的效力認(rèn)定。原告SH制衣公司以其不具備合同主體資格、合同內(nèi)容違法主張合同無效。合同無效的法律規(guī)定在《合同法》第五十二條，該條規(guī)定了合同無效的5種法定情形：①一方當(dāng)事人在訂立合同時采用了欺詐、脅迫的手段，并損害了國家利益；②雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體、或者第三人的利益；③以合法形式掩蓋非法目的而訂立的合同；④訂立的合同損害了社會公共利益；⑤違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。只要存在以上情形之一，就屬于無效合同。對于無效合同，從一開始就沒有法律約束力。如果合同只是部分無效，那么其他部分仍然有效。同時，合同無效，不影響合同中獨(dú)立存在的爭議解決條款的效力。合同被宣告無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方還應(yīng)當(dāng)賠償對方因此而受到的損失。如果雙方都有過錯，各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。本案中，再審申請人雖主張涉案房屋是違法建筑，但并未提供當(dāng)?shù)匾?guī)劃行政主管部門作出的認(rèn)定結(jié)論，且涉案房屋買賣合同也不具有合同法第五十二條規(guī)定的其他無效情形，故認(rèn)定雙方訂立的涉案房屋買賣合同有效。

3.2 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對建筑是否違法的規(guī)定

2019年修正的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款?！钡诹鍡l規(guī)定：“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除?！笨梢?，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的建筑屬于非法建筑，城鄉(xiāng)規(guī)劃局可以根據(jù)具體情形，有權(quán)作出責(zé)令停止建設(shè)、限期改正、罰款、限期拆除及沒收實(shí)物或者違法收入等行政處罰。

3.3 原告方明知違法，仍轉(zhuǎn)讓房屋，并以此為由主張合同無效，屬于惡意抗辯行為

原告SH制衣公司明知其轉(zhuǎn)讓的土地系從D縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、D縣FG鎮(zhèn)政府租賃而來，租賃土地的性質(zhì)為集體性質(zhì)，其不是土地所有權(quán)人，無權(quán)對外轉(zhuǎn)讓，然而其仍將土地和地上建筑物轉(zhuǎn)讓給申某某和王某某，現(xiàn)又主張轉(zhuǎn)讓行為無效，屬于惡意抗辯。

3.4 什么情況下可以申請再審及再審受理?xiàng)l件

再審屬于審判監(jiān)督程序，是對法院已經(jīng)發(fā)生效力的判決、裁定、調(diào)解書的糾錯程序。各級法院發(fā)現(xiàn)本院的裁判有錯誤，在提交審判委員會討論決定后可以啟動再審。最高人民法院對地方各級法院的錯誤裁判，有權(quán)提審或者指令下級法院再審。另外，當(dāng)事人如果認(rèn)為裁判有錯誤，也可以向上一級法院申請再審，當(dāng)事人一方人數(shù)眾多或者雙方為公民的案件，也可以向原審法院申請再審。

以下是當(dāng)事人申請再審的情形，只要符合其一，法院就應(yīng)當(dāng)受理再審申請：①有新證據(jù)足以推翻原裁判；②原裁判認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明；③原裁判認(rèn)定事實(shí)的主要證據(jù)是偽造的；④原裁判認(rèn)定事實(shí)的主要證據(jù)未經(jīng)質(zhì)證；⑤當(dāng)事人因客觀原因不能自行收集的主要證據(jù)，書面申請法院調(diào)取后法院不理睬的；⑥原裁判適用法律錯誤；⑦審判組織的組成不合法或者應(yīng)當(dāng)回避的審判人員沒有回避的；⑧當(dāng)事人非本人原因未參加訴訟；⑨當(dāng)事人的辯論權(quán)被剝奪；⑩違法缺席判決；11○原裁判遺漏訴訟請求或者超出訴訟請求；12○據(jù)以作出原裁判的法律文書被撤銷或者變更；13○在審理案件時審判人員有貪污受賄、徇私舞弊、枉法裁判的。對于已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書，當(dāng)事人有證據(jù)證明調(diào)解違反自愿原則，或者調(diào)解協(xié)議的內(nèi)容違法，可以申請再審，情況屬實(shí)，法院應(yīng)當(dāng)再審。需要指出的是，對涉及解除婚姻關(guān)系的判決書、調(diào)解書，當(dāng)事人不得申請再審。

法院收到當(dāng)事人的書面再審申請后，應(yīng)當(dāng)在3個月內(nèi)審查再審申請是否符合規(guī)定，符合規(guī)定的裁定再審，不符合的裁定駁回。

當(dāng)事人應(yīng)該在多長時間內(nèi)申請再審呢？這是申請再審的時效問題。有前述第①、③、12○、13○情形的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起6個月內(nèi)提出；其余情形當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)在裁判文書生效后的6個月內(nèi)提出，否則法院不予受理。