藍(lán)光發(fā)展南寧項(xiàng)目被質(zhì)疑交房時(shí)間背后有息負(fù)債增速受限暗藏隱患

熊穎

剛剛賣(mài)掉旗下的醫(yī)療、物業(yè)資產(chǎn)，藍(lán)光發(fā)展又開(kāi)始積極尋求股權(quán)合作，甚至有消息傳出，融創(chuàng)擬收購(gòu)藍(lán)光發(fā)展。藍(lán)光發(fā)展的一系列動(dòng)作都圍繞“找錢(qián)”和“回款”。然而在其背后，藍(lán)光發(fā)展位于南寧的地產(chǎn)項(xiàng)目，疑似因債務(wù)問(wèn)題陷入僵局。而且相關(guān)項(xiàng)目還被業(yè)主投訴。

南寧項(xiàng)目疑似陷入僵局業(yè)主質(zhì)疑能否按時(shí)交房

近期，藍(lán)光發(fā)展在南寧開(kāi)發(fā)的雍錦瀾灣遭到了多位業(yè)主投訴。在人民網(wǎng)的領(lǐng)導(dǎo)留言板上，有該項(xiàng)目的業(yè)主給南寧市孫市長(zhǎng)留言表示，“我是南寧雍景藍(lán)灣的1期的業(yè)主，該項(xiàng)目2018年11月開(kāi)始銷(xiāo)售，按購(gòu)房合同應(yīng)于2021年12月30日交房。截至2021年4月22日，該項(xiàng)目進(jìn)度緩慢甚至停滯，施工人數(shù)稀少，存在不能按時(shí)交房，甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)！具體如下：1.開(kāi)發(fā)商2020年7月至2027年3月提供的家書(shū)中，8個(gè)月時(shí)間多棟樓進(jìn)度幾乎停滯。2.現(xiàn)工地已經(jīng)拖欠農(nóng)民工工資。”根據(jù)業(yè)主提供的投訴截圖，該“南寧雍景藍(lán)灣”實(shí)際為藍(lán)光發(fā)展旗下開(kāi)發(fā)的南寧雍錦瀾灣。

據(jù)悉，藍(lán)光發(fā)展于2018年6月22日首進(jìn)南寧，以7.75億元拿下雍錦瀾灣的前身地塊，成交樓面地價(jià)3950元/平方米。由于需配建6.1萬(wàn)平方米產(chǎn)權(quán)移交房無(wú)償移交給相關(guān)部門(mén)，還需配建一所幼兒園、一處農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、兩個(gè)文化活動(dòng)站、兩座公廁，地塊的實(shí)際樓面地價(jià)保守估算超過(guò)6600元/平方米。根據(jù)限價(jià)規(guī)定，該地塊住宅銷(xiāo)售均價(jià)（毛坯）不得超過(guò)7460元/平方米，由此可見(jiàn)盈利空間有限。

房天下顯示，藍(lán)光雍錦瀾灣于2018年年底開(kāi)盤(pán)，精裝房售價(jià)在1.1萬(wàn)元/平方米～1.35萬(wàn)元/平方米，直至2021年4月21日銷(xiāo)售完成，樓盤(pán)一期1～14棟住宅預(yù)計(jì)于2021年交房，二期住宅預(yù)計(jì)于2022年6月交房。

4月28日，《紅周刊》委托某互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的跑腿服務(wù)人員去雍錦瀾灣施工工地了解情況。據(jù)這位跑腿人員和記者反饋，當(dāng)天售樓處無(wú)人，工地建筑吊機(jī)并未工作，雍錦瀾灣預(yù)計(jì)于2021年交房的一期1～14棟住宅部分尚未封頂。此外，多棟住宅雖已安裝門(mén)窗，但建筑外立面仍未粉刷涂料。據(jù)其介紹，“現(xiàn)在工地（工）人不多，應(yīng)該在100人左右，據(jù)了解部分為臨時(shí)工?！倍鴨?wèn)及是否存在拖欠工資以及何時(shí)交房等問(wèn)題，項(xiàng)目工人避而不答。

一位在房地產(chǎn)深耕多年的從業(yè)者告訴《紅周刊》記者，工地成本高昂，吊機(jī)一天的開(kāi)機(jī)成本在30萬(wàn)元到50萬(wàn)元間不等，吊機(jī)沒(méi)有運(yùn)轉(zhuǎn)，說(shuō)明工地很有可能處于停工狀態(tài)?！斑@個(gè)階段還有小區(qū)設(shè)施和路面施工會(huì)同時(shí)進(jìn)行，一期加二期至少還得有500到1000人左右?！?/p>

一位在南寧接近該項(xiàng)目的人士告訴《紅周刊》記者：“現(xiàn)在有傳言說(shuō)南寧雍錦瀾灣或存在和銀行的債務(wù)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)給總包單位，所以項(xiàng)目停工了?！?/p>

南寧雍錦瀾灣遭到業(yè)主質(zhì)疑的情況并非個(gè)例。藍(lán)光發(fā)展旗下分布有“芙蓉系”“雍錦系”“黑鉆系”“長(zhǎng)島系”“未來(lái)系”“商辦系”六大產(chǎn)品系，其中多系列都因能否按時(shí)交房、質(zhì)量問(wèn)題等遭到業(yè)主投訴。領(lǐng)導(dǎo)留言板顯示，有業(yè)主投訴，西安藍(lán)光公園華府存在交房問(wèn)題，與購(gòu)房合同不符;成都藍(lán)光長(zhǎng)島國(guó)際社區(qū)精裝修存“質(zhì)價(jià)不符”問(wèn)題，房屋存在瓷磚空鼓、地板起灰等房屋質(zhì)量問(wèn)題。

一季度償債184.67億元有息負(fù)債增速受限暗藏隱患

藍(lán)光發(fā)展的資金鏈問(wèn)題，似乎并不僅僅存在于南寧雍錦瀾灣項(xiàng)目。自2020年開(kāi)始，藍(lán)光發(fā)展就開(kāi)始依靠拋售資產(chǎn)“回血”。2020年7月28日，藍(lán)光發(fā)展及藍(lán)迪共享擬以9億元的交易對(duì)價(jià)將合計(jì)持有的迪康藥業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給漢商集團(tuán)和漢商大健康;2021年3月22日，公司擬以49.64億元轉(zhuǎn)讓藍(lán)光嘉寶服務(wù)65.04%股權(quán)予碧桂園服務(wù)。而到了2021年藍(lán)光發(fā)展償債壓力激增。

2021年一季度報(bào)顯示，藍(lán)光發(fā)展籌資現(xiàn)金活動(dòng)流出201.19億元，較2020年一季度的78.23億元，同比增長(zhǎng)157.18%?；I資活動(dòng)的現(xiàn)金流出主要為償還到期債務(wù)和支付現(xiàn)金股利，其中公司分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金僅為16.52億元，占比8.2%。也就是說(shuō)，2021年一季度，藍(lán)光發(fā)展償還債務(wù)耗資184.67億元。

藍(lán)光發(fā)展償債規(guī)模增長(zhǎng)迅速，融資規(guī)模卻增速有限，2021年一季度，公司籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入145.24億元，同比增長(zhǎng)僅為17.72%，而這也導(dǎo)致了藍(lán)光發(fā)展的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流自2016年以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)值。

與此同時(shí)，藍(lán)光發(fā)展國(guó)內(nèi)外債券價(jià)格出現(xiàn)大幅波動(dòng)。4月26日，16藍(lán)光01成交價(jià)94元，下跌3.09%;19藍(lán)光02成交價(jià)91.8元，下跌7.74%。

藍(lán)光發(fā)展試圖通過(guò)“引戰(zhàn)”來(lái)抵御風(fēng)險(xiǎn)，然而增速受限的有息負(fù)債也為其埋下隱患。根據(jù)“三道紅線”融資政策規(guī)定，截至2020年末，藍(lán)光發(fā)展凈負(fù)債率為88.57%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.03%;現(xiàn)金短債比1.06，踩線一條。據(jù)此，藍(lán)光發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)不得大于10%。

自藍(lán)光發(fā)展2015年借殼上市以來(lái)，有息負(fù)債的年增速均超過(guò)10%。企業(yè)預(yù)警通顯示，2015年～2020年6年期間，藍(lán)光發(fā)展有息負(fù)債分別為179.76億元、266.23億元、306.39億元、537.24億元、605.01億元、768.21億元，分別同比增長(zhǎng)373.5%、48.1%、15.08%、75.35%、12.61%、26.97%。

“三道紅線”給藍(lán)光發(fā)展的負(fù)債增長(zhǎng)戴上“鐐銬”，有息負(fù)債規(guī)模增速最高不得超過(guò)10%，這也意味著，2021年藍(lán)光發(fā)展的有息負(fù)債最多不得超過(guò)845.03億元。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴《紅周刊》記者，從有息負(fù)債數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，藍(lán)光發(fā)展的增速比較明顯，和企業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)張等有關(guān)。所以目前需要對(duì)“三道紅線”有敬畏之心，主動(dòng)降負(fù)債。因?yàn)閷?shí)際上負(fù)債規(guī)模偏大，若房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)波動(dòng)性大，那么后續(xù)經(jīng)營(yíng)壓力是比較大的。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，從融資本身來(lái)說(shuō)，企業(yè)更多會(huì)強(qiáng)調(diào)股權(quán)融資。如果房屋銷(xiāo)售行情不好，資金回籠比較慢，那么各種借債的動(dòng)作，其相關(guān)弊端都比預(yù)期的要大。所以后續(xù)還是要引入各類(lèi)戰(zhàn)略投資者。

有息負(fù)債受到限制，藍(lán)光發(fā)展的錢(qián)從何而來(lái)？除了向外力尋求幫助，還可以自身“造血”，也就是“促銷(xiāo)售，抓回款”。投資人電話會(huì)議上，藍(lán)光發(fā)展介紹，公司已采取相應(yīng)舉措，抓經(jīng)營(yíng)、抓回款。后續(xù)公司會(huì)繼續(xù)加大三四線城市促銷(xiāo)力度，加快資源去化。

不過(guò)藍(lán)光不光項(xiàng)目屢遭投訴，近年來(lái)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)力也在逐漸下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年前3月，藍(lán)光發(fā)展全口徑銷(xiāo)售額為252.3億元，排名第40位;而在此之前，2019年、2020年，公司全口徑銷(xiāo)售額分別為225.2億元、139.4億元;在房企中分別排名第26位、第35位。

此外，有分析指出，權(quán)益銷(xiāo)售金額越高，意味著公司的項(xiàng)目獨(dú)立性越強(qiáng)，銷(xiāo)售回款金額也就越高。而藍(lán)光發(fā)展的權(quán)益銷(xiāo)售占比正在逐漸下滑，《紅周刊》根據(jù)克而瑞公布的藍(lán)光發(fā)展全口徑銷(xiāo)售額和權(quán)益銷(xiāo)售額計(jì)算，2019年、2020年、2021年一季度權(quán)益占比分別為78.55%、71.16%、69.76%，這無(wú)疑進(jìn)一步加大了藍(lán)光發(fā)展的回款難度。