陳琦 王剛洋

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)兼具社會與經(jīng)濟屬性，其價格波動，不僅是對其市場規(guī)律的一種直觀反映，同時也是政府與市場間關(guān)系有更深層次的反映。本文以目前我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀展開分析，并就土地財政、金融政策及行政政策等調(diào)控合理性與必要性展開分析，以使現(xiàn)階段高房價、土地供需矛盾及調(diào)控目標的實現(xiàn)效果等問題得以可供參考建議提出。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;經(jīng)濟形勢

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

10.013

我國房地產(chǎn)市場與歐美日等國家相比，起步較晚，在2007年才開始被認定為我國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，并迎來了房價的迅速上漲。此種情況給人們的生活質(zhì)量提升帶來了極大的限制及影響，社會財富分配越發(fā)的不均衡，階層日漸固化。在土地財政方面，因大部分歐美國家所執(zhí)行的為土地私有制，其是以房產(chǎn)稅作為對市場上房屋供需關(guān)系及房價調(diào)整的有效手段。在我國，土地為國有，既往土地財政執(zhí)行土地出讓金制度，雖使地方政府在短期內(nèi)獲得了大量稅收，但對于城市的長期發(fā)展，卻有著不良影響[1]。因此，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控為不可或缺且十分關(guān)鍵的，可使房地產(chǎn)發(fā)展根基更為穩(wěn)固，同時促內(nèi)循環(huán)，保障城市發(fā)展資金，改善基礎(chǔ)建設(shè)。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀探析

首先，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟支柱的地位不會改變，且其可起到拉動產(chǎn)業(yè)鏈的突出作用。其次，據(jù)統(tǒng)計，我國常駐人口城鎮(zhèn)化率已然超過60%，在2030年前后我國人口或可抵達巔峰值，城鎮(zhèn)化發(fā)展或可成為房企新的發(fā)展機遇。再次，在旅游地產(chǎn)以及養(yǎng)老地產(chǎn)等的發(fā)展中，或?qū)⒂行臃康禺a(chǎn)經(jīng)濟;最后，在二孩政策、戶籍改革及居住證與住房制度改革等一系列政策變動下，房地產(chǎn)經(jīng)濟或可迎來新一波發(fā)展機遇。但與此同時，政府將始終堅持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”的發(fā)展導(dǎo)向，各地政府亦積極響應(yīng)“房住不炒”，在短期內(nèi)，政策宏觀調(diào)控力度將呈現(xiàn)不斷加強的趨勢，使得房企面臨拿地難、資金緊等困境。另一方面，市場競爭持續(xù)加劇，在京東、阿里巴巴等對長租公寓市場的涉足，中小房企所面臨的市場競爭形勢更為嚴峻，或?qū)⒅饾u被邊緣化。此外，房地產(chǎn)行業(yè)在目前面臨著市場供求不平衡的問題，即中等收入住房支持力度欠缺且保障房的供給連續(xù)性不佳，整個供給體系重銷售而輕租賃。針對這一情況，從土地供需角度給予分析，在2019年，我國城鎮(zhèn)以及鄉(xiāng)村建設(shè)用地分別以119和326m2為平均值，對于中等收入人群的需求較難滿足;其二，從實體經(jīng)濟與房地產(chǎn)間的關(guān)系進行分析，在供求錯配、貨幣超發(fā)等基礎(chǔ)上，房價呈現(xiàn)出快速的增長態(tài)勢，以至于實體經(jīng)濟成本被不斷推高，其金融屬性相對而言更強;其三，對于銷售的過分重視，而輕視租賃，使得多元化住房體系構(gòu)建缺乏足夠基礎(chǔ)，故推行“租購并舉”為對房市予以穩(wěn)定的戰(zhàn)略性舉措。

2、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控分析

2.1金融政策對于房價的有效調(diào)控

所謂的金融宏觀調(diào)控，即由央行與貨幣當(dāng)局所予以采取的金融相關(guān)政策以及措施等，可經(jīng)由對貨幣供應(yīng)量M2的有效調(diào)節(jié)或是信貸規(guī)模調(diào)控總需求，達到社會總供求得以均衡的效果，為國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行的有效機制。為使房地產(chǎn)金融體系的構(gòu)建能夠更加的全面，應(yīng)予以金融融資市場的有機提供，并設(shè)置分級市場，以保障融資渠道安全性，以多層次金融體系的建立，以使貸款出錯率降低，流通性加大。同時，經(jīng)由中介、評估等方式支持金融市場體系的運轉(zhuǎn)及完整性，達到優(yōu)化金融市場的效果，使中小房企在面對行業(yè)洗牌時，有一定的資金抵御能力，警惕資本壟斷。

2.2稅收政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控

稅收是政府依據(jù)其行政權(quán)力予以強制獲取的收入，任何的市場經(jīng)濟活動都離不開稅收。而經(jīng)由稅收政策的調(diào)控，可實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的有效管控。作為一種財政政策，政府可依據(jù)于宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平以及當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，對相應(yīng)的稅收項目予以調(diào)整，以增加稅收類別、稅率或是行相關(guān)稅收減免，以對房地產(chǎn)市場供需情況產(chǎn)生影響，實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)實施調(diào)控的政策目標。為降低房產(chǎn)銷售價格，予以完整的稅收政策擬定，將土地增值稅、營業(yè)稅等附加于房地產(chǎn)企業(yè)，使得房屋售賣利潤降低，使資金轉(zhuǎn)而向社會中其他行業(yè)流動，促使房地產(chǎn)對市場資金的壟斷情況得以打破[2]。

2.3土地政策

土地財政在一定程度上對房價提升起著推波助瀾的作用，但對其根源進行分析，乃為地方政府財權(quán)與事權(quán)所呈現(xiàn)出的不相匹配現(xiàn)狀。地方政府所表現(xiàn)出的分散性設(shè)置、專項轉(zhuǎn)移資金等監(jiān)管機制的不完善，使得專項轉(zhuǎn)移支付資金呈現(xiàn)出分配不合理及效益欠佳等情況。伴隨近年，中央對地方轉(zhuǎn)移支付財力性轉(zhuǎn)移比例的顯著增加，政府在地方公共服務(wù)均等化等方面，因擁有的轉(zhuǎn)移支付的自主性，而趨于改善。此外，應(yīng)對狹義土地財政的相關(guān)依賴度有所降低，在與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的稅種收入，其相較于地方土地出讓金而言，遠低于后者對地方財政的貢獻度。然而土地為稀有資源，在土地財政中若以土地出讓金作為土地財政的主要收入，缺乏穩(wěn)定性與可持續(xù)性。因此，地方政府應(yīng)以財產(chǎn)稅作為土地財政的主體，即提倡房屋持有階段誰持有按年度收取的方式，并擴大房產(chǎn)稅開征試點，以緩解初次分配不均，增加房地產(chǎn)投機性成本，起到有限的抑制房地產(chǎn)投資需求的作用。然而對于房價上漲的遏制，其效果并不顯著。相反，在土地轉(zhuǎn)讓金增加的基礎(chǔ)上，使房價成本抬高，而稅收通過轉(zhuǎn)嫁，或可使房價進一步推高。因而，需從本質(zhì)上解決問題，即房產(chǎn)稅的征收制度如何制定，且其范圍如何，此為一個循序的過程，不可一蹴而就。另一方面，因新增房地產(chǎn)用地使土地財政暫時充盈，為持續(xù)獲取高額收入，各地市過度依賴新增建設(shè)用地。伴隨科學(xué)布局生產(chǎn)與生活空間、生態(tài)空間等理念的提出，綠色生產(chǎn)與生活方式、生態(tài)文明建設(shè)成為城市建設(shè)核心，生態(tài)用地作為重要載體，需要各級政府充分重視，嚴格恪守生態(tài)紅線。為有效預(yù)防快賣地與賤賣地等現(xiàn)象的發(fā)生，可借鑒發(fā)達國家，從土地保有稅收環(huán)節(jié)增加地方財政收入，以持續(xù)不斷的收入用以改善城市基礎(chǔ)建設(shè)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

2.4行政政策

為加強對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控力度，社會保障性住房建設(shè)對于民生保障與改善具積極意義。地方政府應(yīng)對社會保障性住房建設(shè)制度予以落實貫徹，優(yōu)先供應(yīng)和選址，并加大相應(yīng)的支出力度，對配套的基礎(chǔ)設(shè)施予以建設(shè)，并對相關(guān)的資格審查及分配工作予以嚴格把關(guān)，以維護分配的公正、公平。同時，可將之逐步納入地方政府政績考核，以助推保障性住房制度得以切實落實，并對政府政績綜合評價體系予以完善。同時堅持差別化調(diào)控方式，構(gòu)建多元化、長效化房地產(chǎn)調(diào)控體系。同時重視租賃并舉，對居住權(quán)規(guī)則予以確認，使每一位群眾均可住有所居。

結(jié)語：

房地產(chǎn)為我國支柱性產(chǎn)業(yè)，但房價虛高所帶來的泡沫型經(jīng)濟隱患始終存在，為使其更為健康穩(wěn)定的發(fā)展，亦為國計民生考量，我國在稅收、金融及土地財政方面展開了系列調(diào)控舉措，旨在經(jīng)由多元化住房體系的完善，使城市基礎(chǔ)建設(shè)獲以更好發(fā)展，民眾生活質(zhì)量得以提升。

參考文獻：

[1]梁海瑜."土地財政"對房價調(diào)控影響的對策分析[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2020，000（003）：25.

[2]梁海瑜.論長效機制下的我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控[J].今日財富（中國知識產(chǎn)權(quán)），2020（05）：64-65.