加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理分析

顧永威

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)改革的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度逐漸放緩，國家也發(fā)布相關(guān)政策指引來抑制和消除過去黃金十年帶來的不理性繁榮風(fēng)險。在此大背景下，房地產(chǎn)市場交易量趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)投資回收期有所延長，收入空間也被壓縮，短期內(nèi)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金周轉(zhuǎn)困難的問題?；诖?，文章闡述了預(yù)算管理的重要性及房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的主要方向。并結(jié)合實踐，分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中存在的問題。最后針對問題提出相應(yīng)的解決對策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理體系的完善提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);預(yù)算管理;問題;對策

目前房地產(chǎn)企業(yè)面對的市場競爭壓力較大，大部分房地產(chǎn)企業(yè)為了提升自身實力，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長，逐步推進(jìn)預(yù)算管理，已取得初步成效，但是仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)預(yù)算管理過程中出現(xiàn)一定的問題，導(dǎo)致預(yù)算管理效果還未達(dá)到預(yù)期。預(yù)算管理對房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用、項目運行等都有重要作用，如何提升預(yù)算管理的質(zhì)量是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)必須要引起重視的問題。

一、預(yù)算管理的重要性及房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的主要方向

（一）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的重要性

預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)對其經(jīng)營計劃進(jìn)行量化，以提前將資金合理配置到各業(yè)務(wù)活動，在企業(yè)經(jīng)營中，預(yù)算管理通常會涉及到企業(yè)的投資、融資及成本等多個活動。房地產(chǎn)企業(yè)既是高風(fēng)險、高投資及高投資回收期類企業(yè)，也是負(fù)債經(jīng)營型企業(yè)，加強(qiáng)預(yù)算管理對房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資金的良性循環(huán)有著重要的意義。預(yù)算管理對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性有以下幾點：

第一，加快實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，其實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)并不是一項簡單工作，企業(yè)需要將戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行分解，形成階段性指標(biāo)，全面預(yù)算管理則可以基于這些指標(biāo)設(shè)置科學(xué)的預(yù)算管理目標(biāo)，因而，企業(yè)在落實預(yù)算管理目標(biāo)的同時，也可促進(jìn)實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

第二，合理規(guī)劃項目進(jìn)度，目前隨著市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的快速變化，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各項資源呈下降趨勢，在此背景下，如何提升房地產(chǎn)企業(yè)的資源使用效益，是房地產(chǎn)企業(yè)的首要任務(wù)之一。房地產(chǎn)企業(yè)具有高風(fēng)險、高投資和項目周期長跨度大的特點，因此房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施之前必須要對項目的資金流入流出、項目的實施進(jìn)度、資源使用等方面的內(nèi)容制定預(yù)算規(guī)劃，控制項目進(jìn)度和資金使用，確保企業(yè)內(nèi)部資源可以得到最大程度的利用，提升資源使用效益，保證房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

第三，控制房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，并防范控制經(jīng)營風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)通過預(yù)算管理，預(yù)測和規(guī)劃企業(yè)的未來發(fā)展，財務(wù)人員根據(jù)預(yù)算規(guī)劃對經(jīng)營成本進(jìn)行控制，準(zhǔn)確核算各個施工階段的成本，基于企業(yè)項目的實際情況和市場形勢制定成本管理措施。預(yù)算管理也可實現(xiàn)風(fēng)險防范和控制，通過企業(yè)的歷史預(yù)算數(shù)據(jù)預(yù)測企業(yè)未來發(fā)展，提前識別企業(yè)可能引發(fā)風(fēng)險的因素，從源頭控制風(fēng)險，防患于未然。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的主要方向

以往，企業(yè)的預(yù)算管理常集中于財務(wù)收支的控制方面，預(yù)算管理范圍較為狹窄，而近年來，隨著管理會計的應(yīng)用，預(yù)算管理范圍更加寬廣，涵蓋企業(yè)的各個經(jīng)營活動，逐漸從以往財務(wù)部門參與、涵蓋財務(wù)工作的模式演變?yōu)樾枰珕T參與、全方位開展的預(yù)算管理體系。而從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點來看，現(xiàn)金流預(yù)算和收支管理是預(yù)算管理中的兩個重點。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中存在的問題

在外部市場環(huán)境及內(nèi)部發(fā)展需求的雙重推動下，房地產(chǎn)企業(yè)也加強(qiáng)了對預(yù)算管理的重視，不斷完善預(yù)算管理體系，但從實際應(yīng)用效果來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資源配置還不夠科學(xué)，資源浪費嚴(yán)重，經(jīng)營成本依舊維持在較高的水平。通過進(jìn)一步的分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理中還存在以下問題：

（一）預(yù)算管理理念較為落后

雖然預(yù)算管理一直是企業(yè)財務(wù)管理的重點，但在以往多年的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展形勢使得各房地產(chǎn)企業(yè)將主要的發(fā)展目光放在業(yè)務(wù)拓展上，企業(yè)管理者對預(yù)算管理不夠重視，企業(yè)預(yù)算管理缺乏有效的頂層設(shè)計，所制定的預(yù)算管理規(guī)劃和企業(yè)中長期規(guī)劃未有效結(jié)合。而管理者的輕視也使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各層級人員也不積極參與預(yù)算管理活動，甚至部分人員認(rèn)為預(yù)算管理屬于財務(wù)部門工作，應(yīng)由財務(wù)人員負(fù)責(zé)，由此導(dǎo)致多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理只局限在財務(wù)活動上。另外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理人員綜合素質(zhì)也不高，專業(yè)能力不過硬，無法滿足現(xiàn)代化預(yù)算管理體系建設(shè)的要求。

（二）預(yù)算編制還不夠科學(xué)

企業(yè)的預(yù)算編制應(yīng)囊括各個經(jīng)濟(jì)活動，而房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中往往會同期開展多個項目，預(yù)算編制難度較大，影響因素較多，對企業(yè)預(yù)算編制水平提出了較高的要求。而從目前來看，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型緩慢，財務(wù)人員還沒深入到業(yè)務(wù)活動中去，對市場行情變動了解不夠敏銳，無法準(zhǔn)確獲知各項目開展實際所需資金;另一方面，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)不足，企業(yè)內(nèi)部各系統(tǒng)缺乏銜接，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)無法實現(xiàn)實時共享，企業(yè)用于預(yù)算編制的數(shù)據(jù)不夠全面、準(zhǔn)確，預(yù)算編制科學(xué)性不足。

（三）預(yù)算執(zhí)行力不強(qiáng)

受傳統(tǒng)管理思想的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理中還殘存“重編制輕執(zhí)行”的問題，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理活動多停留在預(yù)算編制階段，并未對預(yù)算執(zhí)行過程開展深入、全面且規(guī)范的管理，管理者對自身所制定的預(yù)算計劃落實情況了解不及時、不全面，預(yù)算管理計劃極容易在實施過程中發(fā)生偏離，而管理者對預(yù)算執(zhí)行的忽視使得管理者短期內(nèi)發(fā)現(xiàn)偏離風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)不得不頻繁地進(jìn)行預(yù)算調(diào)整，企業(yè)預(yù)算目標(biāo)難實現(xiàn)，預(yù)算目標(biāo)也難準(zhǔn)確指導(dǎo)企業(yè)的資金配置，甚至部分企業(yè)的預(yù)算指標(biāo)逐漸淪為形式化，導(dǎo)致預(yù)算管理職能無法得到有效發(fā)揮。

（四）缺乏預(yù)算評價

受管理思想影響，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏對預(yù)算管理的評價，或預(yù)算評價不夠及時，企業(yè)在制定下期預(yù)算管理方案時并未全面吸取之前管理的經(jīng)驗，沒有完全剔除以往預(yù)算管理中存在的風(fēng)險，部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理流程僵硬固化，導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)算管理方案和實際經(jīng)營需求存在一定的偏差，比如預(yù)算管理未實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營活動的全覆蓋，預(yù)算管理逐漸淪為一紙空文，嚴(yán)重影響了預(yù)算管理職能的發(fā)揮和預(yù)算管理體系的建設(shè)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)提升預(yù)算管理水平的策略

通過對上述問題的進(jìn)一步分析，結(jié)合問題產(chǎn)生的原因，針對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平的提升提出以下對策建議：

（一）加強(qiáng)預(yù)算管理理念的宣貫，完善預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從思想認(rèn)知出發(fā)，加大預(yù)算管理理念的宣貫，拓展管理層、各部門人員對預(yù)算管理認(rèn)識的深度和廣度。管理層應(yīng)根據(jù)政策指引、自身短中長期發(fā)展規(guī)劃等來編制現(xiàn)代化預(yù)算管理體系建設(shè)計劃，明確預(yù)算管理建設(shè)的短中長期目標(biāo)，做好預(yù)算管理頂層設(shè)計工作;各部門人員應(yīng)根據(jù)管理層指示，明確自身在預(yù)算管理中所扮演的角色和承擔(dān)的權(quán)責(zé)利，并按規(guī)執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立健全預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)，設(shè)立預(yù)算管理委員會，擔(dān)負(fù)預(yù)算審批、目標(biāo)考核等頂層設(shè)計工作;設(shè)立預(yù)算管理小組，負(fù)責(zé)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)分解下達(dá)及預(yù)算編制等管理工作;設(shè)立預(yù)算執(zhí)行小組，負(fù)責(zé)企業(yè)預(yù)算方案的執(zhí)行、落實及反饋工作。

（二）多角度提高預(yù)算編制的科學(xué)性

根據(jù)上述描述的問題，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾方面來提升預(yù)算編制的科學(xué)性：第一，合理選擇預(yù)算編制方法。雖然目前市面上推崇零基預(yù)算及混合預(yù)算，但部分房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制實際上還受過往數(shù)據(jù)的影響，偏向于增量預(yù)算，所以，新時期，企業(yè)應(yīng)明確制定各科目的預(yù)算編制方法，比如針對固定支出項，可采用固定預(yù)算;針對受環(huán)境、企業(yè)經(jīng)營情況影響較大的項目，應(yīng)嚴(yán)格采用零基預(yù)算或零基預(yù)算和其他預(yù)算相結(jié)合的模式。第二，加強(qiáng)業(yè)財融合。企業(yè)應(yīng)加大對預(yù)算管理人員綜合能力的培養(yǎng)，促使其工作深入到業(yè)務(wù)一線，直接獲得一手的企業(yè)業(yè)務(wù)開展信息和市場變化情況，減少或獨居數(shù)據(jù)多次加工帶來的失真風(fēng)險。第三，加強(qiáng)信息化建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時引入先進(jìn)的預(yù)算管理系統(tǒng)，并不斷革新內(nèi)部系統(tǒng)軟件，提高系統(tǒng)間的交互性，使得各數(shù)據(jù)可以實現(xiàn)實時共享，滿足現(xiàn)代化預(yù)算管理流程開展要求。

（三）加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行力

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)，細(xì)化各部門、各人員的崗位職責(zé)，并根據(jù)分解后的預(yù)算指標(biāo)，將相關(guān)責(zé)任落實到具體個人和相關(guān)負(fù)責(zé)人，落實追蹤問效，將各部門、各人員在預(yù)算管理中的履職情況和其薪資、升遷等相掛鉤，以此來約束人員行為。另一方面，預(yù)算執(zhí)行人員應(yīng)對預(yù)算執(zhí)行開展動態(tài)追蹤，實時分析企業(yè)預(yù)算方案落實情況，通過實際進(jìn)展和預(yù)期數(shù)據(jù)的對比，判斷是否發(fā)生預(yù)算偏差，并及時采取措施，糾正預(yù)算偏差，確保預(yù)算執(zhí)行工作的有序開展。

（四）積極開展預(yù)算評價，加強(qiáng)對預(yù)算評價結(jié)果的應(yīng)用

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)識到預(yù)算評價的重要性，完善預(yù)算管理體系，在戰(zhàn)略層面點明預(yù)算評價的必要性，從而促使預(yù)算管理部門重視預(yù)算評價工作。其次，由經(jīng)驗豐富且參與本期預(yù)算管理方案指定的預(yù)算人員，根據(jù)預(yù)期目標(biāo)、預(yù)算執(zhí)行情況等來對當(dāng)期預(yù)算管理效率進(jìn)行自評，編制預(yù)算評價報告。此外，為確保預(yù)算評價的可觀性，房地產(chǎn)企業(yè)還可以邀請第三方機(jī)構(gòu)來進(jìn)行外部測評，糾正自評帶來的主觀性影響。最后，整理預(yù)算評價報告作為下期預(yù)算管理方案指定的依據(jù)，減少或消除已發(fā)現(xiàn)風(fēng)險因素，從而促進(jìn)預(yù)算管理的職能全面發(fā)揮。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理體系還不夠完善，預(yù)算管理在應(yīng)用中還存在不少問題，新時期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好加強(qiáng)預(yù)算管理理念的宣貫、完善預(yù)算管理組織、多角度提高預(yù)算編制的科學(xué)性、加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行力、積極開展預(yù)算評價及加強(qiáng)對預(yù)算評價結(jié)果的應(yīng)用等工作，才能提高企業(yè)預(yù)算管理水平。

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【作者單位：深業(yè)泰然（集團(tuán)）股份有限公司】